（2017）浙1002民初3582号
裁判日期: 2017-07-10
公开日期: 2017-09-29
案件名称
台州市方远物业服务有限公司与江文斌物业服务合同纠纷一审民事判决书
法院
台州市椒江区人民法院
所属地区
台州市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
台州市方远物业服务有限公司,江文斌
案由
物业服务合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第一百零七条；《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》：第一条，第六条
全文
台州市椒江区人民法院民 事 判 决 书（2017）浙1002民初3582号原告：台州市方远物业服务有限公司，住所地：台州市椒江区中山西路56-2号，统一社会信用代码：9133100270467445XX。法定代表人：黄赣浙，该公司总经理。委托代理人：陈建平，浙江平正律师事务所律师。委托代理人：孙翼，浙江平正律师事务所律师。被告：江文斌，男，1964年4月27日出生，汉族，住台州市椒江区。原告台州市方远物业服务有限公司（以下简称方远物业公司）为与被告江文斌物业服务合同纠纷一案，于2017年4月24日向本院起诉。本院于同日立案受理后，依法由审判员陈静适用简易程序，于2017年5月23日公开开庭进行了审理。原告方远物业公司的委托代理人孙翼，被告江文斌到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告方远物业公司起诉称：原告受方远建设集团房地产开发有限公司（以下简称方远房产公司）委托，系台州市椒江区景元南苑小区的物业管理服务公司（景元南苑后改名为景和名苑）。被告系台州市椒江区景和名苑5幢2单元201室业主（建筑面积195.52平方米、车位按照40元每月每个计算、2个车位年费960元）。原告于2010年8月25日与方远房产公司签订景元南苑前期物业服务合同，约定合同期限为2年、自2012年12月15日起至2014年12月15日止。合同到期后，因小区业主委员会尚未成立，原告与方远房产公司续签了合同，合同约定“委托管理期限：自2014年12月16日起至业主委员会成立与业主大会所聘的物业管理公司签订物业管理服务合同生效时，本合同自然终止”。原告依据景元南苑前期物业服务合同对该小区实施管理服务义务，并按照合同约定向各业主收取物业管理服务费用。被告作为小区的业主，未依约向原告缴清物业管理服务费用，拖欠原告2014、2015年度的物业服务费10836元（自2014年1月1日起算至2015年12月31日止），因被告拖欠物业费而产生的滞纳金593元（按照2014年度的欠交物业费5418元自2015年1月1日起计算至2015年12月31日止）。原告为收取拖欠的费用，通过电话催告、上门张贴催告函等方式多次催讨，至今未果。故请求判令被告立即支付2014年度、2015年度的物业服务费10836元、滞纳金593元（自2015年1月1日起算至2015年12月31日止）。被告江文斌答辩称：因原告不作为，造成被告无法正常装修、使用房屋，对被告造成了损失。2014年度、2015年度的物业服务费至少要打五折。事情处理后，被告可以按正常的标准交纳物业服务费。本院经审理，认定本案事实如下：原告方远物业公司系具备二级资质的物业服务企业。方远房产公司系台州市景和名苑的建设单位。台州市景和名苑原使用名为景元南苑，后命名为现名。被告江文斌系台州市景和名苑5幢2单元201室房屋（以下简称201室房屋）及台州市景和名苑地下车位A384号业主，201室房屋建筑面积为195.52平方米。被告江文斌向方远房产公司承租了人防地下车位A177号，双方约定由被告江文斌支付物业服务费。2010年8月25日，方远房产公司与原告方远物业公司签订前期物业管理服务合同，约定由原告方远物业公司为景元南苑提供物业服务，期限为2012年12月15日至2014年12月15日。2014年12月，方远房产公司再次与原告方远物业公司签订前期物业管理服务合同，委托原告方远物业公司为景元南苑提供物业服务，约定，物业服务期限为2014年12月16日起至业主委员会成立与业主大会所聘的物业管理公司签订物业管理服务合同生效时，物业服务费高层、小高层按照1.9元/㎡·月、车位按照40元/个·月等，物业服务费按年交纳，每次缴纳时间为每年1月，逾期交纳物业服务费，每天按应交物业服务费的万分之五计算滞纳金。2012年12月4日，台州市椒江区发展和改革局出具文件，对景和名苑小区前期物业管理服务收费标准进行了批复，核定物业服务费收费标准为高层、小高层住宅用房按建筑面积1.9元/月·平方米、轿车位40元/位·月等。原告方远物业公司曾通过张贴或公告的方式要求缴纳物业服务费。被告江文斌的房屋周边种植有香樟树，房屋的凉台顶部被他人装修覆盖。上述事实有原告方远物业公司提供的资质证书、台州市人民政府关于同意台州经济开发区部分住宅建筑物及道路名称命名的批复、台州市房屋权属信息查询记录、景元南苑前期物业服务合同、台州市椒江区发展和改革局关于核定景和名苑前期物业管理服务收费标准的批复、照片、人民防空工程租赁使用合同，被告江文斌提供的照片以及原、被告的庭审陈述证实。本院认为：建设单位与原告方远物业公司签订的前期物业服务合同，对业主具有约束力。被告江文斌作为业主，应及时支付物业服务费。经计算，被告江文斌应支付2014年1月1日至2015年12月31日物业服务费10835.71元（195.52平方米×1.9元/月·平方米×24月+40元/位·月×24月×2个）。被告江文斌抗辩，原告方远物业公司未及时修剪香樟树以及被告江文斌房屋的凉台被人装修覆盖，应减免物业服务费。本院认为，对共有花木的养护和管理属于原告方远物业公司的物业服务内容之一，但花木的养护和管理应根据花木生长的习性等进行，涉案房屋周边的香樟树在2014年、2015年时移栽时间不长、尚不适宜修剪，而且没有证据表明被告江文斌在接收涉案房屋时曾对香樟树的种植持有异议，而小区绿化的发展包括香樟树的种植对于改善生态环境、美化生活环境、增进身心健康等都有积极的作用，被告江文斌作为业主对于香樟树的正常生长应予以容忍。至于他人装修覆盖了被告江文斌房屋的凉台，系案外人原因造成，被告江文斌应向案外人主张权利。因此，被告江文斌的抗辩不能成立。根据前期物业服务合同的约定，被告江文斌应于每年的1月缴纳物业服务费，至今未付，应支付违约金。本案中，原告方远物业公司明确主张的违约金系2014年度未付物业服务费的违约金。由于前期物业服务合同并未明确支付物业服务费的具体时间，2014年度未付物业服务费的违约金应从2014年的2月1日起计算。结合原告方远物业公司陈述的按日万分之三的标准计算一年，被告江文斌应支付2014年度未付物业服务费的违约金为593.26元（10835.71元÷2×0.3‰×365天），原告方远物业公司主张593元少于上述金额，本院予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条和《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条的规定，判决如下：一、被告江文斌于本判决生效后十日内支付给原告台州市方远物业服务有限公司2014年1月1日至2015年12月31日的物业服务费10835.71元及2014年1月1日至2014年12月31日的物业服务费的违约金593元；二、驳回原告台州市方远物业服务有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费43元（已减半，原告台州市方远物业服务有限公司已预付），由被告江文斌负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于浙江省台州市中级人民法院。审 判 员 陈 静二〇一七年七月十日代书记员 蔡美燕 来自