（2017）辽01民终6490号
裁判日期: 2017-07-10
公开日期: 2017-08-30
案件名称
上诉人赵伟阳与被上诉人中海物业管理有限公司辽宁分公司物业服务合同纠纷二审民事判决书
法院
辽宁省沈阳市中级人民法院
所属地区
辽宁省沈阳市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
赵伟阳,中海物业管理有限公司辽宁分公司
案由
物业服务合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条
全文
辽宁省沈阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）辽01民终6490号上诉人（原审被告）：赵伟阳，男，1967年5月6日出生，汉族，住沈阳市和平区。被上诉人（原审原告）：中海物业管理有限公司辽宁分公司，住所地沈阳市和平区长白东路22-1甲号。法定代表人：常云安，该公司总经理。委托诉讼代理人：苏雪娇，辽宁瀛沈律师事务所律师。委托诉讼代理人：杜慧娟，辽宁瀛沈律师事务所律师。上诉人赵伟阳因与被上诉人中海物业管理有限公司辽宁分公司（以下简称“中海物业辽宁分公司”）物业服务合同纠纷一案，不服沈阳市皇姑区人民法院（2016）辽0105民初1949号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年6月22日立案后，依法组成合议庭，对本案进行了审理。本案现已审理终结。赵伟阳上诉请求：1.请求撤销一审判决；2.请求判令被上诉人履行物业管理责任，依法申请强制拆除违建工程；3.请求判令被上诉人无权收取未履行物业管理责任部分的物业管理费；4.被上诉人承担本案一、二审诉讼费用。事实和理由：被上诉人提供物业管理服务范围含制止违建并依法申请强制拆除的责任。被上诉人收取物业费的基础依据是双方签署的物业服务合同及物业管理的事项，鉴于被上诉人未能履行其管理责任，故其收取物业费中应当扣除未履行部分的费用，符合合同法的公平原则。一审判决仅以报备为由，免除被上诉人的管理责任是不成立的。中海物业辽宁分公司辩称，关于违建问题，我公司无职权认定违建，更不能直接要求有关行政管理部门进行强制拆除，我公司在对有关���实向相关行政管理部门进行报备即已经履行了合同约定的义务。房屋质量问题与本案物业服务合同纠纷无关，也与我公司无关。一审判决认定事实清楚、适用法律正确，请求维持原判。中海物业辽宁分公司向一审法院起诉请求：要求被告给付2015年8月19日至2016年12月31日期间拖欠的物业费6279.56元、违约金2742.78元，本案诉讼费由被告承担。一审法院认定事实：被告赵伟阳系位于沈阳市皇姑区昆山西路75-26号312室（建筑面积是130.67平方米）“中海寰宇天下”小区的业主。原告与沈阳中海兴业房地产开发有限公司签订了前期物业服务委托合同，合同约定由原告为该小区提供物业服务，合同中约定该小区的物业管理服务费的收费标准为2.9元／平方米／月。被告自2015年8月19日起拒绝向原告交纳物业服务费，原告向被告催要未果，故于2016年10月起诉来院要��被告给付。一审法院认为，原告与沈阳中海兴业房地产开发有限公司签订的前期物业服务委托合同，不违反法律、行政法规的强制性规定，应合法有效，该合同对包括被告在内的全体业主具有约束力。原告作为被告所在住宅小区的物业管理服务单位，在为业主提供服务的同时有权利依照约定收取物业服务费，而被告拒不向原告交纳物业服务费，系违约行为，故原告请求被告给付物业服务费的诉讼请求，予以支持。至于被告主张原告没有尽到管理责任导致其他业主违章建筑造成挡光致使自己至今无法入住，因物业公司仅对业主的行为有劝解权而无强制执法权，且原告对业主违章建筑的行为已向有关部门报备，也属尽到了管理义务。关于被告拖欠物业服务费的具体数额，依照前期物业服务委托合同约定的收费标准及法院确定实际拖欠时间（2015年8月19日至2016年10月18日，共计16个月，每月物业费为2.9元／平方米）予以计算，为6063.09元。至于原告要求被告给付违约金一事，无法律依据，不予支持。综上所述，根据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、《物业管理条例》第七条、第四十二条、最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决：被告赵伟阳给付原告沈阳中海物业管理有限公司辽宁分公司2015年8月19日至2016年10月18日期间的物业服务费6063.09元，此款于本判决生效后立即付清。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务,应按《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。二、驳回原告其他诉讼请求。案件受理费25元，由被告赵伟阳承担。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。上诉人提供手机照片若干，证明地下室西北角漏水并称，当时漏水资料都在物业公司手中，但现在物业公司不提供，说管家更换，无法查证。被上诉人对该份证据的真实性、关联性有异议，认为无法认定照片拍摄的时间与地点，照片反映出房屋质量问题与本案不属同一法律纠纷。本院对上诉人提供的证据予以采纳，对证据所要证明的内容，应结合本案事实，综合予以认定。本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，依法成立的合同对当事人具有约束力。上诉人赵伟阳与涉诉园区的开发建设单位沈阳中海兴业房地产开发有限公司签订的前期物业服务委托合同，内容并未违反法律、行政法规的强制性规定，应为有效，该合同对包括上诉人在内的全体业主具有约束力。被上诉人作为物业公司履行了物业服务义务即有权收取业主相应费用；上诉人作为业主享受了被上诉人提供的物业服务即应履行交纳相应费用的义务。关于上诉人提出被上诉人未履行物业管理义务，未申请拆除小区违章建筑的问题，因被上诉人作为物业公司并没有强制执行权，在其已经尽到报备义务的情形下，上诉人的主张不能构成其免予交纳物业费、电梯费的理由，故本院对上诉人的该项主张不予支持。关于上诉人提出房屋存在漏水等质量问题的主张，因本案为物业服务合同纠纷，其主张与本案不属于同一法律关系，亦不构成减免物业费、电梯费的合理抗辩事由，故对上诉人的该项主张，本院不予支持。综上所述，赵伟阳的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费25元，由上诉人赵伟阳负担。本判决为终审判决。审判长 贾宏斌审判员 姜会军审判员 韩彩霞二〇一七年七月十日书记员 王潇潇本案判决所依据的相关法律《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定：第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定。 关注公众号“”