（2017）沪0115民初20505号
裁判日期: 2017-07-10
公开日期: 2018-07-19
案件名称
上海外高桥国际酒类展示贸易中心有限公司与上海红粉商贸有限公司房屋租赁合同纠纷一审民事判决书
法院
上海市浦东新区人民法院
所属地区
上海市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
上海外高桥国际酒类展示贸易中心有限公司,上海红粉商贸有限公司
案由
房屋租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第六十条第一款，第九十三条第一款，第九十七条，第一百一十四条第一款
全文
上海市浦东新区人民法院民 事 判 决 书（2017）沪0115民初20505号原告：上海外高桥国际酒类展示贸易中心有限公司，住所地上海市浦东新区。法定代表人：蒋琪民，董事长。委托诉讼代理人：陈珏，女。委托诉讼代理人：倪宏，男。被告：上海红粉商贸有限公司，住所地上海市浦东新区。法定代表人：林莉，执行董事。委托诉讼代理人：李杰，男。委托诉讼代理人：徐伟，男。原告上海外高桥国际酒类展示贸易中心有限公司诉被告上海红粉商贸有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院于2017年3月14日立案受理后，依法适用简易程序，于2017年5月9日公开开庭进行了审理。原告上海外高桥国际酒类展示贸易中心有限公司的委托诉讼代理人陈珏、倪宏、被告上海红粉商贸有限公司的委托诉讼代理人李杰、徐伟到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。原告上海外高桥国际酒类展示贸易中心有限公司诉称，2014年6月原、被告签订《上海市外高桥保税区厂房、仓库租赁合同》，合同约定：被告租赁原告位于上海市外高桥保税区富特西三路XXX号XXX号楼的第五层房屋(以下简称系争租赁房屋)，租期5年，自2014年9月1日至2019年8月31日止，每年租金人民币(以下币种相同)1,152,128元，租金自2014年9月1日起算，支付方式为每三个月支付一次，首期租金(2014年9月1日至2014年11月30日)为288,032元在2014年9月10日前支付。2014年10月原、被告签订补充协议，约定租期变更为自2014年9月1日起至2019年10月31日止，租金自2014年11月1日起算。自2014年9月10日至今，被告未按租赁合同约定向原告支付租金，截止2016年12月25日被告累计拖欠租金2,189,306.23元，房屋占有使用费307,760.70元。根据租赁合同第十三条第6款的约定，被告的欠租行为已经符合合同约定的解除条件。原告于2016年12月26日正式通知被告解除与其签订的房屋租赁合同，并要求被告搬离系争租赁房屋，但被告却置若罔闻。为维护自身合法权益，原告遂诉至法院，要求法院判令：1、确认原、被告于2014年6月签订的《上海市外高桥保税区厂房、仓库租赁合同》于2016年12月26日解除；2、被告搬离上海市外高桥保税区富特西三路XXX号XXX号楼第五层房屋；3、被告支付房屋租金2,189,306.23元；4、被告支付迟延支付租金的滞纳金(以288,032元为本金，自2015年2月11日起，以288,032元为本金，自2015年5月11日起，以288,032元为本金，自2015年8月11日起，以288,032元为本金，自2015年11月11日起，以288,032元为本金，自2016年2月11日起，以288,032元为本金，自2016年5月11日起，以288,032元为本金，自2016年8月11日起，以173,082.23元为本金，自2016年11月11日起，均按照每日万分之四标准计算到实际支付日止)；5、被告支付原告占有使用费(自2016年12月27日起按照每天4,734.77元的标准计算到实际搬离日止)、6、被告承担诉讼费。被告上海红粉商贸有限公司辩称，本案不是一般的租赁合同纠纷。被告得到原告的授权在系争租赁房屋承办意大利国家馆项目，并且原告承诺会为被告争取政府补贴。之后，被告因为经营问题未付租金，期间也与原告沟通落实政府补贴事宜，并承诺如政府补贴到位就会向原告支付租金。2016年11月物业公司对系争租赁房屋上锁，被告自此开始没有实际使用系争租赁房屋。经审理查明，2014年6月原告作为出租方(以下简称甲方)与被告作为承租方(以下简称乙方)签订《上海市外高桥保税区厂房、仓库租赁合同》，合同约定：租赁房屋坐落于上海市外高桥保税区富特西三路XXX号XXX号楼第五层，房屋建筑面积1,434.78平方米。合同第二条“租赁期限”约定：甲方从2014年9月1日起将系争租赁房屋及配套设施出租于乙方使用，至2019年8月31日收回，租期共五年。合同第三条“租金和物业管理费及支付方式、交纳期限”约定：房屋年租金为1,152,128元，租金从2014年9月1日起算，支付方式和交纳期限为租金每三个月支付一次，先付后用，每个支付周期首月的10日之前支付，首期租金(2014年9月1日至2014年11月30日)租金为288,032元在2014年9月10日前支付。合同第四条“押金”约定：在本合同生效后15天内，乙方须一次预付3个月的租金为押金，合计288,032元，……。合同第十三条“合同生效、变更、续期和终止”约定：……乙方拖欠租金累计达一个月的，甲方有权通知乙方解除合同，收回房屋，并要求乙方赔偿经济损失，……。合同补充条款“租赁房屋的交接程序和条件”约定：……租赁合同生效后，乙方要求退租的，无权要求返还押金，……，若因乙方原因不向甲方支付租金达一个月，甲方可视同乙方擅自退租。乙方在合同终止日未按时与甲方办理交接手续的，则每逾期一日支付一日半的租金，……。合同补充条款“违约责任”约定：甲、乙双方明确乙方在租赁合同规定支付期限的最后一日未支付足或未支付租赁房屋租金的，应视为逾期付款，每逾期一日按逾期付款金额的万分之四的比例支付滞纳违约金。合同附件三“管理公约及有关承诺书”第21条载明：业主及用户在所购买或承租的室内进行装修，应提交室内装修的书面申请并附图纸及有关文件……。2014年10月原告(甲方)与被告(乙方)在2014年6月签署的《上海市外高桥保税区厂房、仓库租赁合同》的基础上又签订了《房屋租赁服务合同补充协议》，补充协议约定租期变更为2014年9月1日至2019年10月31日，自2014年11月1日起算租金，乙方应于本合同签订后五日内将押金288,032元及首期租金(2014年11月1日至2015年1月31日)288,032元以支票或转账方式付入甲方指定银行账户。被告向原告支付了2014年11月1日至2015年1月31日的三个月租金和押金288,032元，自2015年2月1日起的租金未支付。2016年12月26日原告向被告发出了《关于解除函》，被告于2016年12月27日收到。解除函载明：自原告收到被告支付的首期押金和首期租金后，被告在租期内未支付过任何租金，已经构成根本性违约，经原告多次催讨并于2016年11月发出律师催讨函后，被告仍未支付上述费用，根据房屋租赁合同第十三条第6点D款约定，通知被告自通知函发出之日起，双方解除上述《房屋租赁合同》，并请被告在收到书面通知后7日内搬离上海市外高桥保税区富特西三路XXX号XXX号楼第五层。审理中，原告明确诉请为：1、因被告累计拖欠租金达一个月，原告根据合同第13.6条的约定书面通知被告解除合同，被告也于2016年12月27日签收，故要求法院确认原、被告于2014年6月签订的《上海市外高桥保税区厂房、仓库租赁合同》于2016年12月27日解除；2、合同解除后，要求被告搬离上海市外高桥保税区富特西三路XXX号XXX号楼第五层房屋；3、2015年2月1日至2016年12月27日的租金2,189,306.23元被告没有支付，故要求被告支付欠付租金2,189,306.23元；4、被告未按约支付租金，根据租赁合同补充条款第八条的约定，要求被告支付迟延支付租金的滞纳金：以288,032元为本金，自2015年2月11日起，以288,032元为本金，自2015年5月11日起，以288,032元为本金，自2015年8月11日起，以288,032元为本金，自2015年11月11日起，以288,032元为本金，自2016年2月11日起，以288,032元为本金，自2016年5月11日起，以288,032元为本金，自2016年8月11日起，以173,082.23元为本金，自2016年11月11日起，均按照每日万分之四标准计算到实际支付日止；5、2016年12月27日租赁合同解除，根据租赁合同补充条款第二条的约定，要求被告支付房屋占有使用费：自2016年12月28日起按照每天4,734.77元标准计算到实际迁出日止。被告确认原、被告于2014年6月签订的《上海市外高桥保税区厂房、仓库租赁合同》于2016年12月27日解除，同意返还上海市外高桥保税区富特西三路XXX号XXX号楼的第五层房屋。被告对2015年2月1日至2016年12月27日期间的租金金额为2,189,306.23元无异议，确认该期间的租金未付。对原告计算迟延支付租金滞纳金的本金、起止日期，计算标准均无异议。对于房屋占用使用费，被告认为由于自2015年2月始其拖欠水电费，2016年11月物业公司将系争租赁房屋上锁，被告自此就没有使用过系争租赁房屋，被告的物品仍留在系争租赁房屋内，不同意支付房屋占有使用费，如法院认定被告应当支付房屋占有使用费，要求参照合同约定的租金标准计算。被告同时提出原、被告之间不是单纯的房屋租赁合同关系。原告委托被告运营意大利国家馆项目，基于运营该项目的考虑，被告才会承租地理位置比较偏僻的系争租赁房屋，虽然授权委托书是上海市外高桥国际贸易营运中心有限公司出具，但上海市外高桥国际贸易营运中心有限公司与原告的法定代表人是同一个，被告承租系争租赁房屋后也进行了装修。原告则认为上海市外高桥国际贸易营运中心有限公司虽与原告的法定代表人相同，但系两个独立法人，原、被告之间就是租赁关系，被告装修没有经过原告同意，装修方案也没有向原告备案。认定上述事实，由经庭审质证的《上海市外高桥保税区厂房、仓库租赁合同》、《房屋租赁服务合同补充协议》、《关于解除函》附邮寄凭证、情况说明、上海市房地产权证等证据及庭审笔录在案佐证。本院认为，当事人应按约全面履行自己的义务。原、被告签订的《上海市外高桥保税区厂房、仓库租赁合同》系当事人真实意思表示，不违反法律法规强制性规定，合法有效，双方应按约全面履行。本院认为原被告之间签订的是房屋租赁合同，被告认为原告委托其运营意大利国家馆项目的依据不足，故被告认为双方之间不是单纯的租赁关系的意见本院不予采纳。被告作为承租方支付租金是其主要合同义务。签订涉案租赁合同后，被告自2015年2月1日起未付租金，已经累计拖欠租金超过1个月，构成违约，原告有权按约解除合同。原告向被告发送的解约通知书并无不当，本院确认双方签订的《上海市外高桥保税区厂房、仓库租赁合同》于2016年12月27日解除。合同解除后，尚未履行的，终止履行，已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求损害赔偿。租赁合同解除后，被告应当结清欠付租金，并及时向原告返还系争租赁房屋。现原告请求被告搬离系争租赁房屋并支付欠付租金2,189,306.23元的诉请，于法有据，本院予以支持。本案由于被告违约导致合同解除，被告理应承担相应的违约责任，原告请求被告支付迟延支付租金滞纳金的诉请，具有合同依据，本院予以支持。合同解除后，被告继续占有使用租赁房屋的理应支付房屋占有使用费，被告认为对系争租赁房屋物业公司于2016年11月上锁，影响被告使用，不同意支付房屋使用费，因物业公司上锁是由于被告欠付水电费所致，系被告自身过错造成，且被告的物品仍留存于系争房屋，故其不支付使用费的理由不能成立，至于房屋占有使用费的标准，本院综合合同的履行情况、当事人的过错程度酌情参照合同约定的月租金标准将房屋占有使用费的标准确定为3,156.52元/日。依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条第二款、第九十七条、第一百一十四条的规定，判决如下：一、原告上海外高桥国际酒类展示贸易中心有限公司与被告上海红粉商贸有限公司于2014年6月签订的《上海市外高桥保税区厂房、仓库租赁合同》于2016年12月27日解除；二、被告上海红粉商贸有限公司于本判决生效之日起十五日内自坐落于上海市外高桥保税区富特西三路XXX号XXX号楼第五层房屋中迁出并将上述房屋返还给原告上海外高桥国际酒类展示贸易中心有限公司；三、被告上海红粉商贸有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告上海外高桥国际酒类展示贸易中心有限公司2015年2月1日至2016年12月27日期间欠付租金2,189,306.23元；四、被告上海红粉商贸有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告上海外高桥国际酒类展示贸易中心有限公司迟延支付租金滞纳金(以288,032元为本金，自2015年2月11日起，以288,032元为本金，自2015年5月11日起，以288,032元为本金，自2015年8月11日起，以288,032元为本金，自2015年11月11日起，以288,032元为本金，自2016年2月11日起，以288,032元为本金，自2016年5月11日起，以288,032元为本金，自2016年8月11日起，以173,082.23元为本金，自2016年11月11日起，均按照每日万分之四标准计算到实际支付日止)；五、被告上海红粉商贸有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告上海外高桥国际酒类展示贸易中心有限公司房屋占有使用费(自2016年12月28日起按照3,156.52元/日标准计算到实际迁出日止)。负有金钱给付义务的当事人如未按判决指定的期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费29,190元，减半收取计14,595元，财产保全费5,000元，上述共计19,595元，由被告上海红粉商贸有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审判员 陆 菁二〇一七年七月十日书记员 王晔璐附：相关法律条文《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则,根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。 微信公众号“”