（2016）粤0606民初21550号
裁判日期: 2017-07-10
公开日期: 2017-12-18
案件名称
王明媚与佛山市顺德区保利房地产有限公司商品房销售合同纠纷一审民事判决书
法院
佛山市顺德区人民法院
所属地区
佛山市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
王明媚,佛山市顺德区保利房地产有限公司
案由
商品房销售合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第一百零七条，第一百一十四条第一款；最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）：第二十九条第一款
全文
广东省佛山市顺德区人民法院民 事 判 决 书（2016）粤0606民初21550号原告：王明媚，女，1982年1月20日出生，汉族，住广东省佛山市顺德区。委托诉讼代理人：蒋辉，广东连捷律师事务所律师。被告：佛山市顺德区保利房地产有限公司，住所地广东省佛山市顺德区大良街道办德和居委会观绿路3号保利广场8座商铺04铺位，统一社会信用代码：914406066681740199。法定代表人：周康，该公司总经理。委托诉讼代理人：谢高仕，广东华璟律师事务所律师。委托诉讼代理人：李军，广东华璟律师事务所律师。原告王明媚与被告佛山市顺德区保利房地产有限公司商品房销售合同纠纷一案，本院于2016年12月19日立案后，依法适用简易程序后转为普通程序，公开开庭进行了审理。原告及其委托诉讼代理人蒋辉，被告的委托诉讼代理人谢高仕到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.判令被告赔偿原告迟延交楼的违约金72029.87元；2.本案诉讼费由被告承担。事实和理由：原、被告于2013年1月23日签订一份《商品房买卖合同》，约定原告购买位于佛山市顺德区乐从镇乐从社区居民委员会映翠北路3号保利拉菲花园3座1703房，交房时间为2014年12月20日前。合同签订后，原告依约向被告交付了购房款，至2015年6月15日，被告仍未能完成小区通气工作，致使原告无法装修入住，影响原告的正常居住和使用。根据《商品房买卖合同》约定，被告应在2014年12月20日前将已办理竣工验收备案手续，符合合同附件二所规定的装饰和设备标准并能正常使用的商品房交付给原告，但至2015年6月15日，小区燃气管道仍未通气，被告所交房屋仍未达到合同附件二所规定的装饰和设备标准并能正常使用的标准，不符合合同约定的交付条件。另合同约定，若被告逾期交付商品房，逾期超过90天后，原告要求继续履行合同的，合同继续履行，自合同第九条规定最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，被告按日向原告支付房价款万分之四的违约金。据此，原告提起诉讼。被告辩称，一、原告早已接收了案涉房屋，要求被告承担延期交付违约责任没有事实依据。被告已经于2014年12月向原告交付房屋，原告于2015年1月1日已收楼。从原告的收楼查验表以及收楼确认书可以看出，原告从来没有对燃气未开通而提出异议，燃气暂时未开通亦不会对原告的正常使用居住房屋造成任何影晌。原告明明已经根据合同约定按时或仅仅延迟了几天收楼，却要求被告承担巨额迟延交付违约责任，没有事实与合同依据。二、根据《商品房买卖合同》及《补充协议》的约定，案涉房屋仅需要办理竣工验收备案手续即符合交楼条件。被告通知收楼之时，房屋已经符合合同约定标准，原告迟延收楼没有合同依据。《商品房买卖合同》第九条约定，被告应当在2014年12月20日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将已办理竣工验收备案手续（指已取得《房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案表》），符合合同附件二所规定的装饰和设备标准并能正常使用的商品房交付原告使用。但根据双方签订的《补充协议》第三条第5点约定，买卖合同及附件所述的装饰、设备的标准为双方就该商品房的装饰、设备所达成的一致意见，但并非该商品房的交付条件，该商品房的唯一交付条件为取得竣工验收备案表，达到该交付条件后，原告应当按照约定及时办理收楼手续，若出现《住宅质量保证书》中的质量问题，均属质量保修范围，不影响该商品房的交付，被告应按照买卖合同第十八条承担保修责任。如原告以此问题为由拒收商品房，则视为由于原告原因未能按期交付。在本案中，案涉房屋于2014年12月12日竣工验收合格并于2014年12月19日办理了竣工验收备案手续，已经达到合同约定交付条件。并且被告于2014年12月发出收楼通知书，已经履行完毕合同约定的交付义务，原告拒不收楼是其自身责任，与被告无关，被告不应当承担延期交楼违约责任。并且原告也在燃气开通前接收了房屋，说明原告亦认为燃气暂未开通对其收楼不具有影响。三、双方签订的《商品房买卖合同》附件二对装饰、设备标准作出详细约定，其中“燃气：每户设独立燃气表，预留管道燃气（由业主报装后安装）”，被告交付的房屋已经满足该交付条件。即被告交付的房屋仅需要预留管道煤气，房屋内燃气管道等工程竣工验收合格即符合交付条件。合同第十三条对于基础设施、公共配套建筑正常运营的承诺这一条双方亦没有任何约定。案涉房屋燃气管道于2014年12月17日完成验收工作，被告已经履行完毕自己的合同义务，至于房屋是否通气不是被告的合同义务。案涉房屋通气需要业主自己向燃气公司报装并开通，是否通气是燃气公司的责任。被告已经向燃气公司缴纳完毕保利拉菲花园容量气价的相关费用，容量气价是用于对燃气企业投入固定资产成本（市政管网及生产用房折旧费）的补偿，根据《顺德区管道燃气两部制气价实施方案（修订）》，新建的商品房的容量气价和庭院管网及户内初始配置设施的费用计入商品房销售价格中，由房地产开发企业向顺德区管道燃气特许经营单位佛山市顺德区港华燃气有限公司（以下简称港华燃气公司）缴交，被告为开通燃气事宜已履行完毕应尽义务，根据港华燃气公司复函内容也可知，小区未能开通燃气的责任不在被告。被告为向业主提供更优质的服务，还不断的向港华燃气公司催促开通燃气事宜，为小区业主争取利益。但最终是否能够通气，是基于业主自行向港华燃气公司报装开通燃气所形成的合同而定的，该责任不应当归责于被告。四、即便根据《商品房买卖合同》第九条的约定，被告应当交付能够正常使用的商品房给原告，燃气未通也并不影响原告正常使用商品房。案涉房屋双方约定是毛坯房交楼，业主收楼后还得进行装修方能入住。房屋通水通电，已具备业主装修的条件。而业主开通燃气的程序是，在其对住房进行装修时，向燃气公司报装燃气装修工程，装修工程结束后，燃气公司对燃气装修工程进行检验合格后，方会开通业主的燃气。也就是说，原告所购房屋的燃气开通应当是在装修完毕入住后才会发生，也才需要开始使用。本案原告是于2015年6月4日向物业进行整体房屋装修申报，2015年7月16日才进行燃气装修申报，晚于小区燃气开通时间，小区燃气暂未开通对原告使用居住房屋不构成影响。五、本案中，即便认定被告存在责任，也不应当承担延期交付违约责任，原告已接收房屋，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十三条，因房屋质量问题严重影响正常居住使用，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持。交付使用的房屋存在质量问题，在保修期内，出卖人应当承担修复责任；出卖人拒绝修复或者在合理期限内拖延修复的，买受人可以自行或者委托他人修复。修复费用及修复期间造成的其他损失由出卖人承担。被告已积极督促要求燃气公司尽快解决燃气开通事宜，为广大业主争取权益，即便被告需要承担责任，也只应当承担业主在此期间的损失，而该损失在合同中并未约定，可以按照租金损失来酌量计算原告的损失。六、原告实际上并不存在损失，如上所述，小区燃气暂未开通对其使用居住房屋根本不产生影响。一直以来，原告亦从未对案涉房屋未能开通燃气提出过异议。原告基于其自身生活需要不着急入住，却在看到在先案例包玲玲据此取得赔偿后，恶意提起诉讼，实在有违诚实信用。综上，原告的诉讼请求无法律与事实依据，应予驳回。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证，对证据认定如下：1.原告提供的全部证据，被告对真实性均无异议，本院予以确认采信；2.被告提供的证据，其中竣工验收备案表、燃气内部验收检查单已经由（2015）佛顺法容民初字第2831号民事判决书认定采纳，并经二审维持，故本案也予确认采信；两份收楼确认书，原告承认其中一份的签名否认另一份的签名，但两份收楼确认书互相关联佐证，原告不能提供证据推翻另一份的签名，故本院均予以采信；其他证据原告对其真实性均无异议，本院予以确认采信。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2013年1月23日，原、被告签订一份编号为Y168387的《商品房买卖合同》，约定原告向被告购买位于佛山市顺德区乐从镇乐从社区居民委员会映翠北路3号保利拉菲花园3座1703房的商品房，购房总金额为1017371元，套内建筑面积80.77平方米。合同第九条还约定，被告应当在2014年12月20日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将已办理竣工验收备案手续（指已取得《房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案表》），符合合同附件二所规定的装饰和设备标准并能正常使用的商品房交付被告使用。第十条第1项第(2)点约定，逾期交付商品房超过90天后，原告要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第九条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，被告按日向原告支付已交付房价款万分之四的违约金。《商品房买卖合同》的附件二为《装饰、设备标准》，其中的保利拉菲花园住宅毛坯交楼标准的燃气部分注明“每户设独立燃气表，预留管道燃气（由业主报装后安装）”。上述合同签订后，原告已向被告支付了全部购房款1017371元。2014年12月间，被告通知原告收楼，原告于2015年1月1日签收了《收楼确认书》。因对商品房发生争议，原告于2016年12月19日向本院提起诉讼。另查明，案涉商品房所在建筑工程已于2014年12月19日取得了《房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案表》。由于未能接驳案涉小区外的燃气管道，被告曾向港华燃气公司发函，2015年5月25日港华燃气公司向被告复函，主要内容为：“我司正在加快进度完成该小区的燃气管道输配安装及接驳工程，但由于市政报建工作须经规划、执法等相关部门的批复，需时较长。目前，我司刚获得执法部门批复的施工许可文件，施工现在已加急施工中，预计一周后完工。施工完毕后，还须提请政府相关验收部门进行管道验收，因此需预留该部分后续工作时间，预计该小区于2015年6月15日前可完成市政接驳通气工作。”本院认为，原、被告签订的《商品房买卖合同》是双方当事人的真实意思表示，内容没有违反法律法规的强制性规定，合法有效，双方当事人均应当按照合同约定履行各自的义务。本案第一个争议焦点为被告是否构成逾期交房。为此先考量案涉商品房的交付标准，该交付标准在《商品房买卖合同》第九条有明确约定，即需要办理竣工验收备案手续，符合合同附件二所规定的装饰和设备标准并能正常使用等要求。对照该约定，本院认为，被告在2014年12月间通知原告收楼时的商品房未达到交付标准。首先，当时的商品房不符合正常使用的要求，虽然小区内包括案涉商品房的燃气管道已经铺设，但小区外的燃气管道却未能接通，即原告的商品房此时仍不能使用燃气，因为燃气是煮食、热水等生活所需条件，未能通气定必造成原告使用商品房的困难，就如小区外还没接通水电一样，属于基本居住要求的范畴，没有燃气即使可以用其他方法替代解决也属于不正常使用商品房的情形而不是正常使用了，假如此状态一直持续下去就更明显了。即使原告签收了《收楼确认书》，亦不代表商品房已达到交付标准。被告提出其已经向燃气企业缴纳了容量气价等相关费用，容量气价是用于对燃气企业投入固定资产成本（包括市政管网）的补偿，计入商品房销售价格中，正是如此，原告已向被告支付了全部购房款即承担了相关费用，理应在收楼后便应得到燃气的使用，被告却未能做到。其次，《商品房买卖合同》附件二的《装饰、设备标准》中燃气部分注明“每户设独立燃气表，预留管道燃气（由业主报装后安装）”，该意思应理解为被告提供燃气管道设施，由业主报装后即可使用燃气。本案中，小区外的燃气未能接通，原告不能立即通过报装就能使用燃气，此状况也属于被告交付的商品房不符合约定。最后，对于《合同补充协议》第三条第5点约定，“该商品房的唯一交付条件为取得竣工验收备案表”，属于《中华人民共和国合同法》第四十条规定，提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的，该条款无效，故本案不能依照该条款来处理。综上所述，本院认为被告属于逾期交房。本案第二个争议焦点为逾期交房违约金如何确定。在认定逾期交房的情况下，理应支付逾期交房违约金，原告认为应按《商品房买卖合同》第十条第1项第(2)点约定，以每日万分之四计算。被告则提出抗辩，且认为违约金过高。对此，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条规定：当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。本案中，如按购房款1017371元每天万分之四计算，计得每月违约金为1017371元×0.4‰×30天＝12208.45元，但对于造成的实际损失原告欠缺具体的证据，只提出逾期交房主要造成另行租房的租金损失，还有相对于水电，没有通气的违约程度及造成的损失应会较小，故本院认为如按每天万分之四计算，属于违约金过高情形。结合上述司法解释及相应区域的租金标准且适当提高，本院予以减少违约金以每天万分之二为宜。原告依照港华燃气公司向被告复函载明的2015年6月15日为燃气接通时间并主张逾期交房违约金计算至该时，本院予以支持，故违约金计算为1017371元×0.2‰×177天（2014年12月21日至2015年6月15日）＝36014.93元。对于小区外未能接通燃气的责任，应依据《中华人民共和国合同法》第一百二十一条规定：当事人一方因第三人的原因造成违约的，应当向对方承担违约责任。当事人一方和第三人之间的纠纷，依照法律规定或者按照约定解决。经本院审判委员会讨论决定，根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条之规定，判决如下：一、被告佛山市顺德区保利房地产有限公司应在本判决发生法律效力之日起十日内向原告王明媚支付逾期交房违约金36014.93元；二、驳回原告王明媚的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1600.74元（原告王明媚已预交），由原告王明媚负担800.37元，被告佛山市顺德区保利房地产有限公司负担800.37元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于广东省佛山市中级人民法院。审 判 长 萧永宜审 判 员 罗佩仪人民陪审员 苏丽媚二〇一七年七月十日书 记 员 劳雪清 来源：百度“”