（2017）吉0602民初834号
裁判日期: 2017-07-10
公开日期: 2017-07-19
案件名称
王万祥、王秀娟、王铜海、王同刚与白山市福泰房地产开发公司拆迁安置补偿协议纠纷一审民事判决书
法院
白山市浑江区人民法院
所属地区
白山市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
王万祥,王秀娟,王铜海,王同刚,白山市福泰房地产开发有限公司
案由
房屋拆迁安置补偿合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国继承法》：第十条第一款；《中华人民共和国合同法》：第九十四条，第九十七条
全文
吉林省白山市浑江区人民法院民 事 判 决 书（2017）吉0602民初834号原告：王万祥，住白山市。原告：王秀娟，住白山市。原告：王铜海，住白山市。原告：王同刚，住白山市。四原告的委托诉讼代理人：荆卫华、柳玉峰，吉林荆卫华律师事务所律师。被告：白山市福泰房地产开发有限公司。统一社会信用代码：×××。住所：浑江区靖宇路福泰花园小区。法定代表人：李菊香，总经理。委托诉讼代理人：徐公市，吉林长白山律师事务所律师。原告王万祥、王秀娟、王铜海、王同刚诉被告白山市福泰房地产开发有限公司房屋拆迁安置补偿合同纠纷一案，本院受理后，依法由审判员马恩鹏独任审判，公开开庭进行了审理。原、被告的委托诉讼代理人到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告诉称：被告因开发福泰大厦需拆迁庞利芳房屋（庞利芳已故，与原告王万祥系夫妻关系，系原告王秀娟、王铜海、王同刚的母亲），双方于2008年7月14日签订了《房屋拆迁安置协议》，协议约定“庞利芳拆迁面积为114.11平方米，房屋登记使用性质营业，产权调换至福泰大厦一、二层连体内04号，房屋约定回迁面积为184.4平方米，建设周期为27个月，从签订合同之日起开始计算”。上述协议签订当日，原告将拆迁补偿款177580元交给被告抵顶扩大面积后，又向被告缴纳了5万元房款，剩余95万元房款约定在进户时一次结清。在建设期满后，被告未能按约定期限交付房屋（建设周期截止至2010年10月14日）。至原告起诉时止，原告一直未能入户。2016年10月，经原告与被告工作人员交流得知，被告建设的04号房屋面积为138.55平方米，比协议约定少45.85平方米，误差比高达24.86%，户型发生严重改变，不再适合商业经营。综上原告认为，根据双方签订的《房屋拆迁安置协议》及《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条和《最高人民法院关于贯彻执行〈中华人民共和国继承法〉的若干问题的意见》第三条的规定，被告在履行期限及交付房屋问题上存在严重违约行为，致使原告签订合同预期目的不能实现。故请求判令解除被告与庞利芳在2008年7月14日签订的《房屋拆迁安置协议》、返还房款2139283.09元并承担从2008年7月15日至实际给付日止按同期银行贷款利率计算的利息。后变更其利息诉请为按照中国人民银行规定的五年期贷款基准利率计算，主张从签订合同第二天起至款付清之日止。被告辩称：一、答辩人与被答辩人所签订的房屋拆迁安置补偿合同，并非是商品房买卖合同。由于合同性质不同，在解决争议时所适用的法律也必然是不同的。双方是基于房屋拆迁而形成的拆迁人与被拆迁人关系，应当适用《城市房屋拆迁管理条例》的规定。而被答辩人却认为这一法律关系是商品房买卖关系，适用《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条第（二）项的规定请求解除合同是不符合法律规定的。二、协议第二条不仅明确约定房屋面积为184.4平方米，而且还约定“进户时以产权确定面积为准，多退少补”。由此可见，双方所签订的房屋拆迁安置协议，完全是根据《城市房屋拆迁管理条例》的规定，以“产权调换”的形式所签订的。而根据《城市房屋拆迁管理条例》第二十二条的规定，即使出现“偿还建筑面积不足原建筑面积”的情况，也只能是“按照重置价格结合成新结算”，而不能以此为由解除合同。三、退一步讲，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条也明确规定，出卖人交付使用的房屋套内建筑面积或者建筑面积与商品房买卖合同约定面积不符，合同有约定的，按照约定处理；合同没有约定或者约定不明确的，按照以下原则处理......。而双方所签订的《房屋拆迁安置协议》对于建筑面积与约定面积不符的情况，提前就进行了预测的约定，即安置房屋的面积在“进户时以产权确定面积为准，多退少补”，这显然属于合同有约定。因此，按照《解释》第十四条“建筑面积与商品房买卖合同约定面积不符，合同有约定的，按照约定处理”的规定，被答辩人也应按照合同的约定行使权利，但却没有解除合同的权利和法律依据。综上，被答辩人请求解除合同，不符合《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条的规定，没有法律依据，其诉讼请求应予驳回。经审理查明：白山市福泰房地产开发公司（甲方，下同）与庞利芳（乙方，下同）在2008年7月14日签订了一份《房屋拆迁安置协议》，约定“甲、乙双方就房屋拆迁安置补偿事宜达成如下协议，双方必须共同遵守。一、1、乙方服从城市建设需要，同意将座落在浑江大街156号《房屋拆迁许可证》核准的拆迁范围内房屋交给甲方拆迁。乙方房屋产籍卡号：013070，建筑面积为114.11平方米，房屋登记使用性质营业。2、甲方必须按照《白山市城市房屋拆迁管理办法以》对乙方进行补偿。乙方同意甲方所给与的拆迁安置补偿费用（详见补偿附表）。二、甲方将乙方安置在福泰大厦一、二层连体内04号。房屋约定面积为184.4平方米（进户时以产权确定面积为准），多退少补。甲方同意乙方提出的扩大面积不能超出2平方米。三、1、房款：按现约定面积乙方需向甲方交纳购房款壹佰壹拾柒万柒仟伍佰捌拾元，甲方按规定补偿给乙方的补偿费用为177580元，扣去补偿费用后，乙方还应交纳房款壹佰万元，签写合同同时先预交纳伍万元，剩余玖拾伍万元房款在进户时一次结清。2、乙方协议签字后，要将房照及相关手续交给甲方。3、乙方进户时需要携带本协议及交款收据，到甲方办理进户手续。四、1、乙方保证在本协议签订7日内搬迁腾空（含租赁户）被拆迁房屋，超出时间甲方有权进行强迁。搬迁的同时必须经甲方验收确认，被拆迁房屋在协议签写后归甲方所有，乙方不再有占有权和随意的进行拆除、损坏。2、福泰大厦建设周期为27个月，从签订合同之日起开始计算。逾期补偿，甲方必须按《白山市房屋拆迁管理办法》的相关条款支付各项过渡补偿，补偿日期以甲方进户通知日期为截止日期。3、本协议签写后，乙方的房照由甲方统一管理。同时结算完乙方有关的一切水、电和其他费用，甲方不承担拆迁以前的相关费用。五、本协议在履行过程中如发生异议，由双方当事人协商解决，协商不成可依法向人民法院提起诉讼。六、如果在拆迁中，其它被拆迁人把一、二层连体改为一层，乙方要求甲方必须按同等方式给予安置。补偿方法如果我迁走后，其它被拆迁户补偿过高，因我是第一户走，所以也要求按同等条件给予。但只剩1户或2户的，我可以不攀。七、本协议一式三份，甲、乙双方各一份，拆迁管理部门备案一份，自双方签订之日起生效”。庞利芳依约交出涉案房屋和证照，以应取得的177580元拆迁款抵顶房款，并另行交纳了5万元房款，白山市福泰房地产开发公司将房屋拆除并建设福泰大厦项目，于2017年1月22日办理工程竣工备案。经产权部门测量，约定回迁的04号一、二层连体门市房建成后建筑面积为138.55平方米，尚未办理入户。诉前应原告申请并提供担保，本院依法作出（2017）吉0602财保31号民事裁定书，将白山市福泰房地产开发有限公司安置给庞利芳的房屋（位于福泰大厦04号门市一、二层）查封。另白山市殡仪馆于2010年4月1日出具证实材料，证明庞利芳去世后于2013年2月13日被火化。白山市发展和改革委员会于2017年3月22日出具证实材料，证明王秀娟系该单位职员，其父王万祥、其母庞利芳，王万祥与庞利芳生育子女三人，分别是长女王秀娟、长子王铜海、次子王同刚，庞利芳于2010年2月13日去世，王万祥未再婚。上述案件事实，有经过庭审质证的证实材料、《房屋拆迁安置协议》、楼盘表、产权证、收据、竣工工程备案证，以及当事人陈述等证据在卷为凭，经本院审核，足资认定。综上所述，本院认为，签订《房屋拆迁安置协议》的一方当事人庞利芳去世后，名下遗产未分割前，其继承人有权就该遗产主张权利。其继承人包括庞利芳父母、丈夫和儿女，其父母应已去世，则继承人尚有丈夫和儿女。关于涉案房屋面积问题，《房屋拆迁安置协议》有明确约定，即回迁后的房屋面积、一般指建筑面积应为184.40平方米。协议中“进户时以产权确定面积为准”的条款含义系指房屋实际交付面积应以市房产测绘中心的测绘面积为准，而非指协议约定面积要以市房产测绘中心的测绘面积为准。否则，如按被告的逻辑推理，协议约定了房屋面积等于未约定，又谈何面积有差的违约责任。同样道理，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条即是主要针对面积有差的违约责任的规定，而协议约定的“进户时以产权确定面积为准”的内容也非事前对责任承担的约定，被告对司法解释的本条规定有所偏差。关于合同应否解除问题，被拆迁房屋原用途为商业经营，回迁后房屋临街、一二层连体，应不改变原用途，面积的缩小、室内布局的改变可明显限制其用途，降低其使用价值。另协议约定回迁时间为2010年10月份，竣工备案完成于2017年1月份，虽被告称于2016年12月通知原告入户，但无证据证明，即使已在2016年12月通知入户，也已远超协议约定时间。参照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条“（二）面积误差比绝对值超出3%，买受人请求解除合同、返还已付购房款及利息的，应予支持”的规定，综合考量，面积的变化、和交付时间的大幅延后对实现合同目的应有重大影响，故对原告诉请解除合同予以支持。经计算，被告应返还和给付原告的房款共计2139283.09元（〔1177580÷（184.4-114.11）×114.11+50000+177580〕）。又因被告的违约行为给原告造成一定损失，酌情承担前述款项从违约之日起、即2010年7月15日至款付清日止按照中国人民银行规定的一年期贷款基准利率计算的利息。依照《中华人民共和国继承法》第十条“遗产按照下列顺序继承：第一顺序：配偶、子女、父母......”、《中华人民共和国合同法》第九十四条“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：......（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的......”、第九十七条“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失”之规定，判决如下：一、解除白山市福泰房地产开发有限公司与庞利芳于2008年7月14日签订的《房屋拆迁安置协议》；二、被告白山市福泰房地产开发有限公司于本判决发生法律效力后立即付给王万祥、王秀娟、王铜海、王同刚拆迁补偿款和房款合计2139283.09元，并承担前述款项从2010年7月15日至款付清日止按照中国人民银行规定的一年期贷款基准利率计算的利息。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费23916元减半收取，由被告负担11958元。保全费5000元，由被告负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于吉林省白山市中级人民法院。审判员 马恩鹏二〇一七年七月十日书记员 张婷婷 来自