（2017）赣1023民初404号
裁判日期: 2017-07-10
公开日期: 2017-10-31
案件名称
徐ＸＸ与南丰县盱江房地产开发有限公司商品房销售合同纠纷一审民事判决书
法院
南丰县人民法院
所属地区
南丰县
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
徐ＸＸ,南丰县盱江房地产开发有限公司
案由
商品房销售合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民法通则》：第一百零六条第一款，第一百一十二条第一款；《中华人民共和国合同法��：第八条第一款，第六十条第一款，第六十一条，第一百零七条，第一百一十四条第一款；《中华人民共和国民事诉讼法》：第六十四条
全文
江西省南丰县人民法院民 事 判 决 书（2017）赣1023民初404号原告：徐ＸＸ，男，汉族，浙江省永康市人，住浙江省永康市。委托诉讼代理人：高学玮，江西丰茂律师事��所律师，一般代理。被告：南丰县盱江房地产开发有限公司，住所地江西省南丰县琴城镇220号。法定代表人：吴芳军，系公司董事长。委托诉讼代理人：龚国庆，江西论研律师事务所律师，特别授权。原告徐ＸＸ与被告南丰县盱江房地产开发有限公司商品房销售合同纠纷一案，本院于2017年4月14日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告徐ＸＸ及其委托诉讼代理人高学玮，被告南丰县盱江房地产开发有限公司的委托诉讼代理人龚国庆到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.被告立即向原告交付坐落于南丰县琴城镇盱江花园5幢4单元401室房屋的不动产权属证书；2.被告承担逾期交付不动产权属证书的违约金1737.58元；3.本案诉讼费由被告承担。事实与理由：2009年9月，原、被��签订了《商品房买卖合同》一份，约定由原告购买被告开发建设的坐落于南丰县盱江花园第5幢4单元401室房屋一套，建筑面积为95.14平方米，单价为1826.34元每平方米，房屋总价款173758元。另合同就双方的权利义务进行了约定。合同签订后，原告依约向被告一次性支付了全部购房款并交纳了契税、维修基金、办理房屋权属证书费用、装修押金等费用。被告在交房后却迟迟不予办理不动产权属证书，经原告多次催促至今未果。被告南丰县盱江房地产开发有限公司辩称，原、被告之间并不存在商品房买卖合同关系，原告也未向被告支付相应的购房款，请求驳回原告的诉讼请求。本院经审理认定事实如下：2009年9月19日，原告徐ＸＸ作为买受人与被告南丰县盱江房地产开发有限公司签订了商品房买卖合同一份，合同中与本案有关的主要约定如下：1.买受人购买的商品房位于盱江花园第5幢4单元401号房；2.房屋建筑面积共95.14平方米，实际面积按产权登记面积为准；3.房屋价款按每平方米人民币1826.34元计算，房屋价款为173758元；4.出卖人应当在商品房交付使用后180日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，若买受人退房，出卖人在买受人提出退房要求之日起30日内将买受人已付房价款退还给买受人，并按已付房价款的1%赔偿买受人损失，若由于房屋产权登记机关及其他政府有关部门或买受人原因导致房屋产权证延迟发放的，不属出卖人责任；5.有线材料及开通费、燃气管道初装费用用户自理。合同签订后，原告依约支付给了被告房款173758元。2012年9月27日，被告向原告出具盱江花园5号楼交房计算单，载明客户姓名：徐ＸＸ；���号：5号楼4单元401室；建筑面积：95.14平方米；付款方式：一次性；总房款：173758元。杂费类：契税6950元（多退少补）；管道燃气初装费2450元；有线材料费及开户费760元；水电开户费2205元；装修垃圾费100元／户；维修基金2398元；装修保证金1000元／户。办证类：水电工本费15元；公证费60元／户；产权登记费80元／户；契税证工本费7元；土地证工本费33元／户；土地测量费100元／户；住宅使用说明书、质量书20元；测绘50元／户；交易费285元；印花税87元。同日，原告交纳了上述杂费类、办证类费用，被告亦向原告出具了收款凭证。审理中，原、被告一致确认盱江花园5幢已办理了初始登记。被告表示因其与原告存在本案纠纷才未为原告办理不动产权属证书。另查明，被告南丰县盱江房地产开发有限公司系依法核准登记的具有房地产开发、经营、销售资质的��地产公司，2010年6月9日其法定代表人由王时洪变更为姚金多，2010年7月16日由姚金多变更为朱拥军，2013年8月13日由朱拥军变更为吴芳军。以上事实有原告提供的房屋买卖合同、交房计算单、付款凭证等证据在案为凭。经庭审举证、质证，结合当事人的法庭陈述，本院依法予以认定。本案主要争议焦点为：涉案商品房买卖合同是否真实。结合诉辩意见，分析如下：针对原告提供的其与被告签订落款时间为2011年7月10日的商品房买卖合同，被告质证认为2011年7月10日被告法定代表人系朱拥军而非王时洪，被告对外签章系使用公司印章而非使用公司合同专用章，因此对该合同的真实性有异议，且认为系原告与被告原法定代表人王时洪恶意串通损害被告利益，而原告则解释称除落款时间以外的合同内容均系2009年9月19日所签订的，落款时间当时并未填写是应被告要求所为，落款时间系被告事后填补的，具体原因为被告担心承担相应的违约责任。对此，本院认为，从原告提供的2009年9月19日付款凭证来看，该凭证载明了收款事由为房款且金额与合同中载明的付款方式、金额均相吻合，按照一般的商品房买卖交易习惯是先签订合同，将合同主要内容予以明确后方才付款，且房款支付时间与合同落款时间的重要性是无法比拟的，因此上述合同内容于2009年9月19日签订的可能性较大，原告所作的解释具有一定合理性。另根据本院已审结的（2015）丰民初字第12、13、17、18号商品房销售合同纠纷案件来看，在被告法定代表人为王时洪期间，被告签订买卖合同时使用过与本案买卖合同上形式相同的合同专用章且还存在买卖合同并未注明落款时间的问题。综上所述，可以认定该合同专用章的真实性亦可以认定涉案合同并非合同上载明的落款时间即2011年7月10日签订。被告虽对合同专用章的真实性及合同内容签订时间与落款时间提出异议并申请鉴定，但综合以上分析鉴定已无必要性且即使涉案合同印章并非真实的也不必然导致双方签订的买卖合同不成立或无效，故对被告提出的鉴定申请，本院不予准许。本院认为，合同在性质上属于原始证据、直接证据。根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第七十七条有关证据证明力认定原则的规定，其应作为确定当事人法律关系性质的逻辑起点和基本依据。本案中，根据原告提供的其2009年与被告签订的商品房买卖合同、交款凭证、被告2012年出具给原告的交房计算单及交费凭证，可以证实原、被告之间商品房销售合同关系成立，且该合同内容亦不违反国家法律、行政法规的强制性规定，亦不违反社会公共利益，合法有效，依法应受到法��保护。双方当事人均应当按照合同约定全面履行各自的义务，如一方违约应承担相应违约责任。被告提出原告与被告原法定代表人王时洪恶意串通损害被告利益，未举证证实，本院不予采信。关于原告要求被告交付坐落于南丰县琴城镇盱江花园5幢4单元401室房屋的不动产权属证书的问题。本院认为，根据《城市房地产开发经营管理条例》第33条规定，办理房屋权属证书的义务主体是买受人，房地产开发企业仅负协助义务。当事人双方对办证另有约定的，按约定处理。本案中，原、被告除在商品房买卖合同中有关于产权登记的约定外，被告又于2012年9月27日向原告出具盱江花园5号楼交房计算单，从该计算单可以看出，被告已代收涉案房屋的契税及办证费用，同时被告在收款凭证上加盖了被告南丰县盱江房地产开发有限公司代收代办专用章，可以认定双方对办���另有约定即由被告代原告办理涉案房屋的不动产权证书但未约定由被告直接交付原告涉案不动产权属证书且被告承担的主要是申请办理不动产转移登记义务，不动产权属证书的取得还需要国土资源和房产管理局的行政作为，故原告要求被告交付涉案房屋不动产权属证书的诉请，本院不予支持，但原告有权要求被告办理涉案房屋不动产转移登记且该要求亦涵盖在原告主张被告交付涉案房屋不动产权属证书的诉讼请求范围之内。因此对原告诉请中涵盖要求被告办理涉案房屋不动产转移登记的内容，本院予以支持，即被告应承担提交国土资源和房产管理局规定的办理不动产转移登记相关资料的义务。关于原告要求被告承担因逾期交付不动产权属证书的违约金1737.58元的问题。本院认为，被告当庭表示因其与原告存在本案纠纷才未为原告办理不动产权属证书，且��案的盱江花园5幢已办理了初始登记，故可以认定涉案房屋至今未办理不动产权属证书系出卖人即被告的责任。根据双方签订的商品房买卖合同第十五条约定，被告应按已付房价款1%赔偿原告损失，即承担逾期办理不动产权属证书的违约金1737.58元。综上，根据《中华人民共和国民法通则》第一百零六条、第一百一十二条，《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第六十一条、第一百零七条、第一百一十四条和《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、被告南丰县盱江房地产开发有限公司于本判决生效后十五日内将位于南丰县琴城镇盱江花园5幢4单元401室房屋转移登记至原告徐ＸＸ名下所需相关资料备齐提交到南丰县国土资源局和房产管理局；二、被告南丰县房地产开发公司于本判决生效后十日内向原���徐ＸＸ支付迟延办理不动产权属证书的违约金1737.58元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费100元，减半收取计50元，由被告南丰县盱江房地产开发有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数或者代表人的人数提出副本，上诉于江西省抚州市中级人民法院。审判员 刘炳吉二〇一七年七月十日书记员 程斯婧 更多数据：