（2017）鲁0103民初3921号
裁判日期: 2017-07-10
公开日期: 2017-09-07
案件名称
中海物业管理有限公司济南分公司与项一物业服务合同纠纷一审民事裁定书
法院
济南市市中区人民法院
所属地区
济南市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
中海物业管理有限公司济南分公司,项一
案由
物业服务合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第八条第一款，第六十条第一款，第一百零九条
全文
山东省济南市市中区人民法院民 事 判 决 书（2017）鲁0103民初3921号原告：中海物业管理有限公司济南分公司，住所地济南市。负责人：常云安，总经理。委托诉讼代理人：李喜庆，山东汪太源律师事务所律师。委托诉讼代理人：张传刚，山东汪太源律师事务所律师。被告：项一，女，1977年11月11日生，汉族，无业，济南市历下区趵突泉街道办事处工作人员，住济南市委托诉讼代理人：冯涛（系被告项一之夫），男，尚艺舞美设计制作中心职工，住济南市。原告中海物业管理有限公司济南分公司（以下简称中海物业济南分公司）与被告项一物业服务合同纠纷一案，本院于2017年4月25日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告中海物业济南分公司负责人常云安的委托诉讼代理人李喜庆、张传刚，被告项一的委托诉讼代理人冯涛到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告中海物业济南分公司向本院提出诉讼请求：1、判令被告支付拖欠的物业费7032元及违约金8338.19元。2、判令本案诉讼费由被告承担。事实和理由：被告与济南中海地产投资有限公司于2013年2月签订购房合同，购买位于中海国际社区雍景郡8号楼1-1102室，同时原、被告签订了物业服务协议。协议约定，物业服务费按照2.08元/月每平方米计算；被告交纳物业费的时间，首次以入伙交楼时开始计算一次性预交半年的物业管理服务费及相关费用，业主空置房物业管理费按照全额标准收取，物业费按季度交纳，被告应在每季度首月10日前预交，逾期则自逾期之日的次月1日起，每日按应交费的0.3%收取违约金。原告依约为小区提供了物业服务，被告也接受了服务，但一直拖欠原告自2015年4月1日至2017年3月31日的物业费7032元，同时应支付违约金8338.19元。经原告多次催收，被告拒不交纳。为此原告诉至法院，请求判如所请。被告项一辩称，1、原告提供的物业服务不到位，对车辆的管理未按照合同第四章第十六条的约定的进行；2、原告对于小区内广告费收支情况从未向业主公示；3、小区入口人车混行，管理不到位；4、小区没有围挡，我们集体反应后原告才增加的围挡；5、小区内地上车辆停放混乱，缺乏管理我购买的小区地下车位渗水，墙皮脱落，原告未解决；5、小区没有围挡，我的孩子在小区走丢，我们集体反应后原告才增加的围挡；6、施工人员随意进入小区，翻墙出入，多次反应物业均未解决；7、垃圾清运不及时，保洁不到位；78、楼道卫生打扫不及时。原告的服务未达到五星标准，与业主的沟通和征求意见都不及时，小区人员出入未控制，小区监控及门禁系统启用不及时，没有巡查及巡逻，绿化不达标，消防设施为未启用等。因此被告有权不交纳物业费。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2013年32013年2月26日，被告项一与开发商济南中海地产投资有限公司签订《济南市商品房买卖合同》一份，由被告购买了中海国际社区雍景郡8号楼1-1102室房屋。同时，本案原、被告作为合同的双方当事人签署了该合同附件七《中海国际社区前期物业服务协议》，协议约定由原告中海物业济南分公司为中海国际社区B3地块（即雍景郡小区）提供物业服务；物业服务费按照政府实测房屋建筑面积收取，收取标准为高层2.08元/月每平方米；被告交纳物业费的时间，以首次入伙交房时开始计算，一次性预交半年的物业管理服务费及相关费用；物业费按季度交纳，被告应在每季度首月10日前预交，逾期则自逾期之日的次月1日起，每日按应交费的0.3%（千分之三）收取违约金。2014年9月28日，被告办理了涉案房屋的收房手续。被告已经交纳物业费至2015年3月31日。现原告主张依据济南市房产测绘研究院出具的房产测绘成果报告，被告所购买的房屋实测面积为140.86平方米，要求被告按照每月293元的标准交纳自2015年4月1日起至2017年3月31日止的物业服务费共计7032元（293元/月*24个月）。被告对欠缴物业费的时间及计算方式均无异议，但辩称因原告服务不到位，只同意按照7折标准交纳。关于违约金，原告主张根据合同约定的标准分段计算，现主张违约金8338.19元。被告对此不予认可，辩称原告服务不达标，违约在先，不同意支付。被告辩称原告提供的物业服务不达标，严重影响其作为小区业主的正常生活，因此其有权不交纳物业服务费，为此被告提交雍景郡小区物业服务现状照片一宗、手机视频文件一份，主张原告未按合同约定对小区车位进行统一管理，导致业主出行困难；未公布物业费收支情况及广告费收支情况；小区内垃圾清运不及时、保洁不到位；饮用水至今未接入市政管道，水质不达标；供水不及时，经常停水，影响业主的正常生活。原告对上述证据的真实性不予认可，主张即使照片真实，也只能反映小区内某个时间、地点的状态，因物业服务具有长期性、连续性等特点，仅凭一张照片不能证明原告的服务不到位。小区内饮用水是完全符合饮用标准的，我们有相应的检验证书，包括按时清洗水箱记录等。对于视频的真实性认可，但该视频仅能证明某次停水停电的过程，不能证明经常存在此问题。本院认为，合同是平等主体的自然人、法人、其他组织之间设立、变更、终止民事权利义务的协议。依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。本案中，原、被告所签订的物业服务协议，系双方的真实意思表示，且不违反法律法规的禁止性规定，为有效合同，双方均应严格履行合同约定的各项义务。关于被告提出的原告中海物业济南分公司提供的物业服务不到位、卫生不达标、车辆管理不符合标准等问题。本院认为，物业公司所提供的物业服务是具有公共服务性质的，关系到小区内全体业主的切身利益，因此对于单个业主是否可以以物业服务不到位为由拒交物业服务费，应当在对全体业主与个别业主利益进行衡量的基础上予以综合判断。如物业公司已经提供了物业服务，仅仅是在服务的某些环节、个别区域做得不够好，存在一般瑕疵，那么就不宜认定单个业主可以以此为由拒交物业服务费，否则就会造成物业管理企业运营经费不足，无法维持正常的物业服务水平，服务质量下降，最终损害的是其他正常交纳物业服务费的业主的利益，也不利于物业公司自身改进和提高服务水平；如果物业公司未能提供基本的物业服务或提供的物业服务存在重大瑕疵，已经造成物业管理区域内的环境卫生、绿化、公共秩序等严重恶化，影响业主的正常生活，使业主在物业服务合同中的主要权利无法实现，则应当允许单个业主以此为由少交或免交物业费。本案中，被告项一提交的证据不足以证明原告中海物业济南分公司提供的物业服务存在重大瑕疵，故被告的上述抗辩理由不能成立，本院不予采纳。综上，原告中海物业济南分公司依约向被告提供了物业服务，被告应按照约定及时交纳物业服务费，现原告要求被告支付2015年4月1日起至2017年3月31日止的物业服务费，合法有据，本院予以支持。关于原告主张的违约金，根据本院审理的涉及该小区的其他物业服务合同纠纷案件所查明的事实以及本案中被告所提交的证据，可以证明原告提供的物业服务确有不足之处，在小区环境卫生、车辆管理等方面还需要进一步提升服务水平；同时，原告作为物业服务企业，应与业主及时沟通，和谐相处，对业主反映的小区内物业管理方面存在的问题及时进行整改，努力为小区业主提供更为优质的物业服务，创造优美的生活环境。综上，被告并非无故拒绝交纳物业服务费，对原告要求被告支付违约金的诉讼请求，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第一百零九条、国务院《物业管理条例》第七条第（五）项之规定，判决如下：一、被告项一于本判决生效之日起10日内交纳给原告中海物业管理有限公司济南分公司2015年4月1日起至2017年3月31日止的物业服务费共计7032元。二、驳回原告中海物业管理有限公司济南分公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费180元，减半收取90元，由被告项一负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省济南市中级人民法院。审判员 韩晓爽二〇一七年七月十日书记员 徐小然 关注公众号“”