（2017）川1725民初1331号
裁判日期: 2017-07-10
公开日期: 2018-04-17
案件名称
杨华容与谈平和及渠县兴鑫房地产开发有限公司房屋买卖合同纠纷一审民事判决书
法院
渠县人民法院
所属地区
渠县
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
杨华容,渠县兴鑫房地产开发有限公司,谈平和,甘先荣
案由
房屋买卖合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第五十二条，第五十六条，第五十八条；最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（一）：第九条第一款；《中华人民共和国城市房地产管理法（2007年）》：第四十五条第一款；《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》：第二条，第九条
全文
四川省渠县人民法院民 事 判 决 书(2017)川1725民初1331号原告：杨华容，女，1977年6月8日出生，汉族，四川省渠县人。委托诉讼代理人：代长英，四川银桥律师事务所律师。被告：渠县兴鑫房地产开发有限公司。法定代表人：许芯友，该公司经理。被告：谈平和，男，1964年7月15日出生，汉族，四川省邻水县人。委托诉讼代理人苗友建，渠县和平法律服务所法律工作者。第三人甘先荣，男，1970年11月23日出生，汉族，四川省邻水县人。委托诉讼代理人：叶本国，四川索正律师事务所律师。原告杨华容与被告谈平和及渠县兴鑫房地产开发有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院于2017年5月9日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。在审理中，根据被告谈平和的申请，要求追加甘先荣作为本案第三人参加本案的诉讼，本院依法通知甘先荣作为第三人参加诉讼，原告杨华容及其委托诉讼代理人代长英、被告谈平和及其委托诉讼代理人苗友建、第三人甘先荣及其委托诉讼代理人叶本国均到庭参加诉讼。被告渠县兴鑫房地产开发有限公司经本院合法传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。原告杨华容向本院提出诉讼请求：1、调、判被告返还人民币140000元及其资金利息2万元；2、案件受理费由被告承担。事实及理由：2014年，被告在渠县宣传拟在渠县宝城镇草坝街修建商品房，原告为了改善居住环境，于2014年5月7日，原告代表乙方，被告代表甲方，双方共同签订“商品房销售认购合同”，该合同约定：甲方建设商品房，主体建筑为商品住宅楼，属底框现浇砖混结构、单价2200元/平方米，付房款全款的50%则优惠人民币5000元（此款在最后一次扣除），总价款242000元，优惠后应收人民币237000元。首付总价50%扣除20000元定金后应收人民币101000元，实收人民币100000元整。剩余人民币1000元在第二次付款时一起付（第二次付款在房屋主体建修到四至五楼时付总房款的30%，）…….、第七条约定：乙方向甲方交纳总款之后，甲方将商品房交给乙方使用，交房期限为2016年4月1日。原告按照约定交纳定金20000元，购房款100000元。但被告从签订合同至今，拟修建的房屋至今未动工，工地还是草坪一块。原告多次要求被告双倍返还定金和退还购房款遭到拒绝，故起诉来院。被告渠县兴鑫房地产开发有限公司未到庭参加诉讼，提出书面答辩意见如下：1、被告渠县兴鑫房地产开发有限公司与被告谈平和系投资挂靠关系，双方对挂靠项目的权利义务关系明确，因此，根据双方的挂靠合同约定，渠县兴鑫房地产开发有限公司在本案中不应该承担任何责任；2、原告杨华容的诉讼请求要求返还的购房款渠县兴鑫房地产开发有限公司没有收取，因此不应承担返还责任；3、被告谈和平与第三人甘先荣关于此项目转让的相关事宜，事前、事中，被告渠县兴鑫房地产开发有限公司均不知情，但鉴于双方转让合同也是为了项目的顺利推进，且转让合同己履行一年有余，因此，渠县兴鑫房地产开发有限公司对此行为予以追认；综上，被告渠县兴鑫房地产开发有限公司对于本案不应该承担返还14万元人民币及利息的法律责任，请求驳回原告对被告渠县兴鑫房地产开发有限公司的起诉。被告谈平和的辩称：1、原告杨华容返还购房款14万元及资金利息，己超过诉讼时效，应当驳回原告的诉讼请求；2、原、被告签订的认购合同属实，交款10万元也是属实的；3、被告与第三人签订的了项目转让协议，协议约定了项目交予第三人全权负责，转让以前的债权债务与第三人无关，具体以转让清单为准，同时对工程建设、投资进行了清算。另约定项目转让后发生的经济纠纷与被告谈平和无关；而本案中原告是属于清单以内的，且购房合同也是移交给第三人了的，所以本案被告谈平和不应承担相关责任，依法驳回原告对被告谈平和的诉请。第三人甘先荣的述称：此争议房屋的土地至今也是集体性质的土地，所涉及合同均属无效合同，也无规划许可证、销售许可证，属于违法建筑，因此，被告与第三人之间的变更法人合同是无效的。3、根据变更合同约定变更之前的事宜由被告谈平和承担，而本案是发生在变更之前，与第三人无关；4、无论变更合同是否有效，都应该由公司和谈平和承担责任，因为被告谈平和与第三人的约定不能对抗第三人；5、原告方称交的购房款10万元，第三人也未收到此款，因此第三人对原告的诉请不应承担返还责任。经审理查明：2013年9月22日，被告渠县兴鑫房地产开发有限公司与被告谈平和签订了渠县宝城镇宝丽新城开发项目经营承包合同书，被告谈平和为该项目实际开发人。2014年5月7日，原告杨华容作为乙方即买方，与被告渠县兴鑫房地产开发有限公司宝丽新城作为甲方即卖方，签订了“商品房销售认购合同”，被告谈平和在甲方（法人代表）处签名并加盖了私人印章，且该合同加盖了“渠县兴鑫房地产开发有限公司宝城镇宝丽新城项目部”印章作为骑缝章。合同约定：根据《中华人民共和国合同法》、《中华人民共和国城市房地产管理法》等法律、法规规定，甲方建设商品房，主体建筑为商品房住宅楼，原告向被告购买商品房一套，位于被告项目中的第3号楼第三单元三层曹强楼上临街室，建筑面积110平方米，商品房单价为2200元/平方米，房屋总价款242000元，使用年限70年，分三次付款。签订协议时，首付总价款50%，即原告付购房款121000元，第二次付款，在房屋主体工程建修到四至五楼付总房款的30%，余款在主体封顶后一次性付清。交房期限为2016年4月1日之前。并对违约责任等相关权利与义务的事宜进行了约定。同日，原告交付购房首付款12万元，被告谈平和向原告出具了NO2072302收款收据，即“今收到杨华容购买宝丽新城商品房首付款120000元”，经手人谈平和并加盖了谈平和的私人印章。同时，被告渠县兴鑫房地产开发有限公司至今未取得宝城镇宝丽新城商品房预售许可证明，原告杨华容所购之房至今尚未修建。另查明：2016年3月16日，被告谈平和与第三人甘先荣签订了“渠县宝城镇草坝街危房改建项目法人变更合同”。上述事实，有原、被告及第三人的当庭陈述与提供的证据在卷佐证，本院予以确认。本院认为，2014年5月7日，被告渠县兴鑫房地产开发有限公司在未取得渠县宝城镇宝丽新城商品房预售许可证明，就与原告杨华容签订“商品房销售认购合同”，并由被告谈平和收取原告的购房首付款12万元，其行为违反了我国法律、法规的强制性规定，且至今被告渠县兴鑫房地产开发有限公司仍未取得原告所购之房的商品房预售许可证明，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》的规定，本案中的“商品房销售认购合同”，应当认定为无效，属无效合同。因此，原告起诉要求被告渠县兴鑫房地产开发有限公司及被告谈平和返还己支付的购房款及利息，符合法律规定，本院予以支持。关于原告杨华容要求双倍返还定金的请求，由于“商品房销售认购合同”系无效合同，同时，原告杨华容举出的收款收据，只能证明被告谈平和收到了购房款12万元的事实，亦不能证实收取了定金2万元的事实，即使按照2014年5月7日签订的“商品房销售认购合同”载明的乙方定金是2013年1月以前交的，但该定金己转化为购房款，据此，原告杨华容要求双倍返还定金的这一诉讼请求，于法无据，本院不予支持。对于原告杨华容在庭审中要求被告支付自交购房款之日起到付清为止按月利率2%计算资金利息的请求，原告杨华容主张的资金利息属于损失的范畴，本案中导致“商品房销售认购合同”为无效合同，其过错在于被告渠县兴鑫房地产开发有限公司及被告谈平和，且两被告对原告所购之房至今尚未动工修建，由此给原告杨华容造成的损失客观存在，但其损失系基于购房而产生的，非民间借贷而产生，故原告要求按月利率2%计算资金利息，不符合法律规定，本院依法予以调整，确定以中国人民银行同期贷款利率计算资金利息。对于被告渠县兴鑫房地产开发有限公司辩称，与被告谈平和系挂靠关系，自己没有收取原告杨华容购房款，不应承担返还购房款及利息，由于双方的挂靠关系，不符合我国法律、法规的规定，属违法行为，被告谈平和在本案中应承担的民事责任应由被告渠县兴鑫房地产开发有限公司承担连带责任，本院依法予以确认。至于被告谈平和辩称，原告杨华容的诉请己超过诉讼时效，由于双方签订的合同还在履行之中且系无效合同，因此，被告谈平和的这一观点于法无据，本院不予支持。关于被告谈平和辩称，己将工程转让给第三人甘先荣，对本案不应承担民事责任的意见，由于被告谈平和与第三人甘先荣于2016年3月16日签订的“渠县宝城镇草坝街危房改建项目法人变更合同”，其签约行为及相关内容不仅未告知原告杨华容，而且亦未征得原告杨华容的同意，第三人甘先荣对“渠县宝城镇草坝街危房改建项目法人变更合同”的合法性以及相关内容均提出异议，当庭予以否认。同时，“渠县宝城镇草坝街危房改建项目法人变更合同”与本案的“商品房销售认购合同”，系两个不同法律关系的合同，不具有相关联性，且与原告的诉请无关，不属于本案审理的范畴，被告谈平和与第三人甘先荣的纠纷应另案处理，据此，被告谈平和的以上辩称意见，本院不予支持。为保护各方当事人的合法权益，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项、第五十六条、第五十八条，最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（一）第九条、《中华人民共和国城市房地产管理法》第四十五条第一款第（四）项和第二款、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条、第九条第（一）项之规定，判决如下：一、被告谈平和于本判决生效后十日内返还原告杨华容的购房款12万元，并以12万元为基数，支付自2014年5月7日起至还清为止，按中国人民银行同期贷款利率计算的利息；二、被告渠县兴鑫房地产开发有限公司对被告谈平和承担的上述款项承担连带责任；三、驳回原告杨华容的其他诉讼请求。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费3500元，减半收取1750元，由被告谈平和承担。（此款原告已预交，执行时一并交与原告）如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省达州市中级人民法院。审判员 吴洪英二〇一七年七月十日书记员 杨玉娇 更多数据：