（2017）粤0606民初5993号
裁判日期: 2017-07-10
公开日期: 2017-11-03
案件名称
崔汉纲与彭瑞卿房屋买卖合同纠纷一审民事判决书
法院
佛山市顺德区人民法院
所属地区
佛山市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
崔汉纲,彭瑞卿
案由
房屋买卖合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第六十条第一款，第九十七条，第一百零七条，第一百一十四条第一款；《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》：第三条第一款
全文
广东省佛山市顺德区人民法院民 事 判 决 书（2017）粤0606民初5993号原告：崔汉纲，男，1971年6月15日出生，汉族，住广东省佛山市顺德区，被告：彭瑞卿，女，1965年3月17日出生，汉族，住广东省佛山市顺德区，委托诉讼代理人：杨强华，广东明宜律师事务所律师。原告崔汉纲诉被告彭瑞卿房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法由审判员李晓芹适用简易程序独任审判，于2017年5月17日公开开庭进行了审理。原告崔汉纲、被告彭瑞卿的委托诉讼代理人杨强华到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告崔汉纲向本院提出诉讼请求：1.判令被告退还购房款定金70000元，并支付违约金80000元；2.本案诉讼费由被告承担。事实与理由：2017年4月2日，原告与被告签订一份《房屋买卖合同》，约定被告将位于佛山市顺德区北滘镇君兰社区居民委员会会木华路1号林上湾广场商品房（下简称案涉房屋）以1600000元出售给原告。合同约定：1.案涉房屋套内面积117.82平方米（以《商品房认购协议》为准）；2.卖方保证对案涉房屋拥有合法所有权（合法持有案涉房屋的《商品房认购协议》），并承诺如因卖方导致该物业无法办理产权登记手续的，卖方应赔偿由此而给买方造成的全部损失；3.因买方或卖方违反本合同约定，守约方有权解除合同并要求违约方承担定金责任（双倍返还定金或没收定金）或支付等额于总楼价5%的违约金。2017年3月2日，原告向被告支付了定金1000元。2017年3月4日，原告又向被告支付购房定金69000元。合计向被告支付了定金70000元。在办理房屋交易手续时，被告及案涉房屋开发商告知原告，案涉物业因被告的原因无法办理交易。经查询佛山市顺德区商品房交易信息网，案涉房屋已由开发商另行出售给了他人。由于被告原因，原告购买案涉房屋的交易未能完成，在房价快速上涨的情况下，造成原告巨大损失。原告遂要求被告按合同约定退还定金70000元，并要求被告按总楼价的5%支付违约金80000元，但被告予以拒绝。请求法院支持原告的诉讼请求。被告辩称：一、原被告于2017年4月2日签订的《房屋买卖合同》属于无效合同。2017年4月2日原告与被告签订《房屋买卖合同》时，被告已经明确告知原告，被告并未取得房产的所有权，在《房屋买卖合同》中也明确了被告只是此前与开发商佛山市顺德区盈生房地产有限公司（下简称开发商）签订过一份《商品房认购协议》，而且该协议约定认购的期限已经过期，因此，被告不具备处分房产权属的任何法定权利，属于无权处分，双方签订的《房屋买卖合同》属于无效合同。二、原告与被告之间签订《房屋买卖合同》的行为，属于无处分权的人处分他人财产的行为。原告与被告在《房屋买卖合同》中也明确了被告只是此前与开发商签订过一份《商品房认购协议》，而且已经超过认购期，原告对于被告没有取得房产权属是知道的，明确了房产的权属仍归开发商。根据《中华人民共和国合同法》第五十一条规定，无处分权的人处分他人财产，经权利人追认或者无处分权的人订立合同后取得处分权的，该合同有效，否则，应当认定为无效。本案中，开发商并没有追认无权处分行为，故原告与被告签订的《房屋买卖合同》属于无效合同。三、原告与被告之间对于房产办理产权登记存在的风险已经充分了解。双方签订的《房屋买卖合同》第三条已经明确约定，原被告之间是依据被告此前与开发商签订的《商品房认购协议》（编号1001435），被告已经明确告知原告，被告并未取得房产的所有权，原告与被告签订房屋买卖合同属于无权处分，签订的《房屋买卖合同》属于无效合同，双方对于房产办理产权登记的存在的风险已经充分了解。四、原告请求的违约责任没有任何法律依据。鉴于原告与被告之间签订的合同属于无效合同，根据《中华人民共和国合同法》第五十八条规定，合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产,应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。原告只能请求被告按照恢复原状的原则，请求返还已收取的定金，而不能请求双倍返还定金，更不能如诉状那样请求高额的违约金。合同约定按总楼价的5%计算违约金明显过高，应予调低。综上，请求法院依法驳回原告的全部诉讼请求。本院经审理确认如下事实：2017年3月2日，原告在佛山市顺庭房地产物业代理有限公司(下简称物业代理公司)处了解到被告手中有房屋可转名出售，遂表示想购买涉案房屋。物业代理公司工作人员遂打电话给被告，让其带涉案房屋的《商品房认购协议》（该协议书主要内容为：1.买方岑驹文，卖方开发商；2.物业地址：佛山市顺德区北滘镇君兰社区居民委员会会木华路1号林上湾广场，建筑面积117.82平方米，购房成交总价1504388元；3.付款方式：于2016年9月20日支付定金20000元……4.认购有效期：2016年9月27日前，买方持本认购书、身份证明、定金收据等到开发商指定地点与开发商签订《商品房买卖合同》及其补充协议等相关文件，逾期视为买方弃权，开发商有权解除本协议并将该商品房另行处置，买方无权要求退回定金；5.……）等材料到其公司。当天原告向被告支付了定金1000元。2017年3月4日，原告向被告支付了定金69000元。2017年4月2日，原被告及物业代理公司三方签署一份《房屋买卖合同》，约定：1.涉案房屋面积为117.82平方米（以《商品房认购协议》为准）；2.物业成交价1600000元，付款方式为：2017年3月2日买方付部分定金1000元，余下定金19000元于2017年3月5日前付清；部分首付款95600元买方须于该物业到开发商内部更名当日一次性付齐，余下房款及相关手续由买方自行与开发商自行交付即余下房款为1504388元。3.卖方合法持有《商品房认购协议》（号码为20161001435），卖方保证对上述物业享有合法所有权，如存在隐瞒与该物业买卖有关的重要事实或提供虚假情况等违反诚实信用行为的，或因卖方导致该物业无法办理产权登记手续的，卖方应赔偿由此而给买方及经纪方造成的全部损失；4.买卖双方同意该物业交付时间为开发商实际交楼时间；5.因买方或卖方违反本合同约定，逾期未超过10天的，违约方按逾期每日总楼价1‰支付违约金。逾期超过10天的，守约方有权解除合同并要求违约方承担定金责任（双倍返还定金或没收定金）或支付等额于总楼价5%的违约金。守约方应向违约方发出解除合同通知书，已收房款应由解除合同发出之日起5天内退还。守约方同意继续履行合同的，守约方有权要求违约方按每日总楼价1‰支付违约金。等等。原告于2017年4月24日提起本案诉讼，认为被告签署合同时向其保证最迟一个月能帮其到开发商处办理涉案房屋的内部转名手续，现因楼价上涨，开发商不同意再将涉案房屋出售给被告，而是出售给了案外人，导致其无法购买到涉案房屋，被告构成违约，请求本院判令被告退还其购房定金70000元，并向其支付违约金80000元。被告认为：1.其当时已将《商品房认购协议》出示给原告看，原告清楚知道被告当时并未取得涉案房屋所有权，原告购买涉案房屋办理产权登记存在风险。2.其未取得涉案房屋所有权，其与被告所签订的《房屋买卖合同》无效，原告只能请求返还已付定金，无权主张双倍返还定金或高额的违约金。3.请求对违约金予以调低。本院认为：《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条规定：“当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持。出卖人因未取得所有权或者处分权致使标的物所有权不能转移，买受人要求出卖人承担违约责任或者要求解除合同并主张损害赔偿的，人民法院应予支持。”本案中，《房屋买卖合同》是原被告在自愿、平等的基础上签订的，经审查，其内容亦未违反法律禁止性规定，故合法有效，被告以其未取得涉案房屋所有权为由主张《房屋买卖合同》无效,本院不予支持。原告在合同成立后已按约定履行支付定金义务，但被告在合同成立后因案涉房屋已被开发商出售给他人已不能履行合同义务，被告构成违约，依法应当承担违约责任。原告请求被告返还其定金70000元，本院予以支持。原告请求被告支付其违约金，本院亦予以支持。综合考虑本案合同关于违约金为占房价10%的约定及交付定金等履行情况、被告的过错程度及原告签订合同时已知道《商品房认购协议》已失效，双方交易存在风险等因素，结合公平原则和诚实信用原则，酌定被告支付原告违约金50000元。原告请求支付违约金80000元，超出部分，本院不予采纳。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条之规定，判决如下：一、被告彭瑞卿应于判决发生法律效力之日起十日内返还定金70000元予原告崔汉纲；二、被告彭瑞卿应于判决发生法律效力之日起十日内支付违约金50000元予原告崔汉纲；三、驳回原告崔汉纲其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费减半收取为1650元（原告崔汉纲已预交），由原告崔汉纲负担250元，被告彭瑞卿负担1400元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省佛山市中级人民法院。审判员 李晓芹二〇一七年七月十日书记员 韩思韵 来源：百度“”