（2016）粤0303民初16681号

裁判日期: 2017-07-10

公开日期: 2017-12-02

案件名称

梁前武与被告吴美华及第三人中原（中国）房地产代理有限公司房屋买卖合同纠纷民事判决书

法院

深圳市罗湖区人民法院

所属地区

深圳市

案件类型

民事案件

审理程序

一审

当事人

梁前武,吴美华,中原（中国）房地产代理有限公司

案由

房屋买卖合同纠纷

法律依据

《中华人民共和国合同法》：第四十四条第一款，第六十条第一款；《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百四十二条

全文

广东省深圳市罗湖区人民法院民事判决书（2016）粤0303民初16681号原告（反诉被告）：梁前武。委托诉讼代理人：黎志。委托诉讼代理人：袁远。被告（反诉原告）：吴美华。委托诉讼代理人：陈军。委托诉讼代理人：张宸硕。第三人：中原（中国）房地产代理有限公司，住所地深圳市福田区深南中路求是大厦东座2401、2402、2403、2405、2406、2408、2409，组织机构代码79543284-2。法定代表人：黎明楷。委托诉讼代理人：吴梅。原告梁前武与被告吴美华及第三人中原（中国）房地产代理有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院于2016年8月31日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行审理。原告梁前武委托诉讼代理人黎志，被告吴美华委托诉讼代理人张宸硕，第三人中原（中国）房地产代理有限公司委托诉讼代理人吴梅到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：一、请求判令被告继续履行原被告之间签订的《房地产买卖合同》，按合同约定将房产过户登记至原告名下，将上述房产交付给原告使用，配合原告对该房产及附属设施设备、装饰装修、相关物品清单等事项进行验收，记录水、电、气表的读数，并办理交接手续，向原告交付该房产钥匙，同时将附随的包括但不限于水费、电费、煤气费、电话费、有线电视费、物业管理服务费、垃圾清运费、杂费等费用结清；二、请求判令被告协助原告与承租人签订新的租赁合同，同时被告将承租方己交被告之租赁押金/保证金及预交租金转交予原告；三、请求判令被告向原告支付违约金（以转让成交价2628000元为基数按日万分之五计算，从2016年8月25日起计算至被告实际将上述房产过户登记至原告名下，将上述房产交付给原告使用，配合原告对该房产及附属设施设备、装饰装修、相关物品清单等事项进行验收，记录水、电、气表的读数，并办理交接手续，向原告交付该房产钥匙，同时将附随的包括但不限于水费、电费、煤气费、电话费、有线电视费、物业管理服务费、垃圾清运费、杂费等费用结清，协助原告与承租人签订新的租赁合同，同时将承租方已交被告之租赁押金/保证金及预交租金转交予原告之日止，暂计至2016年9月1日为10512元）；四、请求判令由被告承担全部诉讼费用。事实与理由：原告与被告通过第三人中原（中国）房地产代理有限公司于2016年7月6日签订了一份《房地产买卖合同》，合同约定：原告购买被告名下房产，登记建筑面积22.62平方米，房屋成交价为人民币2628000元（大写：贰佰陆拾贰万捌仟元），定金为260000元，合同还约定：在买方取得银行贷款承诺函，且卖方已经取得房地产证或不动产权证原件之日起三个工作日内签署《深圳市二手房买卖合同》，买卖双方签订《深圳市二手房买卖合同》3日内，共同向房地产产权登记机关申请办理转移登记手续。合同签订后，原告按照合同约定向被告支付了260000元定金，并且在北京银行股份有限公司深圳分行对首期房款人民币1368000元进行资金监管，并取得了北京银行出具的《个人购房按揭贷款承诺书》，并且原被告双方在2016年8月22日签署了《深圳市二手房买卖合同》，但是，经原告及中介方多次催告，被告迟迟没有配合向房地产产权登记机关申请办理转移登记手续。被告的行为己经严重违反了合同的约定，原告为了维护自己的合法权益，根据我国有关法律的相关规定，特向法院提起诉讼，请求人民法院查明事实，主持公道，依法判如诉请。事实与理由补充如下：一、本案涉案合同未履行的真正原因是涉案房价上涨，被告恶意违约，合同签订后原告已经按照合同约定完成付款义务，但被告在未经原告的同意下，单方解除合同并退还定金，被告的行为已经构成根本违约，应当承担违约责任。二、涉案房产房屋性质属于商品房，根据相关法律规定是可以在市场上自由交易，从原被告双方提交的证据可以证明涉案房产的转让不存在任何政策上的障碍。事实上，签订合同后被告就开始毁约，以各种借口拒绝配合继续履行合同。三、即便涉案房产的建筑面积可能因整栋大厦公用建筑面积重新计算分摊发生变化，但这并不影响涉案合同的履行，无论涉案房产的建筑面积如何变化，原告都愿意承担相应的权利义务。四、涉案房产目前处于出租状态，月租金大概为15000元，如果按照合同的正常履行，原告于2016年9月份即可取得房屋所有权，被告违约后，原告于2016年8月份向法院立案起诉，在2016年11月开庭前夕，被告无视不动产纠纷专属管辖的规定，借管辖权异议拖延5个月时间，在法院重新排期2017年4月6日开庭的前一天，又通过提起反诉拖延时间，并借此来让自己收取涉案房产的租金，明显属于拖延承担诉讼义务的行为，而原告为继续履行合同，首期房款1368000元，目前仍在银行监管账户，剩余房款也准��好一次性付款，不敢作为他用，被告的这一违约行为给原告造成了重大损失，请求法院在判决继续履行合同同时，判令被告承担违约责任。被告辩称，一、被告在中介二手房买卖合同签订之前，尽到了合理审慎的义务，在中介二手房买卖合同签订之后，积极配合原告到国土局签署过户的二手房买卖合同并递件办理过户，被告不存在任何过错，无需承担违约责任。二、被告被国土局告知无法过户后，通过信访、上访，尽了最大的努力促成合同的继续履行，但是没有结果，合同无法履行的原因在于政策或法规的因素，被告没有过错。涉案的中介二手房买卖合同第十五条明确约定，若因政府政策原因导致无法过户，则本合同自动解除。《合同法》第九十四条规定，因不可抗力致使不能实现合同目的的，当事人有权解除合同。三、涉案房产无法过户的真正原因在于登记机关的行政行为违法，被罗湖法院确认后，登记机关在没有通知被告的情况下，自行进行了内部的电脑锁定，原告称合同无法履行的原因在于房价上涨是不属实的，直至今日，被告仍然愿意以原约定的每平方米单价向原告出售涉案房产，但前提是国土局要允许过户。四、根据法律的规定及合同的约定，被告已经正式书面通知原告解除了本案合同，原告庭审中也已确认合同解除的这一事实。五、为尽量减少原告的损失，被告及时向原告退回了原告所支付的购房定金，亦通知第三人尽快退回购房定金。综上，被告是善意的当事人，不应受到原告的缠诉。被告向本院提出反诉请求：1.请求判令被反诉人赔偿反诉人支出的律师费20000元；2.本诉与反诉的全部诉讼费用由被反诉人承担。事实与理由：反诉人与被反诉人通过第三人中原（中国）房地产代理有限公司于2016年7月6日签订了《房地产买卖合同》，合同约定被反诉人购买反诉人名下位于深圳市罗湖区中兴路2号外贸中心大厦一层103房产。反诉人在合同签订之前就到房产局查证了其名下的该套房产能够转让，之后才与被反诉人签订了房产买卖合同，但在办理房产过户过程中，房产局才告知该套房产由于之前的政策原因进行了内部锁定，不能进行过户转让。但反诉人之前查询到的所有信息均表明该房产可以转让，根本无法得知房产局内部事宜。随后，反诉人立即将该情况通过邮寄律师函、微信等多种方式告知被反诉人，并做了详细的解释说明。但被反诉人仍然于2016年8月31日向贵院提起诉讼，以反诉人未能履行合同约定的房屋转让义务为由，要求反诉人履行房屋交付义务，并要求反诉人支付违约金。反诉人为了维护自身的合法权益，委托律师代为进行应诉答辩，并提起反诉，共支付律师费人民币贰万元（20000)整。综上所述，反诉人认为，反诉人无法履行合同约定的房产过户义务的原因在于政府政策的不可抗因素，反诉人在已经尽了合理审慎义务的情况下依然不能预见、避免及克服该情况，反诉人不存在任何过错且不构成违约。而被反诉人在明知该房产不存在过户可能性的情况下，依然提起民事诉讼，企图通过法院判决迖到房产过户转让并取得违约金的目的，其行为侵犯了反诉人的利益，浪费司法资源，应属于滥用诉讼权利，恶意进行诉讼。根据《最高人民法院关于进一步推进案件繁简分流优化司法资源配置的若干意见》的第二十二条之规定，反诉人作为无过错方有权要求被反诉人赔偿合理的律师费用，为此，反诉人特依法提出反诉，恳请法院依��公正判决，以维护反诉人的合法权益不再受侵犯。原告辩称，一、本案涉案房产并未约定律师费的承担问题，且被告是违约方，无权要求守约方支付律师费。二、原告是通过法律途径维护自己的合法权益，并不存在滥用诉讼权利恶意诉讼的情况，反而是被告为获得不法利益，故意拖延时间，属于拖延承担诉讼义务的行为给原告造成损失，应当赔偿原告的损失。三、被告多次提到是政策以及法规的原因导致涉案合同无法继续履行，但没有提交证据证明是哪个部门颁布的哪个政策，是哪条法规规定的相关情况不能过户。四、其余答辩意见与起诉状一致，请求法院驳回反诉请求。第三人中原（中国）房地产代理有限公司陈述称，经我司居间，买卖双方于2016年7月6日就涉案房产签署了《房地产买卖合��》等交易文件；2016年8月22日，我司协助买卖双方办理产权移转登记手续，但国土局以涉案房产已被锁住为由，拒绝受理申请文件，涉案房产交易暂停，在涉案房产交易过程中，我司已忠实履行了居间义务，不存在过错，现还有5万元交房保证金托管在我司，将依据法院判决或买卖双方协议进行处理。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：一、2016年7月6日，原告梁前武与被告吴美华签订《房地产买卖合同》，约定原告购买被告名下房产，登记建筑面积22.62平方米，房屋成交价为人民币2628000元（大写：贰佰陆拾��万捌仟元），定金为260000元，买卖双方协商同意从定金中预留人民币5万元作为交房保证金，买方须于2016年8月8日前支付首期款人民币134万元至双方约定的银行监管账户；在买方取得银行贷款承诺函，且卖方已经取得房地产证或不动产权证原件之日起三个工作日内签署《深圳市二手房买卖合同》，买卖双方签订《深圳市二手房买卖合同》3日内，共同向房地产产权登记机关申请办理转移登记手续；若因政府政策或法规而导致该房地产无法过户至买方名下，先由买卖双方协商解决，如协商不成，则本合同自动解除。合同还对双方的其他权利义务进行了约定。2016年7月6日、2016年7月7日，原告分别向被告交纳了定金人民币15万元、11万元。其中有5万元交房保证金托管在第三人中原（中国）房地产代理有限公司处。后被告将收到的21万元定金退还给原告。双方在北京银行股份有限公司深圳分行对首期房款人民币1368000元进行资金监管。2016年8月17日，北京银行股份有限公司深圳分行出具了《个人购房按揭贷款承诺书》。2016年8月22日，原、被告双方签署了《深圳市二手房买卖合同》。被告陈述原、被告双方共同去办理过户手续，不动产登记中心明确答复说涉案房产不能过户。第三人中原（中国）房地产代理有限公司陈述：2016年8月22日，我司协助买卖双方办理产权移转登记手续，但国土局以涉案房产已被锁住为由，拒绝受理申请文件，涉案房产交易暂停。二、涉案的于深圳市罗湖区中兴路2号��贸中心大厦一层103房产的产权人为被告吴美华。被告于2016年4月14日、2016年8月22日、2016年8月25日就涉案房产向深圳市不动产登记中心、深圳市规划和国土资源委员会查询，涉案房产的状态均为有效。被告吴美华向深圳市不动产登记中心查询涉案房产的产权情况。2016年10月13日，深圳市不动产登记中心向被告吴美华答复称：“外贸中心大厦存在一层未划分出为整栋服务的公共通道面积，整栋大厦未进行公用建筑面积分摊计算等问题，该项目一层房产的建筑面积可能因整栋大厦公用建筑面积重新计算分摊发生变化。目前该项目存在的上述问题尚在妥善处理中。”三、在本案审理过程中，就涉案房产的情况向深圳市不动产登记中心发函查询，深圳市不动产登记中心出具的《��圳市不动产登记中心不动产查封（备案）表》中记载：有编号为9000002821的内部提示性备注，该房产的建筑面积存在争议，产权情况需进一步核实，如有产权纠纷由法院协调解决。本院认为，原、被告签订的《房地产买卖合同》是各方当事人的真实意思表示，内容不违反法律和行政法规的强制性规定，合法有效。被告在签订合同前确认了涉案房产的产权状况，已尽到审慎的义务。原告按照合同约定支付了定金、办理了首期款监管手续并取得了贷款承诺书，被告配合办理了首期款监管手续、申请贷款手续及签订了《深圳市二手房买卖合同》，双方在履行合同过程中均无过错。本案涉案房产未能过户的原因在于涉案房产所在大厦的存在一层未划分出为整栋服务的公共通道面积，整栋大厦未进行公用建筑面积分摊计算等问题，导致涉案房产的建筑面积可能因整栋大厦公用建筑面积重新计算分摊发生变化。本案属因不可归则于当事人双方的事由，致使涉案房产现在无法过户至原告名下，卖方对此并无过错。为此，原告要求继续履行合同将涉案房产过户至其名下的诉讼请求，本院不予支持。涉案房产无法过户至原告名下，原告要求被告交付房产及协助签订租赁合同的诉讼请求没有事实和法律依据，本院不予支持。原告要求被告支付违约金的诉讼请求，本院认为被告在履行合同过程中并无过错，原告的该项诉讼请求没有事实和法律依据，本院不予支持。被告反诉要求原告支付律师费的诉讼请求，本院认为我国并未实行律师强制代理制度，律师费并非行使诉讼权利的必须支出的费用，《房地产买卖合同》亦未对律师费承担问题作出约定，因此被告要求原告支付律师费的诉讼请求，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下：一、驳回原告梁前武的全部诉讼请求。二、驳回被告吴美华的全部反诉请求。本案受理费人民币27908元，保全费人民币5000元，由原告承担。案件反诉受理费人民币150元，由被告承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省深圳市中级人民法院。审　判　长　　钱　松人民陪审员　　谌小英人民陪审员　　赵倩文二〇一七年七月十日本件与原本核对无异书　记　员　　粟　妍百度搜索“”