（2017）苏1183民初284号

裁判日期: 2017-07-10

公开日期: 2017-12-13

案件名称

吴立平与句容市华星房地产开发有限公司房屋买卖合同纠纷一审民事判决书

法院

句容市人民法院

所属地区

句容市

案件类型

民事案件

审理程序

一审

当事人

吴立平,句容市华星房地产开发有限公司

案由

房屋买卖合同纠纷

法律依据

《中华人民共和国合同法》：第六十条第一款，第一百零七条，第一百一十四条第一款，第一百三十八条；《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百四十二条，第一百四十四条

全文

江苏省句容市人民法院民 事 判 决 书（2017）苏1183民初284号原告：吴立平，委托诉讼代理人：王磊，江苏汇瑞律师事务所律师。委托诉讼代理人：华杨斌，江苏汇瑞律师事务所律师。被告:句容市华星房地产开发有限公司，住所地句容市黄梅集镇菜市场2楼。法定代表人：张长才，系该公司董事长。原告吴立平与被告句容市华星房地产开发有限公司（以下简称华星公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2017年1月12日立案后，依法适用普通程序，于2017年2月21日、4月18日、5月26日三次公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人王磊三次开庭均到庭参加诉讼，被告法定代表人张长才第二次开庭到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告吴立平向本院提出诉讼请求：1.判令被告立即向原告交付黄梅供销社综合楼202、205、303、304、305、402、403、404、405室（总计面积1135.11平方米）的房屋，并协助原告办理所有权登记手续；2.判令被告自2017年1月11日起每日按全部购房款万分之五向原告支付逾期交付违约金至判决确认交付之日止；3.要求被告承担本案的诉讼费用。审理中，原告撤回上述第一项诉讼请求中要求被告协助原告办理所有权登记手续的请求。事实和理由：2016年10月25日，原、被告双方签订《商品房买卖合同》一份，约定被告将其开发的黄梅供销社综合楼202、205、303、304、305、402、403、404、405室的房屋以总价317万元的价格出售给原告，并约定于2017年1月10日前交付所有房屋。2017年1月3日，原告依约支付了全部的购房款，但被告于2017年1月5日发函给原告，以近期房价涨幅较大为由要求上调房价，否则拒绝按约交房。被告辩称，1.被告因资金周转需要，将黄梅供销社综合楼202、205、303、304、305、402、403、404、405室以低于市场的价格出售给原告吴立平，双方于2016年10月25日签订了《商品房买卖合同》一份。2017年1月3日，被告确实收到原告支付的317万元购房款；2.在双方合同签订后，句容市的房价上涨了30%-40%，如果再按原合同价出售给原告，则对被告显失公平，被告要求将房屋单价每平米至少提高500元，否则请求法院撤销原合同；3.被告不同意给付违约金，如法院认为被告逾期交房违约，对违约金的数额要求降低。原告为支持其诉讼请求，向本院提交了以下证据：1、原告身份证复印件一份，证明原告诉讼主体资格；2、双方签订的《商品房买卖合同》一份，拟证明该买卖合同明确约定被告将黄梅供销社综合楼202、205、303、304、305、402、403、404、405室，总计建筑面积1135.11平方米，以317万元的价格出售给原告，并且该合同约定被告应当在2017年1月10日前向原告交付房屋，逾期交付的在90日内应当按日向原告支付全部房款万分之五的违约金，同时被告还将与涉案房屋有关的《国有土地使用权证》、《建设工程规划许可证》、《竣工验收备案表》、《房产测绘测算报告书》等复印件作为合同的附件提交给原告，拟证明涉案房屋符合现房买卖的条件；3、江苏句容农村商业银行转账凭条一份，拟证明原告在2017年1月3日按照合同约定通过银行转账的方式将房屋价款汇至了被告指定的账户；4、《协商函》一份，证明原告在2017年1月5日收到被告寄送的函件，在该函件中被告表明在提高相应房款之前，其暂不能按照原合同交付房屋。5、《商品房预售许可证》复印件一份，证明被告曾就涉案房屋办理过预售登记，其将涉案房屋作为现房出售给原告符合法律规定。被告对原告提交的证据1-4无异议，并向本院出示了《商品房买卖合同》所附的《建设工程规划许可证》、《国有土地使用证》、《竣工验收备案表》、《房产测绘测算报告书》的原件，提交了句计经行审（2015）3号文件复印件一份，证明上述规划许可证是后来补办的。对原告提交的证据5被告未质证。原告对被告提交的句计经行审（2015）3号文件复印件质证后无异议。本院经审核认为，原告提交的证据1-4被告质证无异议，且被告出示了《商品房买卖合同》中所附《建设工程规划许可证》、《国有土地使用证》、《竣工验收备案表》、《房产测绘测算报告书》的原件，对上述证据的证明效力本院予以确认；原告提交的证据5因系复印件，对其证明效力本院不予认定；被告提交的句计经行审（2015）3号文件，与《建设工程规划许可证》注明的文号一致，对该批复载明的该商住楼经立项的事实予以认定。本院经审理认定事实如下：被告华星公司于2004年12月核准登记，于2012年4月被吊销营业执照，现未被注销。2005年被告领取了句土国用（2005）第04467号《国有土地使用权证》，后该证遗失，2011年11月，句容市人民政府向被告补发了句土国用（2011）第029768号《国有土地使用权证》，载明土地使用权人为华星公司，座落于句××经济开发区（××镇）宁杭路东侧，地类（用途）为商住，使用权类型为出让，使用权面积为1296.50平方米。2004年11月句容华星建筑安装工程有限公司对句容市黄梅供销社综合楼进行施工，并于2005年10月28日竣工验收，2007年8月取得竣工验收备案表。2011年8月，句容房地产测绘队受被告委托，对黄梅综合办公楼进行房屋面积测算，测算总建筑面积为商业2107.52平方米，住宅1494.27平方米，车库708.46平方米，合计4310.25平方米，并出具了《房产测绘测算报告书》。2011年12月，被告华星公司领取了建字第321183201160038号《建设工程规划许可证》，建设单位为华星公司，建设项目名称为综合办公楼，建设位置为黄梅集镇，建设规模共4310.33平方米，并注明详见句计经行审【2005】3号批复及施工图纸，其中住宅楼1445.07平方米，办公楼1382.74平方米，营业用房741.21平方米，车库741.21平方米。2016年10月25日，华星公司（出卖人）与吴立平（买受人）签订《商品房买卖合同》（现售），约定吴立平购买华星公司开发的黄梅供销社综合楼二层202、205号；三层303、304、305号；四层402、403、404、405号，该商品房的房产测绘机构为句容市房地产测绘队，其实测建筑面积共1135.11平方米。该商品房价款317万元，付款方式为一次性付款，买受人应当在2017年1月3日前支付该商品房全部价款。双方约定全部房价款存入以下账户：账户名称为杨蒙，开户银行为江苏句容农村商业银行，账号为62×××**。关于商品房交付条件与交付手续双方约定，该商品房交付时应当符合已取得建设工程竣工验收备案证明文件及已取得房屋测绘报告。关于交付时间和手续，双方约定，出卖人应当在2017年1月10日前向买受人交付该商品房。除不可抗力外，出卖人未按照约定的时间将该商品房交付买受人的，双方同意按照下列方式处理：按照逾期时间，分别处理[(1)和(2)不作累加]。（1）逾期在90日之内，自约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之五的违约金。（2）逾期超过90日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，应当书面通知出卖人。出卖人应当自解除合同通知送达之日起15日内退还买受人已付全部房款（含已付贷款部分），并自买受人付款之日起，按照月利率2%计算给付利息；同时，出卖人按照全部房价款的20%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之五的违约金。合同还约定了其他事项。合同签订后，原告按合同约定于2017年1月3日向杨蒙的上述账号汇入317万元。被告于1月5日向原告发送《协商函》一份，认为，双方签订《商品房买卖合同》之后，当地的房价有了较大涨幅，如果仍然按照原合同的价格进行交易显失公平，商请参照现有房价适当提高相应房屋的价格，在此之前，暂不能按照原合同的要求在2017年1月10日前交付房屋。后双方协商未果，原告于2017年1月12日向本院提起诉讼。本院认为：依法成立的合同对当事人具有法律约束力，双方当事人均应当按照合同的约定全面履行自已的义务。本案中，原告提交的《商品房预售许可证》虽然没有原件核对，但原、被告签订《商品房买卖合同》时，房屋已经经竣工验收合格，双方之间的买卖属于现房销售。被告在签订合同时虽然已经被吊销营业执照，但并未被注销，其法人资格仍然存续。原、被告在签订《商品房买卖合同》前被告已经取得《国有土地使用权证》、《建设工程规划许可证》，房屋也已经办理竣工验收备案，双方签订的《商品房买卖合同》系双方当事人真实意思表示，不违反法律、行政法规的效力性强制规定，应属有效。原告吴立平已按合同约定向被告支付了全部购房款，被告应按合同约定的期限将房屋交付给原告，双方在合同中已约定被告应当在2017年1月10日前向原告交付该房屋，被告应按约定履行，其辩称合同签订后房价上涨，如继续履行显失公平的理由不能成立，本院不予采纳，因双方买卖的房屋已经竣工验收合格，且面积经过测绘，符合双方约定的交付条件，故本院对原告要求被告交付所购房屋的诉讼请求予以支持。关于原告主张的逾期交房违约金，本院认为，依照《合同法》第一百一十四条的规定，当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。……约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以减少。本案中，原、被告双方对逾期交房的违约金约定了计算方法，即出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之五的违约金。被告在审理中不同意给付违约金，并表示如法院认为被告逾期交房违约，对违约金的数额要求降低。本案中原告未提供证据证明其受到实际损失的具体数额，本院综合考虑本案合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等因素，对逾期交房违约金数额调整为按全部房款的日万分之一计算，原告主张自约定交房的次日计算至法院判决确认的交付房屋之日止不违反合同约定的期限，本院予以采纳。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条第一款、第二款、第一百三十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条、第一百四十四条之规定，判决如下：一、被告句容市华星房地产开发有限公司于本判决生效后十日内将句容经济开发区黄梅供销社综合楼202室、205室、303室、304室、305室、402室、403室、404室、405室房屋交付给原告吴立平；二、被告句容市华星房地产开发有限公司于本判决生效后十日支付原告吴立平逾期交房违约金（计算方式：以317万元为基数自2017年1月11日起按每日万分之一的标准计算至本判决确定的交付房屋之日止）。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费32160元，由被告华星公司负担（此款原告吴立平已预交，华星公司在本判决生效后十日内将应负担的诉讼费32160元给付原告）。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，同时预交相应的上诉费用，上诉于江苏省镇江市中级人民法院。审　判　长　　卞英明审　判　员　　周小琳人民陪审员　　ＸＸ喜二〇一七年七月十日书　记　员　　徐安琦 关注公众号“”