（2016）辽0211民初11230号
裁判日期: 2017-07-10
公开日期: 2018-02-26
案件名称
陈某与大连中裕嘉合房地产开发有限公司商品房销售合同纠纷一审民事判决书
法院
大连市甘井子区人民法院
所属地区
大连市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
陈某,大连中裕嘉合房地产开发有限公司
案由
商品房销售合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民法通则》：第一百四十条；《中华人民共和国合同法》：第八条第一款，第六十条第一款，第一百零七条；《中华人民共和国民事诉讼法》：第六十四条
全文
大连市甘井子区人民法院民 事 判 决 书（2016）辽0211民初11230号原告陈某，女。委托代理人曲明文，系辽宁北港律师事务所律师。委托代理人刘硕，系辽宁北港律师事务所律师。被告大连中裕嘉合房地产开发有限公司。委托代理人马某某，男，系被告单位职工。原告陈某与被告大连中裕嘉合房地产开发有限公司商品房销售合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告的委托代理人曲明文、刘硕、被告大连中裕嘉合房地产开发有限公司的委托代理人马某某均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告诉称，2012年12月16日，原、被告签署商品房买卖合同及补充协议，约定原告购买被告位于甘井子区松江路南侧金街广场小区房屋一处，约定房屋交付期限为2013年6月30日，但被告实际交付房屋的时间为2014年9月16日，后双方协商一致由被告向原告支付违约金25,000元，并开具欠据，现支付违约金期限届满，被告仍没有支付。同时，按照商品房买卖合同第十五条约定“双方约定办理该房屋所有权登记的期限为一年，自该房屋交付之日起计算由出卖人协助买受人办理，如因出卖人责任自该房屋交付之日起超过一年，买受人仍无法办理房屋所有权登记或无法取得房屋所有权证书的，自该一年届满之次日起，出卖人承担已收房款日万分之一的赔偿金，直至可以办理”。现原告已按合同约定及时付清了全部房款，但由于被告的原因，原告至今无法取得房屋所有权证书，故原告诉至法院，请求依法判令：1、被告支付原告逾期交房违约金25,000元；2、被告按《商品房买卖合同》第十五条约定协助原告办理房屋所有权证书；3、被告向原告支付自2015年9月17日起至2016年9月1日期间逾期办理房屋产权证书的赔偿金29,716.22元。被告辩称，不同意原告的诉讼请求。理由如下：第一，该房屋之所以至今未办理房产证是由于政策性变化导致项目工程没有及时验收造成的。2014年以前，项目竣工后先验收主体工程，后验收配套工程，但大连市人民政府于2014年颁布了《大连市房屋建筑工程竣工验收备案管理办法》，规定配套工程17项，没验收完一律不进行主体工程验收，因此导致整体工程未能验收。2016年6月，大连市人民政府下发了《关于废止“大连市房屋建筑工程竣工验收备案管理办法”的通知》，工程验收再次回到了验收消防、环保、规划、农民工工资四项，以上验收完毕就可以验收主体工程。涉案合同履行过程中，被告对该上述管理办法猝不及防，导致涉案房屋整体迟迟不能验收，从而无法办理房屋过户手续，该情况并非被告订立合同时所能预见到的情况，故原告的请求依法不应支持。第二，根据《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十六条的规定，被告遭遇了无法预见的、非不可抗力造成的不属于商业风险的重大变化，直接导致无法履行合同义务，原告于此时继续按照合同约定向被告索取高额违约金，显然有失公平。第三，鉴于上述管理办法的出台，为房屋办理房产证真正具有履行可能应自2016年6月27日大连市人民政府下发《关于废止“大连市房屋建筑工程竣工验收备案管理办法”的通知》之日起算，此前无法履行合同义务是由于政策纰漏造成，被告没有理由也没有能力为政府的决策瑕疵买单。本院经审理查明，2012年12月16日，原告（买受人）与被告（出卖人）签订商品房买卖合同，约定原告购买甘井子区松江路7B号5层4号房屋，总房款846,616元；出卖人应当在2013年6月30日前将房屋交付买受人使用；出卖人应当在商品房交付使用后180日内将办理权属登记需由出卖人提供资料报产权登记机关备案，如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房屋权属证书的，双方同意按下列约定处理：办理该房屋所有权登记的期限为一年，自该房屋交付之日起计算由出卖人协助买受人办理，如因出卖人责任自该房屋交付之日起超过一年，买受人仍无法办理房屋所有权登记或无法取得房屋所有权证书的，自该一年届满之次日起，出卖人承担已收房款日万分之一的赔偿金，直至可以办理。现原告称案涉房屋已于2014年9月16日日交付使用，被告对此无异议。2014年9月16日，被告向原告出具欠据，确认欠原告逾期交房违约金25,000元未付。本院所确认的上述事实，有商品房买卖合同、销售不动产统一发票、专用收款收据、欠据、中信银行个人购房借款合同及庭审笔录等在案为凭，这些证据材料已经本院开庭质证和本院审查，可以采信。本院认为，原、被告之间存在合法有效的商品房买卖合同关系，双方均应按照合同约定履行各自义务。关于原告要求被告支付25,000元逾期交房违约金的主张，本院认为，因被告已就所欠违约金向原告出具了欠条，且被告至今未支付，故对于原告的该项诉请，本院予以支持。关于原告要求被告支付自2015年9月17日起至2016年9月1日期间逾期办理房屋产权证书的赔偿金29,716.22元的主张，本院认为，首先，根据原告提供的预收款发票及银行个人购房借款合同，可以认定原告已向被告支付了案涉房屋总价款846,616元，原告已经履行了其主要合同义务。其次，根据原告提供的物业费收据可以认定，被告已于2014年9月16日向原告交付房屋，依据案涉商品房买卖合同第十五条的约定，被告应于2015年9月16日办理完房屋所有权登记，但被告至今未办理完毕。再次，被告辩称其未办理完房屋所有权登记系由于政策性变化导致项目工程没有及时验收造成的，本院认为，虽被告所称之情况可能在一定时期内阻碍了案涉小区办理房屋产权证书，但上述原因现已消除，可是案涉小区时至今日仍旧无法办理房屋产权证书，而且被告在给本院的验收情况说明中也明确说明，其尚有环保及农民工工资两项未完成验收，鉴于上述情况，本院认为，被告并未按照相关法律法规的规定完成相关项目验收义务，导致原告未能办理房屋产权证，被告应向原告支付逾期办证违约金，原告主张自2015年9月17日起至2016年9月1日期间计算逾期办证违约金在合理范围内，本院予以支持，故根据案涉商品房买卖合同第十五条的约定，被告应向原告支付逾期办证违约金29,716.22元（846,616元×0.01%×351天）。关于原告要求被告按《商品房买卖合同》第十五条约定协助原告办理房屋所有权证书的主张，本院认为，原告已履行了合同主要义务，被告亦应当按照合同的约定履行其义务，故根据案涉合同约定，被告应当在案涉房屋符合办理房屋所有权证书条件时协助原告办理房屋所有权证书。综上所述，依据《中华人民共和国民法通则》第一百四十条，《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、被告大连中裕嘉合房地产开发有限公司自本判决发生法律效力之日起10日内给付原告陈某逾期交房违约金25,000元。二、被告大连中裕嘉合房地产开发有限公司自本判决发生法律效力之日起10日内给付原告陈某逾期办证违约金29,716.22元。三、被告大连中裕嘉合房地产开发有限公司自案涉房屋符合办理房屋所有权证书条件之日起10日内协助原告陈某办理房屋所有权证书。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1，170元（原告已预交），由被告大连中裕嘉合房地产开发有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于辽宁省大连市中级人民法院。审 判 长 王志东代理审判员 王冉雨代理审判员 李 曦二〇一七年七月十日书 记 员 张 旭 微信公众号“”