（2017）湘民再137号
裁判日期: 2017-07-10
公开日期: 2017-12-15
案件名称
湖南盈富置业有限公司与湖南杰信实业有限公司租赁合同纠纷再审民事判决书
法院
湖南省高级人民法院
所属地区
湖南省
案件类型
民事案件
审理程序
再审
当事人
湖南盈富置业有限公司,湖南杰信实业有限公司
案由
租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条，第二百零七条
全文
湖南省高级人民法院民 事 判 决 书（2017）湘民再137号再审申请人（一审原告、反诉被告、二审被上诉人）：湖南盈富置业有限公司，住所地长沙市天心区坡子街168号。法定代表人：蔡育杰，董事长。委托代理人：任崇明，湖南金州律师事务所律师。委托代理人：张可柔，湖南金州律师事务所律师。被申请人(一审被告、反诉原告、二审上诉人)：湖南杰信实业有限公司，住所地长沙市芙蓉区东牌楼002号001栋905房。法定代表人：宋密密，董事长。委托代理人：黄肖松，该公司职员。再审申请人湖南盈富置业有限公司（以下简称盈富公司）因与被申请人湖南杰信实业有限公司（以下简称杰信公司）租赁合同纠纷一案，不服长沙市中级人民法院（2015）长中民三终字第05296号民事判决，向本院申请再审。本院于2016年9月28日作出（2016）湘民申1233号民事裁定，提审本案。本院依法组成合议庭，开庭审理了本案。再审申请人盈富公司的委托代理人任崇明、张可柔，被申请人杰信公司的委托代理人黄肖松到庭参加诉讼。本案现已审理终结。盈富公司申请再审称：1、二审判决认定其提供的物业服务不符合约定与事实不符，也无证据证明。首先，作为商场的所有者和房屋出租方，最主要的义务是将符合《商铺租赁合同》约定交付标准的商铺交给杰信公司，不负责杰信公司经营的盈亏。二审判决认定由于盈富公司管理不善影响到杰信公司的经营是对事实的严重扭曲。其次，作为物业管理者，其已按合同约定提供全部的物业服务，收取物业管理费不应与第三方闹事相关。其在此过程中不存在任何过错，不应就此向杰信公司担责。再次，即使杰信公司主张闹事持续二个月的事实存在，二审法院免除了整个租赁期间八个多月的物业管理费，处理不当。2、二审判决降低违约金没有任何法律与事实依据。请求撤销二审判决，维持一审判决；本案诉讼费用由杰信公司承担。杰信公司辩称：在其装修之后商场就发生“闹事”，对其经营影响很大。“闹事”是因为小租户认为租金过高，与盈富公司协商不成引起。杰信公司认为盈富公司不顾商户利益，曾提出退场，但盈富公司不同意，杰信公司才强行退场，搬离货物。请求公正处理。盈富公司向一审法院起诉请求：1、确认双方签订的《商铺租赁合同》已于2013年8月17日解除；2、杰信公司支付欠付租金等费用155365.6元；3、杰信公司支付占用费148885.2元；4、杰信公司支付违约金191307元；5、杰信公司支付商铺恢复原状费用13991元；6、杰信公司承担本案律师代理费12962元。杰信公司提出反诉请求：1、盈富公司返还其保证金63769元、装修押金5000元；2、盈富公司承担因管理不善导致其无法正常营业期间的经营损失300222元；3、盈富公司支付违约金80082元；4、盈富公司承担其装修损失177085元；5、盈富公司承担反诉律师代理费1万元；6、本案诉讼费由盈富公司承担。一审法院认定：盈富公司系长沙市天心区坡子街216号青和购物中心A、B栋215号商铺所有权人（产权证编号：长房权证天心字××号）。2012年8月8日，盈富公司（出租方）与杰信公司（承租方）签订一份《商铺租赁合同》，该合同约定：“购物中心”是指坐落在长沙市天心区坡子街216号的悦方IDMALL（原青和购物中心A、B栋商场部分）；出租方出租给承租方的商铺位于购物中心第二层编号为L256号商铺，该商铺仅供承租方用作销售VISCAP（品牌）服饰；租赁面积为74.15平方米；合同租赁期为3年，自交付日起连续计算，出租方应提前5日书面通知承租方该商铺的具体交付日期，承租方应在出租方书面通知的交付日期前办理该商铺的验收交付手续；自该商铺交付日起，承租方可享有30日装修免租期，该期间内承租方仍需按合同规定交纳实际发生的物业管理费等费用；承租方应自装修免租期届满之次日起或承租方开业日（两者中以较早者为准）起支付租金，双方同意租金按商铺可出租面积计算如下：第一个租赁年每月租金为人民币360元/平方米/月即26694元/月（保底租金）或该月营业额的16%（提成租金），以较高者为当月适用租金；第二个租金年每月租金为人民币380元/平方米/月即28177元/月（保底租金）或该月营业额17%（提成租金），以较高者为当月适用租金；承租方应于每历月1日前向出租方支付当月的保底租金，如当月的提成租金较当月的保底租金为高，承租方须于次历月10日内向出租方缴纳该差额；租赁期内，承租方应于每历月1日前向出租方或其指定的管理公司按人民币70元/平方米/月支付当月的物业管理费，合计人民币5190.50元/月，物业管理费按该商铺可出租面积计算，承租方应在办理该商铺交付手续时向出租方支付装修免租期间的物业管理费（减半收取）共计人民币2595.25元；若本合同提前终止的，则承租方应立即返还该商铺并于合同终止之日起7日内向出租方付清尚未支付的全部费用；若承租方欠缴租金、物业管理费等应向出租方交纳的其他费用达30日以上，不影响出租方此期间向承租方收取租金、物业管理费等其他费用的权利；承租方应在合同签署后5日内向出租方足额支付相当于3个月的保底租金、物业管理费以及宣传推广费总和之金额共计人民币63769元整的保证金；承租方应按照约定租用出租方提供的POS机，每笔交易数据均录入POS系统，数据通过出租方网络上传给出租方，每台P**租金人民币400元/月；在合同终止时，承租方应在合同终止当日或出租方通知的日期将该商铺恢复原状后交还给出租方，恢复该商铺原状的费用由承租方承担；若承租方逾期占用该商铺的，每逾期一日，承租方应按照合同终止日前租金和物业管理费之和的2倍向出租方支付逾期占用费，并承担逾期占用期间内所发生的一切费用。若承租方出现下列情形，出租方有权不经承租方同意立即解除本合同，承租方无权要求退还已付保证金和其他费用，还应当向出租方支付相当于6个月的保底租金和物业管理费总和的违约金：1、逾期未足额支付租金、物业管理费或其他费用累计超过30日；2、承租方未经出租方书面同意擅自不开业、或中断营业、或未按照购物中心正常营业时间营业的；3、违反合同约定，擅自搬离该商铺的。双方还对其他权利义务进行约定。合同签订后，盈富公司与杰信公司于2012年8月10日办理该商铺的验收交付手续，于2012年9月19日办理了POS机的交付手续。租赁期间，杰信公司共计交纳租金72963.6元，物业管理费16782.62元、POS机租金693.33元、保证金63769元、装修保证金5000元。2013年3月，杰信公司向盈富公司发函，请求对租金予以减免以及要求2013年3月份撤场。2013年3月25日，盈富公司出具《回复函》，称无法满足杰信公司的上述请求并要求杰信公司按合同约定支付租金。2013年4月10日，盈富公司出具《关于要求尽快恢复正常营业的函》，称杰信公司没有提前解除合同的权利，并载明“2013年4月7日，贵司擅自关门停业并将商铺内货品搬离，我司要求贵司在2013年4月14日前恢复正常营业”。2013年4月12日，杰信公司回函称其已书面申请撤店，所有撤店和搬离货品都走了书面出货流程经过商场签字同意，并无擅自行为。2013年4月23日，盈富公司发出《关于解除合同并要求追偿违约金及租赁费用的函》，通知杰信公司双方的租赁合同于2013年4月25日解除。2013年11月6日，盈富公司发出《关于要求已解约客户支付违约金及租金的函》，通知杰信公司支付相关的费用。后双方就租赁合同解除的相关事宜协商未果。盈富公司遂诉至法院，请求判令：1、确认双方签订《商铺租赁合同》已于2013年4月25日解除；2、杰信公司支付欠付租金等费用155365.60元；3、杰信公司支付占用费148885.20元；4、杰信公司支付违约金191307.00元；5、杰信公司支付商铺恢复原状费用13991.00元；6、杰信公司承担本案律师代理费12962.00元。杰信公司则反诉请求判令：1、盈富公司返还保证金63769元、装修押金5000元；2、盈富公司赔偿营业损失300222元；3、盈富公司支付违约金80082元；4、盈富公司承担装修损失177085元；5、盈富公司赔偿反诉律师代理费10000元。另查明，2013年3月18日，盈富公司与湖南新康建筑工程有限公司签订改铺施工合同，约定由湖南新康建筑工程有限公司对杰信公司承租的L256号商铺进行拆改，工程费用为13991元。2013年9月23日恢复工程完成，双方签署《工程验收表》。一审法院判决：一、确认湖南盈富置业有限公司与湖南杰信实业有限公司签订的《商铺租赁合同》于2013年4月25日解除；二、由湖南杰信实业有限公司于本判决发生法律效力之日起5日内给付湖南盈富置业有限公司租金127242.4元；三、由湖南杰信实业有限公司于本判决发生法律效力之日起5日内给付湖南盈富置业有限公司物业管理费24738.38元；四、由湖南杰信实业有限公司于本判决发生法律效力之日起5日内给付湖南盈富置业有限公司POS机租金2173.34元；五、由湖南杰信实业有限公司于本判决发生法律效力之日起5日内给付湖南盈富置业有限公司违约金95653.5元；六、由湖南杰信实业有限公司于本判决发生法律效力之日起5日内给付湖南盈富置业有限公司商铺恢复原状费用13991元；七、驳回湖南盈富置业有限公司的其他诉讼请求；八、由湖南盈富置业有限公司于本判决发生法律效力之日起5日内退还湖南杰信实业有限公司保证金63769元；九、由湖南盈富置业有限公司于本判决发生法律效力之日起5日内退还湖南杰信实业有限公司装修保证金5000元；十、驳回湖南杰信实业有限公司的其他反诉请求。本案本诉受理费9030元，由湖南盈富置业有限公司承担4471元，湖南杰信实业有限公司承担4559元。反诉受理费5080元，由湖南盈富置业有限公司承担549元，湖南杰信实业有限公司承担4531元。杰信公司不服一审判决，上诉请求：1、撤销一审判决第一、二、三、四、五、六、七项，维持第八、九、十项；2、驳回盈富公司的全部诉讼请求；3、本案诉讼费用由盈富公司承担。二审法院认定：长沙悦方IDMALL的部分商户曾集结拉条幅妨碍商场经营秩序。其它事实与一审的认定一致。二审法院认为：本案争议的焦点为，1、双方当事人签订的《商铺租赁合同》是属于普通租赁合同关系还是商事法律关系；2、杰信公司租赁期间的经营亏损是否应该由被上诉人承担。针对以上争议焦点，评判如下：关于双方签订的《商铺租赁合同》的法律关系问题。上诉人杰信公司上诉主张双方当事人系商事法律关系，虽然双方当事人签订了《商铺租赁合同》，但盈富公司只是将其所有的商铺租赁给杰信公司，并没有对商铺进行投资、经营，与商事法律关系的性质不符。故不能因租赁标的物系商铺而将商铺租赁合同界定为商事法律关系，上诉人杰信公司的该项上诉理由不能成立，不予支持。关于杰信公司租赁期间的经营亏损是否应由盈富公司承担问题。根据《中华人民共和国合同法》第二百一十六的规定“出租方应当按照合同约定将租赁物交付承租人，并在租赁期间保持租赁物符合合同约定用途”。盈富公司作为悦方商场的所有者和管理者，同时作为租赁合同的出租方，其有义务保持杰信公司租赁的商铺在其经营期间符合正常经营用途，如果出现商铺不能正常经营时，盈富公司有义务及时处理，以保证承租人能够正常使用。盈富公司所有的悦方商场曾发生过部分商户闹事，在商场挂条幅、堵大门的情况，一定程度上影响了杰信公司所租赁的商铺的正常经营。因此，盈富公司作为商场的所有者以及物业管理者，在物业服务不符合约定的情况下，其要求杰信公司依照合同约定标准支付物业管理费于法无据。而基于部分商户闹事影响了杰信公司的商铺经营，对于杰信公司的违约金亦应相应减少，酌定为30000元。至于杰信公司所主张的营业亏损，因其未提交充分的证据证明其亏损数额以及亏损数额和部分商户闹事影响经营之间的直接因果关系，故原判未予支持并无不当。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百一十六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决：一、维持湖南省长沙市天心区人民法院（2015）天民初字第2908号民事判决第一、二、四、六、八、九项；二、撤销湖南省长沙市天心区人民法院（2015）天民初字第2908号民事判决第三、七、十项；三、变更湖南省长沙市天心区人民法院（2015）天民初字第2908号民事判决第五项为：由上诉人湖南杰信实业有限公司于本判决发生法律效力之日起5日内给付被上诉人湖南盈富置业有限公司违约金30000元；四、驳回被上诉人湖南盈富置业有限公司的其他诉讼请求；五、驳回上诉人湖南杰信实业有限公司的其他反诉请求。本案一审诉讼费14110元，二审诉讼费9030元，共23140元，由上诉人湖南杰信实业有限公司承担18000元，被上诉人湖南盈富置业有限公司承担5140元。再审期间，双方当事人未提交新的证据。再审查明的事实与一、二审的认定一致，本院予以确认。本院再审认为，本案再审的争议焦点有二:一是二审判决确定的违约金是否正确；二是杰信公司应否向盈富公司支付剩余的物业管理费。盈富公司作为悦方商场的出租方和管理者，有义务保持出租商铺正常的经营用途。但在杰信公司租赁期间，该商场其他商户因租金等问题与盈富公司协商不成，在商场聚集和挂条幅，影响了杰信公司所租商铺约定的使用用途，以致杰信公司提出解除租赁合同、自行撤场。而“横幅事件”的发生与盈富公司管理不善、协商不力、处置不及时存在因果关系。故盈富公司对《商铺租赁合同》的解除亦有过错，杰信公司承担的违约责任应相应减少。盈富公司提出已将符合合同约定标准的商铺交付给杰信公司，杰信公司的经营盈亏与其无关的申请理由不能成立。况且,除商铺恢复原状费外，盈富公司未举证证明存在其他损失。因盈富公司未能保持出租商铺约定的经营用途，致使其物业服务不符合合同约定，应酌减杰信公司应缴的物业管理费。二审判决根据本案案情酌情确定的违约金与杰信公司的违约程度相当，亦能弥补盈富公司的损失。因此,二审判决杰信公司向盈富公司支付3万元的违约金，且未支持盈富公司主张的剩余物业管理费，并无不当。综上，二审判决认定事实清楚，适用法律正确，处理恰当，应予维持。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款（一）项、第二百零七条之规定，判决如下：维持长沙市中级人民法院（2015）长中民三终字第05296号民事判决。本判决为终审判决。审 判 长 郭志刚审 判 员 刘登辉审 判 员 欧阳卓二〇一七年七月十日法官助理 沈 雅书 记 员 陶止戈附相关法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；……第二百零七条人民法院按照审判监督程序再审的案件，发生法律效力的判决、裁定是由第一审法院作出的，按照第一审程序审理，所作的判决、裁定，当事人可以上诉；发生法律效力的判决、裁定是由第二审法院作出的，按照第二审程序审理，所作的判决、裁定，是发生法律效力的判决、裁定；上级人民法院按照审判监督程序提审的，按照第二审程序审理，所作的判决、裁定是发生法律效力的判决、裁定。…… 微信公众号“”