（2017）桂0102民初682号
裁判日期: 2017-07-10
公开日期: 2017-12-15
案件名称
章晓芳与南宁铁西达房地产有限责任公司商品房销售合同纠纷一审民事判决书
法院
南宁市兴宁区人民法院
所属地区
南宁市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
章晓芳,南宁铁西达房地产有限责任公司,中国建设银行股份有限公司南宁民主支行
案由
商品房销售合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第九十三条第一款；《中华人民共和国物权法》：第一百七十九条第一款
全文
广西壮族自治区南宁市兴宁区人民法院民 事 判 决 书（2017）桂0102民初682号原告：章晓芳，男，1955年3月14日出生，汉族，住浙江省台州市黄岩区，委托代理人：潘光伟，广西民族律师事务所律师。被告：南宁铁西达房地产有限责任公司，住所地：南宁市高新区科园东五路8号419室。法定代表人：唐犹豪，该公司执行董事。委托代理人：文仁振，广西八桂律师事务所律师。第三人：中国建设银行股份有限公司南宁民主支行，住所地：南宁市民主路11-10号。代表人：黄勇中，该支行行长。委托代理人：龙栋全，该公司职员。原告章晓芳与被告南宁铁西达房地产有限责任公司（以下简称：铁西达公司）、第三人中国建设银行股份有限公司南宁民主支行（以下简称：建行南宁民主支行）商品房销售合同纠纷一案，本院于2017年1月23日立案受理后，依法组成由审判员农慧兰担任审判长，人民陪审员韦宏斌、谭添芝参加的合议庭，于2017年5月19日公开开庭进行了审理。原告章晓芳的委托代理人潘光伟，被告铁西达公司的委托代理人文仁振，第三人建行南宁民主支行的委托代理人龙栋全到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告章晓芳向本院提出诉讼请求:一、解除原告与被告签订的《商品房买卖合同》；二、本案诉讼费由被告承担。事实和理由:原、被告于2006年3月签订了《商品房买卖合同》，约定原告向被告购买位于南宁市友爱南路8号金之岛城市，同年，原告与第三人签订《个人住房借款合同》以贷款方式将492000购房款支付给了被告。根据合同约定，被告应及时交房并为原告办理房屋产权证，但经原告多次催促，被告仍未履行上述义务。由于被告行为致使原告对第三人产生负债，故根据《中华人民共和国合同法》、最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第8条、第25条的相关规定，由于被告不能交房并办证，原告买房的目的不能实现，原告有权解除上述《商品房买卖合同》。被告铁西达公司辩称：原告所诉属实，同意解除《商品房买卖合同》。第三人建行南宁民主支行陈述：同意原、被告解除《商品房买卖合同》。第三人建行南宁民主支行提出独立诉讼请求：一、解除第三人与原告签订的《个人住房借款合同》，《个人住房借款合同》的剩余借款本金396497.1元及相应的利息由原告和被告共同偿还；二、第三人有权对本案抵押物即南宁市友爱南路8号金之岛城市折价、拍卖或变卖的价款优先受偿；三、本案诉讼费由原、被告共同承担。事实和理由:原、被告于2006年3月签订了《商品房买卖合同》，约定原告向被告购买位于南宁市友爱南路8号金之岛城市，同年，原告与第三人签订《个人住房借款合同》以贷款方式将492000元购房款支付给了被告。根据合同约定，被告应及时交房并为原告办理房屋产权证，但经原告多次催促，被告仍未履行上述义务。根据最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第8条、第25条的相关规定，由于被告不能交房并办证，买方目的不能实现，原告及第三人有权解除《个人住房借款合同》，合同解除后，产生的贷款本金及利息（含罚息）应由原告和被告共同承担。原告章晓芳辩称：1、对解除《个人住房借款合同》无异议。2、借款本金、利息、罚息应该由被告偿还，原告不应承担偿还责任。3、诉讼费应该由被告承担。被告铁西达公司辩称：本案的诉讼纠纷产生的根本事由是由于被告不能按期交房，属于被告违约。1、同意解除《个人住房借款合同》；2、借款本金、利息、罚息计算的事实无异议，借款本金、利息罚息应当由被告单独承担。最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律问题的若干解释第25条，本案贷款最终由被告承担，当解除商品房买卖合同及借款合同后，应当由被告直接将贷款本金余额及相应利息罚息退还及支付给第三人，第三人同时对抵押物享有优先受偿权，基于上述两点，被告认为第三人的债权是可以得到保障的。第三人独立请求产生的诉讼费用也应当由被告独立承担。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：南宁市友爱路8号金之岛城市广场项目由被告开发建设，被告于2005年9月5日取得该项目的商品房预售许可证，于2010年9月16日取得该项目的商品房现售备案证明。2006年3月10日，原告（买受人）和被告（出卖人）签订《商品房买卖合同》，约定由原告购买位于南宁市友爱南路8号金之岛城市广场第一层1A106号房，房屋总价款为821340元；合同第六条约定：买受人签订该合同时交纳房价40%的首期款329340元，剩余60%房款492000由买受人向银行申请按揭；合同第八条约定:出卖人应于2006年5月31日前依照国家和地方人民政府的有关规定，将经验收合格的商品房交付买受人使用；合同第九条约定：出卖人如未按合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，逾期超过180日后，买受人有权解除合同；合同第十五条约定:出卖人应当在商品房交付使用后360日内将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。该合同还对其他事项进行了约定。签订合同后，原告依约交付了首期款，被告为原告办理了商品房预售合同登记备案手续。2006年3月28日，原告（借款人、抵押人）和第三人（贷款人、抵押权人）签订《个人住房借款合同》，约定原告用其购买的涉案房屋作抵押向第三人按揭贷款492000，借款期限为120个月，从2006年3月31日起至2016年3月31日止，还款方法为等额本息；合同第二十九条约定：贷款利率为基准利率水平上浮15%，本合同项下借款逾期的，罚息利率为月利率，在本合同贷款利率水平上上浮72.5%，本合同中借款逾期是指借款人未在每个还款期的结息日（最后一期为借款到期日）前偿还借款的行为；结息日为每月的月末日。该合同还对其他事项进行了约定。原告与第三人办理了涉案房屋的按揭抵押登记，抵押权人为第三人，至今尚未解除抵押。签订合同后，第三人依约将贷款金额492000划入被告的账户，原告偿还按揭贷款至2009年1月1日。截至2017年3月13日，原告尚欠按揭贷款本金余额396497.1元、拖欠利息及罚息合计456367.8元。被告至今未向原告交付房屋，亦未办理房屋产权证。原告认为被告的行为侵害了其权益，遂诉至本院，并提出前述诉讼请求，第三人在诉讼过程中亦提出独立诉讼请求。庭审时，原、被告均确认双方签订《商品房买卖合同》时，所涉房屋已建成，属于现房。以上事实，有商品房预售许可证、商品房现售备案证明、《商品房买卖合同》、《个人住房借款合同》、房屋查档证明及当事人陈述等证据予以证实。本院认为：原、被告双方签订《商品房买卖合同》时，所涉房屋已建成，该合同内容未违反法律、行政法规的强制性规定，双方成立合法有效的商品房销售合同法律关系。被告至今未向原告交付房屋，构成违约，根据双方签订的《商品房买卖合同》第九条“出卖人如未按合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，逾期超过180日后，买受人有权解除合同”的规定，原告有权提出解除合同，被告及第三人对此均无异议，原告诉请解除《商品房买卖合同》，于法有据，本院予以支持。被告和第三人签订的《个人住房借款合同》内容未违反法律、行政法规的强制性规定，该合同合法有效。原告签署《个人住房借款合同》的目的为购房，当《商品房买卖合同》被解除后，原告无法取得所购房屋的所有权，此时《个人住房借款合同》仍存续对买受人而言毫无意义，且订立借款合同时所期望的利益已不存在，合同目的无法实现，故依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十四条“因商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除，致使商品房担保贷款合同的目的无法实现，当事人请求解除商品房担保贷款合同的，应予支持”的规定，《个人住房借款合同》应予解除，本院对第三人提出要求解除第三人和被告签订的《个人住房借款合同》的诉讼请求予以支持。至于《个人住房借款合同》解除后借款本金和借款利息的偿还问题，第三人主张在借款合同解除后，应由原、被告共同承担借款偿还义务。本院认为，由于按揭贷款购房的担保性质，设定于特定物上的担保，事实上是由开发商设定和承担责任的。在《商品房买卖合同》解除后，买受人无法取得房屋所有权，即无法取得担保物，而只有物的担保效力仍然存在，才能更有效保护出借人的权利。由此，因被告的原因导致《商品房买卖合同》及《个人住房借款合同》解除，且由出卖人实际占有借款款项的，由出卖人承担返还借款的责任，是按揭贷款购房的特定方式决定的，亦是合理的。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十五条第二款有关“商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除后，商品房担保贷款合同也被解除的，出卖人应当将收受的购房贷款和购房款本金及利息分别返还担保权人和买受人”的规定，应由被告向第三人返还借款本金和利息，截至2017年3月13日，截至2017年3月13日，尚欠按揭贷款本金余额396497.1元，拖欠利息及罚息合计456367.8元，此后的利息按《个人借款合同》第二十九条第二款第（二）项的约定计算，即以剩余本金为396497.1元为基数，自2017年3月14日起计至实际偿清之日止，按中国人民银行公布的同期贷款利率上浮15%的基础上再上浮72.5%计算。第三人主张由原告返还借款本金及利息的主张不成立，本院不予支持。至于抵押物的优先受偿问题，根据《中华人民共和国物权法》第一百七十九条“为担保债务的履行，债务人或者第三人不转移财产的占有，将该财产抵押给债权人的，债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现抵押权的情形，债权人有权就该财产优先受偿”的规定，由于原告和第三人办理了按揭抵押登记，具有公示力和对抗力，其依法可对该抵押房屋主张优先受偿权。如被告不能在本案生效判决规定的履行期限内履行给付义务时，原告对该房屋拍卖、变卖等所得价款享有优先受偿权。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件若干问题的解释》第二十五条，《中华人民共和国物权法》第一百七十九条第一款之规定，判决如下：解除原告章晓芳与被告南宁铁西达房地产有限责任公司于2006年3月10日签订的《商品房买卖合同》。二解除原告章晓芳与第三人中国建设银行股份有限公司南宁民主支行于2006年3月28日签订的《个人住房借款合同》。三被告南宁铁西达房地产有限责任公司向第三人中国建设银行股份有限公司南宁民主支行偿还剩余借款本金396497.1元并支付借款利息（2017年3月13日前的借款利息为456367.8元，自2017年3月14日起计至实际偿清之日止，借款利息以396497.1元为基数，按中国人民银行公布的同期贷款利率上浮15%的基础上再上浮72.5%计算）。四四、被告南宁铁西达房地产有限责任公司如不能按期履行上述第三项判决确定的给付义务，第三人中国建设银行股份有限公司南宁民主支行对南宁市友爱南路8号金之岛城市广场第一层1A106号房拍卖、变卖所得的价款享有优先受偿权的权利。本诉案件受理费100元，第三人独立之诉案件受理费3624元，由被告南宁铁西达房地产有限责任公司负担。上述义务，义务人应于本案判决生效之日起十日内履行完毕。如果未按本案生效判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本案生效判决规定的履行期限最后一日起两年内，向本院或者与本院同级的被执行的财产所在地人民法院申请执行。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内,向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于南宁市中级人民法院，并在上诉期届满后七日内预交上诉案件受理费，逾期不预交又不提出缓交、减交和免交申请的，按自动撤回上诉处理。审 判 长 农慧兰人民陪审员 谭添芝人民陪审员 韦宏斌二〇一七年七月十日书 记 员 刘 艳附法律条文：《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件若干问题的解释》第二十五条以担保贷款为付款方式的商品房买卖合同的当事人一方请求确认商品房买卖合同无效或者撤销、解除合同的，如果担保权人作为有独立请求权第三人提出诉讼请求，应当与商品房担保贷款合同纠纷合并审理；未提出诉讼请求的，仅处理商品房买卖合同纠纷。担保权人就商品房担保贷款合同纠纷另行起诉的，可以与商品房买卖合同纠纷合并审理。商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除后，商品房担保贷款合同也被解除的、出卖人应当将收受的购房贷款和购房款的本金及利息分别返还担保权人和买受人。《中华人民共和国物权法》第一百七十九条第一款为担保债务的履行，债务人或者第三人不转移财产的占有，将该财产抵押给债权人的，债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现抵押权的情形，债权人有权就该财产优先受偿。 来源：