（2017）沪0116民初2728号
裁判日期: 2017-07-10
公开日期: 2017-12-01
案件名称
彭莉与林恩慧房屋买卖合同纠纷一审民事判决书
法院
上海市金山区人民法院
所属地区
上海市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
彭莉,林恩慧
案由
房屋买卖合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第九十四条，第九十七条，第一百一十四条第一款；最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）：第二十九条第一款；《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百四十二条
全文
上海市金山区人民法院民 事 判 决 书（2017）沪0116民初2728号原告(反诉被告)：彭莉，女，1992年5月23日生，汉族，住上海市金山区。委托诉讼代理人：谈某某，上海市申侨律师事务所律师。委托诉讼代理人：罗某某，上海理度律师事务所律师。被告(反诉原告)：林恩慧，女，1988年11月25日生，汉族，住福建省福鼎市。委托诉讼代理人：周某某，上海市群成律师事务所律师。委托诉讼代理人：何某某，上海市群成律师事务所律师。原告(反诉被告)彭莉(下称原告)与被告(反诉原告)林恩慧(下称被告)房屋买卖合同纠纷一案，本院于2017年2月15日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人谈某某、罗某某与被告委托诉讼代理人何某某到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.判令依法解除原、被告签订的《房地产买卖合同》；2.判令被告退还105万元预付款；3.本案诉讼费由被告承担。事实和理由：原告和被告于2016年10月20日签订房地产买卖合同和付款协议，约定购买被告坐落于上海市金山区卫零北路XXX弄XXX号房屋(下称涉案房屋)，总价530万元，付款分五期履行，其中300万元申请银行贷款。原告依约支付了两期房款共计105万元之后，上海于2016年11月28日出台房地产新政，首付比例提高至70%，大大超过了原告的付款能力，与被告协商无果后诉请法院解除合同。被告向本院提出反诉请求：1.解除双方签订的《房地产买卖合同》以及《付款协议》；2.判令原告支付违约金106万元；3.判令原告承担本案的诉讼费用。事实和理由：双方签订的《房地产买卖合同》明确约定了原告贷款未获审批或额度不足的情形下，应当在过户时将相应房款支付给被告。房产新政的出台属于原告应当预知的商业风险，原告以此为由不履行合同属于根本违约，应当依约承担违约责任。经审理查明：涉案房屋系别墅(花园住宅)，是非普通自住房，被告系涉案房屋产权证登记的唯一权利人。2016年10月10日左右，原告和被告在上海挚承房地产经纪有限公司居间下签订《房地产买卖合同》(编号：XXXXXXX)，约定原告向被告购买涉案房屋，总价530万元。其中4.4条约定内容为“贷款不足(若有)：乙方(原告)应于本合同第7条的约定过户期限内或满足该条约定的过户条件前办理出符合过户及抵押登记条件的银行贷款手续，若乙方申请的贷款额度不足或者无法获得贷款的，应当在过户同时将相应部分房价款支付甲方(被告)”；第12条规定：“违约责任：乙方(原告)未按本合同约定期限付款，应当按逾期付款额的日千分之五支付甲方(被告)逾期违约金，逾期超过20日仍未支付的，甲方有权单方面解除本合同。甲方未按本合同约定期限交付房地产(包括房地产交接及权利转移)，应当按乙方已付款的日千分之五支付乙方逾期违约金，逾期超过30日仍未履行交付义务的，乙方有权单方面解除本合同。甲、乙任何一方依据本条约定主张解除合同的，均须书面通知对方，且违约方需按总价款的20%向守约方支付违约金”。2016年10月20日，双方签订《付款协议》，约定房款分五期支付：“2016年10月20日之前支付70万元，2016年11月1日之前支付35万元，2016年12月15日之前支付65万元，2017年1月15日之前支付60万元，2017年1月15日之前办好贷款手续，贷款金额300万元”。2016年11月28日，上海出台房地产新政，发布《关于促进本市房地产市场平稳健康有序发展进一步完善差别化住房信贷政策的通知》，规定二套房“认房又认贷”，购买非普通自住房的首付比例不低于房屋总价的70%。根据新政，原告此前住房虽然已经出卖，但是有贷款记录，因而此次购买涉案房屋属于新政认定的二套房，且属于非普通自住房。原告依约支付被告前两期房款共计105万元，后面三期房款没有按期支付且至诉讼时仍旧未付。2017年1月12日、1月18日、2月7日，被告三次通过EMS向原告发送律师函，前两次内容为催告支付购房款，第三次内容为告知解除合同及支付违约金。新政出台后，原告和被告协商解除合同退还房款等事宜未果，遂涉诉。以上事实，由双方签署的《房地产买卖合同》、《付款协议》、被告出具的《收款收据》、原告出具的《中国邮政储蓄银行还款流水详情打印单》、涉案房屋产权证、原告与案外人签订的《房地产居间合同》、《上海市房地产买卖合同》(合同编号：XXXXXXX)、EMS快递材料等证据证实，依法予以确认。本院认为，本案的争议焦点有两个。其一，合同解除权的行使问题，即原告和被告哪方可以行使合同解除权。就原告而言，双方签署的《房地产买卖合同》4.4条明确约定原告应当在申请的贷款额度不足或者无法获得贷款的情况下，在过户同时将相应部分房价款支付甲方。该条款的内容表明原告在签署合同时已经对贷款风险有了充分的认知，且在贷款额度不足或者未获审批的情况下依然有能力履行合同。上海房产新政出台以后，原告提出贷款额度不足致使无法履行合同的理由显然与该约定条款自相矛盾。还有，在本案中，被告没有违约而逾期交付，因此原告行使《房地产买卖合同》第12条约定的单方合同解除权的条件亦未成就。另外，上海房产新政出台虽然增加了原告筹集房款的难度，但没有达到不可抗力的程度，而原告后面三期房款均逾期未付，显然已经违约在先，因此原告亦不符合《中华人民共和国合同法》第94条规定的法定解除权的情形。此外，原告亦没有就合同解除诸问题和被告达成一致意见。因此，原告提出的解除合同诉请难以支持。就被告而言，首先，由于原告后面三期房款均逾期未付，被告依约可以行使《房地产买卖合同》第12条约定的单方合同解除权；其次，原告以起诉的形式明确表明不再履行约定的付款义务，因而被告亦可行使《中华人民共和国合同法》第94条规定的法定解除权。因此，被告请求判令解除合同的诉请可以获得支持。其二，违约责任的承担问题。由上节分析可知，原告不仅逾期付款，而且明确表示不再履行合同，违约行为显见，理应承担违约责任。对于违约金的数额，被告依约主张涉案房屋总价款的20%即106万元，还提出由于原告未如期履行合同导致被告损失了90多万元，并提供了律师费发票、诉讼费收据、与案外人的解约书及赔偿收据、被告(作为股东)所在公司与案外人的购销合同与催款单、被告父亲为购买设备而向银行贷款产生的利息等证据材料证明前述损失。原告则对被告提出的前述损失证据予以质疑，认为要么真实性有问题，要么与涉案房屋买卖合同没有关联性，并认为从签约至今，涉案房屋价格反而有较大幅度上涨，并提供了涉案房屋所在小区其他房屋的网上报价等证据材料(被告对此并不认可，首先无法确定真实性，其次即使属实也只是挂牌价，不是实际成交价，并不能证明涉案房屋价格必然上涨，以后的出售价格也并不必然会高于现有的合同价)，因此认为被告并没有因为原告未履行合同而遭受实际损失，约定的违约金过高，请求法院予以调整。对此，本院认为，原告和被告签订的合同合法有效，双方理应及时全面履行相应义务，既然原告已经违约，被告主张违约责任，于约有理，于法有据。违约金具有补偿性和惩罚性的双重性质，一方面旨在填补因一方当事人违约而给对方当事人造成的损失，一方面旨在通过事先明示的对违约行为的惩戒以督促双方及时全面履行合同义务，维护交易秩序。具体到本案，依合同4.4条的意思来看，在贷款额度不足或者无法获得贷款情况下，原告依旧承诺有能力履行合同，表明对贷款风险已经有了充分的认知，现在却以房产新政限贷为由拒绝履行合同，明显存在过错，自相矛盾。原告也没有向法庭提交明确具体的证据，来证明自己在房产新政出台后曾多方积极筹措剩余房款。同时，本案中也存在房产新政的出台着实在客观上给原告筹集房款带来了一定困难，涉案房屋所在小区的房屋市场价值也有一定幅度的波动，涉案房屋并未实际交付等一定程度上可以宽宥原告违约的因素。至于因原告不履行合同而致被告实际损失的问题，虽然依举证情况，难以确信被告主张的全部损失均系原告不履行合同所致，但确有部分损失与原告不履行合同有直接关联，比如被告曾因原告购买涉案房屋而对案外人违约从而支付违约金11万元(即将原本出售给案外人的涉案房屋又出售给了原告)，再如被告出具的律师费发票5万元等。再者，如果原告依约实际履行合同的话，无疑会使被告获得包括减损在内的诸多可能利益。还有，在当前房产新政的大背景下，被告的涉案房屋再次出售可能会遭遇难以顺利变现，甚至有价无市的风险。即使能够出售，实际成交价格能否高于现有合同价格也未可知。因此，综合考量前述因素，根据公平原则和诚实信用原则，兼顾违约金的补偿性和惩罚性功能，本院对被告依约主张的违约金予以适当调整，将其由106万元调整至54万元。对应的，既然合同可以解除，被告自然应该在扣除违约金后返还原告已经支付的购房款的剩余数额。综上，为维护合同当事人的合法权益，维护社会经济秩序，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十七条、第一百一十四条、最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释(二)》第二十九条，以及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条规定，判决如下：一、解除原告彭莉与被告林恩慧签订的《房地产买卖合同》以及《付款协议》；二、原告彭莉应于本判决生效之日起十日内向被告林恩慧支付违约金人民币54万元；三、被告林恩慧应于本判决生效之日起十日内向原告彭莉返还购房款人民币105万元(可以直接扣除前项违约金后，返还剩余金额人民币51万元)。四、驳回原告彭莉的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案本诉受理费7,125元(原告已预缴)，反诉受理费7,170元(被告已预缴)，均由原告彭莉负担，于本判决生效之日起七日内缴纳本院。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审判员 王庆廷二〇一七年七月十日书记员 谢玄卿附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：……（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；……第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。第一百一十四条……约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。……二、最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。二、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。 关注微信公众号“”