（2017）桂0602民初377号
裁判日期: 2017-07-10
公开日期: 2017-12-13
案件名称
贾瑞平与广西军通投资有限公司、广西富乐华房地产开发有限公司商品房预售合同纠纷一审民事判决书
法院
防城港市港口区人民法院
所属地区
防城港市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
贾瑞平,广西军通投资有限公司,广西富乐华房地产开发有限公司
案由
商品房预售合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民法通则》：第六十七条；《中华人民共和国合同法》：第五十二条，第五十八条；《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》：第二条，第五条；《商品房销售管理办法》：第二十七条第一款；《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百四十四条
全文
广西壮族自治区防城港市港口区人民法院民 事 判 决 书（2017）桂0602民初377号原告：贾瑞平，女，1969年2月1日出生，汉族，住天津市蓟县，委托诉讼代理人：李忠臻，广西维冠律师事务所律师。委托诉讼代理人：杨明月，广西维冠律师事务所实习律师。被告一：广西军通投资有限公司，住所地防城港市港口区中心区金花茶大道与江山大道交汇处西侧中央商务区2号地块。法定代表人：黄志刚。委托诉讼代理人：王君成，该公司员工。委托诉讼代理人：张远群，该公司员工。被告二：广西富乐华房地产开发有限公司，住所地防城港市行政中心区金花茶大道与江山大道交汇处。法定代表人：谢龙。原告贾瑞平与被告广西军通投资有限公司（以下简称军通公司）、广西富乐华房地产开发有限公司（以下简称富乐华公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2017年3月10日立案后，本院依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告贾瑞平的委托诉讼代理人李忠臻、杨明月，被告一军通公司的委托诉讼代理人张远群到庭参加诉。被告二富乐华公司经本院合法传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告贾瑞平向本院提出诉讼请求：1、请求确认原被告签订的《合作建房合同书》无效；2、判令被告返还原告合作建房款192474元及支付利息损失（利息以30000元为基数，从2013年7月23日起；以20000元为基数，从2013年8月12日起；以142474元为基数，从2013年9月2日起按中国人民银行同期同类银行贷款利率计至还清时止）；3、本案的诉讼费由被告承担。事实和理由：2013年8月13日，原告为购买被告二富乐华公司开发的位于广西防城港市地块）北部湾财经中心1号楼1栋11层09号房，与被告二富乐华公司的销售代理商即被告一军通公司签订《合作建房合作书》。原告分别于2013年7月23日、8月12日、9月23日向被告一军通公司支付合作建房款30000元、20000元、142474元，合计192474元。被告二富乐华公司未按协议约定于2016年6月30日向原告交房，也未办得预售许可证。经防城港市房地产市场纠纷预防调处工作处的调解，被告二富乐华公司于2015年8月19日同意原告退房的要求。被告一军通公司于2015年9月22日与原告签订《退房协议》，同意于2016年12月30日前退还原告交付的192474元合作建房款。截止起诉前，原告均没有收到被告的退房款。故原告诉请法院支持原告的诉讼请求。被告一军通公司认可《合作建房合同书》无效，也同意向原告退还购房款192474元，但不同意支付购房款的利息及负担本案的诉讼费用。被告二富乐华公司未作书面答辩，在举证期限内亦未提出证据。原告围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。本院经审理认定事实如下：2013年8月13日，原告与被告一军通公司签订《合作建房合作书》，购买由被告二富乐华公司开发的位于广西防城港市地块）北部湾财经中心1号楼1栋11层09号房，建筑面积为100.41平方米，每平米单价为6389元，总金额为641580元，交房日期为2016年6月30日。《合作建房合同书》第二条约定，本次职工市场运作方式建房参照合作建房建设管理有关规定执行，并在开发商完成本组团预售证办理后，再由乙方与开发商进行《商品房买卖合同》换签手续；开发商并将于2014年12月31日前完成合作建房预售许可证办理。合同第七条对付款方式及期限作出约定为：第一次：签订本合同当日交清首期房款5万元；第二次：签订本合同之日起15日内补齐至合同总房款30%的房款，计142474元；第三次：在本合同项目建设至±0时，再交付合同总房款20%的房款，计128316元；第四次：在签订《商品房买卖合同》时补齐总房款的50%，且乙方选择向银行申请按揭的方式支付余款；为保证预售款专用于工程建设，乙方应将合作建房房款支付至以下合作建房专用账户：开户行：中国银行南宁五象广场支行，账号：62×××63，户名：王军。《合作建房合同书》还对双方的违约责任作具体约定。被告一军通公司于2013年7月23日向原告出具《收据》（编号为2124912），表示收到原告交来防城港CBD项目1号地块1号楼1109号房合作建房定金30000元；2013年8月12日向原告出具《收据》（编号为2124910），表示收到原告交来防城港CBD项目1号地块1号楼1109号房合作建房定金20000元；于2013年9月2日向原告出具《收据》（编号为5033833），表示收到原告防城港CBD项目1号地块1号楼1109号房合作建房30%合作建房款余款142474元。被告二富乐华公司未按协议约定于2016年6月30日向原告交房，也未办得预售许可证。经防城港市房地产市场纠纷预防调处工作处的调解，被告二富乐华公司于2015年8月19日同意原告退房的要求。被告一军通公司于2015年9月22日与原告签订《退房协议》，同意于2016年12月30日前退还原告交付的192474元合作建房款。截止起诉前，原告均没有收到被告的退房款。本院认为，一、关于原告与被告一军通公司签订的《合作建房合同书》是否有效的问题。本案中，原告与被告一军通公司签订的《合作建房合同书》包含当事人姓名、商品房基本情况、商品房总价、单价、付款方式及期限、违约责任等主要条款，依照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条“商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收取购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同”的规定，应属商品房预售合同。依照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条的规定：“出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效。”本案中，被告一军通公司在未取得《商品房预售许可证》的情况下与原告签订《合作建房合同书》且在本案起诉前仍未取得，其行为违反上述法律规定，该《合作建房合同书》应属无效。二、关于原告要求被告一军通公司返还购房款192474元并承担利息的问题。经查，被告军通公司共收取原告购房款192474元。依照《中华人民共和国合同法》第五十八条“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任”的规定，被告军通公司应返还其收取原告购房款192474元并赔偿利息损失。关于利息的计算方法问题，结合原告的诉讼请求，利息以被告军通公司收取购房款项的具体时间，按照中国人民银行同期同类贷款利率标准分别计算至付清之日止。三、关于被告一军通公司与被告二富乐华公司是否共同返还购房款的问题。被告军通公司陈述其与被告富乐华公司之间存在代理销售关系，依照《商品房销售管理办法》第二十七条第二款“受托房地产中介服务机构不得代理销售不符合销售条件的商品房”、《中华人民共和国民法通则》第六十七条“代理人知道被代理的事项违法仍然进行代理活动的，由被代理人和代理人负连带责任”的规定，被告富乐华公司对被告军通公司上述债务承担连带责任。综上，依照《中华人民共和国民法通则》第六十七条、《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项、第五十八条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条、第五条、《商品房销售管理办法》第二十七条第二款、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条规定，判决如下：一、确认原告贾瑞平与被告广西军通投资有限公司签订的《防城港CBD（1号地块）北部湾财经中心职工市场合作建房合同书》无效；二、被告广西军通投资有限公司在本判决生效之日起十日内连带返还原告贾瑞平支付的购房款192474元并赔偿利息损失（利息计算方法：以30000元为基数，从2013年7月23日起；以20000元为基数，从2013年8月12日起；以142474元为基数，从2013年9月2日起按中国人民银行同期同类银行贷款利率计至还清时止）；三、被告广西富乐华房地产开发有限公司对被告广西军通投资有限公司的上述债务承担连带清偿责任。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费4149.48元（原告贾瑞平已预交），由被告广西军通投资有限公司、被告广西富乐华房地产开发有限公司负担。如不服本判决，可在本判决送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于防城港市中级人民法院。并于上诉期间届满之日起七日内预交上诉费4149.48元（收款单位：广西壮族自治区防城港市中级人民法院，开户行：中国农业银行防城港分行营业部，账号：20×××13）。逾期不交也不提出缓交申请的，按自动撤回上诉处理。审 判 长 刘延龄人民陪审员 唐毓景人民陪审员 梁 毓二〇一七年七月十日书 记 员 孙 丽相关法律条文：一、《中华人民共和国民法通则》第六十七条代理人知道被委托代理的事项违法仍然进行代理活动的，或者被代理人知道代理人的代理行为违法不表示反对的，由被代理人和代理人负连带责任。二、《中华人民共和国合同法》第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。三、最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效。第五条商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收取购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同。四、《商品房销售管理办法》第二十七条受托房地产中介服务机构销售商品房时，应当如实向买受人介绍所代理销售商品房的有关情况。受托房地产中介服务机构不得代理销售不符合销售条件的商品房。五、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，可以缺席判决。 来自