（2017）内0902民初1179号
裁判日期: 2017-07-10
公开日期: 2017-08-17
案件名称
张海深、郑云琳与李佃林、李晓红房屋租赁合同纠纷一审民事判决书
法院
乌兰察布市集宁区人民法院
所属地区
乌兰察布市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
张海深,郑云琳,李佃林,李晓红
案由
房屋租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第八条第一款，第六十一条，第一百零七条，第二百一十二条，第二百一十七条，第二百二十六条
全文
内蒙古自治区乌兰察布市集宁区人民法院民 事 判 决 书（2017）内0902民初1179号原告：张海深（反诉被告），男，汉族，现住内蒙古自治区乌兰察布市集宁区。原告：郑云琳（反诉被告），女，汉族，现住内蒙古自治区乌兰察布市集宁区。委托诉讼代理人：宿守春，乌兰察布市148协调指挥中心第二法律服务所法律工作者。被告：李佃林（反诉原告），男，汉族，现住内蒙古自治区乌兰察布市集宁区。被告：李晓红（反诉原告），女，汉族，现住内蒙古自治区乌兰察布市集宁区。委托诉讼代理人：ＸＸＸ，内蒙古义利律师事务所律师。原告张海深（反诉被告）、郑云琳（反诉被告）与被告李佃林（反诉原告）、李晓红（反诉原告）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2017年4月27日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告张海深（反诉被告）、郑云琳（反诉被告）及其委托诉讼代理人、被告李佃林（反诉原告）及其委托诉讼代理人到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告张海深（反诉被告）、郑云琳（反诉被告）向本院提出诉讼请求：1、判令解除原、被告签订的房屋租赁合同关系。2、判令被告赔偿原告装饰装修残值等费用207578.8元。3、判令被告赔偿原告租赁费每天2019.2元，营业利润每天300元（天数为2016年10月21日起至判决生效之日止）。4、鉴定费和诉讼费用由被告负担。事实与理由：2014年7月4日，原告与被告签订了《商铺租赁合同》和《附加合同》，原告租赁被告所有的位于乌兰察布市集宁区新得乐海桥头的“爱豆家”小吃店“（商铺140平米、加工房120平米）转让给原告。被告将其经营的品牌及相关技术转让原告，协助原告熟悉经营模式及各类小吃的技术传授，无偿提供技术转让并将自动榨豆浆机等机械和各种食品面粉转让原告，合同约定房屋租赁期限为5年，即从2014年10月1日起至2019年9月30日止，租金第一年7万元在转让费中包括，第二年后每年租金8万元，未约定租金的给付期限和方式。合同约定了解除权的行使条件和违约方应按当年租金支付违约金。合同订立后，原告依约交付了转让费，并对房屋进行了装修，可被告却于2016年9月份，突然要求原告搬走，原告未搬走。同年10月21日原告一家人到店里强行驱赶顾客，并将店内卷帘门拉下锁住，将已经转让给原告的部分设施锁在其占用的一直未交付原告的一间房屋内，不让原告营业，原告被迫停业。原告与被告签订5年的租赁合同，支付被告转让费20万元，扣除第一年租金7万元后为13万元，仅使用2年，被告应赔偿原告（13万元÷5）×3＝7.8万元,被告多收原告7400元技术转让费应予返还。被告擅自违约，应承担违约金8万元×30%=2.4万元，被告未按合同约定将出租房屋全部给付原告，其占用的一间房约20平米，按照约定商铺租金每年6.5万元，加工房每年1.5万元，被告占用该房应退还原告已付租金（20÷140）×6.5万元×2年=18571元，被告应承担占用房屋供暖费20×4.32×6×2=1036.8元，被告收取原告押金5000元应予退还，原告装修支出20多万元已附合在被告房屋上，仅使用2年，被告应赔偿剩余租期内的损失，家俱用具均为经营该饭店的配套物品，经鉴定该项损失为73571元。依法成立的合同受法律保护，被告无理毁约，请求人民法院查明事实，依法判决。被告李佃林（反诉原告）、李晓红（反诉原告）辩称，1、原告诉求及事实理由与本案事实严重不符。按照合同约定：小吃店转让费为13万元（包括转让小吃店的各种机器设备技术手段以及其他物品等）；小吃店房屋租赁期限为5年（从2014年10月1日至2019年9月30日）；小吃店租金为第一年7万元（2014年10月1日至2015年9月30日）第二年至2019年9月30日四年间每年租金8万元；另外，原告还向被告支付了小吃店内剩余的粮食款7400元，以及房屋押金5000元，上述合同签订后至2014年10月1日被告共向原告交来212400元，其中的20万元包括转让费13万元与第一年租金7万元，另外12400元为粮食与房租押金，根本不存在无偿提供机器设备技术手段等一说。此后，第二年即2015年的9月30日，原告依约向被告支付了第二年租金8万元。2016年10月1日原告不但不依约交纳房租，反而于被告发生争执。2、原告与被告间既存在店铺经营权的转让关系、也存在店铺房屋的租赁使用关系，但原告却在诉讼中有意隐瞒或混淆两者关系，故意扰乱本案的事实查清。3、原告与被告间签订的《商铺租赁合同》、《商铺租赁附加合同》均是原告起草并提供给被告，经原、被告双方签字确认的格式合同。依据相关法律规定，格式合同中的内容出现解释不一致时，应作出对提供格式合同一方不利解释。4、原、被告间对于租金交付时间有明确约定。小吃店租赁的两年时间里，租金支付时间均为每年的10月1日之前。5、依据本案事实与《商铺租赁合同》相关约定条款，原告的各项诉求钧不应得到支持。6、原告的行为违反民事公平诚信原则。被告李佃林（反诉原告）、李晓红（反诉原告）向本院提出反诉请求，1、请求判令解除反诉原告与反诉被告签订的《商铺租赁合同》。2、请求判令反诉被告给付反诉原告2017年5月31日到期应付租金53743元。3、请求判令反诉被告给付反诉原告违约金24000元。4、判令反诉被告支付2016年至2017年供暖费4083.3元。5、判令反诉被告返还反诉原告位于乌兰察布市集宁区一马路新得乐海桥头永乐超市旁沁心面缘饭店商铺。5、本案诉讼费用由两名反诉被告承担。事实与理由：经反诉被告多次与反诉原告协商，双方签订了《商铺租赁合同》与《商铺租赁附加合同》，上述两份合同约定：反诉原告将小吃店转让反诉被告，小吃店转让费为13万元，租赁期限为5年，从2014年10月1日至2019年9月30日，租金第一年7万元，第二年至2019年9月30日每年8万元，合同签订后，反诉被告依约履行了前两年的交付租金义务，第三年反诉被告未在10月1日前交付租金，反诉被告的行为严重违反合同约定。综上所述，请求人民法院查明事实，支持反诉原告的诉讼请求。原告张海深（反诉被告）、郑云琳（反诉被告）对被告李佃林（反诉原告）、李晓红（反诉原告）的反诉辩称，《商铺租赁合同》与《商铺租赁附加合同》中没有约定租金的给付期限，反诉原告因此与反诉被告发生争执，致使合同不能履行，是反诉原告违反合同约定，应当驳回反诉原告的反诉请求。原告张海深（反诉被告）、郑云琳（反诉被告）向本院提供了身份证、结婚证、营业执照、餐饮服务许可证、《商铺租赁合同》、《商铺租赁附加合同》、收据、银行客户回单、资产评估报告书、鉴定费发票、录音录像光盘、照片、沁心缘面馆销售汇总表、沁心缘面馆购货单、食品采购与进货验收台账、会计事务所沟通函及附表。被告李佃林（反诉原告）、李晓红（反诉原告）向本院提供了《商铺租赁合同》、《商铺租赁附加合同》、押金条、中国银行交易明细单、通知予以证明。经本院审查，原告张海深（反诉被告）、郑云琳（反诉被告）提供的证据内容真实、来源合法，且与本案具有关联性，本院予以确认。被告李佃林（反诉原告）、李晓红（反诉原告）提供的证据内容真实、来源合法，且与本案具有关联性，本院予以确认。本院根据上述认证查明，2014年7月4日，出租方李佃林与承租方张海深签订《商铺租赁合同》及《商铺租赁附加合同》约定：租赁房屋位置位于乌兰察布市集宁区新得乐海桥建设路1号该房屋两套（均为楼上楼下，产权人为李佃林）；租赁期限从2014年10月1日起至2019年9月30日止；转让费20万元含第一年租金7万元，第二年从2015年10月1日至2019年9月30日租金每年8万元；租金支付期限未约定；租赁期满所有可以、移动拆除的设备、设施归承租方所有；出租方应将现住所经营的品牌及相关技术与各类模式毫无保留的转让承租方，并协助承租方熟悉经营模式，及各类小吃的技术传授，并无偿提供技术转让及支持；双方如有违约按当年租金30%支付对方违约金……等。2014年7月4日被告收取原告押金款5000元，2014年10月1日原告支付被告全部转让费20万元，其中含2014年租金7万元，支付粮食折价款7400元。2015年9月30日原告支付被告2015年租金8万元，2016年9月被告向原告索要租金时，原告以《商铺租赁合同》、《商铺租赁附加合同》未明确约定租金支付期限拒不支付租金，双方发生争执。沁兴缘面馆部分资产经乌兰察布市国诚资产评估事务所评估市场价值为73571元。上述事实，还有原、被告的当庭陈述在案佐证。本院认为，原告张海深（反诉被告）、郑云琳（反诉被告）与被告李佃林（反诉原告）、李晓红（反诉原告）签订的商铺租赁合同系双方当事人真实意思表示，合法有效。双方应按合同约定及时全面履行各自的义务。一、关于本诉部分。原告张海深（反诉被告）、郑云琳（反诉被告）提出解除与被告李佃林（反诉原告）、李晓红（反诉原告）签订的《商铺租赁合同》，被告李佃林（反诉原告）、李晓红（反诉原告）同意，本院予以认定。本案《商铺租赁合同》租赁期限5年，虽然未明确约定租金支付期限，但2014至2015年、2015年至2016年租金均在每年9月30日前支付，双方已形成交易习惯，被告李佃林（反诉原告）、李晓红（反诉原告）在2016年9月30前要求原告张海深（反诉被告）、郑云琳（反诉被告）支付2016年至2017年租金，符合双方形成的交易习惯，是善意行使权利，主观上没有损人利己的心态，没有损害合同相对一方利益，符合民事活动应当遵循自愿、公平、等价有偿、诚实信用原则,被告没有故意违反合同约定。故原告要求被告赔偿解除《商铺租赁合同》后损失装饰装修及家具用具、转让费、违约金、营业收入、租金的损失，本院不予支持。原告要求被告退还多收的技术转让费7400元，因被告提出截止开庭时，被告共计收取原告转让费、租金、粮食折价款、押金款292400元，其中有7400元粮食折价款，符合客观事实。假如原告多支付7400元，原告在2015年支付租金时应当提出抵顶，但原告支付被告租金时未实际抵顶，故原告所述与客观事实不符，本院不予认定。原告提出被告未按合同约定将出租房屋全部交付原告，其中被告占用的一间房屋约20平米，按照约定商铺租金每年65000元，被告应当退还原告多付的租金18571元，并且承担被告占用房屋供暖费1036.8元，因《商铺租赁合同》已经履行2年，原告租赁被告房屋时，对租赁房屋进行了现场观察，且《商铺租赁合同》系原告提供格式合同，被告《商铺租赁合同》上未载明租赁房屋面积，原告依据自己持有的《商铺租赁合同》上载明的原告租赁房屋面积，要求被告退还未交付房屋20平米租金的诉讼请求，本院不予支持。原告要求被告退还押金款5000元，因合同未约定押金条款，合同解除时应退还押金款5000元。二、关于反诉部分。《商铺租赁合同》约定：租赁期限从2014年10月1日至2019年9月30日，原告张海深（反诉被告）、郑云琳（反诉被告）在2014年9月30日前、2015年9月30日前支付租金，两年租金原告张海深（反诉被告）、郑云琳（反诉被告）均在每年10月1日前支付，双方已经形成交易习惯，《商铺租赁合同》虽然没有约定租金支付期限，但依照《中华人民共和国合同法》六十一条的规定，“合同生效后，当事人就质量、价款或者报酬、履行地点等内容没有约定或者约定不明确的，可以协议补充；不能达成协议的，按照合同有关条款或者交易习惯确定”。被告李佃林（反诉原告）、李晓红（反诉原告）按照交易习惯要求原告张海深（反诉被告）、郑云琳（反诉被告）支付租金，没有违反合同约定，故李佃林（反诉原告）、李晓红（反诉原告）提出按照《商铺租赁合同》第八条第一款约定，要求与反诉被告张海深、郑云琳解除《商铺租赁合同》的请求，本院予以支持。李佃林（反诉原告）、李晓红（反诉原告）要求反诉被告张海深、郑云琳按照实际占用租赁房屋时间（至2017年5月31日）支付租金的请求，本院予以支持。李佃林（反诉原告）、李晓红（反诉原告）要求反诉被告支付已交纳的2016年至2017年供暖费，本院予以支持。李佃林（反诉原告）、李晓红（反诉原告）提出反诉被告张海深、郑云琳违约，要求支付违约金24000元的请求，明显过高，不符合法律规定，本院酌情将违约金调整为以所欠金额、期限为标准，按年利率24%予以支持。即按照合同约定以租金8万元为基数，按年利率24%予以支持。综上所述，原、被告签订的《商铺租赁合同》是双方真实意思表示，内容不违反强制性法律规定，原告张海深、郑云琳连续两年在每年10月1日前支付租金，按照交易习惯能够确定支付期限。原告张海深（反诉被告）、郑云琳（反诉被告）未按确定时间支付租金，构成违约，应当承担违约责任。依照《中华人民共和国合同法》第八条、六十一条、第一百零七条、第二百一十二条、第二百一十七条、第二百二十六条、《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条判决如下：一、驳回原告张海深（反诉被告）、郑云琳（反诉被告）的诉讼请求。二、解除原告张海深（反诉被告）、郑云琳（反诉被告）与被告李佃林（反诉原告）、李晓红（反诉原告）签订的《商铺租赁合同》及《商铺租赁附加合同》。合同解除后被告李佃林（反诉原告）、李晓红（反诉原告）返还原告张海深（反诉被告）、郑云琳（反诉被告）押金款五千元。三、原告张海深（反诉被告）、郑云琳（反诉被告）在本判决生效后十日内支付被告李佃林（反诉原告）、李晓红（反诉原告）从二0一六年十月一日至二0一七年五月三十一日租金五万三千三百三十三元，供暖费四千零八十三元三角，违约金一万九千二百元，共计七万六千六百一十六元三角。四、本判决生效后三十日内原告张海深（反诉被告）、郑云琳（反诉被告）将租赁房屋位于乌兰察布市集宁区一马路新得乐海桥头永乐超市旁沁心面缘饭店商铺交付被告李佃林（反诉原告）、李晓红（反诉原告）。五、驳回被告李佃林（反诉原告）、李晓红（反诉原告）的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费2207元，由原告张海深（反诉被告）、郑云琳（反诉被告）负担。反诉案件受理费872元，由原告张海深（反诉被告）、郑云琳（反诉被告）负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于内蒙古自治区乌兰察布市中级人民法院。审判员 隋新建二〇一七年七月十日书记员 张 婧附法律条文：《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第六十一条合同生效后，当事人就质量、价款或者报酬、履行地点等内容没有约定或者约定不明确的，可以协议补充；不能达成协议的，按照合同有关条款或者交易习惯确定。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。第二百二十七条承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁判。 来自：