（2016）苏0113民初6410号
裁判日期: 2017-07-10
公开日期: 2017-07-31
案件名称
原告徐许斌与被告陆书成房屋买卖合同纠纷一审民事判决书
法院
南京市栖霞区人民法院
所属地区
南京市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
徐许斌,陆书成
案由
房屋买卖合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第四十四条第一款，第六十条第一款，第九十三条第一款，第九十七条，第一百一十四条第一款，第一百一十六条
全文
南京市栖霞区人民法院民 事 判 决 书（2016）苏0113民初6410号原告：徐许斌，男，汉族，1982年11月20日出生，住江苏省南京市秦淮区。委托诉讼代理人：张静，北京市盈科（南京）律师事务所律师。委托诉讼代理人：王喆，北京市盈科（南京）律师事务所律师。被告：陆书成，男，汉族，1981年4月11日出生，住江苏省南京市栖霞区。委托诉讼代理人：张晨，北京大成（常州）律师事务所律师。原告徐许斌与被告陆书成房屋买卖合同纠纷一案，本院于2016年11月11日立案受理后，依法适用简易程序，由审判员丁旦独任审判，于2016年12月13日公开开庭进行了审理。后依法转为普通程序，组成合议庭，于2017年4月27日再次公开开庭进行了审理。原告徐许斌及其委托诉讼代理人张静、王喆（第二次），被告陆书成的委托诉讼代理人张晨到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告徐许斌向本院提出诉讼请求：1.判令解除原、被告之间签订的存量房买卖中介合同及补充协议，被告向原告支付违约金32.4万元；2.判令被告承担原告律师费1万元；3.判令被告承担本案诉讼费。事实与理由：原、被告及南京某某置业顾问有限公司（以下简称某某公司）双方于2016年9月16日签订《存量房买卖中介合同》一份，约定被告向原告购买位于南京市××路××单元××室房屋（以下简称2701室），总价款为324万元；还约定违约方按总标的的10%向守约方支付违约金。2016年9月26日，被告向原告支付定金4万元，双方签订《补充协议》约定：2016年10月11日前，乙方向甲方预付购房款120万元用于甲方赎楼；2016年10月28日前支付购房款200万元；甲乙双方约定如乙方逾期支付房款超过补充协议约定时间，违约金同样按照总标的10%执行。其后，被告除支付4万元定金外，未按照约定向原告支付其余房款，原告及中介多次催促被告付款，被告均予以拒绝，故具状起诉。被告陆书成辩称，被告同意解除合同。原告已经收受了被告交付的4万定金，被告在承担违约金之前，原告应当将该定金返还被告。被告没有履行交付房款的义务，有正当理由，因为2016年10月5日南京市人民政府发布调控房地产市场的通知，被告因该份通知的出台，银行放贷政策发生调整，无法取得足额贷款。由于被告的购房首付贷款比例调整为首付不低于50%，被告需要多拿40多万元，且由于被告没有通过银行贷款面签手续，导致被告没有足够的能力履行合同。同时，被告认为，本案中违约金约定数额过高，应当根据合同法相关规定，结合原告的实际损失进行赔偿。原被告在存量房买卖合同中，没有就律师费和诉讼费进行约定，被告不同意承担。经审理查明，2016年9月16日，原告徐许斌（转让方、甲方）与被告陆书成（受让方、乙方）及案外人某某公司（中介方、丙方）签订《存量房买卖中介合同》一份，主要约定：1.甲方将其所有的2701室（建筑面积119.61平方米）以324万元的净得价出售给乙方；2.甲方的义务有，保证出售房屋权属真实，并符合上市交易的政策法规及有关规定，协助办理交易过户手续，按约腾空房屋、迁出户口等；3.乙方的义务有，按约定方式、期限支付定金及房款，按时支付佣金和代办费用；4.违约责任：甲乙双方无正当理由不履行合同的；未能按照合同约定提供必要的文件和配合，造成丙方无法履行合同的等情形，违约方应当按总标的的10%即32.4万元支付给守约方违约金。2016年9月26日，三方签订《补充协议》一份，主要约定：1.2016年9月27日前，乙方支付定金4万元；2.2016年10月11日前，乙方向甲方预付购房款120万元，用于甲方赎楼，甲方应在2016年10月28日前完成赎楼并注销抵押；3.2016年10月28日前，乙方向甲方支付购房款200万元；4.甲乙方同意2016年10月28日前，共同向房屋权属登记机关申请办理房屋所有权及国有土地使用权转移登记，税费由乙方负担；5.甲乙双方定于甲方收到上书房款后三日内，证实交付该房屋；6.乙方逾期支付房价款的，每逾期一天，按应付到期房价款的万分之三支付违约金，乙方逾期支付房价款超过30天，且所欠应付到期房价款超过1万元的，甲方有权解除本合同。甲方在解除合同后15天内将已收房价款退还乙方，已收定金不予归还，并有权要求乙方支付总房价款1%的赔偿金；甲方逾期交付房屋的，每逾期一天，按照总房价的万分之三支付违约金，甲方交付房屋的附属设施或装饰装修不符合约定的，按不符部分的评估价值承担赔偿责任，甲方逾期交付房屋超过30天的，乙方有权解除本合同，甲方应在乙方解除合同后15天内将已收房价款和双倍定金返还乙方，并按总房价的1%支付赔偿金；甲乙双方中一方违约解除合同，由违约方按照房价款的2%向丙方支付佣金及代办费，甲乙双方协商解除合同，由双方按照房价款的1%各自向丙方支付佣金及代办费；7.其他约定：甲乙双方约定，如乙方逾期支付房款超过补充协议约定时间，违约金按照主合同违约责任约定的按标的的10%即32.4万元执行。上述合同签订后，被告按约支付了定金4万元。2016年10月5日，南京市人民政府发布宁政办发（2016）143号《市政府办公厅关于进一步加大我市房地产市场调控力度的通知》，其中规定：对于有购房贷款记录、但申请贷款购房时实际没有住房的居民家庭，有一套住房、但没有购房贷款记录的居民家庭或相应购房贷款已结清的居民家庭，申请商业性个人住房贷款购买普通住房的最低首付款比例调整为不低于50%。2016年10月18日，三方再次签订《补充协议》一份，该协议与2016年9月26日签订的《补充协议》系同一格式文本，仅在其他约定中进行了补充约定：1.因买方个人原因没有按期支付房款，买方要求延期，所承担的违约责任还是按照主合同执行（包括2016年9月26日的补充协议）；2.佣金调整为1.2%。其后，被告未继续向原告支付购房款，经协商未果，原告遂具状诉至本院，要求处理。审理中，原告申请某某公司的业务员顾某某到庭作证，顾某某称原、被告之间的房屋买卖合同由其居间促成并跟踪服务，因原告想卖掉案涉房屋去买南京奥南的房子，希望资金快点回笼，而被告夫妻看中原告的房子，但需要卖掉自己位于本区尧化门的房子才能有资金购买，故通过某某公司居间，准备找金融服务公司垫资首付款，并找贷款银行合作的担保公司提前垫付后期房款，双方达成了付全款的房屋买卖合同。因为被告答应付全款，故原告在出售房屋时对房屋价款作出了一定的让步。后来因为被告有诉讼未结案，故金融公司垫资审批未通过，而被告准备直接以售房款支付首付款，其余款项通过贷款支付，又因被告未配合，致贷款未能审批，被告遂不再与原告洽谈购房事宜。新政刚出来时，被告并未陈述不买案涉房屋。原告的质证意见为：双方的合同约定非贷款购房合同，故被告系恶意违约，应当承担违约责任。被告的质证意见为：从证人证言可以看出系由中介公司居间组织被告向贷款公司或银行申请贷款，被告确系因新政后首付金额提高导致无法足额履行而违约。庭审中，原告另提交了其于2017年5月2日将案涉房屋在365房产网上挂牌出售的截图及该网上同小区相似房屋价格截图，其中案涉房屋的挂牌价为318万元，其他建筑面积为118平方米的房屋有挂价290万元、316万元不等。上述事实，有原、被告陈述，原告举证的《存量房买卖中介合同》、两份《补充协议》、房屋所有权证、证人证言、365房产网截图，被告提交的宁政办发（2016）143号《市政府办公厅关于进一步加大我市房地产市场调控力度的通知》等证据在卷佐证，本院予以确认。本院认为：一、《中华人民共和国合同法》（以下简称合同法）第四十四条规定，依法成立的合同，自成立时生效。第六十条规定，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。本案中，原、被告及案外人某某公司签订的《存量房买卖中介合同》及《补充协议》系双方真实意思表示，不违反法律规定，合法有效，双方均应按照约定全面履行自己的义务。二、合同法第九十三条第二款规定，当事人可以约定一方解除合同的条件；解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第九十四条第一款第（三项）规定，当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行的，当事人可以解除合同。本案中，原、被告在第一份《补充协议》中约定被告应当于2016年10月11日前预付购房款120万元，尽管第二份《补充协议》载明被告要求延期，但延期时间未明确，被告亦应在合理期限内支付，综合考察原告的卖房目的以及原本约定的付款期限较紧凑的情形，本院认为被告截至原告起诉时仍未支付首付款120万元，显属违约，现原告要求解除合同，被告亦表示同意，本院依法对双方之间签订《存量房买卖中介合同》及《补充协议》予以解除。三、合同法第九十七条规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。第一百一十六条规定，当事人既约定违约金，又约定定金的，一方违约时，对方可以选择适用违约金或者定金条款。第一百一十四条第二款规定，约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。本案中，原、被告在《补充协议》中约定了定金及违约金，原告选择适用违约金条款，不违反法律规定，本院予以支持。但《补充协议》同时约定了“所收定金不予退还，并有权要求乙方支付总房价款1%的赔偿金”及按照总标的额的10%即32.4万元承担违约责任两种违约责任方式，该违约金约定应当视为约定不明，综合衡量被告违约系部分受到政府政策影响的因素，案涉房屋价格略有下跌的实际情况，及双方关于违约金的约定情况，被告主张的违约金过高本院予以采信，本院综合酌定违约金按照案涉房屋合同总价的5%计算，即16.2万元，扣减原告应当返还被告的定金4万元，被告还应当支付原告违约金12.2万元。四、原告主张被告支付律师费1万元，该主张无合同和法律依据，且本院已经综合酌定被告应当赔偿原告相应违约金，故对原告的该诉讼请求本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第九十三条第二款、第九十七条、第一百一十四条第二款、第一百一十六条之规定，判决如下：一、解除原告徐许斌与被告陆书成签订的《存量房买卖中介合同》及其《补充协议》；二、被告陆书成于本判决生效之日起十日内支付原告徐许斌违约金12.2万元（被告陆书成支付的定金4万元已扣减）；三、驳回原告徐许斌的其他诉讼请求。如当事人未按照本判决指定的期间内履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行利息。案件受理费35392元，由原告徐许斌负担1376元，被告陆书成负担34016元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省南京市中级人民法院。同时根据《诉讼费用交纳办法》的有关规定，向该院预交上诉案件受理费35392元。江苏省南京市中级人民法院开户行：中国工商银行南京市汉口路支行，账号：43×××18审 判 长 丁 旦代理审判员 崔 建人民陪审员 王禄惠二〇一七年七月十日书 记 员 汪玉蓉 百度搜索“”