（2017）赣08民终954号
裁判日期: 2017-07-10
公开日期: 2017-09-25
案件名称
江西斯沃德教育科技有限公司、吉安县立中学租赁合同纠纷二审民事判决书
法院
江西省吉安市中级人民法院
所属地区
江西省吉安市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
江西斯沃德教育科技有限公司,吉安县立中学
案由
租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条
全文
江西省吉安市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）赣08民终954号上诉人（原审原告）：江西斯沃德教育科技有限公司。住所地:江西省南昌市红谷滩新区赣江中大道****号新地中心****室。法定代表人：邹敏，董事长。委托代理人：朱金龙、闫章科，江西华邦律师事务所律师。被上诉人（原审被告）:吉安县立中学。住所地：吉安市吉安县白云路**号。负责人：许灿明，校长。委托代理人：文宗森，江西文冠律师事务所律师。上诉人江西斯沃德教育科技有限公司（以下简称斯沃德公司）因与被上诉人吉安县立中学租赁合同纠纷一案，不服江西省吉安县人民法院（2016）赣0821民初1787号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年5月27日立案后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。斯沃德公司上诉请求：1、撤销江西省吉安县人民法院（2016）赣0821民初1787号民事判决，改判支持斯沃德公司的一审全部诉讼请求；2、判令吉安县××中学承担本案一审、二审全部诉讼费用。事实与理由：一、一审法院认定“面包房的经营范围应属约定不明，且斯沃德公司未提供证据证明面包存在超经营范围经营的情形”错误。（一）双方的真实意思表示是面包房只能继续经营面包与蛋糕，并非约定不明。第一，正如一审法院“县立中学的义务在于向斯沃德公司提供校内市场，不得以任何形式、任何理由自行开设或引进第三方在校园内开设店铺、铺位、门店、流动摊位或自行售货机等经营实体（现存的面包房除外）”之认定，斯沃德公司通过《吉安县××中学文化综合超市租赁合同》（以下简称《租赁合同》）与《吉安县××中学文化综合超市租赁补充协议》（以下简称《补充协议》）取得了在吉安县××中学校园经营小百货、副食品等（不能经营自己加工的饭、炒菜、米粉、面包、蛋糕、油炸、烧烤等）以及《租赁合同》第二条中的全部经营许可项目（以下统称经营许可项目）的独家经营权。从斯沃德公司开始经营前的“非独家”到斯沃德公司的“独家”经营，吉安县××中学的文化综合超市租赁项目的年租金实现从8万元到58.5万元的7倍以上翻翻。第二，既然是独家经营权，那经营许可项目自然只能由斯沃德公司经营。“现存在面包房除外”到底为何意呢？鉴于上述“县立中学的义务在于向斯沃德公司提供校内市场，不得以任何形式、任何理由自行开设或引进第三方在校园内开设店铺、铺位、门店、流动摊位或自行售货机等经营实体（现存的面包房除外）”之约定明显是对除斯沃德外还能否存在其他经营实体进行规制，无关乎经营范围。可见“现存的面包房除外”是指除斯沃德公司外，经营实体还允许存在现存面包房。第三，面包房的经营范围还是应当遵从经营许可项目由斯沃德公司独家经营，应当看《租赁合同》第二条的约定。根据《租赁合同》第二条“不能经营自己加工的饭、炒菜、米粉、面包、蛋糕、油炸、烧烤等”之约定，现存的面包房的经营范围为面包、蛋糕等县立中学未许可斯沃德公司经营的项目。第四，斯沃德公司委托的律师于2016年9月1日向吉安县××中学发出（2016）华邦律法函字第232号《律师函》（以下简称《232号律师函》）再次正式提出“面包房违规经营”后，吉安县××中学于2016年9月7日给面包房等租户的《抄告书》（以下简称《抄告书》）将该等“面包房违规经营”解读为“面包房有超经营范围的违规售卖现象”，直接的毫不犹豫的将斯沃德公司提出的“违规”确定为“超经营范围”，进一步印证面包房的经营范围为面包、蛋糕等吉安县××中学未许可斯沃德公司经营的项目，并非约定不明。否则，吉安县××中学不可能将斯沃德公司提出的“违规”直接确定为“超经营范围”。（二）本案证据足以证明面包房超经营范围经营。第一，如上所述，斯沃德公司以《232号律师函》提出“面包房违规经营”后，吉安县××中学相应的以《抄告书》向面包房提出，“面包房超经营范围违规售卖”。该等行为或做法足以表明吉安县××中学已认可面包房超范围违规经营。否则，斯沃德公司不可能一提出“违规经营”，吉安县××中学就能精准的界定为“超经营范围违规售卖”。虽然吉安县××中学辩称《抄告书》记载的“面包房有超经营范围的违规售卖现象”、“门面租户有2-3家从后窗向学生出售小食品现象”与“偶尔有门面租户流动进入校园向学生出售现象”是斯沃德公司反映的，并不是其认同或确认存在违规经营，但这显然与事实不符，理由如下：1、斯沃德公司以《232号律师函》提出的违约现象为“面包房、校外店面（校方拍租项目）违规经营，甚至有流动摊贩进入校园”，但吉安县××中学以《抄告书》向面包等租户提出的违规现象则为“面包房有超经营范围的违规售卖现象”、“门面租户有2-3家从后窗向学生出售小食品现象”与“偶尔有门面租户流动进入校园向学生出售现象”。相较而言，吉安县××中学认定的违规现象更为精准。吉安县××中学将“面包房违规经营”直接细化并精确为“面包房超经营范围违规售卖”、“校外店面（校方拍租项目）违规经营”直接细化并精确为“门面租户有2-3家从后窗向学生出售小食品”与“有流动摊贩进入校园”直接转化并精确为“偶尔有门面租户流动进入校园向学生出售”。吉安县××中学的这些转化、细化与精确的能力或现象只能说明：吉安县××中学对于“面包房超经营范围违规售卖”、“从后窗向学生出售小食品”与“偶尔有门面租户流动进入校园向学生出售”等违规现象的存在明显是清楚知道并认同的。通过上述比较可以看出，吉安县××中学作为直接当事人，比起斯沃德公司委托的律师，对违规经营的情况或现象更为清楚，定性也更为精准。2、吉安县××中学将斯沃德公司提出的违规经营更为精准的定性为“面包房超经营范围违规售卖”、“门面租户有2-3家从后窗向学生出售小食品”与“偶尔有门面租户流动进入校园向学生出售”后提出，“经学校行政会讨论决定，告之你们有以上行为的租户立即停止违规经营，学校也将随时抽查，并对后窗加封金属板，杜绝以上行为再次发生”。“对后窗加封金属板，杜绝以上行为再次发生”显然属于处理措施。如果不存在违规经营，只是斯沃德公司单方提出，吉安县××中学根本不可能采取处理措施。3、斯沃德公司指责吉安县××中学违约后，吉安县××中学对该指责不仅未提出任何异议，反而是警告违规经营的租户与面包房，并加封金属板，吉安县××中学自认存在上述违规现象已然十分明显了。二、一审法院认定“结合抄告书及回复函的内容不能认定县立中学已书面认可自身存在违约行为，县立中学采取金属板封窗、建文化墙等行为亦不能认定其默认自身违约行为存在，极个别校外租户偷偷摸摸售卖极少量小商品不足以对斯沃德的经营造成实质性影响……”均属于错误的认定，吉安县××中学严重违约。第一，如上所述，吉安县××中学发出的《抄告书》事实上是将斯沃德公司提出的违规经营现象细化并精确为“面包房超经营范围违规售卖”、“门面租户有2-3家从后窗向学生出售小食品”与“偶尔有门面租户流动进入校园向学生出售”，并不是什么根据斯沃德的反映而提出。吉安县××中学的这些转化、细化与精确的能力或现象只能说明：吉安县××中学对违规经营的情况或现象清楚且认同。第二，斯沃德公司指责吉安县××中学违约后，吉安县××中学不仅未提出任何异议，反而是警告违规经营的租户与面包房，并加封金属板；斯沃德公司委托的律师于2016年9月8日发出（2016）华邦律法函字第237号《律师函》（以下简称《237号律师函》）后，指出违规现象仍未解决，并提出收函之日起三日内仍然未解决的，则视为案争合同自动于第四日解除后，吉安县××中学不仅仍未提出任何异议，而且再以2016年9月15日《二次抄告书》进一步决定，“向继续违规的租户提出警告，若不遵守将追究连带责任。为彻底杜绝违规经营现象，学校决定在门面后窗处建文化墙”；斯沃德公司于2016年9月20日发出《关于吉安县××中学解约暨交接的函》后，次日向斯沃德公司发出的回复（以下简称《回复》）再次明确承认个别门面从后窗销售小商品现象。这些吉安县××中学作出的《抄告书》、《二次抄告书》与《回复》与斯沃德公司提供的《232号律师函》、《237号律师函》、《回复》与照片已然形成完整的证据链，且这些证据之间根本不存在冲突。这些证据均指向一个事实：吉安县××中学严重违约，且其采取的措施不足以消除这些违约现象。第三，时至今日，吉安县××中学第一食堂、面包房等经营实体仍然在经营许可经营项目。吉安县××中学的违约行为仍然可以复现。三、学校于2016年9月16日决定修建文化墙时，案争合同已被斯沃德公司依法解除。也正因为此，一审法院将修建文化墙认定为吉安县××中学采取的积极措施于法无据。第一，依据上述可知，由于违规现象的存在，斯沃德公司以《232号律师函》要求吉安县××中学提出合理有效的解决方案。由于吉安县××中学并未履行，斯沃德公司再次以《237号律师函》提出三日内如仍未实质解决违规现象，则案争合同于第四日自动解除。但吉安县××中学仍然未在上述三日内解决。再者，违规现象已然导致斯沃德公司的合同目的无法实现。基于此，根据《合同法》第九十四条“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理斯限内仍未履行；（四）当事人一方延迟履行债务或其他违约行为致使不能实现合同目的”之规定，案争合同已被依法解除。第二，吉安县××中学决定修建文化墙时间为2016年9月16日，此时案争合同已被依法解除。既然如此，修建文化墙的行为自然就不能再成为吉安县××中学采取措施纠正其违约行为的理由或依据。四、斯沃德公司主张的各项赔偿皆有事实和法律依据。第一，鉴于案争合同已于2016年9月14日解除，斯沃德公司尚余23.5个月已交租金但未使用房屋，据此，总租金1755000元÷36个月×23.5＝1145625元，相应的占款利息暂算至2016年11月27日为10240元。第二，既然合同已因县立中学违约而解除，吉安县××中学当然应当退回全部履约保证金50000元。第三，店面装修及经营损失人民币921464.58元属于吉安县××中学违约给斯沃德公司造成的损失，吉安县××中学作为违约方，理应赔偿。第四，为订立合同，斯沃德公司支付给吉安县公共资源交易中心佣金费用87750元，鉴于尚余23.5个月不能使用房屋，相应折算的拍卖佣金损失57281.25元应由吉安县××中学承担。五、鉴于案争合同作为继续性合同，在斯沃德公司坚决不同意继续履行，且客观上已迁出并交还房屋的情况下，人民法院判令继续维持租赁关系就丧失了基础。一审法院已经查明，斯沃德以《237号律师函》解除案争合同后，于2016年9月14日迁出房屋，并将房屋交还给了吉安县××中学。也就是说，双方的信赖基础已经丧失，租赁合同已然无法也不可能继续履行。案争合同作为继续性合同，在信赖基础已经丧失的情况下，人民法院并不宜再强行要求继续履行。基于此，先不谈县立中学的严重违约行为已然导致案争合同被解除，即便是人民法院对此持不同意见，在斯沃德公司坚决不同意继续履行，且客观上已迁出并交还房屋的情况下，人民法院也不应再强行要求继续履行，而是应当判令解除并作出相应处理。吉安县××中学辩称：一、被上诉人无违约行为，理由如下：1、没有违反合同约定的不得自行开设或引进第三方开设经营实体的义务；2、没有违反法律规定的诚实信用原则；3、面包房的存续经营不构成违约；4、校外经营者从后窗售卖小件商品的个别现象，不构成被上诉人违约；5、面包房的存续经营、校外租户从窗外售卖小件商品的个别现象，不会对上诉人经营造成实质性影响，且被上诉人及时采取了预防措施，因而不构成违约，更不构成重大违约。6、被上诉人的抄告书和回复函的本意不构成违约的自认；7、对方为了掩盖自己毁约的行为，在20天时间内从指证对方违约至认定对方违约到单方解约，一气呵成，这是严重的失信行为，如果这样也可以解约，合同的严肃性，法律的诚信原则将荡然无存。综上，实际上是上诉人不愿继续履行合同，其目的就是为了牟取法律规定不予支持的经济利益。二、上诉人的上诉请求缺乏事实和法律依据。1、上诉人的上诉请求依据是被上诉人所谓重大违约的事实，但这个事实根本不存在，因而没有事实根据；2、上诉人诉讼请求实际上是两方面，一是确认解除合同，二是追究相对方违约赔偿责任，其法律根据是合同法的94条，但由于没有相对方的违约事实存在，缺乏必要的法律根据。综上，上诉人的上诉请求无理，一审判决正确，请求驳回上诉请求，维持原判。斯沃德公司向一审法院起诉请求：1、判令解除双方签订的《吉安县××中学文化综合超市租赁合同》及《吉安县××中学文化综合超市租赁补充协议》；2、判令吉安县××中学立即向斯沃德公司退还剩余租金人民币1145625元，并判令吉安县××中学立即以自2016年9月14日起，以上述应退还的1145625元剩余租金为基数，按银行贷款利率，向斯沃德公司支付占款利息，直到吉安县××中学退还上述剩余租金时止（占款利息暂算至2016年11月27日为10240元）；3、判令吉安县××中学立即向斯沃德公司退还履约保证金人民币50000元整；4、判令吉安县××中学立即向斯沃德公司赔偿店面装修及经营损失人民币921464.58元；5、判令吉安县××中学立即赔偿斯沃德公司拍卖佣金损失57281.25元；6、案件受理费由吉安县××中学承担。一审法院认定事实：双方当事人分别于2015年8月14日、2015年8月15日签订《租赁合同》、《补充协议》各一份，约定：“斯沃德公司向吉安县××中学租赁校园内图书馆底层（未装修）面积约200㎡的校园超市；租赁期限3年即自2015年9月1日起至2018年8月31日止；三年租金为1755000元（含税价）；学校向斯沃德公司提供校内市场，但不确保人数，风险由斯沃德公司承担。斯沃德公司需在2015年8月22日前一次性交清三年租金，合同签订后斯沃德公司的投标保证金转为履约保证金50000元，若斯沃德公司在租赁期违约或人为损坏建筑物，先以履约保证金赔偿，如不足，应在10天内补足差额，否则双方解除合同，若无违约，租赁期满履约金不计息全额退还；吉安县××中学在租赁期内不得以任何形式、任何理由自行开设或引进第三方在校园内开设店铺、铺位、门店、流动摊位或自动售货机等经营实体（现存的面包房除外）；协议自斯沃德公司支付三年租金后即时生效。”2015年8月18日，斯沃德公司转账1755000元至吉安县公共资源交易中心账户。斯沃德公司为竞买吉安县××中学租赁权支付吉安市东方拍卖公司拍卖佣金87750元，交纳税费24647元。2016年9月1日，斯沃德公司向吉安县××中学邮寄发出（2016）华邦律法函字第232号《律师函》，载明：截至本律师函作出之日，由于贵校的不作为和纵容，校园内多次发生学校面包房、校外店面（校方拍租项目）违规经营，甚至有流动摊贩进入校园……请贵校予以高度重视，制止学校面包房、校外店面违规经营和流动摊贩进入校园，并合理赔偿损失。2016年9月7日，吉安县××中学向学校东门各门面租户及校内面包房租户发出抄告书，载明：校园超市所在公司的律师发来律师函，反映有关租户下列违规经营现象：……告之你们有以上行为的租户立即停止违规经营，学校也将随时抽查，并对后窗加封金属板，杜绝以上行为再次发生。2016年9月8日，斯沃德公司向吉安县××中学邮寄发出（2016）华邦律法函字第237号《律师函》，载明：如贵校自收到本函之日起三日内仍未能实质解决全部违约事件，完成提出的要求，将视为贵校已决定解除租赁合同及补充协议。斯沃德公司于2016年9月14日清空了租赁场地。2016年9月15日，吉安县××中学向学校东门各门面租户及校内面包房租户发出抄告书，载明：今天又接到校园超市所在公司委托律师发来律师函，反映仍有租户破坏后窗封闭设施从后窗向学生出售小食品现象，经学校校长会研究决定：1、向继续违规的租户提出警告，若不遵守将追究连带责任。2、为彻底杜绝违规经营现象，学校决定在门面后窗处建文化墙。2016年9月20日，斯沃德公司向吉安县××中学邮寄发出“关于吉安县××中学解约暨交接函”，载明：我司已于2016年9月14日将除货架外的所有物品撤出经营场所……请贵校在收函之日起五个工作日安排对接人完成钥匙交接等交还场地的剩余工作。2016年9月21日，吉安县××中学向斯沃德公司邮寄发出“关于吉安县××中学解约暨交接的函”的回复，载明：解约是你公司单方面提出并执行的……我方对偶尔出现的个别私家门面从后窗销售小商品现象，及时采取了各种制止措施，如金属板封窗、制止学生从后窗买零食行为，在后窗外修建文化墙挡住学生前往等等。我方的积极履约态度与行为足以说明我方没有违约，不承担违约责任。2016年10月28日，斯沃德公司向吉安县××中学邮寄发出“关于吉安县××中学解约退款及赔偿的函”。一审法院认为，本案的争议焦点为：1、吉安县××中学是否存在严重的违约行为以及合同是否存在法定解除或约定解除的情形；2、斯沃德公司诉请的各项赔偿是否于法有据。依法成立的合同，对当事人均具有法律约束力。当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。在合同履行期内，不得擅自变更或者解除合同。本案中，在斯沃德公司一次性支付三年租金后，吉安县××中学的义务在于向斯沃德公司提供校内市场,不得以任何形式、任何理由自行开设或引进第三方在校园内开设店铺、铺位、门店、流动摊位或自动售货机等经营实体（现存的面包房除外）等义务及协助、通知等义务以有利于合同目的的实现。针对斯沃德公司主张的自合同签订后一个月左右，吉安县××中学就存在严重违约行为，即纵容以下现象：1、校内的面包房售卖面包以外的其他商品的行为，而拍卖的时候面包房只售卖面包，但斯沃德公司未举证证明以上事实的存在，吉安县××中学辩称面包房在斯沃德公司与吉安县××中学签订合同之前就已经存在，且面包房没有违反经营范围进行经营，一审法院认为，因斯沃德公司与吉安县××中学的合同明确约定“现存的面包房除外”，即应理解为合同双方均允许面包房在校内进行实体经营，至于面包房的经营范围，合同并未明确载明有任何经营限制，应属约定不明，且斯沃德公司未提供证据证明面包房存在超经营范围经营的情形，故斯沃德公司的该主张不予采信；2、校外租户存在隔窗售卖的现象，但未提供有效证据证明以上事实的存在，吉安县××中学辩称只存在极个别的校外租户偷售极少量的小商品的现象，且吉安县××中学已采取发布抄告书、金属板封窗、修建文化墙等方式积极履行协助义务，斯沃德公司称吉安县××中学在抄告书及回复函中载明“杜绝以上行为再次发生”、“为彻底杜绝违规经营现象”等词句及吉安县××中学采取金属板封窗、建文化墙等行为足以表明吉安县××中学已认可斯沃德公司所述的校外租户及学校面包房等主体违规经营现象，吉安县××中学辩称发出抄告书的意图在于要求有关租户针对斯沃德公司陈述的情况有则改之，无则加勉，吉安县××中学已遵循诚实信用原则履行了合同的协助、通知等义务，况且极个别租户的偷售行为对斯沃德公司的经营不能构成实质威胁，一审法院认为，结合抄告书及回复函的内容不能认定吉安县××中学已书面认可自身存在违约行为，吉安县××中学采取金属板封窗、建文化墙等行为亦不能认定其默认自身违约行为的存在，且因斯沃德公司举证不能，且吉安县××中学自认为存在极个别校外租户偷偷摸摸售卖极少量小商品的现象，但其认为该现象不足以对斯沃德公司的经营构成实质性影响，且其在得知该现象后先后采取了发出抄告书、金属板封窗、建文化墙等积极措施，而非纵容该现象，故不能以此证明吉安县××中学存在严重违约行为，斯沃德公司称在吉安县××中学决定修建文化墙之时已解除合同，一审法院认为，斯沃德公司于2016年9月1日向吉安县××中学发出第一封律师函并于2016年9月14日清空场地，而吉安县××中学于2016年9月16日修建文化墙，不能以此认定吉安县××中学纵容的行为及合同已经解除，斯沃德公司主张所述现象并非从发出律师函之日起发生而是自合同签订一个月左右后一直持续至其发出律师函，且吉安县××中学校长亲自打电话回复表示制止其他经营实体经营现象非常难处理，斯沃德公司并未举证证明存在以上事实，吉安县××中学辩称其系自斯沃德公司发出律师函才得知其所述情况，且其在得知情况后先后采取了积极措施协助斯沃德公司，因斯沃德公司举证不能，故该主张亦不予采信；3、有流动小贩进入校园售卖，吉安县××中学辩称不存在该现象，因斯沃德公司未提供证据证明该主张，该主张亦不予采信。综上，斯沃德公司并未提交有效证据形成完整证据链予以证明吉安县××中学自合同签订后存在或一直存在严重违约行为，且斯沃德公司无其他证据证明合同具有法定或约定解除合同的情形，故斯沃德公司据此主张解除合同缺乏事实与法律依据，不予支持。关于斯沃德公司诉请的各项赔偿是否于法有据，因吉安县××中学主张的各项损失赔偿均基于合同解除的前提，而合同并未达法定解除或约定解除的条件，故斯沃德公司诉请的各项损失缺乏事实与法律依据，不予支持。根据《中华人民共和国合同法》第八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定判决如下：驳回江西斯沃德教育科技有限公司的诉讼请求。案件受理费24277元，由江西斯沃德教育科技有限公司负担。二审期间，斯沃德公司向法院提交了以下证据：1、（2017）赣洪江证内字第3181号《公证书》一份，用以证明吉安县××中学面包房及第一食堂存在严重的超范围经营现象，吉安县××中学的违约行为至今一直存在。吉安县××中学质证认为，该《公证书》不合法。根据公证条例规定，公证必须由当地公证处办理，且在未通知校方的情况下偷拍，违背了公证人员的执行规范。同时，对该《公证书》的关联性有异议。双方签订的合同并没有约定上诉人有专卖权，上诉人在原来开庭时并没有提到第一食堂有交叉经营的情况。上诉人拍摄的时间是在其未经营期间，这些现象并没有影响合同履行。本院认为，该《公证书》系江西省南昌市赣江公证处于2017年5月24日对2017年5月17日公证员曾某与吴欣至吉安县××中学“第二学生公寓”旁的商店及“第一食堂”现场现状进行拍照摄像进行的公证。对其真实性，本院予以确认。但该《公证书》作出的时间是在斯沃德公司自行撤出学校超市之后，故对其关联性不予确认。2、视频光盘一份，用以证明校外租户大量售卖斯沃德公司独家经营商品情况严重，并非一审法院认定“极个别校外租户偷偷摸摸售卖极少量小商品”。吉安县××中学质证认为，该光盘不属于新证据，也无法确定拍摄的时间。本院认为，该视频光盘系对校外门面租户后窗存在销售小商品情形的拍摄，对其真实性、关联性予以确认。二审查明的事实与一审法院认定的事实一致，本院予以确认。本院认为，斯沃德公司与吉安县××中学签订的《租赁合同》及《补充协议》系双方真实意思表示，合法有效。双方均应按照合同约定全面履行合同义务。在《租赁合同》及《补充协议》签订后，斯沃德公司依约支付了自2015年9月1日至2018年8月31日为期三年的租金1755000元。2016年9月14日，斯沃德公司清空租赁场地，撤离学校，并于2016年9月20日向吉安县××中学邮寄发出“关于吉安县××中学解约暨交接函”。斯沃德公司要求解除租赁合同的主要依据是：门面租户从后窗出售小商品、流动摊贩进入校园出售小食品、面包房超范围违规经营及校内食堂超经营售卖。《租赁合同》第六条约定：“甲方（吉安县××中学）向乙方（斯沃德公司）尽可能提供方便。乙方在合同期内，不得以任何理由向甲方提出退出租赁，乙方若要转让给他人经营，须经甲方同意，但乙方仍须履行与甲方签订的合同的责任与义务”。同时，《补充协议》第三点第3点约定：“在租赁期间内甲方（吉安县××中学）不得以任何形式，任何理由自行开设或引进第三方在校园内开设店铺、铺位、门店、流动摊位或自动售货机等经营实体（现存的面包房除外）”。关于斯沃德公司所称的“门面租户从后窗出售小商品”现象，系门面租户所为，并非学校自行开设店面等，且为防止该现象发生，学校在接到斯沃德公司的律师函之后即向租户发出抄告书，并进行金属板封窗及修建文化墙。同时，该现象并不能导致双方所签合同目的无法实现。关于斯沃德公司所称的“流动摊位进入校园出售小食品”，斯沃德公司并未提供相应的证据证实，本院不予采信。关于斯沃德公司所称的校内面包房超范围经营现象，双方所签的《补充协议》约定允许“现存面包房除外”，可见双方在签订协议时均认可面包房的存在，至于该面包房的经营范围，斯沃德公司认为应为吉安县××中学未许可斯沃德公司经营的项目，并无证据证明，而应结合面包房的经营许可范围来认定。现斯沃德公司认为面包房超范围经营，但并未提供充分的证据予以证实。同时，关于斯沃德公司称校内食堂超经营售卖，并提供《公证书》加以证明，但该《公证书》形成的时间是在其撤离学校之后，亦未对双方租赁合同目的的实现产生实质影响。为此，斯沃德公司要求依据《中华人民共和国合同法》第九十条第（三）、（四）项解除合同，与事实不符。但鉴于在本案审理过程中，斯沃德公司明确表示拒绝继续履行合同，且目前已撤离学校，根据《中华人民共和国合同法》第九十四条第（二）项之规定，双方订立的《租赁合同》及《补充协议》可以解除。《租赁合同》及《补充协议》解除后，双方应依法承担相应的民事责任。本案斯沃德公司在《租赁合同》及《补充协议》签订后即支付了三年的租金，现该《租赁合同》及《补充协议》提前解除，吉安县××中学依法应承担退还相应租金的义务。但至于租金如何退还，应结合双方的过错等情形予以确定。《租赁合同》约定，斯沃德公司在合同期内，不得以任何理由提出退出租赁。现斯沃德公司在合同履行期内拒绝继续履行合同，其辩称系吉安县××中学违约导致合同目的不能实现的理由不成立，并结合本案实际情况，本院酌定退还的租金为合同解除后剩余租期扣除四个月后的租金。而合同解除的时间为法院判决解除合同的时间。至于斯沃德公司诉请退还履约保证金50000元的主张，《租赁合同》约定“若乙方（斯沃德公司）在租赁期违约或人为损坏建筑物，先以履约保证金赔偿……若无违约，租赁期满履约金不计息全额退还”，现斯沃德公司在租赁期内要求解除合同，故对其该主张，本院不予支持。鉴于本案所涉《租赁合同》及《补充协议》的解除系斯沃德公司拒绝继续履行，吉安县××中学存在的情形并不实质影响合同目的的实现，故对斯沃德公司的其他诉讼请求，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：一、撤销江西省吉安县人民法院（2016）赣0821民初1787号民事判决；二、解除上诉人江西斯沃德教育科技有限公司与被上诉人吉安县立中学签订的《吉安县立中学文化综合超市租赁合同》和《吉安县立中学文化综合超市租赁补充协议》；三、被上诉人吉安县立中学退还上诉人江西斯沃德教育科技有限公司租金472808元（从2017年11月10日算至2018年8月31日），限本判决生效后二十日内付清；四、驳回上诉人江西斯沃德教育科技有限公司的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行还款义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费24277元，二审案件受理费24277元，共计48554元，由江西斯沃德教育科技有限公司承担38046元，由吉安县立中学承担10508元。本判决为终审判决。审判长 李国红审判员 肖永兰审判员 胡 婧二〇一七年七月十日书记员 王 拯 来自