（2016）云2823民初315号
裁判日期: 2017-07-10
公开日期: 2018-09-14
案件名称
李丽红与刀秀珍房屋买卖合同纠纷一审民事判决书
法院
勐腊县人民法院
所属地区
勐腊县
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
李丽红,刀秀珍,傅启斌,李卫疆,李文俊
案由
房屋买卖合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国物权法》：第十五条；《中华人民共和国合同法》：第一百一十条；《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》：第三条第一款；《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百四十四条
全文
云南省勐腊县人民法院民 事 判 决 书（2016）云2823民初315号原告：李丽红，女，1986年8月17日出生，汉族，广西壮族自治区横县人，住勐腊县。委托诉讼代理人：唐建平（原告丈夫），身份证登记地址四川省蓬安县，现住云南省勐腊县。特别授权代理。被告：刀秀珍，女，1971年12月25日出生，傣族，云南省勐腊县人，身份证登记地址勐腊县，现住勐腊县。第三人：李卫疆，男，1971年12月12日出生，彝族，云南省勐腊县人，身份证登记地址勐腊县，现住勐腊县。第三人：李文俊，男，1996年8月3日出生，傣族，云南省勐腊县人，身份证登记地址勐腊县，现在云南省贡山县丙中洛边防检查站服役。第三人李卫疆、李文俊共同委托诉讼代理人：傅启斌，云南兴边律师事务所律师。特别授权代理。原告李丽红与被告刀秀珍房屋买卖合同纠纷一案，本院于2016年4月10日受理后，由本院审判员孙尉钧依法适用简易程序于2016年5月31日公开开庭进行审理，原告李丽红、被告刀秀珍到庭参加诉讼。本案于2016年7月5日转为普通程序，由本院审判员孙尉钧担任审判长，与人民陪审员陈连梅、蔡兴发依法组成合议庭于2016年12月26日第二次公开开庭进行审理，原告李丽红及其委托诉讼代理人唐建平、被告刀秀珍到庭参加诉讼。2017年2月4日，本院依法追加李卫疆作为第三人参加诉讼。经第三人李卫疆申请，于2017年3月7日追加李文俊共同作为第三人参加诉讼。因人民陪审员陈连梅、蔡兴发另有工作安排，本院依法更换由人民陪审员黄荣、张红与本院审判员孙尉钧另行组成合议庭于2017年4月21日第三次公开开庭审理本案，原告李丽红及其委托诉讼代理人唐建平，第三人李卫疆、李文俊的共同委托诉讼代理人傅启斌到庭参加诉讼，被告刀秀珍经本院依法传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案经原、被告双方共同申请庭外和解期限3个月，和解期限届满，双方和解未果。经本院院长批准延长审限6个月。本案现已审理终结。原告李丽红向本院提出诉讼请求：1、判令被告向原告依照房屋买卖合同，将房子过户给原告。2、判令被告承担本案全部诉讼费用。事实和理由：2015年11月3日被告将勐腊县农业局内一套房屋卖给原告。原告和被告商议后，于2015年11月3日签订《商品房购销合同》和将房屋款60000元给予被告。被告承诺两个月后将房屋过户给原告，超过约定的时间期限，被告仍未履行过户义务。双方协商一直未果。在庭审中，原告明确其第一项诉讼请求是要求被告办理勐腊县勐腊镇农业局宿舍区3栋18号【房产证号：勐腊县房权证腊建字第××号。土地证号：腊国用（2003）字第000**变号】房屋的房产证和土地证过户手续。第二项诉讼请求是指法院收取的案件受理费。被告刀秀珍答辩称，房子被告也想过户，但被告跟其前夫有协议，涉案房子是被告跟其前夫离婚时约定给小孩的。前夫李卫疆是房屋共有人，占50％。被告去房管局咨询过，房子要过户必须小孩签字，被告的小孩2015年去当兵了，没过户的原因也是小孩当兵联系不上，部队不让用电话。被告现在想尽量还原告钱，被告贷款最近就会贷下来。第三人李卫疆、李文俊共同陈述称：1、原告李丽红与被告刀秀珍恶意串通签订《房屋买卖合同》，损害了第三人李卫疆、李文俊的利益，该合同应属无效。被告刀秀珍与第三人李卫疆原系夫妻关系，第三人李文俊系二人共同生育的子女。2012年9月24日被告刀秀珍与第三人李卫疆在勐腊县民政局协议离婚时，所签订的《离婚协议》明确约定共有财产：位于勐腊县××镇××路××号××幢××室的房屋归第三人李文俊所有。该房屋所有权证编号为：勐腊县房权证腊建字第××号，该房屋属刀秀珍、李卫疆按份共有，各占50％份额。2015年11月3日原告李丽红与被告刀秀珍签订《房屋买卖合同》时，已明知所买卖的房屋系刀秀珍、李卫疆共有，被告刀秀珍不具有完全的处分权。被告刀秀珍在2012年9月24日与第三人李卫疆离婚时，已将所买卖的房屋分割给了第三人李文俊所有，被告刀秀珍对所买卖的房屋已不具有处分权。在此情况下原告李丽红与被告刀秀珍恶意串通，签订《房屋买卖合同》损害了第三人李卫疆、李文俊的权益，其行为己违反了合同法第52条的规定，所签合同应属无效。2、原告李丽红与被告刀秀珍签订的《房屋买卖合同》不具有可履行的条件，所买卖的房屋没有交付，登记机关也未受理所买卖房屋的转移登记，原告无权要求将该房屋过户于其名下。如前所述，2015年11月3日原告李丽红与被告刀秀珍签订《房屋买卖合同》时，被告刀秀珍己不享有对该房屋的处分权，原告依据该合同无权要求将该房屋过户于其名下。第三人李卫疆知道被告刀秀珍擅自处分其己不享有处分权的房屋的情况后，及时进行了阻止，目前该房屋并没有交付给原告李丽红。原告李丽红和被告刀秀珍到房屋登记机关办理转移登记时，因存在恶意串通和无权处分他人财产的情形，其办理转移登记的申请未得到房屋登记机关的受理。原告李丽红作为受让人明知第三人李卫疆为所买卖房屋的权利人，未经第三人李卫疆的同意，擅自与被告刀秀珍签订《房屋买卖合同》，根据最高人民法院《关于适用若干问题的解释（一）》第16条的规定，应当认定原告李丽红作为不动产受让人无处分权，原告具有重大过失。第三人认为原告李丽红与被告刀秀珍恶意串通签订《房屋买卖合同》具有重大过失，所买卖的房屋未实际交付，也不具备办理房屋转移登记的法定条件，不具有可以继续履行的条件，结合本案实际情况，即便不能确认该合同无效，也应当依法解除该合同。原告李丽红要求履行该合同，并将房子过户于其名下的请求，因缺乏依据，人民法院不应支持。第三人李卫疆、李文俊请求人民法院依法驳回原告李丽红的诉讼请求。在第二次庭审过程中，经法庭释明，原告不愿意变更诉讼请求。综合各方诉辩主张，本案各方当事人对以下问题存在争议：原告的诉讼请求是否应当得到支持？原告为证明其诉讼主张，向本院提交以下证据：1.房屋过户协议书1份（复印件，与原件核对无异），欲证明原、被告双方约定房屋过户时间的事实。2.收条1份（复印件，与原件核对无异），欲证明被告刀秀珍已收房款的事实。3.商品房购销合同1份（复印件，与原件核对无异），欲证明原告跟被告签订房屋买卖合同的事实。4.中华人民共和国国有土地使用权证1份（复印件，与原件核对无异），欲证明房子的使用面积及被告同意将土地证交给原告。5.房屋所有权证1份（复印件，与原件核对无异），欲证明原告购买的房子属于被告刀秀珍所有，被告将证件交给原告的事实。经质证，被告刀秀珍对原告提交的上述证据的真实性、合法性、关联性均无异议。合同是被告签字，房款被告也已经收到，事实被告也认可，但被告当时不知道过户这么麻烦。经质证，第三人李卫疆、李文俊对原告提交的证据1真实性认可，合法性不认可。证据2收条三性不认可。证据3真实性认可，合法性不认可。证据4、5三性均认可。被告刀秀珍未向本院提交证据。为查清勐腊县房权证腊建字第××号房屋的共有情况，本院于2016年7月28日依职调取证据1份：勐腊县住房和城乡建设局《勐腊县住房和城乡建设局档案摘抄表》，记载勐腊县房权证腊建字第××号房屋刀秀珍、李卫疆各占50％。经质证，原告对该证据的真实性认可，房子就是合同上的房子。这份资料原告没有见过，当时被告只给原告看了土地证和房产证，说是被告离婚了，房子正在办过户手续。经质证，被告对该证据的真实性认可，上面的房子就是被告卖给原告的房子。离婚时说要过户给被告的，到房管局说还有两小本，所以进行了挂失。现在正在进行两证合一，已经在国土局那边提交资料了。经质证，第三人李卫疆、李文俊对本院依职调取的证据三性均认可。通过产权登记证和法院调取的材料显示刀秀珍和李卫疆是本案涉及房屋的共同所有人，原告买房子的时候是明知的，存在着恶意损害第三方利益的行为，违反了合同法52条的规定，原告知道被告对买卖的房屋没有完全的处分权，还缔结合同，原告人存在重大过失。第三人李卫疆、李文俊为证明其陈述依据，共同向本院提交以下证据：1.《离婚协议书》1份（复印件，与盖有勐腊县民政局婚姻登记处印章的原件核对无异）、《离婚证》1份（复印件，与原件核对无异），欲证明李卫疆与刀秀珍2012年9月24日在勐腊县民政局婚姻登记处办理了离婚手续，双方签订的离婚协议约定位于勐腊县××镇××路××号××幢××室的一套房屋（房权证号：20××17）已分割给双方之子李文俊所有，被告刀秀珍不享有该房屋的权属的事实。同时证实李卫疆、刀秀珍之子李文俊与本案争议的房屋具有利害关系，应当参与本案诉讼的事实。离婚协议中已经明确约定财产分割给李文俊，刀秀珍没有买卖房屋的处分权。2.身份证复印件1份、入伍通知书1份（复印件，与原件核对无异），欲证明李文俊的身份信息及其为现役军人，原告李丽红、被告刀秀珍的行为损害了现役军人的合法权益的事实。经质证，原告对第三人李卫疆、李文俊提交的证据1质证认为，在购买房屋的时候刀秀珍说已经离婚，房子是刀秀珍的，前两次庭审刀秀珍也是陈述这个事实。离婚协议原告在法院送达的材料后才知道的，原告不知道房子是给李文俊的，不存在恶意串通的说法。离婚协议三性认可。离婚证没有异议。证据2没有异议。刀秀珍卖房子的时候刀秀珍说李文俊在昆明读书，没有说在当兵。购买房子的时候原告只看到房产证上只有李卫疆和刀秀珍的名字，原告不知道涉及李文俊。钱原告是通过银行转账给刀秀珍的。第三人提交的证据被告刀秀珍未发表质证意见。上述证据，本院评判认为，原告提交的证据，经被告质证无异议，本院予以采信。本院调取的证据经原、被告及第三人质证对真实性认可，本院予以采信。第三人提交的证据经原告质证无异议，本院予以采信。经过庭审和认证，本院认定如下法律事实：2015年11月3日，刀秀珍与李丽红签订《房屋买卖合同》，约定刀秀珍将云南省勐腊县农业局内建筑面积为52.93㎡的房屋【房产证号：勐腊县房权证腊建字第××。土地证号：腊国用（2003）字第00093变号】以600**元的价格卖给李丽红。同日，李丽红将购房款60000元交付刀秀珍。该合同还约定了其他事项。2016年1月5日，刀秀珍与李丽红签订《房屋过户协议书》，约定原定于2016年1月5日完成的过户事议，推迟到2016年1月l1过户。勐腊县住房和城乡建设局档案显示，云南省勐腊县农业局内建筑面积为52.93㎡的房屋【房产证号：勐腊县房权证腊建字第××号】系刀秀珍与李卫疆共有，各占50％。另查明，刀秀珍与李卫疆原为夫妻关系，共同生育子女李文俊。刀秀珍与李卫疆于2012年9月24日在勐腊县民政局登记离婚。在离婚时，刀秀珍与李卫疆签订《离婚协议书》一份，双方约定将位于勐腊县农业局住宿区内勐腊县××镇××路××号××幢××室的一套房屋[房屋所有权证号（20××17），房屋建筑面积52.93㎡]归儿子李文俊所有。《离婚协议书》还约定了其他事项。本院认为，本案系原、被告双方在履行房屋买卖合同过程中所产生的纠纷，属于房屋买卖合同纠纷。根据《中华人民共和国物权法》第十五条：“当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。”以及《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条第一款：“当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持。”的规定，原、被告之间于2015年11月3日签订《房屋买卖合同》虽未办理物权转移登记，但不影响合同效力，该合同有效。对于第三人李卫疆、李文俊提出的原、被告之间恶意串通损害第三人利益，合同应属无效的意见。本院认为，原告在与被告签订《房屋买卖合同》时，未认真核实房屋权属，存在过失，但没有证据证明原告、被告之间存在恶意串通损害第三人利益的故意，故本院对第三人提出的原、被告之间恶意串通损害第三人利益，合同应属无效的意见不予采纳。对于原告要求被告履行房屋过户义务的诉讼请求。本院认为，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十条第一、二项：“当事人一方不履行非金钱债务或者履行非金钱债务不符合约定的，对方可以要求履行，但有下列情形之一的除外：（一）法律上或者事实上不能履行；（二）债务的标的不适于强制履行或者履行费用过高。”的规定，本案涉案房屋系被告刀秀珍与第三人李卫疆共有（各占50％），刀秀珍未经共有人同意与他人签订房屋买卖合同将房屋售予他人的行为系无权处分行为。在征得其他共有人同意以前，本案标的不能被强制执行，属于法律上的履行不能。经本院释明，原告不愿意变更诉讼请求，故对于原告的诉请，本院予以驳回。综上所述，依照《中华人民共和国物权法》第十五条、《中华人民共和国合同法》第一百一十条第一、二项、《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条第一款、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，缺席判决如下：驳回原告李丽红的诉讼请求。案件受理费100元，由原告李丽红负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于云南省西双版纳傣族自治州中级人民法院。双方当事人在上诉期限内均未提起上诉的，本判决即发生法律效力。审 判 长 孙尉钧人民陪审员 黄 荣人民陪审员 张 红二〇一七年七月十日书 记 员 李 娅 更多数据：搜索“”来源：