（2016）沪0117民初19833号
裁判日期: 2017-07-10
公开日期: 2018-07-14
案件名称
李洪霞与何昆房屋租赁合同纠纷一审民事判决书
法院
上海市松江区人民法院
所属地区
上海市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
李洪霞,何昆
案由
房屋租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第九十三条第一款，第九十七条；《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》：第十一条
全文
上海市松江区人民法院民 事 判 决 书（2016）沪0117民初19833号原告：李洪霞，女，1980年1月29日生，汉族，住江西省九江市。被告：何昆，男，1960年12月16日生，汉族，住上海市静安区。委托诉讼代理人：曹洪，上海兴浦律师事务所律师。原告李洪霞与被告何昆房屋租赁合同���纷一案，本院于2016年11月10日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告李洪霞、被告何昆及其委托诉讼代理人曹洪到庭参加诉讼。期间，本院于2016年12月19日根据原告申请，委托鉴定单位对涉案房屋形成附合的装修残值进行审价，并于2017年5月5日收到相应司法鉴定报告。于2016年12月16日依据被告申请，委托鉴定单位对于涉案合同部分条款笔迹形成时间进行鉴定，后被告在收到鉴定单位缴费通知后，于2017年6月8日明确向本院表示拒绝交纳鉴定费用，并申请撤回鉴定。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.被告返还原告押金1,400元；2.被告支付原告违约金13,600元；3.被告赔偿原告装修损失65,000元。事实和理由：2013年8月13日，原、被告签订租赁合同，约定被告将位于上海市松江区泽悦路XXX弄XXX号XXX室(以下简称涉案房屋)出租给原告，租期自2013年10月1日至2018年9月30日止。但被告于2016年10月7日将涉案房屋锁芯更换，导致原告无法正常使用，并私自篡改合同。由于原告当时已将涉案房屋转租给案外人肖某，被告上述提前解约行为导致其赔偿案外人违约金13,600元及产生装修损失65,000元，故诉至法院，请求判如所请。被告辩称，其不同意上述诉讼请求。第一，原告虽然已支付押金1,400元，但尚欠被告一个半月租金；第二，原告是专业二房东，当日签完租赁合同后原告只将合同复印件交付被告，且被告一共曾向原告出租2套房屋，租期均为3年，因此双方之间的租赁合同系履行期限届满而终止；第三，合同终止后其无须向原告支付装修损失，原告的装修亦未形成添附，可以自行搬离，不存在损失一说；第四，原告同时主张违约金与装修损失，有重复嫌疑；第五，即使原告有装修损失，应以原告尚欠租金与装修费用相互抵消。经审理查明：一、涉案房屋来源及使用情况2013年7月1日，被告签订关于涉案房屋的配套商品房供应单并于2014年1月3日成为涉案房屋登记权利人，自2016年10月7日占有涉案房屋至今。二、房屋租赁合同真实性问题及鉴定2013年8月13日，原、被告签订房屋租赁合同，约定：1.被告将涉案房屋出租给原告，租金为每月1,400元；2.原告在2013年8月15日向被告支付租赁保证金1,400元；3.被告同意原告在对涉案房屋结构和原有固定装修未做改动等情况下进行装修、添附；等。其中原告提交的房屋租赁合同原件还载明：1.租赁期限为五年，自2013年10月1日至2018年9月30日；2.被告同意原告转租，原告保证不用房屋做违法事宜。如有原告负全部责任。2013年10月1日至2016年9月30日租金为人民币1,400元整，2016年10月1日至2018年9���30日租金为人民币1500元整。被告如提前解约必须提前一个月书面告知原告，装修费用按实际装修发票补偿，原告违约压(押)金不得退回。然被告提供的房屋租赁合同复印件载明：1.租赁期限为三年，自2013年10月1日至2016年9月30日；2.被告同意原告转租，原告保证不用房屋做违法事宜。如有原告负全部责任。2013年10月1日至2016年9月30日租金为人民币1,400元整。对此，原告认为被告所提交的房屋租赁合同已经被其篡改，且为复印件，签订合同当时原告交付给被告是原件，故不认可被告该份证据。被告认为其从原告处获得的租赁合同即为复印件，且其向原告一次性出租了2套房屋，没有必要约定不同租期，是原告在签订合同之后篡改了手中的合同，故其不认可原告的该份房屋租赁合同原件，应以被告提交的为准。针对上述争议，本院于2016年12月16日依据被告申请，委托鉴定单位对于原告所提交的房屋租赁合同原件中部分条款笔迹形成时间进行鉴定，后被告在收到鉴定单位缴费通知后，于2017年6月8日明确向本院表示拒绝交纳鉴定费用，并申请撤回鉴定。三、涉案房屋装修费用及鉴定庭审中原告提交地板货单、收款收据、发票、定货单、销售清单、供应单以及光盘照片证明其装修损失65,000元。被告对于发票真实性予以认可，但认为与本案无关。对于其他证据的真实性则不予认可，且部分装修未形成附合可以搬离。对此，本院于2016年12月19日根据原告申请，委托鉴定单位对涉案房屋形成附合的装修残值进行审价。于2017年5月5日收到相应司法鉴定报告：涉案房屋形成附合的装修工程造价为37,227元，残值按5年，还剩余18个月的残值11,145元。具体计算方式：(1)工程造价37,227元/60(5年摊销按月计算为60个月)=621元/月；(2)装修竣工之日(2013年9月)至现场测量之日(2017年3月)，使用时间为42个月，42个月的摊销价格=621元/月*42个月=26,082元；(3)剩余18个月的残值=工程造价37,227-42个月(使用时间)的摊销价格26,082元=11,145元针对上述鉴定报告，原、被告对于装修工程造价37,227元以及截至2017年3月涉案房屋形成附合的装修残值为11,145元没有异议。但原告对残值的使用期计算有异议，应从装修竣工之日(2013年9月)计算至租赁结束之日(2016年10月1日)。四、关于原告与案外人之间的转租情况2016年5月14日，原告(甲方)与案外人肖某(乙方)签订房屋租赁合同，约定：1.甲方将涉案房屋出租给乙方，租赁期限自2016年5月15日至2017年6月15日；2.甲方于2016年5月14日前向乙方交付涉案房屋；3.月租金为3,000元，乙方应于签合同当日向甲方支付租赁保证金，保证金为1个月租金3,000元；4.有下列情形之一的，一方可书面通知另一方解除本合同。违约方应向守约方按月租金2倍支付违约金；如支付违约金不足抵充守约方损失的，违约方还应赔偿造成损失与违约金之间的差额部分：……甲方擅自解除本合同，提前收回该房屋的……上述合同另对其他事项进行了约定。同日，原告与居间方就涉案房屋签订房地产出售(租)居间协议及佣金确认书，约定佣金为3,000元。四、租金及押金支付情况在原告提供的房屋租赁合同背面载明“收条，半年房租16,800元，壹万陆仟捌佰元，质金，2,800元，贰仟捌佰元，何昆”。被告对此予以认可，确认系其所写，是出租两套房屋的租金收条。此外，原告提供银行卡截图，证明其无法继续向被告银行卡支付2016年10月之后租金，其已经将涉案房屋的租金支付至2016年9月30日止。被告认为原告一直欠付被告自签订租赁合同当日(即2013年8月13日)至租赁起算日(2013年10月1日)期间的租金，依据“先到期房租先付清”原则，原告至今尚欠被告一个半月租金。以上事实，主要有房屋租赁合同、商品房配套供应单、上海市不动产登记簿、居间协议、佣金确认书、截图、照片光盘、鉴定报告以及当事人的陈述等证据证明，本院予以确认。本院认为，本案主要争议焦点在于：一、本案房屋租赁合同关系应依据原告持有还是被告持有房屋租赁合同为准；二、合同解除的后果处理问题。一、本案房屋租赁合同关系应依据原告持有还是被告持有房屋租赁合同为准当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据��者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。根据上述查明的事实，本院认为原、被告之间的房屋租赁合同关系应依据原告所持有的房屋租赁合同为准，理由在于：一方面，原告持有的房屋租赁合同系原件，被告持有系复印件，两份合同关键内容不同，依据原件优于复印件的原则，应采信原告的证据；另一方面，被告认为原件被原告篡改的，应由其承担举证责任，在被告提出笔迹鉴定后，却又主动申请撤回。被告未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，应承担不利的后果。因此，原告持有的房屋租赁合同系双方当事人真实意思表示，并未违反法律、行政法规效力性的强制性规定，属有效合同，当事人均应恪守。二、租赁合同解除的后果处理合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履��情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施并有权要求赔偿损失。本案中在租赁期限届满之前，被告无故提前解除双方之间的房屋租赁合同关系，应承担相应的违约责任。原告要求被告返还押金1,400元，并无不当，本院予以准许。承租人经出租人同意装饰装修，合同解除时，双方对已形成附合的装饰装修物的处理没有约定的，因出租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，应予支持。从上述房屋租赁合同可知，被告同意原告在涉案房屋内进行装修，而本案合同解除的违约方在于被告，故原告要求被告赔偿涉案房屋内形成附合的装修残值，于法不悖，本院予以支持。至于具体的赔偿金额，结合原、被告上述对于鉴定报告的意见，本院认为被告于2016年10月7日收回涉案房屋，故涉案房屋内形成附合的装修残值应自2013年9月竣工之日计算至2016年10月6日，按照5年摊销，剩余残值为14,148.71元应由被告承担。对于被告抗辩称应以原告尚欠一个半月租金予以抵扣。原告称因涉案房屋出租时为毛坯房，需要进行装修才可以使用，故被告除其一个半月的租金。对此本院认为，首先，房屋租赁合同签订的时间为2013年8月13日，而租期起始时间双方均无异议为2013年10月1日。若如被告所述租金应从2013年8月13日开始计算，但双方约定的租期却自2013年10月1日始，租金对应的支付时间大于约定的租赁期限，显然不符合一般常理。因此在签订合同之时原、被告已经通过租期的约定实际上免除了原告一个半月的租金；其次，涉案房屋最初为毛坯装房，需要一段时间装修才可以出租，被告租给原告之初亦应具有一定心理预期，故因装修之需而免除一段时间租金符合交易惯例；最后，被告自原��承租之始至本案诉讼之前，时隔三年之久，未有证据证明其曾向原告主张过租金，此时主张，有违诚信原则。综上，本院对于被告的上述抗辩理由不予采纳。关于原告主张赔偿其违约金13,600元的诉讼请求，一方面，根据原告与案外人肖某之间的租赁合同违约金为2倍租金，但原告自认其赔偿给案外人肖某系押金3,000元，而所谓押金是在租赁期结束之后，在承租人无过错的情况下出租人需要返还的钱款，并非其赔偿给承租方的违约金；另一方面，就原告所主张违约金的其亦未提供相关支付凭证予以证明。综上，本院对于原告的该项诉讼请求不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款、第九十七条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条第一项之规定，判决如下：一、被告何昆于本判决生效之日起十日内返还原告李洪霞押金1,400元；二、被告何昆于本判决生效之日起十日内赔偿原告李洪霞装修费14,148.71元；三、驳回原告李洪霞的其余诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1,800元，减半收取900元，鉴定费1,950元，合计诉讼费2,850元，由原告李洪霞负担2,226元(已付)，由被告何昆负担624元(于本判决生效之日起七日内交付本院)如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民��院。审判员 杨惠星二〇一七年七月十日书记员 张树腾附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第九十三条……当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。二、《最高人民法院关于适用%26lt;中华人民共和国民事诉讼法%26gt;的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明���事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。三、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条承租人经出租人同意装饰装修，合同解除时，双方对已形成附合的装饰装修物的处理没有约定的，人民法院按照下列情形分别处理：（一）因出租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，应予支持；…… 更多数据：搜索“”来源：