（2016）云0114民初1214号
裁判日期: 2017-07-10
公开日期: 2018-09-21
案件名称
束翎霞与ＸＸ租赁合同纠纷一审民事判决书
法院
昆明市呈贡区人民法院
所属地区
昆明市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
束翎霞,ＸＸ
案由
租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第九十七条；《中华人民共和国民事诉讼法》：第六十四条
全文
昆明市呈贡区人民法院民 事 判 决 书（2016）云0114民初1214号原告（反诉被告）：束翎霞，女，汉族，1960年12月12日出生。委托诉讼代理人：张林，云南天外天律师事务所律师，特别授权代理。被告（反诉原告）：ＸＸ，男，汉族，1974年5月1日出生。委托诉讼代理人：王丽，系ＸＸ配偶，特别授权代理。委托诉讼代理人：刘鸿超，北京市北斗鼎铭（昆明）律师事务所律师，特别授权代理。原告束翎霞诉被告ＸＸ租赁合同纠纷一案,本院于2016年5月18日立案受理后，被告ＸＸ在举证期限内提起反诉，经审查，反诉成立，本院适用普通程序于2016年12月26日及2017年6月16日先后两次公开开庭将本、反诉合并审理。原告（反诉被告）束翎霞的委托诉讼代理人张林，被告（反诉原告）ＸＸ的委托诉讼代理人王丽、刘鸿超到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告束翎霞向本院提出诉讼请求:1、解除原告与被告ＸＸ于2016年1月22日签订的《土地租赁合同》；2、本案的诉讼费由被告承担。事实和理由：束翎霞与刘盛帝于2012年5月17日签订《土地租赁合同》，约定由束翎霞将松花居委会的某部场地租给刘盛帝使用，刘盛帝由于缺少资金，向案外人马孟借款74万元，其中45万元用于厂房建设，其后刘盛帝仍无力投资建设厂房，为防止损失，原告引入新的投资人进行建设，竣工后该厂房的经营管理招租的权利归原告所有，为此原告补偿新的投资人500万元，代刘盛帝支付人工款1万、工程款9万，代偿还马孟的借款45万元。依据合同约定，厂房的建设应由刘盛帝负责。因刘盛帝对外存在大量债务，ＸＸ系其中一个债权人，刘盛帝、ＸＸ与原告协商约定，因前期刘盛帝投入80万元建设厂房，存在一定利益。故ＸＸ于2016年1月22日与原告签订《土地租赁合同》，约定本应支付给刘盛帝的利益由ＸＸ成为受益人。但被告至今拒付租金，特提起诉讼。被告（反诉原告）ＸＸ针对本诉答辩称：双方之间不存在束翎霞出租场地给ＸＸ、ＸＸ支付租金的租赁关系，双方之间是ＸＸ将自己的仓库及厂房以以租代售的方式出售给束翎霞的买卖关系，束翎霞向ＸＸ租用仓库及厂房，通过支付租金的方式来完成支付仓库及厂房价款。请求人民法院驳回所有的诉讼请求。被告（反诉原告）ＸＸ反诉称：束翎霞与刘盛帝于2012年5月17日签订《土地租赁合同》，约定由束翎霞将松花居委会的某部场地租给刘盛帝使用，刘盛帝由于缺少资金，便与ＸＸ签订《委托合同》，由ＸＸ出资建房，以后的利润双方按比例分配。在建盖过程中，束翎霞发现场地建好厂房后出租比直接出租土地更有利可图，便强行将刘盛帝赶出场地。由于束翎霞不能及时支付仓库及厂房的实际建盖工程款，便与ＸＸ于2016年1月22日签订了《土地租赁合同》，约定束翎霞向ＸＸ租赁厂房，通过支付租金的方式来支付工程款。为此特向法院提起反诉，请求判令：1、解除2016年1月22日签订的《土地租赁合同》；2、判令被反诉人束翎霞支付反诉人工程款4308699元；3、判令被反诉人束翎霞支付反诉人上述工程款的同期贷款利息，自2012年10月24日起暂计算至2016年7月1日为948015.5元；4、本案诉讼费及ＸＸ垫付的12500元委托鉴定费由反诉被告承担。原告（反诉被告）束翎霞答辩称：反诉原告主张工程款无事实依据，刘盛帝投资后有部分投资收益，应当由刘盛帝支付给ＸＸ，ＸＸ仅投资少量资金制造厂房，实际由案外人建造完成，反诉原告工程款以鉴定为准。综合双方诉辩主张，本案的争议焦点为：涉案合同应否予以解除，厂房建设价款由谁负担。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据材料，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据和事实，本院予以确认并在卷佐证。对束翎霞提交的第一组证据土地租赁合同（与刘盛帝签订）、第二组证据《转让协议》、《借条》、《抵押担保合同》、银行转账凭证、《委托书》、第三组证据《欠条》、《收条》、《收条》、第五组证据《结算单》、《收条》、《协议书》、银行转账凭证产生在束翎霞与案外人之间，与本案的处理不具有关联性，本院不予采信；对束翎霞提交的军队房地产租赁合同、《接待报警案件三联单》客观真实，本院予以采纳，对其证明目的随后予以阐述。对ＸＸ提交的厂房建筑承包合同、工程量结算清单、银行卡取款业务单、结婚证客观真实，结合证人证言可印证建盖的事实，本院予以采纳，对其证明目的随后予以阐述。对束翎霞与ＸＸ分别提交的2016年1月22日签订的《土地租赁合同》，其中第一页和最后一页一致，中间部分不一致，本院对一致的部分予以采信，对其中不一致的部分结合鉴定报告结论，可确认ＸＸ提供的合同的第一、四页和二、三页不是一台打印机形成，且纸张亦不一致，可印证该份合同的内容不是一个时间段产生，且ＸＸ对此不能作出合理的说明，故其真实性存疑；束翎霞的合同虽第一页与第二页的内容前后语句表达不畅，但第二页开始，其后的内容与束翎霞与刘盛帝签订的土地租赁合同一致，仅在第一页有改动，且束翎霞的合同系同一台打印机形成，纸张一致，本院确认对于双方合同不一致的部分以束翎霞提供的合同为准，对束翎霞提供的合同予以采信，对ＸＸ提供的合同不予采信。本院经审理认定法律事实如下：束翎霞于2014年1月3日与中国人民解放军空军房地产管理局昆明办事处签订《军队房地产租赁合同》一份，载明：束翎霞承租部分位于松花路500号的场地，租赁期限自2014年4月12日至2017年4月11日止，年租金78万元。第八条约定：承租方不得对所承租的房屋进行影响使用安全的改造、装修或者增扩固定设施；在不影响使用安全的前提下，确需进行改造、装修或者增扩固定设施、新建、添建的，必须征得甲方书面同意，费用自理，权属归甲方所有，租赁期满后或者解除合同时，必须无偿移交给甲方。涉案租赁物用地性质为军用土地。2012年5月20日，刘盛帝委托ＸＸ就涉案场地建盖仓库，由ＸＸ投资刘盛帝，并委托刘盛帝以建筑发包方的名义完成建设，且由ＸＸ拥有仓库及厂房的实际所有权。刘盛帝委托余代明完成4291149元的建设工程总量，该部分金额由ＸＸ出资。2016年1月22日，束翎霞（甲方、出租方）与ＸＸ（乙方、承租方）签订《土地租赁合同》一份，其中第三条约定：“甲方租用24亩地给乙方，甲方在部队签的主合同，乙方必须围着甲方主合同条款执行。原乙方建设厂房部分，建设费由乙方出资。乙方建设费永久属于乙方，如有政府征用厂房的补偿和搬迁费完全属于乙方。甲方经营每年跟乙方厂房租金600000元，5月16日付300000元，12月16日付300000元。”第五条约定：如部队或地方政府征用该土地，对此场地的赔偿全部归乙方所有；甲方只收场地租金。第七条约定：乙方不得在此场地上修建永久性建筑物和构建物，只能建盖临时性建筑物。租赁期满或者解除合同时，必须在20天内撤除并清理场地，否则甲方有权扣除租赁场地保证金，作为场地清理费用。第八条无过错责任约定：因不可抗力原因（含政府行为，国家和军队政策法规重大调整等）造成合同无法履行的，甲乙双方均不承担责任。2016年7月5日，中国人民解放军空军房地产管理局昆明办事处向各租户发出通知：为全面落实军委下发的《关于军队和武警部队全面停止有偿服务活动的通知》文件要求，各租户与我部的现合同到期后，不再续签；合同到期后自然终止，各租户必须在到期日起一个月内全部搬离。各租户与用户签订协议时，期限不得超过现合同日期；凡超出的，必须立即整改，否则我部将视为无效合同。2016年7月15日，束翎霞与ＸＸ共同委托云南中正司法鉴定所对ＸＸ投资建设部分的厂房及仓库的工程造价进行鉴定，所产生的鉴定费由双方各自承担一半，双方对此次鉴定确定的工程价款均应予以认可。2016年12月23日，该中心出具情况说明：经现场勘查，该工程施工资料不全，后双方达成一致，由ＸＸ完善施工图纸，交由束翎霞签字确认，后束翎霞一直未对图纸进行确认，导致该工程造价鉴定无法进行。云南春城司法鉴定中心于2017年5月18日出具司法鉴定意见书：载明：1、ＸＸ提供的一份《土地租赁合同》共四页A4纸张中，一、四页与二、三页系不同批次纸张，并分别由两台不同的打印机打印形成。该四页纸张系经二次装订而成。2、束翎霞提供的一份《土地租赁合同》共五页A4纸张，与ＸＸ提供的一份《土地租赁合同》的一、四页系由同一台打印机打印形成，并经装订后未曾拆开过。庭审中双方一致认可合同解除的时间为2016年5月18日，束翎霞于2014年5月28日收回涉案厂房，并对外转租；ＸＸ认可在2016年1月22日之前ＸＸ与束翎霞之间不存在租赁关系。本院认为，关于涉案合同应否予以解除。经审查，双方在订立的《土地租赁合同》中虽未约定合同期限，但已注明“因不可抗力原因（含政府行为，国家和军队政策法规重大调整等）造成合同无法履行的，甲乙双方均不承担责任”，且解除合同时，乙方应在20天内撤除并清理场地。很明显，双方当事人在签订合同时已约定解除合同的条件，现束翎霞主张解除合同的条件成就，且ＸＸ亦同意解除合同，故对于本、反诉双方解除租赁合同的请求，理据充分，依法应予支持。关于束翎霞应否支付ＸＸ工程款4308699元及相应的利息。对于该部分建设费用的负担主体如何确定，本院认为，第一，双方在合同中明确约定ＸＸ建设厂房的建设费永久属于乙方ＸＸ，如有政府征用厂房的补偿和搬迁费亦属于ＸＸ。ＸＸ主张涉案土地租赁合同性质为买卖关系，对于厂房建设的价款需由束翎霞支付ＸＸ，但双方在提及合同租赁期满或者解除合同时，仅仅约定“乙方必须在20天内撤除并清理场地”，双方并未就ＸＸ建设部分出资需由束翎霞补偿作出明确约定，双方欠缺买卖的合意。第二，合同中已约定“因不可抗力原因（含政府行为，国家和军队政策法规重大调整等）造成合同无法履行的，甲乙双方均不承担责任”，现部队政策调整收回租赁物且不再续租，根据该条的理解应视为束翎霞与ＸＸ对双方因此造成的损失均不承担责任，束翎霞无需作出经济补偿。第三，涉案租赁地块属于军事用地，签订合同时已明确ＸＸ一方对现标的物作充分了解，且需围绕束翎霞与部队签订的主合同执行。束翎霞与部队的合同于2017年4月到期，租赁合同的双方当事人在缔约之时理应清楚该地块日后必将被部队因军事需要收回或被地方政府征用，且合同明确约定“不得在此场地上修建永久性建筑物和构建物，只能建盖临时性建筑物”，双方当事人在合同中特别约定此条款，足以说明建盖厂房并作长期使用的可能性并不大。可以说，租赁地块在履行租赁合同的过程中有可能被部队提前收回的风险，ＸＸ在缔约之时是理应预见到的。在此情形下，ＸＸ建设部分的费用应由其自行承担相应的商业风险：若存在被政府征用的补偿搬迁费由其享有收益，若被部队因军事需要提前收回时，则相应的由其自行承担合同项下的利益损失。故双方欠缺一次性买卖ＸＸ投资部分的合议，ＸＸ主张涉案《土地租赁合同》性质为买卖关系的主张本院不予支持。束翎霞于2014年5月28日收回涉案厂房对外转租，而厂房建设部分的所有权仍然归属于ＸＸ一方，ＸＸ将其建盖厂房所有权中的占有使用的权益交付束翎霞，在此情形下，双方在合同中第一页约定：“甲方经营每年跟乙方厂房租金600000元”。双方对于ＸＸ实际投资建盖厂房的事实无异议，涉案《土地租赁合同》性质应为束翎霞租赁ＸＸ建盖厂房的租赁合同，对于双方争议的建盖部分的实际金额在本案中不予确认。双方明确约定的给付义务在于，束翎霞从部队租赁土地，ＸＸ在该部分土地上自行建盖了厂房，其后，ＸＸ将厂房的使用权交于束翎霞，庭审中束翎霞也认可其经营使用厂房每年需支付ＸＸ厂房租金60万，即束翎霞作为原租赁土地的出租人需就厂房使用部分向厂房出租人ＸＸ支付相对应的租金作为厂房使用的对价。对于支付的期间段，在2016年1月22日签订合同之前ＸＸ认可双方不存在租赁关系，《中华人民共和国合同法》第九十七条规定：“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。”涉案合同于2016年5月18日解除后，束翎霞仍继续占用ＸＸ所有的厂房。中国人民解放军空军房地产管理局昆明办事处明确通知各租户现合同到期后，不再续签，故束翎霞使用厂房的时间直至与部队的主合同期满即2017年4月11日。本院仅予以支持束翎霞支付ＸＸ在2016年1月22日至2017年4月11日期间的占用租金，具体金额为731507元（600000元÷365天×445天）。综上，束翎霞的本诉主张成立，ＸＸ的反诉主张部分成立。对于ＸＸ反诉主张的工程款4308699元及同期贷款利息的请求，本院予以支持束翎霞支付其中的731507元的请求。对于鉴定费12500元，双方已明确鉴定费用各自承担一半，该部分费用属于ＸＸ自行承担的部分，本院对鉴定费的反诉请求不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第九十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、原告（反诉被告）束翎霞与被告（反诉原告）ＸＸ于2016年1月22日签订的《土地租赁合同》于2016年5月18日解除；二、原告（反诉被告）束翎霞于本判决生效之日起十日内向被告（反诉原告）ＸＸ支付价款731507元；三、驳回被告（反诉原告）ＸＸ的其他反诉诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费本诉100元、反诉24299元、保全费5000元，由原告（反诉被告）束翎霞负担8473元，由被告（反诉原告）ＸＸ负担20926元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于云南省昆明市中级人民法院。双方当事人均服判的，本判决即发生法律效力。若负有义务的当事人不自动履行本判决，享有权利的当事人可在本判决规定的履行期限届满后法律规定的期限内向本院申请强制执行：申请执行的期间为两年。审 判 长 朱 曦审 判 员 李 解人民陪审员 白豫三二〇一七年七月十日书 记 员 胡骥飞 百度搜索“”