（2017）鄂01民终3045号
裁判日期: 2017-07-10
公开日期: 2017-07-21
案件名称
周德才、武汉鑫广电物业管理有限公司物业服务合同纠纷二审民事判决书
法院
湖北省武汉市中级人民法院
所属地区
湖北省武汉市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
周德才,武汉鑫广电物业管理有限公司
案由
物业服务合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条
全文
湖北省武汉市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）鄂01民终3045号上诉人（原审被告）：周德才，男，1947年3月13日出生，汉族，住武汉市汉阳区。被上诉人（原审原告）：武汉鑫广电物业管理有限公司，住所地武汉市汉阳区汉阳大道402号。法定代表人：欧志华，该公司经理。委托诉讼代理人：张彦光，湖北泓峰律师所事务所律师。上诉人周德才因与被上诉人武汉鑫广电物业管理有限公司物业服务合同纠纷一案，不服湖北省武汉市汉阳区人民法院(2017)鄂0105民初84号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年5月16日立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理，现已审理终结。周德才上诉请求：1、一审判决认定事实不清，证据不足，判决不公，请求撤销原判，依法改判；2、一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实与理由：一、被上诉人未通过法定程序来主张停交的物业费，在上诉人停交物业费期间，被上诉人一直未履行任何形式的催缴工作，被上诉人默认业主停交物业费的事实。二、被上诉人违反《中华人民共和国合同法》第六十条的规定，当事人在履行物业管理合同时应当遵循全面履行原则。没有履行相关维修、养护、管理、维护义务，应承担相应的赔偿责任。三、被上诉人门禁设置存在严重缺陷，导致上诉人于2016年9月18日被绊倒，花费住院治疗费12389.42元，被上诉人至今未承担相应的法律责任。四、物业公司擅自改变其附属建筑物架空层功能行为违法。五、被上诉人置回迁业主的生命安全而不顾，擅自改变小区车辆进出口和搭建停车棚，造成回迁业主的生命安全时刻受到威胁和生活的极大不便。六、被上诉人对业主存在态度问题。七、被上诉人对于获得的收益未对业主进行公示。八、被上诉人从未向上诉人公布过小区管理费用收支账目。侵害了上诉人的知情权、监督权和依法享有收益权。九、因设计原因，小区业主享用不到同等物业服务却被要求交与整个小区同等的物业费。武汉鑫广电物业管理有限公司辩称，一审认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。武汉鑫广电物业管理有限公司向一审法院起诉请求：1、判令周德才支付拖欠的物业管理服务费20960元；2、本案诉讼费由周德才承担。一审法院查明，一、物业公司与业主签订物业管理合同的时间：2006年7月26日武汉鑫广电物业管理有限公司与开发商武汉广电房地产开发有限公司签订武汉市前期物业管理委托合同；2009年3月18日，武汉鑫广电物业管理有限公司、周德才就都市兰亭4-3-401、4-3-501、4-3-701房屋签订武汉市前期物业管理服务协议。二、物业公司管理的小区位置和名称：位于武汉市汉阳区鹦鹉大道98号的都市兰亭小区。三、周德才房产位置及面积：都市兰亭4-3-401、4-3-501、4-3-701，建筑面积均为106.67平方米。四、周德才物业管理服务费缴纳标准：根据前期物业管理服务协议，自2012年4月1日起，物业管理服务费标准每月每平方米1.5元由乙方周德才支付给武汉鑫广电物业管理有限公司。周德才辩称武汉鑫广电物业管理有限公司物业管理服务达不到收费标准要求，只同意按1.0元标准支付。五、欠缴物业管理服务费的时间及金额：4-3-501房从2012年4月1日至2016年12月31日，共计57个月，拖欠物业管理服务费金额为9120元；4-3-401房从2013年5月1日至2016年12月31日，共计44个月，拖欠物业管理服务费金额为7040元；4-3-701房从2014年7月1日至2016年12月31日，共计30个月，拖欠物业管理服务费金额为4800元。以上合计20960元。周德才辩称武汉鑫广电物业管理有限公司的物业服务存在瑕疵，小区停车管理混乱、小区公摊区域另作它用、小区门禁长期损坏、监控无法看清、居住楼栋无法直接到达负一层停车场、楼栋大门未直接面向小区，故拒缴物业管理服务费。六、合同约定的物业管理服务费缴纳方式：按季度缴纳，每季度的首月15日之前缴纳。七、违约金缴纳标准及依据：从逾期之日起每日按应付物业服务费的千分之一支付违约金。八、物业公司是否对物业管理服务费进行催收：已催收。九、武汉鑫广电物业管理有限公司诉请：1、判令周德才支付拖欠的物业管理服务费20,960元；2、本案诉讼费由周德才承担。以上事项中，双方争议的事项为第四、五项，其他事项双方无争议。一审法院认为，武汉鑫广电物业管理有限公司、周德才之间签订的前期物业管理服务协议合法有效，应当受到法律保护。对于物业管理服务费的缴费标准，武汉鑫广电物业管理有限公司、周德才双方于2009年3月18日签订的武汉市前期物业管理服务协议第十条第二、三款作出了明确约定，物业管理服务费标准为每月每平米1.5元。从2009年10月1日至2012年3月31日，该物业管理服务费由周德才按每月每平米1.0元支付，武汉广电房地产开发有限公司按每月每平米0.5元支付。从2012年4月1日起，该物业管理服务费由周德才按每月每平米1.5元支付。周德才辩称其应按每月每平米1.0元缴纳物业管理服务费没有事实和法律依据，对周德才该项辩称理由，法院依法不予采信。现武汉鑫广电物业管理有限公司所主张的三套房屋的物业管理服务费均在2012年4月1日之后，故按协议约定，周德才应按照每月每平米1.5元的标准向武汉鑫广电物业管理有限公司支付物业管理服务费。周德才所有的4-3-501房从2012年4月1日至2016年12月31日，共计57个月，拖欠物业管理服务费金额为9120元（106.67平方米×1.5元∕月∕平方米×57个月）；4-3-401房从2013年5月1日至2016年12月31日，共计44个月，拖欠物业管理服务费金额为7040元（106.67平方米×1.5元∕月∕平方米×44个月）；4-3-701房从2014年7月1日至2016年12月31日，共计30个月，拖欠物业管理服务费金额为4800元（106.67平方米×1.5元∕月∕平方米×30个月），以上共计20960元，周德才应当履行缴纳上述物业管理服务费的义务。周德才辩称武汉鑫广电物业管理有限公司物业服务存在瑕疵，其中居住楼栋无法直接到达负一层停车场、楼栋大门未直接面向小区均系小区对还建房屋与商品房给予区别对待的抗辩理由，均系前期房屋设计所致，与武汉鑫广电物业管理有限公司物业管理并无关联性,故对周德才的该项抗辩理由,法院不予采信。经法院实地核实，周德才所居住的小区门栋的门禁系统确系不能正常使用，武汉鑫广电物业管理有限公司的物业服务管理存在瑕疵，故法院酌定对周德才应缴纳的物业管理服务费予以部分减免，周德才应向武汉鑫广电物业管理有限公司支付4-3-501房从2012年4月1日至2016年12月31日；4-3-401房从2013年5月1日至2016年12月31日；4-3-701房从2014年7月1日至2016年12月31日的物业管理服务费共计18864元（20960元×90%）。依照《中华人民共和国合同法》第一百零九条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条的规定，判决：一、周德才于判决发生法律效力之日起十日内向武汉鑫广电物业管理有限公司支付武汉市汉阳区鹦鹉大道98号都市兰亭小区4-3-501房从2012年4月1日至2016年12月31日；4-3-401房从2013年5月1日至2016年12月31日；4-3-701房从2014年7月1日至2016年12月31日的物业管理服务费18864元；二、驳回武汉鑫广电物业管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费324元，减半收取162元，此款武汉鑫广电物业管理有限公司已预交，周德才于判决发生法律效力之日起十日内直接支付给武汉鑫广电物业管理有限公司。本院二审期间，双方当事人均未提交新证据。本院经审理查明一审判决查明的事实属实。本院认为，本案系物业服务合同纠纷。武汉鑫广电物业管理有限公司、周德才之间签订的前期物业管理服务协议合法有效，应当受到法律保护。双方应按照协议履行各自的权利、义务。周德才欠缴物业管理费用，武汉鑫广电物业管理有限公司进行了依法催缴，符合法律规定。周德才并无证据证明武汉鑫广电物业管理有限公司未履行合同约定的维修、养护、管理、维护义务。周德才上诉称武汉鑫广电物业管理有限公司物业服务存在瑕疵，其中居住楼栋无法直接到达负一层停车场、楼栋大门未直接面向小区、擅自改变小区车辆进出口和搭建停车棚，小区对还建房屋与商品房给予区别对待的上诉理由，均系前期房屋设计所致，与武汉鑫广电物业管理有限公司物业管理并无关联性。对周德才主张的其于2016年9月18日被门禁绊倒，花费住院治疗费12389.42元，武汉鑫广电物业管理有限公司未承担相应的法律责任；物业公司擅自改变其附属建筑物架空层功能行为违法；武汉鑫广电物业管理有限公司对于获得的收益未对业主进行公示；武汉鑫广电物业管理有限公司从未向上诉人公布过小区管理费用收支账目，侵害了周德才的知情权、监督权和依法享有收益权，因系另外法律关系，本案不做处理。故对周德才的上诉理由，本院依法不予采纳。综上所述，周德才的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费324元，由周德才负担。本判决为终审判决。审判长 叶 钧审判员 李 文审判员 刘 阳二〇一七年七月十日书记员 熊雪婷 来源：百度搜索“”