（2016）闽02民终2844号

裁判日期: 2017-07-10

公开日期: 2017-08-25

案件名称

厦门市合嘉实业有限公司、陈清万侵权责任纠纷二审民事判决书

法院

福建省厦门市中级人民法院

所属地区

福建省厦门市

案件类型

民事案件

审理程序

二审

当事人

厦门市合嘉实业有限公司,陈清万,陈惠昌,刘静文,黄一智,黄亚胜,罗文柱,钟清霞,叶建坤,林春成,李剑锋,江庭辉,陈朝旺,王友志

案由

侵权责任纠纷

法律依据

《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条

全文

福建省厦门市中级人民法院民事判决书（2016）闽02民终2844号上诉人（原审原告）：厦门市合嘉实业有限公司，住所地厦门市湖里区坂尚370号1楼。法定代表人：林万青，该公司总经理。委托诉讼代理人：吕金朝，福建旭丰律师事务所律师。委托诉讼代理人：林秀娜，福建旭丰律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：陈清万，男，1960年10月24日出生，汉族，住厦门市湖里区。被上诉人（原审被告）：陈惠昌，男，1987年8月6日出生，汉族，住厦门市湖里区。被上诉人（原审被告）：刘静文，女，1973年11月20日出生，汉族，住厦��市思明区。被上诉人（原审被告）：黄一智，男，1977年2月6日出生，汉族，住厦门市思明区。被上诉人（原审被告）：黄亚胜，男，1978年11月8日出生，汉族，住厦门市思明区。被上诉人（原审被告）：罗文柱，男，1968年7月14日出生，汉族，住厦门市湖里区。被上诉人（原审被告）：钟清霞，女，1970年1月22日出生，畲族，住福建省泉州市泉港区。被上诉人（原审被告）：叶建坤，男，1971年11月9日出生，汉族，住厦门市思明区。被上诉人（原审被告）：林春成，男，1960年8月20日出生，汉族，住厦门市思明区。被上诉人（原审被告）：李剑锋，男，1972年11月2日出生，汉族，住厦门市思明区��被上诉人（原审被告）：江庭辉，男，1970年11月25日出生，汉族，住福建省惠安县。被上诉人（原审被告）：陈朝旺，男，1975年11月22日出生，汉族，住厦门市湖里区。被上诉人（原审被告）：王友志，男，1965年6月28日出生，汉族，住厦门市集美区（一）。上列被上诉人的共同委托诉讼代理人刘冬云，北京市炜衡（厦门）律师事务所律师。上列被上诉人的共同委托诉讼代理人纪小漳，北京市炜衡（厦门）律师事务所律师。上诉人厦门市合嘉实业有限公司（下简称合嘉公司）因与被上诉人陈清万、陈惠昌、刘静文、黄一智、黄亚胜、罗文柱、钟清霞、叶建坤、林春成、李剑锋、江庭辉、陈朝旺、王友志（下统称陈清万等十三人）侵权责任纠纷一案，不服厦门市思明区人民法院（2015）思民初字第10065号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年8月1日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人合嘉公司的委托诉讼代理人吕金朝和林秀娜、被上诉人陈清万等十三人的共同委托诉讼代理人刘冬云和纪小漳到庭参加诉讼。本案现已审理终结。合嘉公司上诉请求：撤销原判，发回重审或改判支持其一审全部诉讼请求。事实和理由：一、一审错误采信《析产协议书》，且未区分《析产协议书》的对内效力和对外效力，用陈清万等人的内部约定对抗合嘉公司，明显错误。首先，一审庭审中，合嘉公司明确表示陈清万等人提交的所有公证书在钢印、字体的使用上不统一，故无法确认析产协议书公证书的真实性，请求一审法院向鹭江公证处核对原件。一审法院未核实公证书的真实性，就径行认定陈清万等人于2010年11月15日进行析产分割了共有房屋，明显有误。其次，即使陈清万等人之间进行了析产，但其未按《析产协议书》办理权属变更登记，只有对内效力，不能对抗第三人。根据《物权法》第十四条规定：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，依照法律规定应当登记的，自记载于不动产登记簿时发生法律效力”。《不动产登记暂行条例》第5条明确了房屋等建筑物、构筑物所有权应按条例进行登记；第10条规定不动产登记机构应当依法将各类登记事项准确、完整、清晰地记载于不动产登记簿，任何人不得损毁不动产登记簿，除依法予以更正外不得修改登记事项。可见，房屋所有权是具有登记能力的类型，应当从公示原则的角度确定具有登记能力的不动产权利。根据讼争房产权属证书记载，陈清万等十三人系按份共有��争房产，即使析产，也不具有公信力，不具有对外效力，不得对抗上诉人。故一审认定陈清万、陈惠昌享有讼争房产地下一层的共有份额及第二、三层，刘静文析分取得的房屋不在合嘉公司承租的房屋范围内，明显有误。二、一审未对陈净煊是否为共有人进行认定，就认定刘静文将房产转让给共有人，明显有误。首先，陈清万等人在一审提交的证据不能证明陈净煊系“隐名产权人”，一审对此也未进行认定，在此情况下，若认定刘静文将其份额转让给共有人（叶建坤），那么，在既不是隐名产权人，又不是案涉买卖的当事人的情况下，陈净煊是如何成为讼争房屋的共有人的？一审忽略陈净煊的身份认定，明显逻辑错误。其次，一审认定刘静文将其份额转让给叶建坤，没有任何有效证据予以支持。且陈清万等人在一审庭审中确认地下室及第一层为包括陈净煊在内的14��产权人共同共有，而刘静文将其1/14的份额转让给叶建坤。那么，按此说法，叶建坤作为原产权人拥有1/14份额，在此次转让后，应该拥有地下室及第一层的共有份额为2/14，明显与（2012）厦鹭证内字第03712号《公证书》确认的地下室与第一层为13个产权人按比例共有、叶建坤占8.32％的事实不符，故陈清万等人主张刘静文将其份额转让给叶建坤，明显不能成立，一审认定事实错误。事实上，房屋产权证书作为确认房屋产权的合法凭据，没有登记陈净煊的名字，且《关于拍卖成交确认书的补充说明》、（2010）厦鹭证内字第08856号《公证书》也明确了讼争房屋的共有产权人没有陈净煊。因此，在案涉买卖前，陈净煊并非讼争房屋的共有产权人。即使是陈清万等人提交的（2012）厦鹭证内字第03712号《公证书》载明了“刘静文的产权份额转让给陈净煊”这一事实，故陈净煊取��共有产权人的身份系基于案涉交易，自然，刘静文将其份额转让给共有人以外的人系毋庸置疑的。一审没有对陈净煊是否系共有人进行证据审核、分析、说理，就作出“刘静文并未将共有房产转让给厦门市××号综合楼共有人以外的人”的认定，明显没有事实和法律依据。三、一审忽视《存量房买卖合同》，未查明案涉买卖情况，且认定合嘉公司未就案外人黄顺明、黄嘉霖、陈净煊受让讼争房产十三分之三的共有份额的交易价格系731万元提供足够的证据，显然错误。综观本案所有证据，只有一套土地房产调查表可以确认真实的权属状态，只有一套在房管局备案的《存量房买卖合同》，记载了2012年5月18日，陈清万、陈惠昌、刘静文将讼争房产的3/13转让给黄嘉霖、黄顺明、陈净煊，该笔交易手续齐全，有各方签字的买卖合同并附有《存量房交易结算资金自行划转声明》。因此，从合同、付款、以及权属状态来看，陈清万、陈惠昌、刘静文作为讼争房产的按份共有人将讼争房产的3/13转让给黄嘉霖、黄顺明、陈净煊，交易价格为731万元，系具有登记效力的、唯一可证明的事实。合嘉公司在一审时提交的土地房产调查表及《存量房买卖合同》，就黄嘉霖、黄顺明、陈净煊受让讼争房屋3/13的交易价格为731万元已进行了充分举证，并向一审提交了交易明细索引。故一审认定合嘉公司未尽到举证责任，明显错误。四、一审认定刘静文及陈清万等人未损害合嘉公司的优先购买权，明显错误。首先，如前所述，可以证实的案涉交易为陈清万、陈惠昌、刘静文以731万元将讼争房产的3/13转让给黄嘉霖、黄顺明、陈净煊，但陈清万、陈惠昌、刘静文在案涉交易中未通知合嘉公司（一审已确认该事实），依照《中华人民共和国合同法》第二百三十条：��出租人出卖租赁房屋的，应当在出卖之前的合理期限内通知承租人，承租人享有以同等条件下优先购买的权利”的规定，其行为明显损害了合嘉公司的优先购买权。一审未予认定明显有误。其次，除陈清万、陈惠昌、刘静文外的其余人虽未转让份额，但其明知陈清万、陈惠昌、刘静文的侵权行为，并以签字的作为方式协助其完成侵权行为，构成共同侵权。根据《民法通则》第130条：“两人以上共同侵权造成他人损害，应当承担连带责任”的规定，应承担连带赔偿责任。故一审以其余人未转让份额为由免除责任，缺乏事实和法律依据。五、一审以合嘉公司未另行购房、在9500万整体转让讼争房产时放弃优先权、不能证明损失等理由，驳回诉请，明显错误。首先，合嘉公司是否与他人另行缔结买卖合同以及此后讼争房屋的交易中是否放弃优先权均与本案无关，并不影响��嘉公司在案涉交易中享有的优先购买权及基于优先购买权被侵害的损失赔偿权。一审以与本案无关的理由，驳回合嘉公司的诉请，明显不当增加了合嘉公司的负担，有所偏颇。其次，一审也明确了损害承租人优先购买权给承租人造成的损失包括丧失了与买受人同等条件的购买房屋的机会，从而因房价上涨因素失去可得利益。正是因为陈清万等人未通知合嘉公司，使合嘉公司丧失了购房机会，从而在此后讼争房产再次交易价格9500万元时，合嘉公司失去了因房价上涨的可得利益，该利益就是合嘉公司丧失优先购买权的损失，即两次交易的差价14614615万元。合嘉公司已证明了因陈清万等人损害优先购买权所造成的损失，合法合理。一审以不能证明损失为由驳回合嘉公司的诉请，缺乏依据。陈清万等十三人辩称，房屋产权证不是证明权属的唯一证��，公证文书亦为依据，析产公证书合法有效，足以证明讼争房产的权属状况。合嘉公司只承租了地下一层和地上一至七层，实际权属中二、三层属于陈清万和陈惠昌，基于刘静文与陈净煊的转让关系，一审已就优先购买权进行了分析。陈净煊是否为房产共有人已有证据证明，将房产转让给其他共有人足以对抗承租人的优先购买权。陈清万、陈惠昌以房抵债给黄顺明和黄嘉琳，相关转款证明可证实，虽然一审未认可陈清万等人未上诉，但该事实可予查证。承租人优先购买权受损的赔偿问题，应以实际损失来认定，合嘉公司并未提供任何证据证明损失，即使按预期可得利益赔偿，亦不能超过订立合同时可预见到的收益，该预期收益也不可能达到上千万。合嘉公司没有实际购房，不存在置换损失，9500万元出售价合嘉公司亦表示放弃。综上，一审认定正确，应予维持。合嘉公司向一审法院起诉请求：1.陈清万、陈惠昌、刘静文共同赔偿合嘉公司14614615元；2.黄一智、黄亚胜、罗文柱、钟清霞、叶建坤、林春成、李剑锋、江庭辉、陈朝旺、王友志承担连带赔偿责任。一审法院认定事实：厦门市××号综合楼原系厦门塑胶总厂所有。2001年5月9日，合嘉公司与厦门塑胶总厂签订《房屋租赁合同》，约定厦门塑胶总厂将厦门市××号综合楼一栋十三层（含地下室）出租给合嘉公司使用，租赁期限为20年，自2001年12月1日至2021年11月30日止。在合嘉公司承租期间，厦门市××号综合楼被人民法院委托拍卖，合嘉公司在拍卖期间放弃了对厦门市××号综合楼的优先购买权。2009年1月7日，陈清万等十三人通过厦门中正拍卖有限公司以3000万元的成交价格竞拍取得厦门市××号综合楼的购买权。拍卖合同履行期��，陈净煊通过其妻于2009年1月23日、2月5日分四次向陈清万（合伙拍卖专用账户）汇款3002100元，付款用途记载为“购房款”。之后，陈清万将包括陈净煊所付购房款在内的3000万元拍卖款交付给人民法院。2009年6月11日，人民法院作出（2008）厦执提字第1-9号执行裁定书，裁定将厦门市××号综合楼过户给陈清万等十三人，并向厦门市国土资源与房产管理局发出协助执行通知书。2009年9月28日，陈清万等十三人分别办理了按每人十三分之一按份共有的权属证书。因陈净煊未登记为厦门市××号综合楼之权属人，2009年8月6日，罗文柱与陈净煊签订《备忘录》，确认陈净煊为讼争房产第五层及相应共有产权面积（地下室及第一层大堂）的实际出资人，其所有权份额由罗文柱代持。2010年8月11日，陈清万等十三人提起（2010）思民初字第7493号民事诉讼主张《房屋租赁合同》无效，请求确认合嘉公司与厦门塑胶总厂于2001年5月9日签订的《房屋租赁合同》对陈清万等十三人不具有拘束力，并要求合嘉公司返还厦门市××号综合楼。一审法院以（2010）思民初字第7493号民事判决书判决驳回陈清万等十三人的诉讼请求后，陈清万等十三人不服上诉。2011年10月31日，厦门市中级人民法院作出（2011）厦民终字1966号民事判决书，认为《房屋租赁合同》不宜认定无效，但撤销了（2010）思民初字第7493号民事判决，并改判合嘉公司与厦门塑胶总厂签订的关于讼争房屋综合楼八至十二楼的租赁合同对陈清万等十三人不具有法律约束力，合嘉公司应将厦门市××号综合楼第八层至第十二层部分返还陈清万等十三人。之后，合嘉公司仍承租厦门市××号综合楼地下一层至七层房屋。2010年11月12日，陈清万等十三人为明确各��共同拥有的厦门市××号综合楼的各自房屋权属归属，方便管理使用，就上述共有房产进行析产，厦门市鹭江公证处于2010年12月15日作出（2010）厦鹭证内字第08856号《公证书》，对陈清万等十三人析分厦门市××号综合楼《析产协议书》进行公证。（2010）厦鹭证内字第08856号《公证书》载明：厦门市××号综合楼第二层（面积1295.48平方米）归陈清万一人所有，第三层（面积1295.48平方米）归陈惠昌一人所有，第八层（面积1292.96平方米）归刘静文、叶建坤二人所有；该综合楼地下一层（面积1542.69平方米）及第一层（面积453.23平方米）为陈清万等十三人共同所有，占有份额明细详见《合伙人共有产权每层分配面积明细表》；析产后各方各自拥有相应房产的所有权，对各自分得的房产行使相应的占有、使用、收益、处分权并承担房产所有人的相应义务。陈清万等十三人未在（2010）厦鹭证内字第08856号《公证书》作出后办理相应的土地房屋权证权属登记。2010年12月13日，厦门市鹭江公证处分别作出（2010）厦鹭证松字第2584号《公证书》、（2010）厦鹭证松字第2585号《公证书》、（2010）厦鹭证松字第2587号《公证书》，对陈清万夫妻因出售厦门市××号综合楼地下室（面积128.55平方米）、第一层（含夹层）房屋（面积37.77平方米）、第二层房屋（面积1295.48平方米）与案外人黄秀霞、黄小生于2010年12月9日订立的二份《房屋买卖合同》、陈惠昌因出售厦门市××号综合楼第三层房屋（面积1295.48平方米）与案外人黄招远于2010年12月9日订立的《房屋买卖合同》的真实性进行公证。上述三份《房屋买卖合同》的价款分别为1580040元、12307060元、12307060元，但《房屋买卖合同》签订后未履行。2011年12月12日，陈清万等十一人将其对讼争房屋项下的相关权利委托给另两个共有人林春成和叶建坤，并经厦门市鹭江公证处办理2011厦证内字第1067号公证书确认委托事项真实性。2012年5月9日，叶建坤、刘静文、罗文柱以及陈净煊签订《思明区文园路66号综合楼房产协议书》，载明：罗文柱在厦门市××号综合楼第五层所占份额的房产实际上由陈净煊出资，该综合楼五层及相应共有产权面积（地下室及第一层大堂）实际为陈净煊一人所有；叶建坤、刘静文、罗文柱以及陈净煊一致同意将厦门市××号综合楼房屋权证中的刘静文的名字变更登记过户为陈净煊名字；本次过户并不是刘静文将其房产卖给陈净煊，而是为了将综合楼名义权利人刘静文替换为实际权利人陈净煊。2012年5月10日，陈清万及其子陈惠昌、其妻黄秀霞向黄顺明出具《确��书》，载明：陈清万、黄秀霞夫妻尚欠黄顺明3141.22万元未还；陈清万、陈惠昌自愿分别以其名下位于厦门市××××房产份额转让给黄顺明及其指定的第三人黄嘉霖，折抵上述欠款；上述房产变更手续完成后，黄顺明与陈清万、黄秀霞夫妻之间的债权债务全部归于了结，双方对此再无任何争议。2012年5月18日，陈清万、陈惠昌、刘静文在房管部门办理转移共有份额登记，将其共有份额变更为黄嘉霖、黄顺明、陈净煊，办理共有份额变更过程中，陈清万、陈惠昌、刘静文未向合嘉公司告知房产份额转让情况。2012年6月21日，黄嘉霖、黄顺明、陈净煊与黄一智、黄亚胜、罗文柱、钟清霞、叶建坤、林春成、李剑锋、江庭辉、陈朝旺、王友志（下统称黄嘉霖等十三人）对各方因共同拥有的厦门市××号综合楼进行析产，并办理了（2012）厦鹭证内字第03713号《公证书》。（2012）厦鹭证内字第03713号《公证书》明确厦门市××号综合楼第二层归黄嘉霖一人所有，第三层归黄顺明一人所有，第五层归陈净煊一人所有；该综合楼底下一层及第一层归黄嘉霖等十三人共有所有，占有份额详见《合伙人共有产权每层分配面积明细表》。之后，黄嘉霖等十三人拟以交易价格为9500万元出售厦门市××号综合楼的情况函告合嘉公司。合嘉公司于2013年1月24日以《关于“优先购买权确认函”回复函》确认知悉交易情况，并称若转让价低于9500万元需再次告知，合嘉公司再决定是否购买。之后，厦门市××号综合楼整体转让给案外人厦门市汉众酒店管理有限公司，交易价格9500万元。合嘉公司在发生上述交易时放弃了对承租房屋享有的优先购买权。至今，厦门市××号综合楼地下一层至七层房��仍由合嘉公司承租使用。在审理中，合嘉公司主张陈清万等十三人将陈清万、陈惠昌、刘静文对厦门市××号综合楼享有的十三分之三共有份额以731万元转让给黄嘉霖、黄顺明、陈净煊，共同侵犯合嘉公司的优先购买权，陈清万等十三人转让厦门市××号综合楼十三分之三共有份额换算成整体成交价3167万元，黄嘉霖等十三人以9500万元价格整体转让厦门市××号综合楼给案外人厦门市汉众酒店管理有限公司，9500万元与3167万元之间价差的十三分之三为14614615元系合嘉公司因此造成的损失。合嘉公司未就黄嘉霖、黄顺明、陈净煊受让厦门市××号综合楼十三分之三的共有份额的交易价格系731万元提供足够的证据。陈清万、陈惠昌、刘静文确认转让其各自对厦门市××号综合楼分别享有的十三分之一共有份额，未通知合嘉公司。一审法院认为，陈清万等十三人因合嘉公司放弃作为承租人享有的优先购买权而竞拍取得厦门市××号综合楼所有权。之后，生效判决确认合嘉公司所承租的厦门市××号综合楼第八至十二层部分的租赁合同对陈清万等十三人不具有法律拘束力。因此，对陈清万等十三人具有法律拘束力的仅为合嘉公司承租厦门市××号综合楼地下一层至七层部分的租赁合同，合嘉公司对其承租的厦门市××号综合楼地下一层至七层房屋享有同等条件下的优先购买权。陈清万等十三人竞拍取得厦门市××号综合楼后虽按每人十三分之一登记按份共有权属，但陈清万等十三人于2010年11月15日对其按份共有的厦门市××号综合楼以《析产协议书》分割了共有房产，陈清万等十三人虽未依《析产协议书》办理权属登记，但不影响各共有人享有分割的共有物权。陈清万、陈惠昌将分割取得的厦门市×��号综合楼中地下一层房屋的共有份额、第二层、第三层房屋分别转让给案外人，损害了合嘉公司作为厦门市××号综合楼地下一层至七层房屋承租人所享有的对陈清万、陈惠昌转让的房屋的优先购买权。首先，陈清万、陈惠昌将其所有的厦门市××号综合楼地下一层房屋的共有份额、第二层、第三层房屋转让给案外人，应认定为出卖其按份共有的房产。陈清万、陈惠昌提供的证据不足以证明陈清万与受让房产的案外人之间存在民间借贷关系，且不能证明受让房产的案外人对陈清万、陈惠昌享有高于所受让房产价值的债权，而在案证据并不能证明陈清万、陈惠昌转让其共有房产系以房抵债。其次，合嘉公司承租厦门市××号综合楼地下一层至七层房屋期间，陈清万、陈惠昌转让房屋未通知合嘉公司。第三，合嘉公司所承租的房屋与其他部分的房��可分，且使用功能可相对独立，故合嘉公司仅享有对陈清万、陈惠昌转让的厦门市××号综合楼地下一层共有份额、二层、三层房屋之优先购买权。刘静文虽登记为厦门市××号综合楼十三分之一按份共有人，但其析分取得的房屋不在合嘉公司所承租的房屋范围内，且刘静文并未将共有房产转让给厦门市××号综合楼共有人以外的人，故刘静文的行为并未损害合嘉公司所享有的优先购买权；黄一智、黄亚胜、罗文柱、钟清霞、叶建坤、林春成、李剑锋、江庭辉、陈朝旺、王友志并未转让其按份共有的厦门市××号综合楼，故合嘉公司主张刘静文、黄一智、黄亚胜、罗文柱、钟清霞、叶建坤、林春成、李剑锋、江庭辉、陈朝旺、王友志与陈清万、陈惠昌共同损害合嘉公司享有的优先购买权，缺乏相应的事实依据。由于优先购买权行使的结果是强制缔结买卖合同，使承租人能以同等条件优先于第三人购买租赁的房屋，出租人擅自将租赁物出让给第三人使承租人无法行使优先购买权，给承租人造成的直接损失是迫使其另行购买或租赁房屋，支出不必要的交易成本和营造环境的费用；间接损失则是使得承租人丧失了以买受人同等条件购买房屋的机会，从而因房价上涨因素失去可得利益。但合嘉公司至今仍承租厦门市××号综合楼地下一层至七层房屋，合嘉公司未就相当于厦门市××号综合楼地下一层房屋的共有份额、第二层、第三层房屋的同等条件与他人另行缔结买卖合同，也未实际向他人支付相应购房款项，且在黄嘉霖等十三人以9500万元价格整体转让厦门市××号综合楼给案外人厦门市汉众酒店管理有限公司时仍然放弃优先购买权，故合嘉公司以黄嘉霖等十三人整体转让厦门市××号综合��给案外人厦门市汉众酒店管理有限公司的价格9500万元，与陈清万等十三人转让厦门市××号综合楼十三分之三共有份额换算成整体成交价3167万元之间价差的十三分之三为14614615元作为合嘉公司丧失优先购买权的损失，不符合法律规定，不予采纳。综上所述，陈清万、陈惠昌未通知合嘉公司即转让其所有的厦门市××号综合楼地下一层房屋的共有份额、第二层、第三层房屋，虽然损害了合嘉公司的优先购买权，但合嘉公司不能证明其因此遭受损失14614615元，故合嘉公司要求陈清万、陈惠昌、刘静文赔偿损失14614615元，要求黄一智、黄亚胜、罗文柱、钟清霞、叶建坤、林春成、李剑锋、江庭辉、陈朝旺、王友志承担连带赔偿责任，均缺乏相应的事实和法律依据，不予支持。据此，依照《中华人民共和国物权法》第十四条、第十五条、第十九条第一��，《中华人民共和国合同法》第二百三十条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，判决：驳回合嘉公司的诉讼请求。本院二审期间，对一审认定的事实，合嘉公司提出如下异议：1.陈净煊的付款并非拍卖合同履行期间，汇给陈清万的账户亦非合伙拍卖专用账户；2.黄嘉霖、黄顺明、陈净煊受让房屋的转让价为731万元。双方确认黄顺明有向陈清万的配偶转账3141.22万元，但合嘉公司对转账时间不予确认，认为不是借贷关系，不存在抵偿购房款的问题。二审中，合嘉公司提交（2015）闽民终字第688号民事判决书，拟证明陈清万等人从未主张讼争房屋共有人为十四人。陈清万等十三人对判决书的真实性予以确认，但对合嘉公司的关联主张不予认可。双方确认：讼争房屋作为一个整体，虽然每层均有单独的产权证，但权属人均为十三人，每层的权属人不能变更为个人，且须整体出售。陈清万等十三人明确表示：因共有人之间转让的是份额而非房产，而共有具有人合性质，其他共有人不同意合嘉公司成为共有人，双方之间的诉讼持续很久，合嘉公司不具备法律上的同等条件，其成为共有人必须征得其他共有人同意。合嘉公司则主张共有人之间的转让即为房屋转让，共有人如果不购买不能阻止承租人购买。另查明，2010年11月12日陈清万等十三人析产情况为：二层归陈清万，三层归陈惠昌，五、六层归罗文柱，八层归叶建坤和刘静文。2012年5月9日，叶建坤、刘静文、罗文柱与陈净煊签订的《思明区文园路66号综合楼房产协议书》明确载明：因刘静文将��份额转让给叶建坤，故八层归叶建坤所有，五层归陈净煊，六层归罗文柱，将产权登记刘静文更名为陈净煊是为了解决以下历史问题：1.刘静文实际上不是综合楼的权利人，通过本次过户，去掉“房屋权证”中刘静文名字；2.陈净煊实际上是综合楼的权利人，通过本次过户，增加“房屋权证”中陈净煊名字。2012年5月18日，由陈清万等十三人与黄嘉霖等十三人就综合楼地下室及地上十二层分别签订十三份《存量房买卖合同》，办理了权属转移登记手续，将每个楼层所有权人中的陈清万、陈惠昌、刘静文变更为黄嘉霖、黄顺明、陈净煊，出售房产均为每个楼层的十三分之三份额，其中地下室成交价格630000元，第一、十二层每层成交价格690000元，第二至十一层每层成交价格530000元，合计7310000元。还查明，合嘉公司对陈清万等十三人提交的公证文��真实性持有异议并申请调查，经本院调查，厦门市鹭江公证处明确回复公证文书均系其出具。本院认为，就厦门市××号综合楼，陈清万等十三人系整体购得、整体共有房屋产权，虽然陈清万等十三人就房屋进行分割，但由于分割后的房屋无法将产权单独登记至个人名下，故综合楼的所有权登记仍为陈清万等十三人共同共有。陈净煊作为综合楼隐名所有权人的身份得到其他共有人的确认，亦有陈净煊向陈清万支付购房款的凭证，且陈净煊是否为综合楼所有权人系属共有人内部事务，合嘉公司对陈净煊的身份提出异议显然缺乏依据，陈净煊作为综合楼所有权人的身份应予确认。综合楼所有权人登记由陈清万、陈惠昌、刘静文变更为黄嘉霖、黄顺明、陈净煊，虽然系通过签署十三份《存量房买卖合同》完成权属转移登记，但《存量房买卖合同》并不能客观反映交易双方的真实意思表示，《存量房买卖合同》的签署仅是为了办理权属转移登记之需。理由如下：1.综合楼每个楼层的权属登记虽然无法单独登记至个人名下，但使用权能上能够独立分割，陈清万等十三人于2010年11月12日就综合楼楼层分配进行析分，除公共部分共有外，其中第二层归陈清万、第三层归陈惠昌、第五、六层归罗文柱、第八层归刘静文与叶建坤。因此，每个楼层的实际处分权是由相应的权利人行使。2.陈清万与陈惠昌系父子关系，2012年5月10日陈清万及妻子黄秀霞和陈惠昌向黄顺明出具《确认书》，明确陈清万、黄秀霞夫妻欠黄顺明的债务为3141.22万元，陈清万、陈惠昌将综合楼房产份额转让给黄顺明及其指定的第三人黄嘉霖折抵上述债务。黄顺明与陈清万之间的借贷关系有转帐记录为凭，《确认书》系各方真实��思表示，合嘉公司并无证据予以推翻，故应认定陈清万、陈惠昌与黄顺明、黄嘉霖之间基于债务清偿就综合楼第二、三层存在房屋买卖关系，实际成交价格为3141.22万元。3.根据2009年8月6日罗文柱与陈净煊签订的《备忘录》和2012年5月9日叶建坤、刘静文、罗文柱与陈净煊签订的《思明区文园路66号综合楼房产协议书》，可以认定竞买初始系由罗文柱代陈净煊持有综合楼第五层份额、第八层为刘静文与叶建坤所有，后刘静文转让份额予叶建坤故第八层由叶建坤所有，刘静文与陈净煊之间并不存在真实的买卖关系。4.综合楼所有权人登记变更后，2012年6月21日黄嘉霖等十三人就综合楼进行析分，第二层归黄嘉霖、第三层归黄顺明、第五层归陈净煊、第八层归叶建坤，该析分情况足以印证真实的交易关系应为陈清万、陈惠昌将第二、三层转让给黄嘉霖、黄顺明，罗文柱将代持的第五层登记至陈净煊名下，刘静文的退出系其将份额转让给叶建坤。《中华人民共和国合同法》第二百三十条规定：“出租人出卖租赁房屋的，应当在出卖之前的合理期限内通知承租人，承租人享有以同等条件优先购买的权利”。据此规定，承租人主张优先购买权有两个限制条件：一是仅就自己承租的房屋享有优先购买权；二是同等条件下享有优先购买权。合嘉公司主张陈清万、陈惠昌、刘静文转让房产侵犯其优先购买权，根据生效判决的确认，合嘉公司仅承租综合楼地下一层至七层，而陈清万、陈惠昌、刘静文据以转让房产份额的十三份《存量房买卖合同》转让标的系针对整栋综合楼即地下一层至十二层，已超出合嘉公司的承租范围，合嘉公司对此主张优先购买权显然不符法律关于承租人仅就承租房屋享有优先购买权的规定。就真实交易关系而言，陈清万、陈惠昌父子以房抵债将综合楼第二、三层转让给黄嘉霖、黄顺明，实际成交价格为3141.22元，而陈净煊与刘静文之间并不存在真实的买卖关系，陈净煊系从隐名所有权人变更为显名所有权人，故合嘉公司要求以731万元购买综合楼第二、三、五层，不仅在成交价格上不具同等条件，而且在购买人身份上与实际所有权人陈净煊亦不具有同等性，故合嘉公司不符合法律关于同等条件下享有优先购买权的规定。出租人未履行出卖租赁房屋的通知义务是否构成对承租人优先购买权的侵害，亦需以承租人对租赁房屋享有优先购买权为判断依据，如上分析，合嘉公司主张的优先购买权既然不能成立，陈清万等十三人未履行通知义务也就不构成对合嘉公司权利的侵害。综上所述，合嘉公司要求陈清万等十三人承担侵害优先购买权赔偿责��的请求缺乏事实和法律依据。合嘉公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，虽然判决理由应予纠正，但判决结果正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费109488元，由合嘉公司负担。本判决为终审判决。审判长　刘　宁审判员　李向阳审判员　章　毅二〇一七年七月十日书记员　朱燕萍附本案适用法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对��诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提出上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。微信公众号“”