（2016）京0105民初58674号
裁判日期: 2017-07-10
公开日期: 2017-12-01
案件名称
程榕平与李永林、李其凤房屋买卖合同纠纷一审民事判决书
法院
北京市朝阳区人民法院
所属地区
北京市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
程榕平,李其凤,李永林,北京麦田房产经纪有限公司
案由
房屋买卖合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第六十条第一款，第六十一条，第六十二条
全文
北京市朝阳区人民法院民 事 判 决 书（2016）京0105民初58674号原告（反诉被告）：程榕平，男，1955年10月6日出生，住北京市朝阳区。委托诉讼代理人：李英华，北京市盈科律师事务所律师。委托诉讼代理人：程薇，女，1981年1月8日出生，北京碧山国际旅行社有限公司职员。被告（反诉原告）：李其凤，女，1984年5月13日出生，住北京市朝阳区。被告（反诉原告）：李永林，男，1982年10月28日出生，住北京市朝阳区。委托诉讼代理人：党莹，北京市华德莱律师事务所律师。第三人：北京麦田房产经纪有限公司，住所地北京市朝阳区朝阳北路237号楼20层2302号。法定代表人：缪寿建，执行董事。委托诉讼代理人：霍新丹，女，1991年1月17日出生，北京麦田房产经纪有限公司职员，住公司宿舍。原告（反诉被告）程榕平诉被告（反诉原告）李其凤、（反诉原告）被告李永林、第三人北京麦田房产经纪有限公司（下称麦田公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2016年9月21日立案后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理。各方均到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。程榕平向本院提出诉讼请求：1、继续履行双方于2016年8月1日签订的《北京市存量房屋买卖合同》，配合我方办理北京市朝阳区广达路2号院X号楼X层X单元X室（下称涉案房屋）过户手续并交付房屋；2、被告承担未按约定时间办理申请贷款手续的违约责任（2016年9月1日逾期履约之日起被告向原告按成交价格的每日万分之五支付至实际给付之日止）。3、按照房屋总价的20%计算违约金。事实和理由：2016年8月1日，原告与二被告在第三人居间下签订《北京市存量房屋买卖合同》等，合同约定原告购买二被告涉案房屋，合同签订当日，原告向二被告支付定金20万，合同约定买卖双方应于2016年9月1日前办理申请贷款手续。2016年9月1日，因此前被告要求继续租赁涉案房屋至2016年9月我方未同意，故在2016年9月1日被告没有配合办理贷款和网签。2016年9月16日、9月19日，二被告通过手机短信发出信息，明确表示要求与原告解除房屋买卖协议，双方协商无果，故诉至法院。二被告辩称并反诉称：2016年8月1日，双方在麦田公司居间下签订《北京市存量房屋买卖合同》及附件。合同约定双方应于2016年9月1日前办理申请贷款手续，买卖双方应积极配合银行提交贷款所需的相关资料，但在申请贷款手续当日，我方发现原告和第三人擅自将网签合同中的房屋总价款修改，比双方签订合同中约定的总价款少了88万。我要求必须修改但对方直至9月16日仍未向我提交总价款与原合同一致的书面网签合同，对方构成严重违约。另2016年9月1日前对方拟贷款金额260万元，然而据我方回忆在2016年9月1日对方贷款申请中为258万比约定贷款数额少了2万，原告明显违约。按照约定原告应在2016年9月15日之前向我支付购房款175万，支付方式为福建金诚丰担保有限公司北京分公司指定账户资金监管。然而自2016年8月1日签署合同至2016年9月16日长达一个半月时间里对方始终未联系我方办理该175万购房款支付事宜，亦未联系办理资金监管账户开立，原告该行为构成严重违约。我方签约后及时履行了全部合同义务包括2016年8月5日向交通银行申请办理解抵押手续，交通银行于8月17日一次性划扣506531.13元，至此涉案房屋贷款已还清。我在2016年9月1日当天配合到工商银行贷款申请配合办理申请贷款手续。故本案真正的违约方是程榕平，故不同意继续履行，并特提出反诉要求：1、解除双方签署的《北京市存量房屋买卖合同》及附件。2、要求原告支付成交价格20%的违约金92万元。原告针对二被告反诉辩称：合同条款附件二第二条第六款第一项违约责任写的相当明确，首付款的支付方式为福建金诚丰担保公司指定账户资金监管，而被告未开立资金监管账户致使我无法支付款项，故原告依据合同未构成违约。依据被告向法庭提交的与我方聊天记录，2016年8月8日被告提出变更合同内容延迟交房时间至2017年9月，并每月向我支付租金6000元，该条件未得到我方同意，被告拖延办理房屋买卖的手续。与李其凤的微信短信记录以及与中介的微信记录以及中介与李其凤的微信记录，9月15日记录可以充分体现中介公司关于网签合同签字一事给被告发送了十余条短信但被告未回复，上面写明网签合同做好要求其配合网签，而被告没有回复，9月16日以短信方式向我提出解约，对方在9月16日并不具备合同解除权，无权要求解约，9月16日之后被告不与中介和我方继续后续履行合同，依据合同违约条款规定，被告方构成根本违约。麦田公司述称：与我公司无利害关系，尊重法院判决。2016年9月1日面签之前我公司提供微信告知被告办理银行面签需要携带的材料，但当天被告只带了身份证，没有携带结婚证、户口本、房本、契税票等原件，原告先到后，把贷款材料签齐，被告后到首先提出对房屋的交付日期进行变更，收到尾款后交房并提出交房当天继续租房屋到2017年8月底，因为租赁双方没有谈拢，我司人员协调被告做贷款面签手续，根据银行回忆被告只有男方签字了女方没有签，草签合同也没有签字，后来就走了。被告一直要求按房屋成交总价进行网签，9月15日原告提供同意按照成交总价网签，9月18日拿着草签合同去找被告，被告没有给我们开门，后期被告找我们人员撤销房屋核验。经审理查明：李永林、李其凤系夫妻，涉案房屋登记在二人名下，于2011年取得房屋所有权证。2016年8月1日，原告与二被告通过麦田公司居间签订《北京市存量房屋买卖合同》（下称《买卖合同》）《买卖合同》约定二被告将涉案房屋出售给原告。该房屋设定抵押，抵押权人交通银行。房屋成交总价为460万元，其中净房屋价格372万，家具、家电、装饰装修、附属配套设施设备、搬迁补偿金等价格88万。上述两部分不可单独购买或出售，价款由买受人一并支付给出卖人。《买卖合同》中很多具体条款均约定见附件二。双方于当日同时签订附件二，即买卖双方经友好协商就该房屋买卖事宜作如下具体约定，主要条款如下：定金20万以自行交接方式支付，该定金作为购房款的一部分，签订附件当日支付。解押款50万，出卖人于2016年8月10日向抵押权人交通银行提前清偿借款并在取得借款结清证明后十个工作日内申请办理抵押登记注销手续。该笔借款由出卖人自行清偿。出卖人同意将购房款2万作为物业交接保证金，于物业交接完毕当日支付。有户籍登记，出卖人应于本合同签订之日起240日内迁出，出卖人同意将购房款3万作为户籍迁出保证金，于房屋内原有户籍（若有）迁出后当日支付出卖人。买卖双方应于2016年9月1日前办理申请贷款手续，买受人拟贷款260万元。买受人于2016年9月15日前支付出卖人购房款175万，支付方式为福建金诚丰担保有限公司北京分公司指定账户资金监管。买卖方应于贷款批复后7个工作日办理税、费缴纳手续。买卖双方应于取得《契税完税凭证》且剩余购房款支付完毕后40（以预约为准）个工作日办理房屋权属转移登记手续。若买受人未按约定履行付款义务，则出卖人有权将办理权属转移登记手续的时间顺延。出卖人未将该房屋出租，应于过户当日（3日内）将该房屋交付买受人。买卖双方应按约定履行义务。若逾期履约，自逾期之日起违约方按成交价格的每日0.5‰向守约方支付逾期违约金，如遇税，费调整还应赔偿守约方多缴纳的税、费，合同继续履行。自逾期之日起超过十五个工作日仍未履行，守约方有权单方解除《买卖合同》。任一方违约造成《买卖合同》无法继续履行或解除，守约方可依据定金罚则或成交价格的20%向违约方索赔。违约方还应承担守约方因本次交易所支付的居间等各项费用。另2016年8月1日，原、被告双方向麦田公司出具《网签授权委托书》，约定委托麦田公司协助办理网签备案登记手续，房屋成交总价460万，其中净房屋价格372万，家具、家电、装饰装修、附属配套设施设备、搬迁补偿金等价格为88万。上述两部分不可单独购买或出售，价款由买受人一并支付给出卖人。若买卖双方对净房屋价格及家具、家电、装饰装修、附属配套设施设备价格有调整，则房屋成交总价不变。签订上述《买卖合同》及附件等系列协议后，当日原告向李其凤支付定金20万。2016年8月8日，被告向原告发送信息表示希望达成补充协议交房时间改为收到全款的时候，然后再租赁涉案房屋至2017年9月，按照市场价6000元/月支付租金，并表示此事关系合同履行。原告表示被告应与中介沟通，合同是有法律效力的，而未同意被告意见。双方就此未协商一致。2016年9月1日，双方及麦田公司工作人员到银行办理涉案房屋贷款面签手续，同时就涉案房屋买卖进行网签。在该日，原告银行贷款金额由260万变更为258万，被告配合原告办理了银行贷款签字但未将户口本和房屋所有权证原件提交核验，另被告表示涉案房屋网签价格372万与成交总价460万不一致，拒绝办理涉案房屋网签手续，双方发生分歧。2016年9月5日、6日，被告通过麦田公司约原告面谈，原告表示没有必要见面，按照合同约定执行，后又表示需要知晓内容再考虑是否见面。故双方未见面协商。因网签价格372万与成交总价460万不一致，被告一直未同意网签，2016年9月15日下午，原告向麦田公司人员及被告发送信息表示同意全款交税把网签合同主要内容和主合同改成一致。2016年9月16日上午，被告向原告发送通知要求解除双方签订的《买卖合同》，被告表示在网签过程中发现原告签字的网签合同与原买卖合同在价格等关键条款不一致，后续原告无回应、拒绝沟通，至2016年9月16日仍未收到原告签字与买卖合同一致的网签合同，故原告实质性违约要求解除合同并追究对方违约责任。原告回复被告单方解除合同无效。2016年9月16日下午及此后几天，麦田公司人员向被告发送信息表示原告配合按实际成交价做网签，被告何时方便签字；网签合同已按实际成交价做好、原告已签字、请被告配合网签和面签。被告表示截止2016年9月16日未收到正确的网签合同，已经通知原告解除合同。2016年9月21日，原告向本院提起诉讼。案件受理后，2016年10月11日、10月14日原告向本院申请进行诉讼财产保全，本院依法出具裁定（2016）京0105民初58674号以及（2016）京0105民初58674号之一、（2016）京0105民初58674号之二号民事裁定冻结了担保人程薇、王伟名下位于北京市朝阳区利泽西街8号院3楼3单元1503号房屋的过户手续，冻结了涉案房屋的过户手续，同时禁止李其凤、李永林使用涉案房屋对应户口的学位。原告支付保全费5000元。另查1，双方必须就涉案房屋办理网签后，银行方可批贷。另查2，合同约定2016年9月15日前支付购房款175万，被告方未开设资金监管账号，原告亦未付款。李其凤提交的与麦田公司邢利强微信记录证明9月13日中介谎称175万已到账诱骗其履约。麦田公司提交微信显示，李其凤表示“买家首付付了吗？付款凭证过来确认一下”；麦田公司人员回复“好的稍等”；9月23日又回复“首付要打的时候，当时做面签的时候让您做监管公证手续，您不确定要不要用。后来9月13号的时候，让您做您也没做监管协议，您不做公证和监管协议账号，客户没有办法打钱”。李其凤与麦田均不认可对方所述。另查3，涉案房屋被告表示在2016年8月17日已清偿贷款，且已于9月20日办理了抵押注销手续。现涉案房屋由被告居住使用。另查4，关于涉案房屋尾款，原告诉求继续履行并同意一次性支付，原告已将剩余尾款440万一次性提存至本院。庭审中，被告另提交了同类房屋当前市场价格证明造成其机会成本损失，并提供证据证明因原告行为导致其海淀区房屋未能及时签约造成双重损失，原告对此不认可，表示正是因为房屋价格上涨所以卖方提出解约和加价。麦田公司认为与本案无关联性。上述事实由当事人陈述及相关证据在案佐证。本院认为：双方签订的《买卖合同》及其附件系当事人真实意思表示，且不违反法律法规强制性规定，合法有效，各方均应按约履行。本案结合查明事实，2016年9月1日前双方虽有分歧但仍均按麦田公司安排于2016年9月1日到指定地点办理涉案房屋银行面签、网签等手续。结合各方陈述及庭审证据，本案主要争议焦点在于涉案房屋网签价格372万与实际成交价格不一致，是否据此可以认定被告有权单方解除合同或者原告构成违约。就此，本院认为，双方签订的《买卖合同》及《网签授权委托书》中明确房屋成交总价为460万元，其中净房屋价格372万，家具、家电、装饰装修、附属配套设施设备、搬迁补偿金等价格88万。后麦田公司按照净房屋价格372万提供了网签合同、被告提出网签价格与实际成交价格不一致并拒绝网签，就此本院认为，配合网签系被告主要的合同义务，也是最终能够实现房屋权属转移登记的必要环节和前提，《买卖合同》及《网签授权委托书》中约定净房屋价格372万，网签合同即便按372万执行并不能认定原告构成违约；而且2016年9月15日原告同意按照实际成交价格签字，依据合同约定及法律规定，被告于9月16日并不因此享有单方解除权。故被告主张解除合同且原告构成违约，无事实和法律依据。鉴于《买卖合同》中没有明示网签价格，被告提出网签合同与实际成交价格不一致之异议，因此界定被告构成违约，亦缺乏合同及法律依据。综合上述情况，现原告同意一次性支付剩余尾款，合同具备继续履行条件，在原告履行支付剩余购房款之义务后，被告应当依约履行配合办理房屋产权过户手续及交付房屋的义务。另《买卖合同》约定3万元为户籍保证金，可待条件成就后由原告支付被告。另关于原告主张被告未按约定办理贷款并据此要求被告承担责任，缺乏依据，本院不予支持。关于被告辩称贷款面签金额258万与约定不一，被告自述9月1日当天发现此问题但未提出异议配合银行面签，另根据查明情况如双方不进行涉案房屋网签则无法进行后续银行批贷手续；另关于被告辩称175万未支付，因被告未开设监管账号，故原告无法按照合同约定内容付款；而且双方诉前争议主要即网签问题后即开始诉讼，故被告辩称原告因金额不一致以及未付款而构成违约之意见，本院均不予采信。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第六十一条、第六十二条之规定，判决如下：一、原告（反诉被告）程榕平于本判决生效之日起七日内支付被告（反诉原告）李永林、李其凤房屋价款四百三十七万元，被告（反诉原告）李永林、李其凤于收到上述房屋价款七日内配合原告（反诉被告）程榕平办理位于北京市朝阳区广达路2号院X号楼X层X单元X室的产权转移登记手续，并将上述房屋交付原告（反诉被告）程榕平。二、驳回原告（反诉被告）程榕平的其他诉讼请求。三、驳回被告（反诉原告）李永林、李其凤的全部反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。保全费5000元、案件受理费21800元，由原告程榕平负担（已交纳）；反诉案件受理费21800元，由李永林、李其凤负担（已交纳）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，预交上诉案件受理费，上诉于北京市第三中级人民法院。审 判 长 杨 静审 判 员 孙 琪代理审判员 禹 雷二〇一七年七月十日书 记 员 辛迎雪刘征 微信公众号“”