（2017）鄂0105民初1315号
裁判日期: 2017-07-10
公开日期: 2017-08-10
案件名称
罗京菊与陈洪房屋租赁合同纠纷一审民事判决书
法院
武汉市汉阳区人民法院
所属地区
武汉市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
罗京菊,陈洪,武汉市汉阳区明会电动车维修部
案由
房屋租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第二百二十七条，第八条第一款，第四十四条第一款，第九十四条，第九十七条，第一百一十四条第一款，第二百一十二条；《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百四十四条
全文
湖北省武汉市汉阳区人民法院民 事 判 决 书（2017）鄂0105民初1315号原告：罗京菊，委托诉讼代理人：俞良瑞，湖北诚明律师事务所律师，特别授权代理。被告：陈洪，第三人：武汉市汉阳区明会电动车维修部。住所地武汉市汉阳区墨水湖北路*****号。经营者：汪明会，原告罗京菊诉被告陈洪、第三人武汉市汉阳区明会电动车维修部房屋租赁合同纠纷一案，本院于2017年3月28日立案受理后，依法适用简易程序由审判员叶凌芳独任审理，于同年5月24日公开开庭进行审理后转为普通程序，由审判员叶凌芳担任审判长与人民陪审员周洪元、张建芬组成合议庭于2017年6月14日再次公开开庭进行了审理。原告罗京菊的委托诉讼代理人俞良瑞、第三人武汉市汉阳区明会电动车维修部的经营者汪明会到庭参加诉讼，被告陈洪经传票传唤无正当理由拒不到庭，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。罗京菊向本院提出诉讼请求：1.请求确认原、被告签订的租赁合同于2017年2月19日解除；2.判令被告将承租的房产腾退给原告；3.判令被告支付2016年10月至2017年2月期间所欠的租金60,000元（12,000元/月×5个月=60,000元）；4.判令被告向原告支付自2017年2月20日至实际腾退之日期间的使用费（每日按400元计，至2017年3月10日为7,600元）；5.判决原告不返还被告保证金12,000元，并判决被告支付原告违约金24,000元；6.本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：2016年9月2日，原告与被告签订《房屋租赁合同》，合同约定被告承租原告所有的位于武汉市汉阳区墨水湖北路x-212号门面一间，建筑面积210.89平方米，租赁期共3年，自2016年9月1日起至2019年8月31日止；月租金12,000元，租金交纳方式为每月交纳一次，由乙方在租金到期前5个工作日内以转账形式交纳至甲方指定账户，并由乙方负责该门面的水电、物业管理等相关费用；合同签订时乙方向甲方交纳房屋信用保证金12,000元；同时合同还约定，如乙方违约，应向甲方支付赔偿金24,000元；在租约期内，乙方因自身原因无法继续经营，在征得甲方同意的情况下，且不影响甲方利益的情况下，可对剩余租期进行转让。后被告在交纳了一个月的租金后，就再未向原告支付过房屋租金，并未经原告同意擅自将部分房屋转租他人。鉴于被告的以上行为，原告于2017年2月19日以短信形式向被告发出《解约通知》，通知被告解除租赁合同，并要求被告支付拖欠的房租，并腾退房屋。但被告在接到通知后，依然没有支付所欠租金，并拒将房产交还原告。综上，为维护原告的合法权益，诉至贵院，望判如所请。陈洪未到庭答辩，亦未提交书面答辩材料。武汉市汉阳区明会电动车维修部陈述，我以前是从姓叶的手上租的，我租的面积只有20平方米，他租了整个门面有200多平方，后来陈洪接手整个门面，我和陈洪没有签合同，陈洪开了个把月生意不好就关了，每个月6日左右，陈洪的弟弟就过来收我房租，每月2,500元。现在我愿意把房子退给房东。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：位于汉阳区墨水××路××号（原缤纷四季檀梨小区7-10栋）200号（建筑面积210.89平方米）房屋所有权人为罗京菊。2016年9月2日，陈洪（乙方）与罗京菊（甲方）签订房屋租赁合同一份，合同第一条约定甲方将自有的坐落在武汉市汉阳区墨水湖北路x-212号门面一间，建筑面积210.89平方米。钢混结构，未装修门面房，出租给乙方做经营使用。第二条约定租赁期共三年，甲方从2016年9月1日起将门面出租交付乙方使用，至2019年8月31日收回。合同期满后，如甲方仍继续出租房屋时，乙方享有优先承租权。第三条约定甲乙双方议定租期内（自2016年9月1日至2019年8月31日）的月租金为12,000元（壹万贰仟元整），双方议定租金交纳方式为每月交纳一次，由乙方在租金到期前5个工作日内以转账形式交纳至甲方提供的指定银行账号（账号见备注）。乙方负责小区出租门面的水电、物业管理及其他相关费用。第四条约定甲乙双方在签订合同时，乙方即时向甲方交纳12,000元作为信用保证金，甲乙双方于合同终止时，甲方全额无息返还给乙方。第六条约定1、租赁双方如有一方违约，违约方负责赔偿对方24,000元；2、在租约期内，乙方因自身原因无法继续经营，在征得甲方同意的情况下，且不影响甲方利益的情况下，可对剩余租期进行转让。合同备注有甲方收租银行账号。合同还对其它事项进行了约定。罗京菊、陈洪在以上合同上签字捺手印。合同签订后，陈洪向罗京菊交纳了一个月租金12,000元和信用保证金12,000元，罗京菊将房屋交付给陈洪使用。后陈洪未再交纳租金。2017年2月11日，陈洪的弟弟陈忠与柯于旺签订了房屋租赁合同，约定陈忠将武汉市汉阳区墨水湖北路x-212号门面一间出租给柯于旺，租金每月3,500元，合同期为壹年，陈洪收取一个季度租金和一个月押金，共计14,000元，如任何一方违约，违约金以一个月押金为准。柯于旺所租的该部分门面用于经营摩托车修配。2017年2月19日，罗京菊向陈洪短信发出了解约通知，要求陈洪即日搬离并腾退，并立即支付拖欠的五个月租金共计60,000元。陈洪回复不同意解约，也未支付租金。2017年2月27日，罗京菊委托俞良瑞以邮政快递向陈洪致律师函，主要内容为：2016年9月2日，我方与你签订《房屋租赁合同》，约定将罗京菊所有的位于武汉市汉阳区墨水湖北路x-212号门面一间租赁给你，建筑面积为210.89平方米，租赁期共3年，自2016年9月1日起至2019年8月31日止。月租金12,000元，双方议定租金缴纳方式为按月支付，由你方在租金到期前5个工作日内以转账形式交纳至我方提供的指定账户。并由你负责该门面的水电、物业管理等相关费用。罗京菊向你收取房屋信用保证金12,000元。你方有如下严重违约行为1、未经房东罗京菊同意擅自将部分房屋转租他人，违反合同约定。2、无正当理由连续拒不支付房屋租金，经我方多次追讨，你均置之不理，拒不履行支付租金的义务。目前截至2017年2月，你拖欠罗京菊2016年10月、11月、12月、2017年1月、2月这五个月的租金，共计60,000元，且严重超过了应付租金日期。鉴于你的违约行为已构成了根本违约，导致合同目的无法实现，严重侵害了我当事人的合法权益，我当事人依据《合同法》于2017年2月19日以短信形式向你发出《解约通知》，行使我方合同解除权，你依旧不予理会。故此，本律师特致函告知你限你接到函告之日起2日内与我当事人或本律师联系，并于2017年3月2日前，付清拖欠的租金60,000元，并腾退房屋交还给我当事人，否则，我方当事人将采取诉讼方式收回房屋追讨租金并追究你的违约责任，维护自身合法权益。次日，该快递被签收。但陈洪未腾退且并未支付租金。现陈洪所租门面已锁门。2017年3月2号，罗京菊向相关租户发告知函，主要内容为：我于2016年9月2日与陈洪签订《房屋租赁合同》，约定将该房屋租赁给他，租赁期共3年，自2016年9月一日起至2019年8月31日止，并约定未经我同意，该房屋不得转租。该合同履行期间，陈洪无正当理由拒不支付房屋租金，经我多次催告后，仍拒不履行支付租金的义务，根据我国合同法相关规定，我于2017年2月19日向陈洪发出解除房屋租赁合同通知，行使我方解除权。近日，我得知，陈洪与其弟陈忠，在未征得我同意情况下，擅自以陈忠为房屋所有者的虚假身份与你签订《房屋租房合同》将武汉市汉阳区墨水湖北路x-212号门面的部分租赁给您。本人在此郑重告知您，该租赁行为违法无效，且我将于近日采取诉讼方式追究陈洪的违约行为，解除合同，要求他腾退。希望你方停止对陈洪、陈忠支付租金的行为，配合我方完成房屋腾退事宜，以免你方损失扩大。现柯于旺所租门面已锁门。2017年3月27日，罗京菊就该房屋租金及腾退事宜起诉来院。另查明，汪明会所租房屋为武汉市汉阳区墨水湖北路x-212号门面中的20平方米，用于经营电动车维修，未与陈洪签订租赁合同，每月租金2,500元向陈忠支付，交至2017年6月。本院认为，罗京菊与陈洪于2016年9月2日签订的房屋租赁合同系双方真实意思表示，未违反法律的禁止性规定，合法有效，应受法律保护，双方均应全面履行合同义务。合同签订后，陈洪向罗京菊交纳了一个月租金12,000元和信用保证金12,000元，罗京菊将房屋交付给陈洪使用。后陈洪未再交纳租金，经罗京菊多次催告，陈洪仍未支付租金，根据《中华人民共和国合同法》第二百二十七条“承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同”之规定，罗京菊有权解除合同，并要求陈洪支付违约金。罗京菊已于2017年2月27日向陈洪发律师函要求解除合同，故该合同解除的时间为该律师函到达时间2017年2月28日。合同解除后，陈洪应将该房屋腾退并返还给罗京菊，陈洪欠付的2016年10月至2017年2月租金共计60,000元应支付给罗京菊，鉴于陈洪已向罗京菊交纳了12,000元信用保证金，扣除该部分，陈洪应向罗京菊支付租金48,000元。根据双方签订的合同第六条“租赁双方如有一方违约，违约方负责赔偿对方24,000元”约定，陈洪应向罗京菊支付违约金24,000元。合同解除后陈洪一直未将房屋腾退并返还罗京菊，陈洪应支付一定的房屋占用费，参考合同约定的租金每月12,000元，房屋占用费按每月12,000元为标准自2017年3月1日计算至其实际腾退日止。根据《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第九十四条、第九十七条、第一百一十四条、第二百一十二条、第二百二十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条规定之精神，缺席判决如下：一、陈洪与罗京菊于2016年9月2日就武汉市汉阳区墨水湖北路x-212号房屋签订的房屋租赁合同于2017年2月28日解除；二、陈洪于本判决生效之日起十日内腾退出武汉市汉阳区墨水湖北路x-212号房屋并返还给罗京菊；三、陈洪于本判决生效之日起十日内向罗京菊支付租金48,000元；四、陈洪于本判决生效之日起十日内向罗京菊支付房屋占用费（按每月12,000元标准自2017年3月1日起计算至其实际腾退日止）；五、陈洪于本判决生效之日起十日内向罗京菊支付违约金24,000元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2,090元由陈洪承担，此款罗京菊已交纳，陈洪于本判决生效之日起十五日内将应负担的款项直接支付给罗京菊。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于湖北省武汉市中级人民法院。审 判 长 叶凌芳人民陪审员 周洪元人民陪审员 张建芬二〇一七年七月十日书 记 员 李玉荣