（2017）黔2636民初244号
裁判日期: 2017-07-10
公开日期: 2017-12-02
案件名称
重庆诚科物业管理有限公司贵州分公司与潘志、钱时优物业服务合同纠纷一审民事判决书
法院
丹寨县人民法院
所属地区
丹寨县
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
重庆诚科物业管理有限公司贵州分公司,潘志,钱时优
案由
物业服务合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国物权法》：第八十条；《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》：第三条第一款，第六条
全文
贵州省丹寨县人民法院民 事 判 决 书（2017）黔2636民初244号原告重庆诚科物业管理有限公司贵州分公司。住所地：丹寨县龙泉镇中华南路***号*单元*号。法定代表人陈科，系公司负责人。被告潘志，男，苗族，1988年5月30日生，贵州省丹寨县人，现住丹寨县。被告钱时优，女，1991年5月10日生，贵州省三都县人，现住丹寨县（未到庭）。原告重庆诚科物业管理有限公司贵州分公司诉与被告潘志、钱时优物业服务合同纠纷一案，本院于2017年4月13日立案受理，同年6月6日，由审判员潘国先适用简易程序公开开庭进行了审理，原告负责人陈科、被告潘志到庭参加诉讼，被告钱时优经本院传票传唤，未到庭，本案依法缺席审理。现已审理终结。原告诉称：被告与贵州省隆泰盛丰房地产开发有限公司（以下简称“隆泰公司”）签订《商品房买卖合同》，约定由隆泰公司委托选聘的物业管理企业即原告就被告购买的位于丹寨县中央名府的住房提供物业服务，收费标准为1.1元/月/平方米，由隆泰公司支付物业管理费至被告收房入住之前，收房入住之日起至前期物业服务合同终止之日发生的物业管理费由买受人即被告支付。被告购得位于丹寨县“中央名府”6栋3单元501号住房且被告潘志、钱时优于2014年9月30日已经入住。被告住房面积为129.26平方米，但自2015年9月30日至2017年3月30日的十八个月期间，没有缴纳物业管理费，截止至2017年3月30日被告潘志、钱时优共计拖欠物业服务费共计人民币2739元。虽经原告多次催讨，却至今未果。为此，原告请求判令：1、被告支付原告物业管理费、公共能源费2739元及违约金3147元，合计人民币5886元；2、由被告承担本案诉讼费。在举证期限内，原告提供下列证据材料：1、营业执照及身份证复印件，用以证明原告公司具有诉讼主体资格和负责人身份情况。2、商品房买卖合同，用以证明被告与隆泰公司签订房屋买卖合同，合同约定由开发商指定原告公司作为前期物业服务提供者。3、前期物业服务合同，用以证明“中央名府”小区由原告公司提供服务的事实。4、前期物业服务合同备案，用以证明前期物业服务合同已报备案的事实。5、物业服务收费备案申请表，用以证明物业费的收费标准经丹寨县发展和改革局批准的事实。6、缴费通知单，用以证明原告公司向各个被告催缴物业费的实施。7、收款收据、服务照片、水电费及人工工资单，用以证明其他业主对原告公司服务的认可，物业服务的事实以及证明物业费的用途。被告对原告提交的七组证据认为，因原告没有尽到管理义务，所以被告才没有支付物业管理服务费。本院认证意见：原告所举的七组证据来源合法、客观真实，与本案具有关联性，故作为本案事实的认定依据，被告的异议理由不能成立，本院不予采纳。被告辩称：原告并没有尽到物业服务的管理义务，小区内的车辆停放混乱，有时候业主的车辆都不能进入小区，而其他社会车辆却可以进入。单元门一直处于损坏状态，也没有人修理。2015年9月至2017年3月期间，之所以没有支付物业服务费，是因原告物业服务不到位。经审理查明：2014年6月12日，被告潘志、钱时优与隆泰公司就“中央名府”第6幢第3单元第5层1号房屋签订《商品房买卖合同》，合同第二十三条约定，买受人同意由出卖人依法选聘的物业服务企业提供前期物业服务，遵守临时管理规约，业主委员成立后，由业主大会决定选聘或续聘物业务服务企业，物业服务费用为物业区域内的保洁费、公共秩序维护费、共用部位共用设施设备日常维护费、绿化养护费、综合管理费等。2014年7月10日，原告与隆泰公司就原告对“中央名府”提供前期物业管理服务签订《中央名府前期物业服务合同》，合同第二条、第六条、第二十九条、第三十五条约定：1、在物业管理区域内，前期物业管理服务包括（1）共用部位的维修、养护和管理；（2）共用设施设备的运行、维修、养护和管理；（3）共用部位和相关场地的清洁卫生，垃圾的收集、清运、污水管道的疏通；（4）公共绿化的养护和管理；（5）车辆停放管理；（6）公共秩序维护，安全防范等事项的协助管理；（7）装饰装修管理服务；（8）物业档案资料管理。2、物业管理服务费为多层住宅（步梯房）0.8元/m2/月、高层住宅1.3元/m2/月（含电梯费）、能源公摊水电费10元/月/户。3、业主或物业使用人违反合同约定，未能按时足额缴纳物业服务费用的，应按所欠物业服务费用总额日千分之三的标准支付违约金。4、本合同期限自2014年7月10日至2017年7月10日止，但在本合同期限内，业主委员会代表全体业主与其他物业管理企业签订的物业服务合同生效时，本合同自动终止。《中央名府前期物业服务合同》签订之日，原告将“中央名府”小区物业服务费标准向丹寨县物价局申报备案，申报价格标准为多层（步梯房）物管服务费1元/m2/月、高层物管服务费1.8元/m2/月、公共能源公摊水电费10元/月/户。丹寨县物价局管理办公室于2014年8月10日同意备案，有效期至2016年7月10日止。2014年7月14日，原告将《中央名府前期物业服务合同》向丹寨县房产事业管理站申报备案，丹寨县房产事业管理站于同日同意备案为高层物管服务费1.3元/m2/月、多层（步梯房）物管服务费0.8元/m2/月、能源公摊水电费10元/月/户，物业管理期限从2014年7月10日至2017年7月10日止。原告在与隆泰公司签订《中央名府前期物业服务合同》之日开始依照合同约定履行合同义务，提供服务。在收取物管服务费中，对于被告房屋的物管服务费，原告按照1.1元/m2/月标准收取。被告的房屋建筑面积为129.26平方米，被告自入住之后支付了2015年9月之前的物业管理费用，自2015年9月30日至2017年3月30日期间，被告以原告未尽到物业服务的内容为由，拒绝向原告支付物管服务费、能源公摊水电费，原告遂向本院提起诉讼。上述事实有原、被告的陈述，原告提交的证据及本院的庭审笔录在卷证明，足以认定。本院认为：被告与隆泰公司签订的《商品房买卖合同》和原告与隆泰公司签订的《中央名府前期物业服务合同》均系有效合同，受法律保护，对原、被告具有约束力；原告与隆泰公司签订合同后，已将“中央名府”小区物业服务费的收取价格向丹寨县物价管理办公室申报备案，同时也将《中央名府前期物业服务合同》向丹寨县房地产事业管理站申报备案，办理相关手续，开始依合同约定对“中央名府”小区进行物业管理，履行义务，虽然，原告在履行物业管理过程中存在管理不当、协调不力等问题不能完全履行物业服务合同约定的内容，根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条：“物业服务企业不履行或者不完全履行物业服务合同约定的或者法律、法规规定以及相关行业规范确定的维修、养护、管理和维护义务，业主请求物业服务企业承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任的，人民法院应予支持。”之规定，原告存在不完全履行，被告应当要求原告继续履行、采取补救措施或是在有证据证明受到损害的情况下，要求原告进行赔偿损失等，而不是拒绝支付物业管理费。另外，原告在履行物业服务过程中虽然存在瑕疵，但也履行了合同约定中大部分的物业服务内容。对于原告履行物业服务过程中存在的瑕疵，原、被告双方应当协商具体的解决措施，原告也应当对业主提出的问题进行整改并及时向业主反馈。如不能协商，被告也可以要求成立业主委员会与原告解除《中央名府前期物业服务合同》，重新聘请新的物业服务企业。丹寨县“中央名府”小区系开放式的小区，在管理上确实存在现实性的困难，原告也未完全尽到妥善管理的义务，业主和原告应当互相理解，在合同履行过程中出现问题，双方应当尽力协商解决，物业服务合同履行期间比较长，在履行过程中出现的问题，只有双方协商解决才能从根本上解决问题。业主也应当积极促成小区业主委员会的成立，以保障全体的业主的利益。但本案中，在双方未解除合同前，被告不能拒绝支付物业管理费，故原告要求被告支付物业管理费及公共能源费共计2739元（129.26m2×1.1元/m2/月×18个月+10元×18个月）的诉讼请求本院予以支持。对于违约金的请求，虽然《中央名府前期物业服务合同》第二十九条关于业主未能按时足额交纳物业服务费用的，应按所欠费用的每日千分之三支付违约金的约定，被告拒绝支付物业管理费的行为构成对合同的违约，但是被告在履行物业服务过程中对物业管理不够、协调不力、垃圾清理不及时等情形存在，在物业服务合同的履行过程中也存在履行不当的行为。故对于原告的违约金诉讼请求，本院不予支持。被告庭审中抗辩称原告在物业服务过程中对车辆管理不到位、对公共设施维护不到位等情形，从庭审中被告提交的证据可以认定原告在履行物业服务过程中存在不完全履行的行为，存在违约，但被告拒绝支付物业服务费用的行为也构成违约，在合同履行过程中双方互有违约行为，原告应当对物业服务不完善之处继续履行或者采取补救措施，而被告应当支付物业服务费用。因被告在与开发商签订《商品房买卖合同》时，已经明确约定由开发商选定物业服务企业提供前期物业服务，如被告等其他业主对原告提供的物业服务有异议，应当成立业主委员会，要求终止与原告的物业服务合同。依照《中华人民共和国物权法》第七十六条、第八十一条的规定，业主可以决定物业管理的方式及管理主体，但被告作为业主之一，在未依法行使自主选择权利即以拒交服务费的方式对抗原告的服务行为具有明显的违法性，本院不予支持。业主对原告收取的物业服务价格有异议的，也应当通过成立业主委员会与原告协商物业服务的价格问题。综上所述，依照《中华人民共和国物权法》第八十条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条、第六条之规定，判决如下：一、被告潘志、钱时优在本判决发生法律效力后三十日内，向原告重庆诚科物业管理有限公司贵州分公司交纳物业管理费和能源公摊水电费2739元。二、驳回原告重庆诚科物业管理有限公司贵州分公司的其他诉讼请求。案件受理费50元，减半收取25元，由被告潘志、钱时优承担。如不服本判决，可在接到判决书之日起十五日内，向本院递交上诉状，在上诉之日起七日内，直接向上诉法院交纳上诉费，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于贵州省黔东南苗族侗族自治州中级人民法院。逾期不上诉，本判决即发生法律效力。本判决生效后，义务人未按本判决指定的期间履行金钱给付义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。义务人拒不履行义务的，权利人可以在本判决确定的履行期限届满之日起二年内向本院申请强制执行。审判员 潘国先二〇一七年七月十日书记员 黄园园 更多数据：