（2017）豫0102民初666号
裁判日期: 2017-07-10
公开日期: 2017-11-13
案件名称
张爽与王跃中、郑州卓美房地产营销策划有限公司房屋买卖合同纠纷一审民事判决书
法院
郑州市中原区人民法院
所属地区
郑州市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
张爽,王跃中,郑州卓美房地产营销策划有限公司
案由
房屋买卖合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第八条第一款，第六十条第一款，第六十六条，第九十四条，第九十七条，第一百一十五条，第一百一十九条第一款，第一百三十二条第一款；《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》：第二十八条；《中华人民共和国民事诉讼法》：第六十四条
全文
河南省郑州市中原区人民法院民 事 判 决 书（2017）豫0102民初666号原告：张爽，女，汉族，1982年7月7日出生，住址河南省南阳市卧龙区。委托诉讼代理人：帖海燕，河南博风律师事务所律师。委托诉讼代理人：曹淑娟，河南博风律师事务所律师。被告：王跃中，男，汉族，1969年10月10日出生，住址河南省登封市。委托诉讼代理人：王振东，登封市少林法律服务所法律工作者。被告：郑州卓美房地产营销策划有限公司，住所地郑州市中原区工人路7号院2号楼1-2层附11号。法定代表人：李国栋。委托诉讼代理人：丁会阳，工人路店经理。原告张爽与被告王跃中、郑州卓美房地产营销策划有限公司（以下简称卓美房地产公司）房屋买卖合同纠纷一案。本院于2017年1月10日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理，原告张爽及其委托诉讼代理人帖海燕、曹淑娟，被告王跃中及其委托诉讼代理人王振东，被告卓美房地产公司的委托诉讼代理人丁会阳到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告张爽向本院提出诉讼请求：请求判令解除原告张爽与被告王跃中于2016年7月21日签订的《房屋买卖合同》；二、请求法院依法判令被告王跃中、卓美房地产公司向原告张爽双倍返还定金人民币80,000元并赔偿原告张爽损失200,000元；三、本案全部诉讼费由二被告承担。事实和理由:2016年7月21日，原告张爽（买方）与被告王跃中（卖方）及被告卓美房地产公司（居间方）签订了《房屋买卖合同》，合同约定：原告购买被告王跃中拥有的位于中原区××院××楼××单元××号房屋，房屋面积138.73平方米，上述房产及配套设施的交易总价款1，600，000元，付款方式为按揭贷款。原告在合同签订时应支付50，000元，其中佣金10，000元，余额40，000元作为定金，由被告卓美房地产公司代为保管。原告与被告王跃中应在签订该合同后60个工作日内，持合同和相关证件到房屋管理部门立契并办理房产过户及相关手续或到相关部门办理相关手续。被告王跃中若违反上述约定，视为其单方解除合同，每逾期一日，违约方应向守约方支付合同约定总房款2‰违约金。合同签订后，原告严格按照合同约定支付了购房定金40,000元,佣金人民币10,000元。原告于2016年8月19日向河南融众房地产营销策划有限公司交纳银行按揭费用人民币20,000元。而原告贷款银行在审批该房屋贷款过程中，发现被告王跃中在离婚协议中约定双方交易房屋归王跃中长女王地所有、女方张玉红有居住权，要求王跃中与其他房屋权利人前往银行办理相关贷款手续。原告为此多次催促被告王跃中，王跃中长期拒绝接听原告电话并对原告发送的催促短信置之不理。原告只能多次要求被告卓美房地产公司敦促被告王跃中履行合同。被告卓美房地产公司自称多次联系被告王跃中要求其与原告见面协调沟通，被告王跃中以各种理由拒不见面。二被告的上述违约行为致使该房屋买卖交易无法进行，给原告造成巨大经济损失。为维护原告合法权益，特提起诉讼。被告王跃中辩称：被告王跃中不存在违约行为，依据合同第4条约定，原告应及时支付解押款，时至今日原告仍未支付，导致协议无法履行，其违约责任在原告，被告王跃中及其前妻积极配合，除王跃中陈述外，中介公司对配合内容予以认可。张玉红配合的事实有：原、被告系邻居关系，原告多次去看房；2016年9月9日张玉红出具委托书；张玉红等从涉案房屋中迁出户籍。鉴于以上事实，王跃中不存在违约，一切损失由原告承担。被告卓美房地产公司辩称：根据合同约定，原告已交纳中介费10,000元,三方协议60个工作日内办完网签，因为原告需按揭买房，王跃中需要办理房屋抵押注销，根据合同约定，原告代王跃中支付解押款，而被告王跃中需要协助原告办理按揭贷款，根据实际情况，办理涉案房屋抵押注销需要20个工作日，而原告张爽办理按揭至银行放款一般需要18个工作日，当时房管局预约排号到能够办理网签需要20至30天。为了在合同约定的时间内顺利进行接下来的过户手续，双方必须相互协助办理房屋抵押注销及银行按揭，而此时买卖双方一直在原告办理抵押注销和被告王跃中协助原告办理按揭贷款的先后顺序产生了争议，后银行要求王跃中前妻出具委托书。9月份，我陪同张玉红向银行递交委托书，但后来银行说不行，要求变更离婚协议，我把情况告知双方，张玉红称已经将近两个月了没有解押，张爽必须付解押款或者先给张玉红100,000元首付款，才愿意重新办理离婚协议,我将上述情况传达后双方分歧较大。10月初我们将买卖双方约到一起调解，双方还是分歧较大，我们无法调解。经审理查明：2016年7月21日，原告张爽作为买方（乙方）与被告王跃中作为卖方（甲方）及被告卓美房地产公司作为居间方（丙方）签订《房屋买卖合同》一份，合同约定：“甲方拥有位于中原区××院××楼××单元××房屋××套,房屋面积138.73平方米，房屋总价款1，600，000元；乙方于合同签订时支付50,000元，其中佣金10,000元,余额作为定金由丙方代为保管；付款方式为按揭贷款；双方同意在签订合同后60个工作日内，持合同和相关证件到房屋管理部门立契并办理房产过户及相关手续；甲方若违反合同第五条约定，视为单方解除合同，应双倍返还乙方交付的定金；乙方若违反合同第五条约定，则视为单方解除合同，无权要求返还定金；乙方负责甲方解押款600，000元”。合同签订当日，张爽向卓美房地产公司交付佣金及定金50，000元。2016年8月19日张爽支付银行按揭贷款费用20,000元。在办理按揭贷款过程中，因王跃中与其前妻张玉红在离婚协议中约定，涉案房屋归其女儿王地所有，张玉红拥有长期居住权，故原告办理银行按揭贷款手续需王跃中前妻配合，银行方要求王跃中与张玉红去民政部门重新变更离婚协议内容，至此，张爽与王跃中就先办理按揭和先支付解押款发生争执，最终张玉红以原告未及时支付其解押款、首付款及政策变化导致拿到房款时间过长等原因，拒绝配合变更离婚协议，至2016年10月份，经卓美房地产公司约张爽与王跃中调解后，双方最终未能达成一致意见，导致涉案《房屋买卖合同》履行不能，故原告诉至本院请求解决以上事实有《房屋买卖合同》、《收据》、《离婚协议》、情况说明及原、被告陈述等证据在卷佐证，足以认定。本院认为，原告张爽与被告王跃中、卓美房地产公司共同签订的《房屋买卖合同》，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，系各方当事人的真实意思表示，为有效合同，合同各方应当按照约定履行其各自的义务，不得擅自变更或解除合同。当事人就有关合同履行方式约定不明确的，按照有利于实现合同目的的方式履行。本案中，原告与王跃中虽未明确约定办理按揭贷款和银行解押手续的先后顺序，但王跃中作为卖方所出售的房产，其应保证属其所有或其具有处分权，在王跃中未按银行要求变更离婚协议取得处分权的情形下，对于王跃中要求原告支付其解押款或支付其100,000元购房款的要求，原告有权拒绝。在合同尚未解除的情形下，张玉红拒绝变更离婚协议，致使涉案合同已不能实际履行的事实，王跃中作为合同一方应当承担违约责任，现原告主张解除合同的诉请，本院予以支持。《中华人民共和国合同法》第九十七条规定：合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。关于原告主张王跃中双倍返还其定金80,000元并赔偿其损失200,000元的诉求，本院认为,原告主张双倍返还其定金80,000元的诉请，符合法律规定及约定，本院予以支持，其中40,000元的定金由保管方卓美房地产公司负责返还原告，王跃中应另行向原告支付定金40,000元。《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十八条规定，买卖合同约定的定金不足以弥补一方违约造成的损失，对方请求赔偿超过定金部分的损失的，人民法院可以并处，但定金和损失赔偿的数额总和不应高于因违约造成的损失。《中华人民共和国合同法》第一百一十九条规定，当事人一方违约后，对方应当采取适当措施防止损失的扩大，没有采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失要求赔偿。本案原告的实际损失包含有房屋升值损失、居间费及按揭贷款损失，其中房屋升值部分的损失时间起止日，应自《房屋买卖合同》签订之日即2016年7月份开始计算，至原、被告双方经最终调解不能达成一致意见，即合同已不能实际履行之日止，本院酌定至2016年10月份止为计算节点，参照郑州市住房保障和房地产管理局网站公布的郑州市房地产数据分析，2016年7月郑州市住宅二手房成交均价每平方米9,187元,2016年10月郑州市住宅二手房成交均价为每平方米9,761元，根据上涨比例及涉案房屋面积138.73平方米，本院认定涉案房屋升值差价损失为79,631.02元[（9,761元-9,187元）×138.73平方米]，原告的居间费及按揭贷款损失共计30,000元，以上原告损失共计109,631.02元，扣除王跃中应赔付的定金40,000元后，不足以弥补原告的损失为69,631.02元，故本院认定王跃中应赔偿原告损失为69,631.02元。关于原告主张的律师费、保险公司担保费损失，合同未约定，本院不予支持。被告卓美房地产公司在合同履行过程中不存在过错，原告主张卓美房地产公司承担违约责任赔偿其损失的诉请，无事实依据，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第六十六条、第九十四条、第九十七条、第一百一十五条、第一百一十九条、第一百三十二条，《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，判决如下：一、原告张爽与被告王跃中、郑州卓美房地产营销策划有限公司于2016年7月21日签订的《房屋买卖合同》予以解除；二、被告王跃中自本判决生效之日起十日内，支付原告张爽40,000元定金，并赔偿原告张爽损失69,631.02元；三、被告郑州卓美房地产营销策划有限公司自本判决生效之日起十日内，返还原告张爽定金40,000元；四、驳回原告张爽其他和过高部分的诉讼请求。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费5,500元，由原告张爽自行负担2,550元，由被告王跃中负担2,950元，保全费1,920元，由被告王跃中负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于河南省郑州市中级人民法院。审 判 长 郑 奇人民陪审员 甘建平人民陪审员 王海霞二〇一七年七月十日书 记 员 李康康 来自：