（2017）粤03民终7810号
裁判日期: 2017-07-10
公开日期: 2017-11-24
案件名称
赖文平与陈莉莉房屋买卖合同纠纷二审民事判决书
法院
广东省深圳市中级人民法院
所属地区
广东省深圳市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
赖文平,陈某,深圳市鑫伟业房地产顾问有限公司
案由
房屋买卖合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条
全文
广东省深圳市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）粤03民终7810号上诉人（原审被告）：赖文平，男，汉族，1983年6月5日出生，身份证住址：广西贵港市港北区。委托诉讼代理人：黄有奇，广东嘉得信律师事务所律师。委托诉讼代理人：韩飞，广东嘉得信律师事务所实习律师。被上诉人（原审原告）：陈某，女，汉族，1984年1月5日出生，身份证住址：浙江省江山市。委托诉讼代理人：孙峰，广东陆台律师事务所律师。原审第三人：深圳市鑫伟业房地产顾问有限公司，住所地：深圳市宝安区西乡街道银田路锦欣花园2栋8号铺，组织机构代码：078992003。法定代表人：宋汉伟。上诉人赖文平因与被上诉人陈某及原审第三人深圳市鑫伟业房地产顾问有限公司（以下简称鑫伟业公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服广东省深圳市宝安区人民法院（2016）粤0306民初29077号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年5月10日立案后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。赖文平上诉请求：撤销原判，驳回陈某在一审中的诉讼请求；由陈某承担本案一、二审全部诉讼费。事实和理由：原审法院没有查明以下事实：1、赖文平在原审提交了案外人万某委托广东陆台律师事务所律师孙峰在2016年10月31日发给赖文平的要求赖文平退还定金10万元《律师函》，证明截至2016年10月31日案外人万某与赖文平之间仍然存在房屋买卖合同关系，买房主体尚未变更为陈某。陈某没有在2016年10月31日之前签署《买方主体变更确认书》。该确认书显示的签署时间为2016年9月30日，是万某为了恶意违约不购买涉案房屋，利用2016年10月14日购房政策变化，故意让陈某将签署在政策变化之前的。但原审法院没有查明和认定这一事实。2、原审查明赖文平与万某所签署的《买方主体变更确认书》中丙方处为空白。证明陈某签署《买方主体变更确认书》之事，赖文平毫不知情。万某向陈某转让《二手房买卖合同》没有通知赖文平，依据我国《合同法》第80条的规定该转让不发生法律效力。综上，原审法院查明事实有误，赖文平与陈某之间不存在《二手房买卖合同》关系，请求判决支持赖文平的上诉请求。陈某辩称，一、本案中，在限购政策未出台前，陈某本已有购房资格，政策出台后已丧失资格，即按照限购政策的适用，无论陈某采用何种方式，涉案房产都无法办理按揭贷款及过户。二、由于限购政策的影响，而导致合同不能履行，属于不可归责于买卖双方的事由。按照最高人民法院的解释，此情形属于情势变更。双方签订的合同应当予以解除，而无需承担违约责任。合同解除后因该合同而取得财产应当予以返还。三、在案外人万某与赖文平签订合同时，双方已明确约定将涉案房产过户至陈某名下，否则赖文平也不会签订《买方主体变更确认书》，即说明赖文平对于交接的主体以及最终的落户人是知悉并且同意的，而且《买方主体变更确认书》是属于三方当事人的真实意思表示，且交易主体明确，并未违反法律的强制性规定，自签字之日起就已生效。赖文平作为一个完全民事行为能力人，不可能不了解签署确认书的法律意义及后果，至于赖文平所称不清楚陈某存在未有证据证实。综上，赖文平的上诉请求没有事实和法律依据，请求全部予以驳回。原审第三人鑫伟业公司未发表述辩意见。陈某向一审法院起诉请求：1、解除于2016年9月19日所签订的编号为****2的《二手房买卖合同》；2、赖文平向陈某返还购房定金10万元；3、由赖文平承担与本案有关的一切诉讼费用。一审法院认定事实：2009年11月17日，赖文平通过购买取得深圳市**区**街道**村**花园6栋206房产，房地产证号为深房地字第××号。2016年9月19日，赖文平作为卖方、案外人万某作为买方，双方签订一份《二手房买卖合同》，约定赖文平将其所有的宝安区西乡街道共乐村**花园6栋206房产转让给万某，房产建筑面积为97.35平方米，房地产证号为50××36号，转让价格为305万元；买方同意本合同生效当日向卖方支付定金10万元，本合同生效后贰日内再向卖方支付定金10万元；本房地产处于抵押状态；买方采取银行按揭付款方式支付购房款；卖方委托担保公司进行赎楼；买方在银行申请按揭贷款及承诺书后，该物业交付；交房保证金5000元，该保证金从买方托管在第三方的定金中扣除，该保证金在结清所有费用后三个工作日内转付卖方。合同附加条款约定：（1）该房产的定金为10万元；（2）买方无需做委托公证。签订合同当日，万某向赖文平支付定金10万元。赖文平出具一份收款收据，确认收到万某交来购买**花园6栋206房定金10万元。同日，赖文平作为甲方、万某作为乙方、陈某作为丙方，签订一份《买方主体变更确认书》，约定买卖双方于2016年9月19日共同签署了关于深圳市**区****村**花园6栋206房的《二手房买卖合同》，现经三方协商一致同意按照以下方式继续履行合同：三方同意在签署《深圳市二手房买卖合同》及产权转移登记时将买方姓名写为丙方名下，由丙方继续履行《二手房买卖合同》《资金托管协议》和《佣金支付承诺书》及相关附件补充协议等项下原买方（乙方）未履行的义务，原买方（乙方）及其（丙方）承担连带保证责任。该主体变更确认书系赖文平与万某于2016年9月19日签订，当时丙方处为空白，陈某于2016年9月30日在丙方处签名。另查明，陈某在深圳连续缴纳社会保险不足五年，根据深圳现行购房政策，其不具有购房资格。一审法院认为，陈某、赖文平与案外人万某签订的《买方主体变更确认书》有各方当事人的签名捺印，虽陈某签署日期晚于赖文平与万某签署日期，但赖文平与万某作为完全民事行为能力人，在签订《买方主体变更确认书》应预见丙方空白处由新买家签名的法律效力，赖文平以该确认书中丙方签名为空白为由对该确认书不予认可，于法无据。原审法院认定《买方主体变更确认书》系陈某、赖文平及案外人万某的真实意思表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，各方当事人应全面履行合同约定的义务。根据《买方主体变更确认书》，应由陈某继续履行《二手房买卖合同》原买方（万某）未履行的义务，但由于陈某在深圳连续缴纳社会保险不足五年，根据深圳现行购房政策，其已不具有购房资格。现涉案合同因政策原因实际已履行不能，属于不可抗力的情形，陈某请求解除《二手房买卖合同》于法有据，原审法院予以支持。关于定金。原审法院认为，房屋买卖合同解除后，买方支付的定金应当予以返还。虽然买方主体变更为陈某，但涉案房产的定金由案外人万某支付，陈某并未提供证据证明万某将其10万元定金返还债权转让给陈某，故定金亦应退还给万某，陈某请求赖文平返还定金10万元没有事实及法律依据，原审法院不予支持。一审法院判决：一、解除于赖文平与案外人万某于2016年9月19日所签订的《二手房买卖合同》（编号为*****2）；二、驳回陈某的其他诉讼请求。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，赖文平确认其在签订《买方主体变更确认书》时文本抬头处的新买方主体名称及落款处的新买方确认及日期均为空白。赖文平作为完全民事行为能力人，其自愿签署空白《买方主体变更确认书》的行为，应当视为对新买方签字确认时间及新买方身份均无异议。陈某作为新买方于2016年9月30日补签《买方主体变更确认书》，赖文平对签字时间不予认可，认为陈某是在2016年10月后倒签该确认书，但赖文平并未提交充分证据予以反驳，本院对赖文平的主张不予采信。本院认为，自2016年9月30日起买方主体变更为陈某，由其继续履行《二手房买卖合同》原买方万某未履行的义务。而此时陈某在深圳已连续缴纳社会保险满3年，符合当时购房政策。其后，由于2016年10月4日购房政策变化，陈某因在深圳连续缴纳社会保险不足五年，其不再具有购房资格，无法继续履行合同，此情形应属于不可归责于当事人双方的事由导致合同履行存在障碍，陈某据此主张解除合同理由成立，应予支持。综上所述，赖文平的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1150元，由上诉人赖文平负担。本判决为终审判决。审 判 长 俞 红审 判 员 吴 思 罕代理审判员 邓 媛二〇一七年七月十日书 记 员 林翘(兼)附法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或变更；（三）原判决认定事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件做出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。 关注微信公众号“”