（2017）鄂0116民初388号

裁判日期: 2017-07-10

公开日期: 2017-10-01

案件名称

周力军与李俊房屋买卖合同纠纷一审民事判决书

法院

武汉市黄陂区人民法院

所属地区

武汉市

案件类型

民事案件

审理程序

一审

当事人

周力军,李俊,武汉鑫汉北房地产营销策划有限公司

案由

房屋买卖合同纠纷

法律依据

《中华人民共和国合同法》：第八条第一款，第六十条第一款，第一百三十八条，第一百五十九条；《中华人民共和国民事诉讼法》：第六十四条

全文

湖北省武汉市黄陂区人民法院民事判决书（2017）鄂0116民初388号原告：周力军，男，1993年5月23日出生，汉族，住武汉市黄陂区。委托诉讼代理人：鲁毅，湖北邦理律师事务所律师（特别授权）。被告：李俊，男，1981年1月12日出生，汉族，住湖北省洪湖市。委托诉讼代理人：汪佼，湖北卓力律师事务所律师（特别授权）。第三人：武汉鑫汉北房地产营销策划有限公司。住所地：武汉市黄陂区滠口街滠阳大道龙腾公寓*层*号。法定代表人：何秀华，该公司经理。委托诉讼代理人：徐嫚，该公司员工（一般授权）。原告周力军诉被告李俊、第三人武汉鑫汉北房地产营销策划有限公司（以下简称鑫汉北房地产公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2017年1月13日立案后，依法适用普通程序，于同年3月2日依法公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人鲁毅、被告李俊及委托诉讼代理人汪佼、第三人的委托诉讼代理人徐嫚到庭参加了诉讼。本案现已审理结终。原告周力军向本院提出诉讼请求：1、依法判决被告继续履行合同，即将位于武汉市黄陂区盘龙城名流人和天地620栋1单元903号房的不动产权证转移登记至原告名下，并将该房屋腾空后交付给原告；2、依法判决被告向原告支付违约金172800元（违约金以64万元为基数，按照日3‰，自2016年10月8日起计算至被告实际办理过户手续并交付房屋之日止，现暂计至2017年1月7日）；3、本案诉讼费用由被告承担。事实与理由：2016年8月4日，原告与被告在第三人的居间介绍下签订了《武汉市存量房居间（买卖）合同》，合同约定原告以总价64万元购买被告所有的、位于武汉市黄陂区盘龙城名流人和天地620栋1单元903号房屋。被告需自行办理一手房不动产权证，并在不动产权证出来后七个工作日内，配合原告办理银行贷款手续。双方需在2016年10月15日前签订银行贷款合同。被告如未依照本合同约定时间提供相关证件、资料、交付房屋，每逾期一日按本合同购房款总金额的3‰支付违约金。原告于合同签订当日向被告支付了1万元定金。但此后被告却未按合同约定的时间办理一手房不动产权证，也未配合原告办理银行贷款手续。相反，被告以房屋涨价为由，要求原告加价购买，原告加价后仍然达不到被告心理预期，继而明确拒绝将诉争房屋卖给原告，拒绝履行相关合同义务。为维护原告的合法权益，特起诉至人民法院，望判如所请。被告李俊辩称，1、双方当事人签订的居间买卖合同依法成立，但房屋属于被告与其妻于某共同所有，被告未取得于某的授权，于某事后也坚决反对售房，因此该合同无效。2、该合同的权利义务不对等，显失公平，被告收到1万元定金，支付了5000元给中介公司，合同中的权利义务条款约定不公平，应予以撤销。3、原告要求被告承担违约金没有事实和法律依据，被告没有违约行为。房屋共有人于某不同意售房，且房屋已抵押。即使被告承担违约责任，原告在交易中也有重大过错，仅仅是退还购房款，按照3%的房屋价款支付违约金而已。第三人鑫汉北房地产公司辩称，原告所述是事实，无异议。当事人围绕诉讼请求，依法向本院提交了证据，本院组织了当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：原告提交的证据六，即建设银行个人活期账户交易明细，与本案不具关联性，本院不予采信。对被告申请出庭的证人于某的证言，因证人于某与被告李俊是夫妻关系，其证言没有相应证据印证，且被告不认可，本院不予采信。经审理查明：2016年8月4日，原告周力军与被告李俊、第三人鑫汉北房地产公司签订了《武汉市存量房居间（买卖）合同》，周力军以64万元的总价款，购买李俊所有的位于武汉市黄陂区盘龙城名流天地620栋1单元903号房屋，房屋面积112㎡。房屋过户的相关费用由周力军承担。合同约定，合同签订前，周力军已向李俊支付了1万元定金，周力军支付定金后，李俊必须将购房合同原件交中介方保管，到办理完过户手续；原、被告在中介公司通知提供相关资料7日内将相关资料提供给中介公司，中介公司在资料齐全后，协助原、被告办理贷款手续；付款方式约定，双方应在2016年10月15日前签订银行贷款合同，周力军于过户当日支付购房首付款15万元（含1万元定金）；违约责任约定，李俊未依照合同约定时间提供相关证件、资料、交付房屋，每逾期一日，按本合同购房款总金额的3‰向周力军支付违约金；超过三十日，周力军有权解除合同，解除合同后，李俊应退还周力军的购房款，并按本合同的购房款总金额3%向周力军支付违约金。签订合同时，李俊作出书面承诺：因其配偶于某未到现场，李俊承诺于某完全知情房屋交易事宜。双方履行合同过程中，李俊以房屋共有人于某反对其出售房屋为由，未履行合同。为此，原告诉至本院，提出前述诉讼请求。另查明，2014年10月15日，以李俊为买受人，武汉名流地产有限公司为出卖人，签订了案涉房屋买卖合同，李俊以549151元的价格，购买了该房屋。本院认为：不动产权属证书是权利人享有该不动产物权的证明。李俊之妻于某以房屋共有人名义提出李俊出售房屋未经其同意，主张合同无效，但未提供证据证明其是房屋的共有人。于某即便是房屋的共有人，根据最高人民法院《关于彻执行〈中华人民共和国民法通则〉若干问题的意见（试行）》第89条的规定，共有人擅自处分共有财产的，一般应认定为无效。但第三人善意、有偿取得该财产的，应该维护第三人的合法权益。李俊以近55万元的价格购买了案涉房屋，以64万元的价格出售给周力军，在当时其价格合理，周力军应属有偿取得该房屋，应维护周力军的合法权益，李俊应按《武汉市存量房居间（买卖）合同》约定履行义务。经本院审查，原告不属国家限购政策规定的限购对象，庭审时，周力军愿以现金方式一次付清全部购房款。周力军主张继续履行合同的请求，既符合法律规定，也符合国家的限购政策，本院予以支持；因合同的违约责任约定不明确，周力军主张李俊支付违约金的请求本院不予支持。合同约定的义务显失公平是指合同约定的主要义务明显不对等，本案的主义务是周力军以64万元的价格购买李俊的房屋，按当时的市场价格是公平、合理的。周力军向李俊支付了1万元定金是保证合同履行的担保，可折抵购款，不构成显失公平的民事行为，李俊的抗辩理由缺乏事实依据和法律依据，本院不予采纳。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七、第一百三十八条、第一百五十九条和《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决如下：一、原告周力军、被告李俊继续履行双方于2016年8月4日签订的《武汉市存量房居间（买卖）合同》；二、被告李俊于本判决生效之日起30日内，协助原告周力军办理房屋产权过户手续，所需税费由原告周力军承担；三、被告李俊于本判决生效之日起30日内，向原告周力军交付位于武汉市黄陂区盘龙城名流xxxxxx房屋；原告周力军同时向被告李俊支付购房款人民币64万元（应扣减已支付的1万元定金）；四、驳回原告周力军的其他诉讼请求。案件受理费11920元，保全费3720元共计15640元，由被告李俊负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或代表人的人数提出副本，上诉于湖北省武汉市中级人民法院。审　判　长　　郑勇前人民陪审员　　胡思慧人民陪审员　　夏　琳二〇一七年七月十日书　记　员　　刘　畅微信公众号“”