（2016）沪0112民初31757号
裁判日期: 2017-07-10
公开日期: 2017-12-01
案件名称
张事安、张佳琪与刘朝林房屋租赁合同纠纷一审民事判决书
法院
上海市闵行区人民法院
所属地区
上海市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
张事安,张佳琪,刘朝林
案由
房屋租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第九十七条
全文
上海市闵行区人民法院民 事 判 决 书（2016）沪0112民初31757号原告：张事安。原告：张佳琪。两原告共同委托诉讼代理人：马峰，上海汇创律师事务所律师。被告：刘朝林。原告张事安、张佳琪与被告刘朝林房屋租赁合同纠纷一案，本院于2016年11月15日立案受理，依法由审判员邹巧弟独任审判，于2016年12月23日公开开庭进行了审理。后因案件复杂，本院依法组成合议庭适用普通程序，于2017年6月14日公开开庭进行了审理。两原告共同委托诉讼代理人马峰，被告刘朝林到庭参加诉讼。本案现已审理终结。两原告向本院提出诉讼请求：1、要求被告退还原告租金105,000元(人民币，下同)；2、要求被告退还原告租赁保证金6万元；3、要求被告赔偿原告停业、搬迁损失105,000元；4、要求被告支付原告房屋和厂棚补偿金10万元。事实与理由：2014年1月12日，张进平(系原告张事安之夫、张佳琪之父)与被告刘朝林签订一份《租赁合同》，约定，被告将位于上海市闵行区七莘路XXX弄XXX号围墙内的场地及办公用房出租给张进平，租期为2014年1月1日至2016年12月30日，年租金42万元，租赁保证金6万元。合同另约定“若因上级部门规划此租赁物，甲方应提前三个月通知乙方。甲方支付乙方同期三个月的租金作为赔偿”。合同签订后，张进平委托被告在该场地上搭建了部分房屋和大棚，共花费357,000元。2014年10月10日，张进平去世，两原告作为张进平的妻儿，继续履行上述合同。2015年12月，政府相关部门通知要求限期搬离租赁场地。被告通知原告解除合同。经双方协商，被告同意补偿原告搭建房屋和厂棚的费用10万元，并支付解除合同赔偿金。然原告在2016年4月搬离场地后，被告即拒不支付赔偿金，原告多次催讨无果。现为维护原告的合法权益，故向法院提起诉讼。被告辩称：租赁合同约定的租期为三年，双方约定以合同为准。被告向案外人王某某承租了涉案场地，之后转租给了张进平。张进平承租场地后自行建房，并非委托被告建造。被告于2015年12月得知张进平去世。原告确实向被告支付了截止2016年6月30日的租金，但被告从未通知原告解除合同，更未要求原告搬离。被告直至2016年7月发现原告搬离场地，遂将场地退还给了王某某。现不同意原告的诉讼请求。经审理查明，原告张事安系张进平之配偶，原告张佳琪系两人之子。张进平于2014年9月去世。2014年1月12日，被告刘朝林作为出租方(甲方)、张进平作为承租方(乙方)，双方签订一份《租赁合同》，约定，甲方将位于上海市闵行区七莘路XXX弄XXX号围墙内的场地及办公用房(以下简称租赁物)出租给乙方，甲方保留适当场地摆放工程养护标志性的设施和东北角办公房3间自用。其余租赁物由乙方使用；租赁期限为3年，自2014年1月1日至2016年12月30日止；年租金42万元；乙方应在本合同签订之前，向甲方支付部分租赁保证金6万元。租赁期限届满，在乙方向甲方支付交清了全部应付的租金、物业管理费及因本租赁行为所产生的一切费用，并按本合同规定承担向甲方交还承租的租赁物等本合同所约定的责任后10日内，甲方将向乙方无条件退还租赁保证金；未经甲方书面同意，乙方不得提前终止本合同。如乙方确需提前解约，须提前3个月书面通知甲方，且履行完毕以下手续，方可提前解约：向甲方交回租赁物、交清承租期的租金及其他因本合同所产生的费用、应于本合同提前终止前一日或之前向甲方交付相等于当月租金2倍的款项作为赔偿。甲方在乙方履行完毕以上义务后五日内，将乙方的租赁保证金无息退还乙方。合同对其余事项亦作了约定。涉案场地位于G60高速公路跨七莘路高架下方，靠近沪清平公路。2014年1月14日，张进平向刘朝林支付了6万元保证金，刘朝林出具了收条。此后，张进平在涉案场地内搭建了彩钢板大棚，大棚内搭建了办公用房。张进平于2014年9月去世。2015年12月，两原告向被告支付了2016年1月至6月的半年租金21万元。2016年4月10日，两原告搬离了涉案场地，并直接交还给了案外人王某某。2016年5月10日，案外人王某某退还被告刘朝林租赁保证金及彩钢板房补偿金合计8万元。现原告以诉称理由诉至本院。诉讼中，原告向本院提供了一份落款加盖“华漕镇整治违法用地和违法建筑工作领导小组办公室”印章的《限期搬离自行拆除告知书》复印件，内容为：“上海贵佳物业管理有限公司：你(单位)在七莘路3819弄(28)桥洞内擅自搭建简易屋棚，用于车辆改装使用，存在严重安全隐患。现依据闵行区桥梁桥孔整治行动计划任务，你(单位)已被列入整治计划。现根据沪建管联(2014)547《关于进一步加强本市违法建筑治理工作的实施意见》的通知精神，责令你(单位)在2015年12月20日16时前自行搬离，并拆除上述桥洞内的违法建筑。如逾期不执行的，将由华漕镇人民政府依法强制拆除，一切后果自负。”被告对此表示，其从未看到过此份告知书，更未将此份告知书交给原告。本院于2017年3月21日向华漕镇整治违法用地和违法建筑工作领导小组办公室核实上述告知书的真实性。该办公室工作人员张晓君表示从未作出此份告知书，且上海贵佳物业管理有限公司在沪青平公路上，不属华漕镇辖区，该办公室无权管理。原告另向本院提供一份落款署名为“王某某”的证明，内容为：在我将闵行区七莘路XXX弄XXX号出租给刘朝林作仓储堆场之用过程中，由于刘朝林又转租给他人经营其他行业，因此有关职能部门要求其停业搬离。于是我于2015年12月底通知刘朝林将租赁物腾空，并搬出租赁场地，并由刘朝林通知实际承租人，他们于2016年4月10日将场地和房屋腾空后交还给我，我于2016年5月10日补偿刘朝林租房押金和搭建彩钢棚共人民币捌万元整。对此，被告表示该证明的落款确实是王某某的签名，但其从未收到王某某所谓的限期搬离通知书；其于2016年7月才发现原告搬离了涉案场地和房屋，故其将涉案场地和房屋退还给了王某某；王某某退还押金及支付补偿金的时间实际是2016年7月。被告在庭审中向本院提供一份落款加盖“上海市公安局闵行分局七宝派出所”印章的《情况证明》复印件，内容是：根据“上海召建市政工程有限公司”申请门牌的情况，经七宝派出所审核，按照有关门弄的相关规定，现确定“上海召建市政工程有限公司”临时门牌为七莘路XXX弄XXX号、XXX号、XXX号、XXX号、XXX号。原告对此证据的真实性无异议。本案庭审后，被告于本院的电话中表示其同意退还原告租赁押金6万元。以上事实，由原告提供的张进平的死亡推断亲属关系证明、张进平与刘朝林签订的租赁合同、刘朝林出具的收条、涉案场地及彩钢板大棚照片、《限期搬离自行拆除告知书》复印件、落款为王某某的证明等，被告刘朝林提供的加盖“上海市公安局闵行分局七宝派出所”印章的《情况证明》复印件，以及双方当事人陈述所证实。本院认为，涉案的租赁合同由被告刘朝林与张进平签订，合同内容未违反法律法规禁止性规定，故当属有效。张进平去世后，两原告向被告支付了2016年上半年的租金，被告亦实际收取并出具收据，证明两原告已继受了上述租赁合同中承租人的权利义务。结合原告陈述及被告向案外人王某某出具收条收取王某某退还的租赁押金以及支付的补偿金情节，可以证明，两原告实际搬离的时间为2016年4月。故对于原告所述的搬离时间2016年4月10日，本院予以采信。原告表示其搬离的原因是因为被告向其送达了华漕镇相关职能部门印发的限期搬离告知书。但经本院核实，华漕镇有关职能部门并未出具该份告知书。结合原、被告确认的七宝派出所的情况证明分析，涉案地块应当属于闵行区七宝镇辖区，不可能由华漕镇进行管理并责令原告搬离。该份告知书不具有真实性，无证明效力。王某某出具的证明中关于“职能部门要求停业搬离，……并由刘朝林通知实际承租人……”内容，刘朝林予以了否认。对此，原告未能进一步举证，在告知书不具有真实性的情况下，本院对王某某的此节证明内容不予认定。现无证据证明被告刘朝林要求两原告搬离涉案房屋。原告要求被告赔偿停业和搬迁损失105,000元、彩钢板房的补偿10万元的请求，本院不予支持。关于原告要求被告退还租金的请求，鉴于原告于2016年4月10日搬离，且将涉案场地直接交给了案外人王某某，而王某某于次月与被告刘朝林就租赁押金和补偿费进行了结算，故本院认为自2016年4月11日至6月30日期间的租金，被告应当退还，应退租金金额为92,334元。关于租赁保证金6万元，合同对于退还保证金的前提作了约定。原告已返还租赁物，足额支付了租金。而合同中关于原告应支付2个月租金的赔偿的约定，被告并未据此主张，且于庭审后表示同意退还押金，因此该笔保证金由被告退还原告。综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十七条之规定，判决如下：一、被告刘朝林于本判决生效之日起十日内退还原告张事安、张佳琪租金人民币92,334元、租赁保证金60,000元；二、驳回原告张事安、张佳琪的其余诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费人民币6,850元，由原告张事安、张佳琪共同负担4,041.50元，被告刘朝林负担2,808.50元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审 判 长 邹巧弟人民陪审员 石定伟人民陪审员 尹 萍二〇一七年七月十日书 记 员 陈晓燕附：相关法律条文《中华人民共和国合同法》第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。 来源：