（2017）粤0606民初6220号
裁判日期: 2017-07-10
公开日期: 2017-11-16
案件名称
关志新与龚敏青房屋买卖合同纠纷一审民事判决书
法院
佛山市顺德区人民法院
所属地区
佛山市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
关志新,龚敏青
案由
房屋买卖合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第九十三条第一款，第九十七条，第一百零七条
全文
广东省佛山市顺德区人民法院民 事 判 决 书（2017）粤0606民初6220号原告：关志新，男，1985年12月15日出生，汉族，住广东省佛山市顺德区。委托诉讼代理人：廖纷，广东仲马律师事务所律师。被告：龚敏青，女，1990年9月22日出生，汉族，住广东省佛山市顺德区。委托诉讼代理人：余丹霞，广东顺庆律师事务所律师。委托诉讼代理人：龚敏君，女，1992年9月10日出生，汉族，住广东佛山市顺德区，系被告的妹妹。原告关志新与被告龚敏青房屋买卖合同纠纷一案，本院于2017年4月26日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告关志新及其委托诉讼代理人廖纷，被告龚敏青及其委托诉讼代理人余丹霞、龚敏君到庭参加诉讼。本案已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.解除案涉的《房地产买卖合同》；2.被告向原告双倍返还定金共计100000元；3；被告向原告支付中介费3000元；4.被告向原告支付原告为维权所支出的律师费8000元；5.被告承担本案诉讼费。事实和理由：原、被告及顺德区容桂家家盈房产信息咨询服务部于2017年3月2日签订《房地产买卖合同》，约定被告同意将其名下位于广东省佛山市顺德区容桂街道办事处高黎居委会外环路合峰东岸名苑5座2003号房地产卖给原告，成交价格为685000元，定金50000元；如被告中途不买，则属于被告违约，本合同即告解除，被告应返还定金50000元的同时还应赔偿违约金50000元给原告。原告依约向被告支付了50000元定金。被告收取定金后，由于房价突涨，却一直拒不履行合同约定的义务。原告按照《房地产买卖合同》约定，在取得银行同贷书后联系被告支付首期款人民币130000元，让被告方清还银行欠款，取回涉案房产证并配合原告办理贷款手续，但遭到了被告拒绝。被告的行为表明其不同意出售案涉房屋给原告，属于严重违约，侵犯了原告的合法权益。被告辩称，被告因急需资金而卖房，原、被告之前早已协商好房屋交易，基于过户事宜，双方于2017年3月2日在顺德区容桂家家盈房产信息咨询服务部签订《房地产买卖合同》，约定被告将位于广东省佛山市顺德区容桂街道高黎居委会外环路合峰东岸名苑5座2003号房地产过户给原告；房屋成交价为685000元，付款方式为原告于2017年3月3日支付定金50000元给被告，购房定金在最后一次付款中冲抵；第二次付款的时间是原告于银行同贷书批出后15日内支付首期款130000元，被告于收到首期款后及时还清之前的银行欠款；第三次付款时间是原告向银行申请购房按揭贷款，贷款505000元由银行直接转入被告指定的收款账户，原告于2017年3月15日前向银行办理按揭贷款；房地产过户所需缴纳的合部税费由原告负责支付；原、被告于签订合同50日内携带有关资料到房地产管理部门办理房地产过户手续。原告自主选择中国邮政储蓄银行股份有限公司佛山市顺德支行，中介已告知原告该行办理按揭贷款业务审批较慢，但原告坚持向该行申请贷款。2017年3月3日，原告向被告支付定金50000元，被告于当天出具定金收据给原告。2017年3月5日，被告积极约原告次日到银行办理按揭贷款手续，但原告表示资料不足需推迟办理。2017年3月13日，被告协助原告到银行拍照并签署相关文件。在办理银行按揭业务期间，被告对原告提出的要求均积极配合。被告多次询问原告银行同贷书出具的情况，但原告一直未取得同贷书，并多次表示其向朋友先借130000元完成第二次付款。被告认为原告第二次付款的130000元都要向朋友借取，且至今未取得银行同贷书，担心原告没有支付能力，遂表示应依约等银行同贷书批出后再收取。原告于4月18日晚向被告表示其贷款已批，但2017年4月19日又说当天下午三点到银行签订贷款合同。原告言辞前后不一，且在被告多次询问其是否已取得同贷书时，都没有明确回答，诚信缺失。被告认为原告直至2017年4月20日仍未取得银行同贷书，即使最后取得同贷书也根本没有预留合理时间给被告涂销抵押。被告因急需资金而签署五十天内完成交易的目的根本无法实现，故原告属根本违约，应承担违约及赔偿责任。根据原告提供的《个人消费贷款及担保合同》及佛山市顺德区房地产抵押登记申请表可知，原告于签订合同当天起五十天内还在办理银行按揭贷款业务，尚未取得银行同贷书，且原告申请贷款的金额超出应贷金额，没有告知被告，存在严重过错。被告向原告寄律师函表明由于原告未如期办好银行按揭贷款业务，请原告到中介商议后续事宜，但原告收到律师函后没有答复。综上，原告已构成根本违约，其所支付的定金，被告无需退回。原告应自行承担中介服务费3000元及违约金，并需赔偿被告租金和物业管理费等损失。案涉房产在出卖给原告前签订有租赁合同，因原告明确表示要买房，被告提前与租客解除了租赁合同，并退还了押金。原告违约给被告造成了租金及物业管理费的相关损失。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。原告所举证据均真实、合法，与本案存在关联，本院均予以采信。被告所举证据，除《房屋租赁合同》与案涉纠纷不具有直接关联性，本院不予审查外，其他证据均真实、合法，与本案具有关联性，本院予以采信。证人苏某的证言与原、被告所举证据及陈述可相互印证，本院对其证言予以采信。本院经审理认定事实如下：2017年3月2日，原、被告及顺德区容桂家家盈房产信息咨询服务部共同签订《房地产买卖合同》，载明：卖方（甲方）龚敏青，买方（乙方）关志新，中介方（丙方）家家盈房产信息咨询服务部；乙方向甲方购买位于广东省佛山市顺德区容桂街道高黎居委会外环路合峰东岸名苑5座2003号的房地产，成交价为人民币685000元；付款方式为乙方于2017年3月3日转账向甲方支付购房定金人民币50000元，购房定金在最后一次付款中冲抵，第二次付款是乙方于银行同贷书批出后15日内向甲方支付首期款人民币130000元，甲方收到首期款后即时还清之前的银行欠款，并取回房产证配合乙方办理贷款手续，第三次付款是乙方向银行申请购房按揭贷款，贷款金额为人民币505000元，由银行直接转入甲方指定的收款账户，乙方须于2017年3月15日前向银行办理按揭贷款，同时有了解相关按揭贷款政策的义务，按揭贷款金额及贷款期限以银行最后审批为准，过户当天多余少补，如批贷放款金额超过甲方应收的房款，甲方同意把收款卡交由丙方保管，于银行放款后三方约齐到银行清算余额；甲乙双方约定自签订合同五十日内携带有关资料到房地产管理部门办理房地产过户手续；交楼日期为甲方收齐上述房款后七日内；丙方负责协助甲乙双方签订本合同，丙方的中介服务费由乙方支付，即支付人民币3000元，中介服务费在签订本合同时一次性付清，以收款收据为准；甲方决定中途不卖或逾期未能交付房地产时，作甲方中途违约处理，本合同即告解除，甲方应在违约当日返还定金人民币50000元给乙方，另外赔偿违约金人民币50000元给乙方，并即时把所收取的其他购房款退还给乙方；乙方决定中途不买或逾期未付清应缴房款时，作乙方中途违约处理，本合同即告解除，乙方所付定金，甲方不予退回，已付购房首期款由甲方当日内无息退回给乙方；违约方须按本合同支付中介服务费人民币3000元；若遇不可抗拒的原因导致本合同交易未能按原约定日期完成时，本合同双方均同意交易日期相对延续。2017年3月3日，原告通过银行转账的方式向被告支付了定金50000元，被告当天出具《收款收据》予以确认。2017年4月19日，原告与中国邮政储蓄银行股份有限公司佛山市顺德支行签订《个人消费贷款及担保合同》，约定中国邮政储蓄银行股份有限公司佛山市顺德支行根据原告的申请，同意向原告发放个人购置房屋的贷款，金额为560000元，购买的房屋位于广东省佛山市顺德区容桂街道高黎居委会外环路合峰东岸名苑5座2003号。2017年4月21日，中国邮政储蓄银行股份有限公司佛山市顺德支行在《佛山市顺德区房地产抵押登记申请表》上抵押权人处盖章，原告关志新在抵押人处签名，共同申请为中国邮政储蓄银行股份有限公司佛山市顺德支行出借给原告关志新的560000元借款设立抵押担保，抵押物为位于广东省佛山市顺德区容桂街道高黎居委会外环路合峰东岸名苑5座2003号的房产。原告曾向被告提出于2017年4月13日向被告支付购房首期款130000元，但被告以应待银行同贷书批出后再收取为由拒绝。原告于2017年4月19日通知被告其已取得银行同贷书，约被告继续履行《房地产买卖合同》。被告的妹妹龚敏君于2017年4月20日发微信告知原告：“昨晚我姐姐说你昨天才拿到同贷书，后面又要时间预约几日才可以拿房产证出来，按合同来讲已经超过五十日了，所以她说后面手续没有必要办了；加上现在都不知道你拿到同贷书没；关生，我刚刚同我姐姐讲过，我姐姐也咨询过律师，你现在到20号同贷书也没拿到手，她的意思后面手续也不需要办了，你找个时间双方去解除合同，没必要再拖大家时间。”2017年4月21日，广东桂顺律师事务所受被告委托出具《律师函》，载明：原告关志新与被告龚敏青于2017年3月2日签订的《房地产买卖合同》约定原告关志新须办理银行贷款并于签订合同之日起五十日内带上相关资料到房产管理部门办理过户手续，鉴于原告关志新已逾期仍未能办好相关手续，现被告龚敏青要求原告关志新尽快前来中介办公室商议后续事宜；如原告关志新于收到律师函之日起两天内未到中介办公室商议后续事宜，则被告龚敏青将没收原告交付的购房定金50000元，并终止双方于2017年3月2日签订的《房地产买卖合同》，除此之外，原告关志新还须承担被告龚敏青的所有损失。该《律师函》以快递方式于2017年4月30日送达给原告关志新。原告尚未实际支付中介费。2017年4月21日，原告与广东仲马律师事务所签订《民事委托代理合同》，约定由广东仲马律师事务所指派律师为原告的案涉纠纷提供法律服务，原告需支付律师费8000元。2017年4月25日，广东仲马律师事务所出具律师费发票，证明原告已依约支付了8000元律师费。本院认为，原、被告签订《房地产买卖合同》后，被告的委托诉讼代理人龚敏君曾于2017年4月20日通过微信聊天的方式告知原告被告龚敏青欲与原告解除合同，后原告于2017年4月26日诉至本院，要求解除原、被告签订的合同，故原、被告就解除双方于2017年3月2日签订的《房地产买卖合同》已达成一致意见，原告诉请解除该合同合法有据，本院予以支持，确定该合同于原告起诉之日即2017年4月26日解除。原告于2017年4月19日与中国邮政储蓄银行股份有限公司佛山市顺德支行签订《个人消费贷款及担保合同》，应视为原告于该日取得《房地产买卖合同》约定的银行同贷书。依据原、被告在《房地产买卖合同》中的约定，原告应支付的第一笔款项为定金50000元，该款原告已依约支付；关于第二次付款的130000元，原告曾向被告提出于2017年4月13日向被告支付购房首期款130000元，但被告以应待银行同贷书批出后再收取为由拒绝，故第二次款项130000元未付的过错责任不应归责于原告；关于第三次付款即办理银行按揭贷款的时间，合同约定原告应于2017年3月15日前向银行办理按揭贷款，而非原告应于该日将银行按揭贷款手续办理完毕，原告已于2017年4月19日与银行签订借款合同，该日期不晚于双方约定的办理房地产过户手续的日期，且原、被告还在合同中约定“若遇不可抗拒的原因导致本合同交易未能按原约定日期完成时，本合同双方均同意交易日期相对延续”，应视为原、被告均同意交易日期可根据实际情况作相对顺延，故原告第三次付款时间也未违反合同约定。原、被告约定自签订合同50日内携带有关资料到房地产管理部门办理房地产过户手续，即原、被告应于2017年4月21日前办理案涉房产的过户手续，原告虽于2017年4月19日与银行签订了借款合同，但因办结银行贷款手续的时间过晚，客观上造成被告无法在约定的过户日期前收取原告向银行申请的借款并结清被告尚欠的银行贷款余额及涂销案涉房产上的抵押登记，原告对案涉房产无法在约定日期前办理过户手续存在一定的过错责任。综上，原告对《房地产买卖合同》不能继续履行存在一定的过错责任，但原告的过错行为并不构成根本违约，不应适用定金罚则。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失，故原告诉请被告返还其已支付的定金50000元合法有据，本院予以支持，但对原告超出合理范围的双倍返还定金的诉讼请求，本院不予支持。原告并未实际支付中介费3000元，原告应待该费用实际发生后再做主张，故关于该项诉请，本院在本案中不作处理。原告为维权支出律师费8000元，该费用并非原告为维权而支出的必要费用，且原、被告双方并未对律师费的负担做出约定，原告诉请被告支付律师费8000元无事实及法律依据，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条第一款、第九十七条、第一百零七条的规定，判决如下：一、确认原告关志新、被告龚敏青及案外人家家盈房产信息咨询服务部于2017年3月2日签订的《房地产买卖合同》于2017年4月26日解除；二、被告龚敏青于本判决发生法律效力之日起十五日内向原告关志新退还定金50000元；三、驳回原告关志新的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取为1260元（原告已预交），由原告关志新负担692.43元，由被告龚敏青负担567.57元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于广东省佛山市中级人民法院。审判员 梁 萌二〇一七年七月十日书记员 陈敏华 更多数据：搜索“”来源：