（2017）云06民终1184号

裁判日期: 2017-07-10

公开日期: 2017-08-24

案件名称

昭通市云房房地产开发经营有限公司、唐顺敏商品房销售合同纠纷二审民事判决书

法院

云南省昭通市中级人民法院

所属地区

云南省昭通市

案件类型

民事案件

审理程序

二审

当事人

昭通市云房房地产开发经营有限公司,唐顺敏,李宏

案由

商品房销售合同纠纷

法律依据

《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条

全文

云南省昭通市中级人民法院民事判决书（2017）云06民终1184号上诉人（原审被告）：昭通市云房房地产开发经营有限公司。组织机构代码：79986154-8。住所地：昭阳区建设北街**号。法定代表人：周莲芬，该公司董事长。被上诉人（原审原告）：唐顺敏，女，1973年3月11日出生汉族，大专文化，居民，云南省昭通市昭阳区人，住云南省昭通市昭阳区。被上诉人（原审原告）：李宏，男，1967年1月14日出生汉族，大专文化，居民，云南省昭通市昭阳区人，住云南省昭通市昭阳区。上诉人昭通市云房房地产开发经营有限公司（以下简称云房地产公司）与被上诉人唐顺敏、李宏商品房销售合同纠纷一案，不服昭阳区人民法院（2016）云0602民初824号民事判决，向本院提出上诉。本院依法组成合议庭对本案进行审理，现已审理完毕。原审法院经审理确认的法律事实：唐顺敏、李宏向云房地产公司购买了位于昭阳区××世纪××单元××商品房××套，房屋面积为154.41㎡。双方于2011年5月31日签订了《商品房购销合同》，合同约定“……甲方（云房地产公司）于2013年9月30日交付房屋，如未按约定交房，甲方每日按0.5元∕㎡向乙方（唐顺敏、李宏）支付违约金，合同继续履行。在乙方达到以下二个条件的前提下，甲方承诺在交房后240个工作日办理产权证：1.乙方在��付房款同时付清契税及其它相关办证费用；2.乙方向甲方交付办理产权所需资料。……”。2012年12月27日唐顺敏、李宏向云房地产公司缴纳购房款457041元。云房地产公司于2014年7月向唐顺敏、李宏交付房屋。云房地产公司与业主代表于2014年7月14日达成协议，并做出《承诺书》承诺“……2.按我公司在购房合同中承诺的交房日期2013年9月30日，但由于各种原因，推迟了交房日期至2014年6月30日，对各业主的违约金计算至2014年6月30日止。3.公司逾期交房对各位业主产生的违约金，将用于房屋的公共维修基金和办理契税的上缴及办理房产证等费用，到时按各业主房屋面积公司预交费用公示后，以正式发票为准计算，多退少补。4.业主按办理房产证和土地使用证的规定向我公司提供办证需要资料。我公司于2015年6月30日前将房产证及土地使用证移交（或者复印）给业主。若超过此��间，本公司每天按房屋建筑面积1元∕㎡向业主支付违约金。……”。云房地产公司至今未依约办理完毕产权证和土地使用证。唐顺敏、李宏于2016年3月23日向本院提起诉讼，请求人民法院判令：1.云房地产公司赔偿唐顺敏、李宏30882元；2.诉讼费由云房地产公司承担。原审法院审理认为，唐顺敏、李宏与云房地产公司之间签订的《商品房购销合同》成立并生效。云房地产公司与业主代表达成协议，于2015年7月14日做出的《承诺书》是对合同条款的补充协议属于邀约，并邀约以公告的形式送达。唐顺敏、李宏在知晓该邀约后未提出异议，并起诉要求云房地产公司承担违约责任，即视为《承诺书》在唐顺敏、李宏与云房地产公司之间成立并生效。云房地产公司主张唐顺敏、李宏未按要求提交相关材料，未能提供证据证明其履行通知义务。云房地产公司超过约定期限未办理完毕产权证和土地使用证已构成违约，云房地产公司应按照约定向唐顺敏、李宏支付违约金1元∕㎡×154.41㎡×200天＝30882元。云房地产公司主张违约金不公平也过高，请求法院予以调整。参照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条规定：“由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定约定外，出卖人应当承担违约责任：（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限；（二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付之日起90日；（三）商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起90日。合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。”��案中云房地产公司在承诺书中认可在2015年6月30日前将房产证及土地使用证移交给业主，若超过此时间，以每天按房屋建筑面积1元/㎡向业主支付违约金。本案中唐顺敏、李宏的购房款为457041元，2015年5月银行贷款基准利率6个月至1年的为5.1%，逾期利率可在原贷款利率的水平上加收30%-50%，本案唐顺敏、李宏请求30882元÷（200天÷30天）÷457041元≈1%（月利息）。据此计算，双方对违约金的约定是在法律规定的范围内，云房地产公司主张违约金过高请求法院调整的理由不能成立，对其此主张，不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第十三条、第十四条、第十六条第一款、第二十一条、第二十二条、第二十五条、第二十六条第一款、第四十四条第一款、第一百零七条、第一百一十四条第一款、《中华人民共和国民事诉讼法》第十三条第二款、第六十四条第��款、第一百一十八条第一款、第三款、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条、国务院《诉讼费用交纳办法》第二十九条第一款之规定，判决如下：由昭通市云房房地产开发经营有限公司向唐顺敏、李宏支付违约金30882元，限于本判决生效之日起15日内履行完毕。案件受理费572元，由昭通市云房房地产开发经营有限公司负担。一审宣判后，云房地产公司不服，向本院提起上诉。其上诉的主要理由为：一、上诉人并未违约，一审认定事实错误。上诉人承诺办证的前提是被上诉人等业主提交相应的办证资料，被上诉人应在办证法定时间前提交相应的办证资料，这是被上诉人的义务，上诉人无义务通知，一审强加义务给上诉人毫无事实依据。二、承诺书约定的违约金过高，一审未依法调整减少违背法律规定。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。具体到本案，被上诉人未取得房屋所有权证并没有给被上诉人造成损失，且被上诉人所购房产已备案登记，未办房产证并不影响房产的合法权益，一审无视法律及事实，所作出的判决显失公平，故请二审予以调整减少违约金。综上所述，请依法撤销一审判决，驳回被上诉人的诉讼请求或依法改判，一、二审诉讼费用均判由被上诉人承担。被上诉人唐顺敏、李宏未作答辩。本案二审审理过程中，上诉人对一审认定的双方签订的购房合同、承诺书的事实无异议，对无异议的事实本院予以确认。归纳双方的诉辩主张，本案争议的焦点是：一、上诉人是否有违约行为？二、违约金金额是否过高，是否应予以调整？针对本��焦点，结合上诉人的上诉主张，本院评判如下：一、上诉人是否有违约行为？上诉人作出的《承诺书》是其真实意思表示，合法有效。《承诺书》明确约定：业主按办理房产证和土地使用证的规定向我公司提供办证需要资料。我公司于2015年6月30日前将房产证及土地使用证于交（或者复印）给业主。若超过此时间，本公司每天按房屋建筑面积1元∕㎡向业主支付违约金。”，上诉人主张未办理完毕产权证和土地使用证原因在于被上诉人未按要求提交相关材料，未提供证据证实，应承担举证不能的法律责任。上诉人未在2015年6月30日前办理完毕产权证和土地使用证已构成违约，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第一款第一项：“由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未取得房屋权属证书的，除当事人��特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限。”的规定，上诉人应承担违约责任，上诉人的上诉理由，没有事实和法律依据，本院不予支持。二、违约金金额是否过高，是否应予以调整？双方约定违约金每天按房屋建筑面积1元∕㎡计算，违约金系双方预先予以确定，对上诉人而言，应按合同约定履行义务，促使合同积极履行，上诉人未按约履行合同义务，应按照合同约定承担违约责任。违约金的金额不是被上诉人单方确定，不存在过高情形，对该上诉请求，本院不予支持。综上，原判认定事实清楚，适用法律正确，依法应予维持。上诉人昭通市云房房地产开发经营有限公司的上诉理由不能成立，本院不予采纳。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费423.00元，由上诉人昭通市云房房地产开发经营有限公司负担。本判决为终审判决。本判决送达后即发生法律效力，如果义务人未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。若义务人不主动履行本判决，权利人可在本判决规定的履行期限届满后的二年内向原审法院申请强制执行。审判长　　李恩鹏审判员　　肖荣蓉审判员　　杨稳香二〇一七年七月十日书记员　　马　艳微信公众号“”