（2017）湘1102行初61号
裁判日期: 2017-07-10
公开日期: 2017-08-18
案件名称
原告陈相军不服被告东安县房产局、第三人张永洪、杨昌华、中国工商银行股份有限公司上饶信州支行（以下简称信州工行）、湖南东安县农村商业银行股份有限公司（以下简称东安农商行）、江西省弋阳县赣宏房屋建筑工程有限公司（以下简称弋阳赣宏公司）房屋行政登记一案行政判决书
法院
永州市零陵区人民法院
所属地区
永州市
案件类型
行政案件
审理程序
一审
当事人
陈相军,东安县房产局,张永洪,杨昌华,中国工商银行股份有限公司上饶信州支行,湖南东安县农村商业银行股份有限公司,江西省弋阳县赣宏房屋建筑工程有限公司
案由
法律依据
《中华人民共和国行政诉讼法》：第二十九条第一款，第七十条
全文
湖南省永州市零陵区人民法院行 政 判 决 书（2017）湘1102行初61号原告：陈相军，男，1976年1月26日出生，江西省全南县人。委托诉讼代理人：袁利民，江西南芳律师事务所律师。被告：东安县房产局，住所地在湖南省东安县白牙市镇建设中路。法定代表人：陈弦，系该局局长。委托诉讼代理人：唐又林，系该局房屋交易所副主任。委托诉讼代理人：周雄燕，系该局法律顾问。第三人：张永洪，男，1978年9月12日出生，江西省上饶市信州区人。第三人：杨昌华，男，1973年11月5日出生，，江西省上饶市信州区人。第三人：中国工商银行股份有限公司上饶信州支行，住所地在江西省上饶市信州区信江中路11号。法定代表人：罗黎明，系该行行长。委托诉讼代理人：高浩景，江西省锦成律师事务所律师。第三人：湖南东安县农村商业银行股份有限公司，住所地在湖南省东安县白牙市镇东安大道203号。法定代表人：唐军，系该公司理事长。委托诉讼代理人：仇海华，系该公司合规风险部经理。委托诉讼代理人：羊忠新，湖南慎明律师事务所律师。第三人：江西省弋阳县赣宏房屋建筑工程有限公司，住所地在江西省弋阳县南岩镇迎宾大道。法定代表人：张ＸＸ，系该公司董事长。原告陈相军不服被告东安县房产局、第三人张永洪、杨昌华、中国工商银行股份有限公司上饶信州支行（以下简称信州工行）、湖南东安县农村商业银行股份有限公司（以下简称东安农商行）、江西省弋阳县赣宏房屋建筑工程有限公司（以下简称弋阳赣宏公司）房屋行政登记一案，于2017年4月7日向本院提起行政诉讼，本院于同日立案受理后，依法组成由审判员凌朝晖担任审判长，审判员康明正、人民陪审员彭久红参加的合议庭，于2017年6月23日公开开庭进行了审理。原告陈相军的委托代理人袁利民，被告东安县房产局的委托代理人唐又林、周雄燕，第三人信州工行的委托诉讼代理人高浩景，第三人东安农商行的委托诉讼代理人仇海华、羊忠新到庭参加了诉讼，第三人张永洪、杨昌华、弋阳赣宏公司经本院合法传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。2012年9月6日，被告东安县房产局为第三人张永洪颁发了东安县房权证白牙市镇字第7120013**号房屋所有权证，房屋座落在舜皇大道东安明珠，包含东安明珠5栋1层09-015号商业门面。2012年9月21日，被告东安县房产局为第三人杨昌华颁发了东安县房权证白牙市镇字第7120013**号房屋所有权证，房屋座落在舜皇大道东安明珠，包含东安明珠22栋1层01-08号商业门面。2013年4月6日，原告陈相军与第三人湖南赣宏置业有限公司签订了《商品房买卖合同》，以银行按揭的方式购买了该公司开发的东安明珠5栋1层09-011号三间门面和22栋1层02-08七间门面。2013年6月25日，原告陈相军与第三人东安农商行将其所购十间门面房到被告东安县房产局办理了预购商品房预告登记和银行按揭贷款抵押登记。2014年4月25日，第三人信州工行在被告东安县房产局取得了东房他证白牙市镇字第5140005**号房屋他项权证，记载：“房屋他项权利人：信州工行；房屋所有权人：张永洪；房屋所有权证号：712001311；他项权种类：抵押权；债权数额199万元；抵押方式：最高额抵押；债务人：弋阳县赣宏房屋建筑工程有限公司；土地使用证东国（2011）第0001235号一并抵押”。2014年4月25日，第三人信州工行在被告东安县房产局取得了东房他证白牙市镇字第5140005**号房屋他项权证，记载：“房屋他项权利人：信州工行；房屋所有权人：杨昌华；房屋所有权证号：712001316；他项权种类：抵押权；债权数额228万元；抵押方式：最高额抵押；债务人：弋阳县赣宏房屋建筑工程有限公司；土地使用证东国（2011）第0001235号一并抵押”。原告的诉讼请求是：一、请求人民法院依法判决撤销被告东安县房产局办理的东房他证白牙市镇字第5140005**号、东房他证白牙市镇字第5140005**号他项权证；二、本案诉讼费由被告承担。其诉称的事实和理由如下：原告于2013年4月6日与湖南赣宏置业有限公司（以下简称湖南赣宏公司）订立了《商品房买卖合同》，购买该公司开发的“东安明珠”房产5栋09-011三间商铺、22栋02-08七间商铺（共十间商铺）。合同订立后，原告如约履行了付款义务，并于2013年6月25日在被告处办理了预抵押登记和预告登记，且湖南赣宏公司也按照约定交付了上述房产给原告，原告实际占有和使用该商铺至今。2012年9月6日和2012年9月21日被告违法为第三人张永洪、杨昌华办理了上述商铺的房产证。2014年4月25日，第三人张永洪、杨昌华用违法办理的上述商铺的房产证在第三人信州工行设定办理了抵押贷款登记，信州工行取得了被告颁发的东房他证白牙市镇字第5140005**号、第514000502号两本房屋他项权证。2016年6月22日，原告曾向法院依法提起行政诉讼，经永州市中级人民法院终审判决，依法撤销了被告违法给第三人张永洪、杨昌华办理的东安县房权证白牙市镇字第7120013**号房屋所有权证和东安县房权证白牙市镇字第7120013**号房屋所有权证。原告认为，经法院判决已经确认“东安明珠”5栋09-011号和22栋02-08号房屋的所有权人为原告，被告在原告房屋已经办理预抵押登记和预告登记的前提下，仍然用原告所有的房屋为第三人张永洪、杨昌华、弋阳赣宏公司、信州工行设立贷款抵押登记和办理房屋他项权证，严重侵害了原告的合法权益。为此，特向法院提起行政诉讼，请求判如所请。被告辩称：一、原告要求撤销答辩人办理的东房他证白牙市镇字第5140005**号、第514000502号他项权证实际是抵押变更登记。501、502号他项权证是在原513001030号和513001034号他项权证基础上的抵押变更登记，原513001030号和513001034号他项权证借款人弋阳赣宏公司所借的1800万元贷款已全部还清，501、502号他项权证实际上是抵押变更登记。二、501、502号他项权证虽然在答辩人处办理了抵押登记，但作为贷款人信州工行并没有向借款人弋阳赣宏公司支付借款，实际上属于无效抵押，没有任何法律约束力。三、答辩人办理抵押变更登记程序合法，申请人申请抵押变更登记时，提供了企业法人营业执照、房屋所有权证等证据，经答辩人审查后为其办理了抵押变更登记。四、答辩人行政登记适用法律正确。在办理抵押变更登记时，依照的是《中华人民共和国城市房地产管理法》第62条和《房屋登记办法》第42条、第46条之规定，是依照法律的授权行使自己的职权。为此，请求人民法院查明事实，分清责任，依法判处。第三人张永洪、杨昌华未予答辩。第三人信州工行述称：一、信州工行系合法取得房屋他项权证，依法应当予以保护。2014年4月30日与第三人弋阳赣宏公司签订《小企业借款合同》并实际发放贷款1440万元，为担主债权履行，信州工行与第三人张永洪、杨昌华、徐兵签订了《最高额抵押合同》，约定第三人以其所有的产权编号为东房权证白牙市镇字第712001313-712001316、712001332号房屋在1200万元最高余额内提供抵押担保，并依法办理抵押登记，被告出具编号为东房他证白牙市镇字第51400500-514005**号五本房屋他项权证。信州工行是合法取得涉案房屋他项权证，依法应予以保护。二、信州工行的抵押权系善意取得，依法应当予以保护。三、房屋所有权证被撤销并不影响在该房屋上合法、善意取得的抵押权的有效存在。《最高人民法院关于审理房屋登记案件若干问题的规定》第十二条第三款规定，被诉房屋登记行为违法，但判决撤销给公共利益造成重大损失或者房屋已为第三人善意取得的，判决撤销被诉行为违法，不撤销登记行为。本案如判决撤销他项权证，不但损害了信州工行已善意取得的抵押权，最终损害的是整个社会的公共利益。综上，请求人民法院依法驳回原告的诉讼请求。第三人东安农商行述称：被告明知其为第三人张永洪和杨昌华办理的东房权证白牙市镇字第712001313、712001316号是严重违反了有关法律，是违法颁证的无效的行政登记行为，也明知第三人张永洪、杨昌华是为了套取银行贷款来违法办理房屋他项权证的，却还违法为其办理房屋他项权证的行为，明显严重损害了东安农商行的权益。为此，请求人民法院依法支持原告的诉讼请求。原告为支持其诉讼请求，向本院提交如下证据：1、原告身份证明，拟证明原告身份信息；2、零陵区法院判决书、永州市中级人民法院判决书，拟证明被告将涉案房屋所有权证违法给第三人张永洪、杨昌华；同时证明办理给第三人张永洪、杨昌华的房屋所有权证依法由法院撤销的，房屋所有权归原告陈相军的事实；3、东安县房产局预购商品房预告登记薄、房屋他项权证、预抵押登记表，拟证明原告购买房屋后于2013年6月25日办理了预告登记和预抵押登记；同时证明2014年4月30日，第三人张永洪、杨昌华用违法办理的房产证在第三人上饶信州工商银行设定办理了抵押贷款，并办理了房屋他项权证，被告和第三人张永洪、杨昌华、上饶信州工商银行，在原告于2013年6月25日已经办理了预抵押登记和预告登记的情况下，仍然在2014年4月25日用原告的房屋设定抵押和办理他项权证，严重侵害了原告的合法权益；4、（2017）赣民终152号江西省高院民事裁定书，拟证明诉称房屋抵押权优先权案件已经由江西省高院受理并裁定中止，需等待零陵区法院和永州市中级法院判决后再行恢复审理。被告为支持其抗辩请求，在法定期限内向本院提交下列证据：1、抵押登记申请表，拟证明抵押人与被抵押人双方提出了申请；2、法人营业执照、组织机构代码证、委托书、身份证明，拟证明抵押人与被抵押人以及借款人提供身份证明；3、函，拟证明弋阳信州支行说明原抵押登记所借贷款已还清；4、小企业借款合同，拟证明该合同约定的借款金额贷款人实际贷款700万；5、最高额抵押合同，拟证明设定抵押最高额1200万元；6、抵押物清单，拟证明用5本房屋所有权设定抵押；7、设定他项权利审批表、业务收据、缴费通知，拟证明为抵押人与被抵押人设定了抵押；上述证据共同证明被告办理他项权证合法。第三人张永洪、杨昌华未向本院提交证据。第三人信州工行向本院提交如下证据：东房他证白牙市镇字第5140005**号、第514000502号房屋他项权证，拟证明信州工行合法拥有所诉称的房屋他项权证。第三人东安农商行未提交证据。庭审过程中，本院依法组织各方到庭当事人对各方提供的证据进行了相互质证，具体质证意见如下：一、对原告提供的证据。1、被告对证据1三性无异议；对证据2关联性有异议；对证据3无异议；对证据4的真实性、合法性无异议。2、第三人信州工行对证据1三性无异议；对证据2的关联性有异议、所有权还需确权；对证据3的合法性、关联性有异议，房屋在2012年就办理了产权证的，开发商再出售是违法的，房屋登记管理办法规定，房屋预告买卖需先预告登记，预抵押登记需先办理预告登记的，所以合法性有问题，对颁给信州工行的他项权证无异议；对证据4无异议。3、第三人东安农商行对原告提供的证据均无异议。二、对被告提供的证据。1、原告对被告提出的法律依据有异议，房地产房屋已经先行预告登记、预告抵押登记，房产局没有尽到谨慎审查义务；对证据1、2、3的真实性、合法性无异议，关联性有异议，原告先设立预告登记和预告抵押登记，被告不应当再接受抵押人和抵押权人的申请办理他项权证；对证据4的三性无异议，但是抵押不成立；对证据5、6、7的质证意见与证据1、2、3的质证意见一致。2、第三人信州工行对证据1、2、3的合法性、关联性无异议，证明是按流程办理的证；对证据4的关联性有异议，信州工行已经发放了贷款1440万，最高额抵押是1200万，但不影响信州工行在1200万内的优先享有的抵押权利；对证据5、6、7的三性无异议。3、第三人东安农商行表示该行的质证意见与原告的质证意见一致。三、对第三人信州工行提供的证据。1、原告对证据的真实性无异议，合法性和关联性有异议，取得该证并非善意取得，应当被注销；2、被告对该证据的真实性无异议，对关联性不发表意见；3、第三人东安农商行的质证意见同原告的质证意见一致。通过质证，本院认为，原告、被告以及第三人信州工行提供的证据均符合真实性、合法性、关联性原则，均应当作为认定本案事实的证据依法予以采信。经审理查明：2011年7月7日，湖南赣宏置业有限公司取得了位于湖南省东安县白牙市镇官田南路以东与舜皇路以西交汇处土地一宗，使用权面积15716.62平方米。2012年11月15日赣宏公司在该宗土地上开发建设东安明珠房地产项目。2012年8月10日，湖南赣宏置业有限公司向被告东安县房产局提交了《关于请求发放临时房产证的报告》，内容为：“我公司东安明珠第一期商住楼1#、22#楼以及5#、22#楼的商业用房，经公司董事会研究决定：以公司股东张永洪的名义登记发放临时房产证，以解决资金紧张之需，待分户时，临时证收回贵局后，再行登记发放分户证，一切事宜与贵局无关，概由赣宏公司承担。”东安县房产局原任局长许林松在该报告上批字“请唐局长及测绘队、产权办负责同志视该项目融资办理总证，待分户时，由项目单位逐户到银行销号后再办理”。湖南赣宏置业有限公司提供的东国用（2011）第0001235号国有土地使用证记载“土地使用权人：赣宏公司，座落：白牙市镇官田南路以东与舜皇路以西交汇处（二），使用权类型：出让，使用权面积：15，716.62平方米”；宗地图记载的权利人为湖南赣宏置业有限公司；建设工程规划许可证的建设单位是湖南赣宏置业有限公司；商品房预售许可证记载的售房单位是湖南赣宏置业有限公司。2012年9月19日，湖南赣宏置业有限公司向东安县房产局提交了《关于请求房产证变更的报告》，内容为：“我公司东安明珠2#楼第1、2层商业用房已办理了一个房产证，证号为712001312，产权人为我公司股东张永洪。22栋第一层商业用房已办理一个房产证，证号为712001316，产权人为我公司股东张永洪。现根据我公司建设投资需要和到银行办理贷款手续的要求，现将我公司原东安明珠2#楼房产证名更改为我公司股东刘绍平，并分割办理二个房产证，22#楼房产证名更改为我公司股东杨昌华。为此，特向贵局申请原证予以注销作废，并另行办理产权证。若因此有任何矛盾、纠纷或其他责任等，与贵局及相关经办人员无关，均由我公司承担”，张永洪在此报告中注明“由于在银行办贷款要求，同意将原房产证进行变更”，东安县房产局原任局长许林松在该报告上批字“同意申请人申请，按变更手续办理”。2012年9月6日，东安县房产局为张永洪颁发了712001313号房产证，包含东安明珠5栋09-015商业门面。2012年9月21日，东安县房产局为杨昌华颁发了712001316号房产证，包含东安明珠22栋01-08号商业门面。2013年4月6日，湖南赣宏置业有限公司（出卖人）与陈相军（买受人）签订了《商品房买卖合同》，合同内容：“第一条：出卖人以出让方式取得位于东安县白牙市镇官田南路以东与舜皇路以西交汇处编号东国用2012.0001290-0001291的地块的土地使用权，土地使用权出让合同号为4311222011B00086，该地块土地总面积为52,726.6平方米，规划用途为商业，土地使用年限自2011年7月7日至2051年7月5日。出卖人经批准，在上述地块上建设商品房，定名东安明珠。第二条：买受人购买的商品房为预售商品房。......第三条、第四条：买受人购买东安明珠第22栋楼02、03、04、05、06、07、08号商业门面和第5栋楼09、10、11号商业门面，总价款为5,660，057元......”。2013年4月12日，陈相军支付房款2,830,057元。2013年6月24日，陈相军以其所购商业门面作为抵押向第三人东安农商行申请按揭贷款2,830,000元，2013年6月25日，陈相军、湖南赣宏置业有限公司、东安农商行共同到被告东安县房产局办理了东安明珠银行按揭贷款房产抵押登记备案。同日，东安县房产局为陈相军办理了预购商品房预告登记。2013年7月4日，东安农商行发放贷款2,830,000元给陈相军，陈相军依合同约定履行了付款义务。尔后，陈相军实际占有和使用其所购商业门面至今。2014年4月24日，第三人弋阳赣宏公司与第三人信州工行达成《小企业借款合同》，弋阳赣宏公司向信州工行借款1200万元，约定由张永洪、杨昌华、徐兵在东安明珠取得的房产证作为抵押。同日，第三人张永洪、杨昌华与第三人信州工行签订了一份《最高额抵押合同》，张永洪、杨昌华用其二人分别取得的东房权证白牙市镇字第7120013**号、第7120013**号等五本房屋所有权证为第三人弋阳赣宏公司提供最高额贷款1200万元的抵押担保。（另查明，弋阳赣宏公司的法定代表人张ＸＸ系湖南赣宏置业有限公司的法定代表人张永洪的同胞兄长）2014年4月25日，第三人信州工行在被告东安县房产局取得了东房他证白牙市镇字第5140005**号房屋他项权证，记载“房屋他项权利人：信州工行；房屋所有权人：张永洪；房屋所有权证号：712001313；他项权利种类，抵押权；债权数额199万元；抵押方式：最高额抵押；债务人：戈阳县赣宏房屋建筑工程有限公司；土地使用证东国用（2011）第0001235号一并抵押”。2014年4月25日，信州工行取得了东房他证白牙镇字第5140005**号房屋他项权证，记载“房屋他项权利人：信州工行；房屋所有权人：杨昌华；房屋所有权证号：712001316；他项权利种类，抵押权；债权数额228万元；抵押方式：最高额抵押；债务人：戈阳县赣宏房屋建筑工程有限公司；土地使用证东国用（2011）第0001235号一并抵押”。原告陈相军购房后多次催促湖南赣宏置业有限公司办理房屋所有权证。2015年12月底，第三人张永洪告诉陈相军涉案房产已登记在张永洪、杨昌华名下并办理了银行贷款抵押登记。之后，陈相军多次找湖南赣宏置业有限公司和东安县房产局协商未果。陈相军认为东安县房产局违反法律规定为张永洪、杨昌华办理房屋所有权登记，侵犯了其合法权益，故诉至法院，请求撤销东安县房产局颁发给张永洪的712001313号房产证和颁发给杨昌华的712001316号房产证。2016年10月27日，永州市零陵区人民法院作出（2016）湘1102行初78号行政判决，判决：“撤销被告东安县房产局颁发给第三人张永洪的东房权白牙市镇字第712001313号产权证和颁发给第三人杨昌华的东房权证白牙市镇字第7120013**号产权证”。第三人信州工行不服，向永州市中级人民法院提起上诉，2017年3月9日，永州市中级人民法院作出（2017）湘11行终26号行政判决，判决：“驳回上诉，维持原判”。为此，原告陈相军于2017年4月7日向本院提起本案行政诉讼，请求人民法院依法判决撤销被告东安县房产局办理的东房他证白牙市镇字第5140005**号、东房他证白牙市镇字第5140005**号他项权证。另查明：第三人张永洪等人因涉嫌贷款诈骗罪已经被公安机关立案侦查；被告东安县房产局相关责任人（原局长许林松）因涉嫌滥用职权罪已经被检察机关立案侦查。本院认为：东安县房产局作为东安县房屋产权登记的行政机关，应当按照法律、法规的规定依法履行职责。被告东安县房产局为第三人张永洪、杨昌华进行的初始登记及颁发给张永洪的东安县房权证白牙市镇字第7120013**号和东安县房权证白牙市镇字第7120013**号房屋所有权证已经被生效的行政判决依法予以撤销。被告东安县房产局明知湖南赣宏置业有限公司将其开发的房屋初始登记在其股东张永洪、杨昌华的名下是为了帮助第三人张永洪、杨昌华、弋阳赣宏公司合伙非法套取银行贷款，也明知原告陈相军已经与湖南赣宏置业有限公司签订了《商品房买卖合同》，并且已经给陈相军购买的商品房办理了预告登记，同时还明知已经给原告陈相军、第三人东安农商行和湖南赣宏置业有限公司办理了银行按揭贷款房产抵押登记备案（预抵押登记）的情况下，仍然给第三人张永洪、杨昌华、弋阳赣宏公司与第三人信州工行办理银行贷款最高额抵押登记，该行政登记行为违反了《房屋登记办法》的相关规定，属于主要证据不足，适用法律、法规错误，违反法定程序，滥用职权的行为，依法应当予以撤销，故原告要求撤销被告东安县房产局办理的东房他证白牙市镇字第5140005**号、东房他证白牙市镇字第5140005**号他项权证的诉讼请求成立，本院予以支持。第三人信州工行提出其取得他项权证属于善意取得，如果撤销会给损害社会公共利益，应当依法不予撤销的抗辩理由不能成立，因为原告陈相军购买湖南赣宏置业有限公司的房屋属于依法取得，其所购开发商湖南赣宏置业有限公司的房屋在被告东安县房产局设立的预告登记及预抵押登记行为合法有效，应受法律的保护，虽然第三人信州工行在取得本案他项权证的过程中属于无过错的一方，但第三人张永洪、杨昌华取得的房屋所有权已经被生效判决确认并非善意取得，其房屋所有权证已被生效判决依法予以撤销，与此同时，第三人张永洪等人因涉嫌贷款诈骗罪已经被公安机关立案侦查，被告东安县房产局的相关责任人因涉嫌滥用职权罪也已经被检察机关立案侦查，第三人信州工行作为受害人，如果认为其合法权益受到了侵害，可以通过其他合法途径维护自己的合法权益。综上所述，本院依照《中华人民共和国行政诉讼法》第二十九条、第七十条第（一）项、第（二）项、第（三）项、第（五）项之规定，判决如下：撤销被告东安县房产局于2014年4月25日颁发给第三人中国工商银行股份有限公司上饶信州支行的东房他证白牙市镇字第5140005**号、东房他证白牙市镇字第5140005**号他项权证。本案案件受理费50元，由被告东安县房产局负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省永州市中级人民法院。审 判 长 凌朝晖审 判 员 康明正人民陪审员 彭久红二〇一七年七月十日书 记 员 沈 超附相关法律条文：《中华人民共和国行政诉讼法》第二十九条公民、法人或者其他组织同被诉行政行为有利害关系但没有提起诉讼，或者同案件处理结果有利害关系的，可以作为第三人申请参加诉讼，或者由人民法院通知参加诉讼。人民法院判决第三人承担义务或者减损第三人权益的，第三人有权依法提起上诉。第七十条行政行为有下列情形之一的，人民法院判决撤销或者部分撤销，并可以判决被告重新作出行政行为：(一)主要证据不足的；(二)适用法律、法规错误的；(三)违反法定程序的；(四)超越职权的；(五)滥用职权的；(六)明显不当的。 关注公众号“”