（2017）鲁02民终4626号
裁判日期: 2017-07-10
公开日期: 2017-09-05
案件名称
高大平、青岛祥德物业管理有限公司物业服务合同纠纷二审民事判决书
法院
山东省青岛市中级人民法院
所属地区
山东省青岛市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
高大平,青岛祥德物业管理有限公司
案由
物业服务合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条
全文
山东省青岛市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）鲁02民终4626号上诉人（原审被告）：高大平被上诉人（原审原告）：青岛祥德物业管理有限公司法定代表人：王生俭，总经理。委托诉讼代理人：单文生，山东青港律师事务所律师。委托诉讼代理人：宋洪党，山东青港律师事务所律师。上诉人高大平因与被上诉人青岛祥德物业管理有限公司（以下简称祥德公司）物业服务合同纠纷一案，不服青岛市李沧区人民法院（2016）鲁0213民初4209号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。上诉人高大平上诉请求：1、撤销原审判决，依法改判被上诉人承担换窗玻璃、投下水道的费用；2、被上诉人承担本案全部诉讼费用。事实与理由：1、根据国务院《物业管理条例》第四章第三十五条的规定，物业服务企业应当按照物业服务合同的约定，提供相应的服务。物业服务企业未能履行物业服务合同的约定，导致业主人身、财产安全受到损害的，应当依法承担相应的法律责任。原审法院也承认“物业服务公司确实存在服务不到位的情况”，就是这个“服务不到位”给上诉人带来很大伤害。上诉人家中玻璃被砸，给上诉人及家人造成极大的心理及生活上的压力。被上诉人应当承担相应的法律责任。2、上诉人所住的单元楼外下水道公共部位，自2015年12月到2016年8月共堵了3次，第一、二次是物业的一个服务人员打的电话找人来投的。公共下水管属于公共设施，出现堵塞，由物业负责疏通。如果损坏则由责任人负责维修，没有责任人的，由物业公司用公共维修金维修。但找来人，物业公司的人就不管了。一审法院判“收据而非发票，不予确认。”要求上诉人提供证据，前两次维修的发票或者证据应当让物业提供，上诉人无法联系当时的投管道工人，第三次堵是上诉人自己找人疏通的，根据被上诉人与业委会签订的合同约定，公共部位应该由物业负责疏通。所以这块费用应当由被上诉人承担。被上诉人祥德公司辩称，上诉人自家窗户玻璃破碎，属于其使用过程中造成的，该窗户属于上诉人专有部分，不属于被上诉人服务管理的范围，因此更换玻璃的费用应由上诉人自己承担。关于下水道费用，没有任何事实和法律依据，上诉人在一审期间也未提交充分的证据证实。上诉人的上诉主张均不能构成拒交物业费的理由，请求二审法院驳回上诉，维持原判。祥德公司在一审中起诉请求：1、判令高大平支付祥德公司自2015年2月10日至2016年11月10日物业费1603元、违约金1600元；2、本案诉讼费由高大平负担。原审查明，1、2013年5月22日，祥德公司与涉案小区业委会签订物业服务合同，约定由祥德公司自2013年5月7日开始为涉案小区提供物业服务，高层住宅物业费0.4元/月/㎡，电梯运行费0.4元/月/㎡。2、祥德公司第一次物业服务企业三级资质的有效期为2013年12月25日至2014年6月25日，第二次物业企业三级资质的有效期为2014年8月29日至2015年8月29日，第三次物业企业三级资质的有效期为2015年8月29日至2018年8月29日。3、高大平欠交自2015年2月10日至2016年11月10日的物业费。高大平是涉案房屋登记业主，其认可祥德公司主张的物业费数额。4、涉案小区存在车辆乱停放、垃圾清理不及时等现象。原审认为，虽然在签订合同时祥德公司并未取得物业服务企业三级资质，但是其后取得了符合合同要求的资质等级。本案没有证据证明祥德公司的资质等级问题对其履行合同义务存在明显影响，更未构成根本性违约，且物业服务资质管理属于行政管理行为。因此对于高大平主张的祥德公司与涉案小区业委会签订的物业服务合同无效，高大平有权拒付物业费的主张，不予支持。物业公司与业主合则两利，分则两伤。现实生活中，确实存在物业服务质量不高的现象，但业主采取拒交物业费用的极端方式不妥，该行为既直接影响了物业服务的质量，又影响了已交费业主的利益，形成了恶性循环，已实际并最终影响到全体业主的根本利益，该行为不宜提倡。若物业费用不能及时足额收取，将直接影响物业公司的正常运行，实际影响着全体业主的共同利益，决定着全体业主享受物业服务质量的好坏，因此足额收取物业费用并开展好物业服务工作将开创一个双赢的局面。对于物业公司存在的问题，业主应依据相关法律法规，及时通过业主大会或业主委员会集中民意，通过一定的形式和方式督促物业服务企业不断提升物业服务水平，必要时可通过更换物业服务企业来及时维护自己的权益。涉案小区服务费收费标准，相对较低。因此对于祥德公司主张物业费1603元的诉讼请求，予以支持。祥德公司确实存在物业服务不到位的情形，因此对于其主张违约金的诉讼请求，不予支持。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第五十二条、第一百零九条、第一百一十四条、《物业管理条例》第三十二条、第四十二条第一款、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，原审判决：一、高大平支付青岛祥德物业管理有限公司2015年2月10日至2016年11月10日的物业费1603元，于判决生效之日起10日内付清。二、驳回青岛祥德物业管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按照判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，由高大平负担。经审理查明，二审期间，被上诉人自认其取得物业服务资质期间为2014年8月29日至2018年8月29日，上诉人无异议。本院查明的其他事实与原审一致。本院认为，被上诉人与青岛市李沧区枣山家园小区业主委员会于2013年5月22日签订《物业服务合同》，并于2014年8月29日取得物业服务资质，因此上诉人应当支付自2015年2月10日起至2016年11月10日拖欠的21个月物业费1603元。上诉人上诉主张的自家玻璃被砸问题，属于侵权法律关系，与本案物业服务合同纠纷不属于同一法律关系，因此对其主张本案不做处理。上诉人主张的投公共部位下水道费用，属于独立的诉讼请求，因其在一审期间未提出反诉，本案亦不做处理。上诉人可就以上两项请求，另行主张权利。综上，上诉人上诉理由不足，本院不予支持。原审查明事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由上诉人高大平负担。本判决为终审判决。审判长 董则明审判员 李 蕾审判员 徐镜圆二〇一七年七月十日书记员 魏 威书记员 韩明玉 来自