（2017）湘0902民初106号
裁判日期: 2017-07-10
公开日期: 2017-10-31
案件名称
曹洁莹诉益阳中禾置业有限公司房屋买卖合同纠纷一案一审民事判决书
法院
益阳市资阳区人民法院
所属地区
益阳市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
曹洁莹,益阳中禾置业有限公司
案由
房屋买卖合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第一百零七条，第一百一十三条第一款，第一百一十四条第一款；《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》：第十八条第一款
全文
湖南省益阳市资阳区人民法院民 事 判 决 书(2017)湘0902民初106号原告：曹洁莹，女，1980年1月27日出生，汉族，住湖南省益阳市资阳区。委托诉讼代理人：毛毅，代理权限为一般代理。被告：益阳中禾置业有限公司，住所地：益阳市资阳区。法定代表人：陈雅辉，该公司董事长。委托诉讼代理人：文兰萍，湖南求剑律师事务所律师，代理权限为特别授权。原告曹洁莹与被告益阳中禾置业有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理，原告曹洁莹及其委托诉讼代理人毛毅、被告委托诉讼代理人文兰萍到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告曹洁莹向本院提出诉讼请求；1.判令被告承担房屋交付270天后按日支付已付购房款万分之一违约金12315.699元；2.判令被告立即为原告办妥房屋产权证和土地使用权证；3.由被告承担诉讼费用。事实与理由：原告以456137元购得被告在资江明珠项目中的第二栋2509号房。被告于2012年12月31日交付房屋后，至今未按商品房买卖合同第19条约定期限为原告办妥房屋产权证和土地使用权证。被告的行为已构成违约，理应承担违约者责任。故诉请如前。原告曹洁莹围绕诉讼请求依法提交了《益阳市商品房买卖合同》复印件1份，欲证明被告中禾公司违反《益阳市商品房买卖合同》第十九条规定，应支付原告约定的违约金数额。被告中禾公司质证后认为，对原告提交的证据的真实性无异议，但对其关联性有异议，认为原告的起诉已经超过法定的诉讼时效期间，应予驳回。被告中禾公司辩称，原告要求被告承担逾期办证违约金的诉讼请求已过诉讼时效，并且原告在诉讼时效内从未主张过权利，也未提供时效中断证明，故应驳回原告要求被告承担逾期办理房屋所有权证违约金的诉讼请求。原告并未结清应补交的面积差异款，被告有权拒绝协助办理产权并追究被告逾期付款的违约责任。被告中禾公司依法向本院提交了如下证据：证据1.《益阳市商品房买卖合同》复印件1份，欲证明依照合同约定，被告应当在2013年9月27日之前为原告办妥房屋所有权证，原告应当在2015年9月27日前提起追偿违约金之诉，原告2017年1月23日才提起诉讼，已过诉讼时效；证据2.益资政通（2016）1号证明复印件1份，欲证明2016年6月6日至6月23日不能办证；证据3.原告不动产发票复印件1份，欲证明原告的房款还没有交清，依约被告有权拒办产权，并可追究原告逾期付款违约责任；证据4.曹洁莹的不动产权证，欲证明被告已为原告办理了不动产权证。原告质证后认为，对被告提供的证据2.4无异议，对被告提供的证据1.3的真实性无异议，但对证据1证明目的有异议，不能达到被告的证明目的，诉讼时效应从实际办妥不动产权证之日起开始计算2年，对证据3有异议，单凭发票作为房屋面积误差款补交依据不足。本院对原、被告双方当事人无异议的证据予以确认并在卷佐证。被告对原告提供的《益阳市商品房买卖合同》复印件的真实性和合法性均无异议，但认为不能达到原告的证明目的。本院认为，原告提供的证据真实合法，与本案有关联，对其证明效力予以确认。原告对被告提供的销售不动产统一发票有异议，本院认为，被告提供该发票的目的是要求原告补交房款，补交房款不属于本案审理范围，故不在本案中对该证据进行分析与认定。本院经审理认定事实如下：2010年12月29日，原告曹洁莹一次性付清了购房款456137元后，与被告中禾公司签订《益阳市商品房买卖合同》1份，合同约定：1.自合同生效之日起30日内买卖双方向益阳市房地产管理局办理合同备案预告登记。2.出卖人应当在2012年12月31日交房后90日内，完成该栋的初始登记；初始登记后180日内办妥买受人的房屋所有权证，办妥房屋所有权证后180日内办好土地使用权证。3.如因出卖人责任，致使不能在规定期限内办理上述登记或手续，买受人不解除合同的，自本合同规定期限内的第二天起至实际办妥登记之日止，出卖人按日向买受人支付已付购房款万分之一的违约金。根据合同约定，2012年12月31日，被告已向原告交付了房屋；且被告应于2013年9月27日前为原告办理房屋所有权证，应于2014年2月28日前为原告办理该房产的国有土地使用权证。2017年1月23日，原告诉至本院。2017年6月7日，被告中禾公司当庭提供了为原告办理的（2017）益阳市不动产权0005948号不动产权证书的一页复印件，庭审中原、被告均未提供完整的不动产权证书以证明办理该证的具体时间。本院认为，原、被告之间签订的《益阳市商品房买卖合同》系双方的真实意思表示，且不违反法律规定，本院予以确认。原、被告因此而引发的争议焦点主要有两点：1.原告追偿逾期办证违约金是否已过诉讼时效；2.原告要求追偿逾期办证违约金是否应予支持。针对第一个争议焦点，本院认为，原、被告双方签订的《益阳市商品房买卖合同》约定的主要内容是交房与办证。按照该合同约定，被告已按期交房，根据《最高人民法院》第六条规定：“可以确定履行期限的，诉讼时效期间从履行期限届满之日起计算”，本案中双方在签订合同时即已约定了办理房屋权属两证的时间。逾期办证行为是一种违约行为，不应参照侵权行为诉讼时效的计算方式从行为终了之日起计算,故原告要求从实际办妥不动产权证书之日起计算诉讼时效的观点本院不予支持；而本案逾期办证的违约金数额在合同中约定的以每日为单位累计计算的，则违约金的数额随着违约行为的持续而不断增长，则该种违约金的给付，在性质上属于继续性债权，随着时间的推移而不断发生变化，违约金应当以每个个别债权分别使用诉讼时效，虽然该继续性债权的诉讼时效也是两年，但在买受人于办证期限届满超过两年后仍起诉主张追偿违约金时，可对于自起诉之日（2017年1月23日）倒推两年的违约金，仍应予以保护，自起诉之日回溯超过两年的部分，应认定已超过诉讼时效。被告提出原告已完全丧失诉讼时效的抗辩意见，本院不予采纳。针对第二个争议焦点，本院认为，根据原、被告双方签订的《益阳市商品房买卖合同》第十九条第二项规定，被告逾期办理不动产权证书“买受人不解除合同，自本合同规定的期限第二天起至实际办妥登记之日止，出卖人按日向买受人支付已付房款万分之一的违约金”，因此，被告应向原告支付违约金，违约金计算应当自2017年1月23日计算至不动产权证书办妥之日止，具体计算方式为实际违约天数×已付购房款总额×(1/10000)。原告并没有依法提供自己的不动产权证书实际办妥的具体时间，且本案亦不属于法院应当依职权调取证据的范围，原告未能举证证明不动产权证书的具体时间，应当承担败诉的后果，故对原告要求赔偿逾期办证违约金的诉讼请求，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十三条、第一百一十四条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条规定，判决如下：驳回原告曹洁莹的诉讼请求。案件受理费107元，由原告负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省益阳市中级人民法院。审 判 长 文 艺人民陪审员 郭中平人民陪审员 朱策勋二〇一七年七月十日代理书记员 邓 浩 搜索“”