（2017）桂民申1700号
裁判日期: 2017-07-10
公开日期: 2017-09-05
案件名称
柳州市禾田商贸有限公司、覃照时租赁合同纠纷再审审查与审判监督民事裁定书
法院
广西壮族自治区高级人民法院
所属地区
案件类型
民事案件
审理程序
再审审查与审判监督
当事人
柳州市禾田商贸有限公司,覃照时,柳州新佳华房地产开发有限公司
案由
租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法》：第二百零四条
全文
广西壮族自治区高级人民法院民 事 裁 定 书（2017）桂民申1700号再审申请人（一审被告、二审上诉人）：柳州市禾田商贸有限公司，住所地：广西柳州市东环大道西一巷6号协和-嘉年华庭14-1号。法定代表人：赵岐鹰，该公司董事长。委托诉讼代理人：陈伟，广西广合律师事务所律师。被申请人（一审原告、二审被上诉人）：覃照时，男，1977年6月6日出生，壮族，住所地广西柳州市城中区，现住广西柳江县。被申请人（一审原告、二审上诉人）：柳州新佳华房地产开发有限公司，住所地：广西柳州市柳南区红阳路云岭区1号。法定代表人：植亚梅，该公司董事长。再审申请人柳州市禾田商贸有限公司（以下简称禾田公司）因与被申请人覃照时、柳州新佳华房地产开发有限公司（以下简称新佳华公司）租赁合同纠纷一案，不服柳州市中级人民法院（2016）桂02民终1379号民事判决，向本院申请再审。本院依法组成合议庭进行了审查，现已审查终结。禾田公司申请再审称，（一）禾田公司没有义务向28位经营户支付转租租金（或差额）。1.《（生产）经营铺面出让经营权协议书》并未约定新佳华公司代理出租商铺，也未约定需要向经营户支付转租租金（或差额）。依据《（生产）经营铺面出让经营权协议书》约定，28位承租经营户应当于每月10日前向禾田公司支付相应商铺租金，而不是禾田公司向其支付代收租金。2.没有任何证据证明禾田公司有义务向28位经营户支付租金（或差额）。28位经营户主张不需要支付商铺租金而直接收取转租租金差额的观点与新佳华公司所陈述的事实完全相反。没有证据证明双方存在委托出租商铺并由新佳华公司支付租金差额或转租租金等事实。有12位经营户提供的《楼（开业前）委托代理经营铺面出租协议》，也根本未约定经营户无须支付租金而直接由新佳华公司向其支付租金差额。有15位经营户未提供任何委托代理出租商铺协议。3.即使28位经营户与新佳华公司另外存在“由新佳华公司代理出租商铺并支付代收租金差额的代理协议”，性质上也是委托协议，禾田公司无须承担新佳华公司在委托关系中的义务。二审判令禾田公司向经营户支付代收租金差额属事实认定不清，证据不足，且适用法律错误。（二）28位经营户未向产权人禾田公司支付商铺租金的行为，已构成先行违约并导致租赁合同解除，不符合要求退回剩余前期投资款的条件。虽经禾田公司多次催促，经营户却一直未支付租金。经营户均未能提供任何缴纳租金的证据。因经营户不缴纳商铺租金构成先行违约而导致合同解除，其无权享受任何租赁的权益。禾田公司未支付租金差额的行为，以及2009年6月发出解除公告的行为，并未构成违约。因28位经营户违约导致合同终止，不符合协议约定退回剩余前期投资款的条件，故禾田公司无需承担任何退回款项的责任。（三）禾田公司是善意第三人。即便新佳华公司与28位经营户之间有代理出租商铺并且直接由新佳华公司支付租金差额的约定，禾田公司从始至终均未知情，诉讼过程中仍未见到关于这一事实的相关证据。禾田公司作为本案的善意第三人，不应当承担代新佳华公司支付租金差额的法律风险。如果要向经营户支付租金差额，那么支付主体应当是新佳华公司，构成违约的主体也是新佳华公司，与禾田公司无关。（四）不能依据柳州市中级人民法院（2007)柳市执字第50-2号民事裁定书认定禾田公司概括承受新佳华公司在《（生产）经营铺面出让经营权协议书》的所有权利义务。该裁定书裁定由禾田公司概括承担新佳华公司与经营户签订的租赁合同中所有的权利义务，缺乏客观依据。二审判决又依据该民事裁定，扩大解释为禾田公司应当承担新佳华公司在《（生产）经营铺面出让经营权协议书》中包括投资条款在内的所有权利义务。（五）新佳华公司才是适格的返还前期投资款主体。禾田公司与新佳华公司签订《协议书》约定:“2009年1月21日前在该商厦所涉的债权债务由甲方负责”。新佳华公司于2009年1月21日之前就己经收取了经营户的前期投资款并且自行享有而未移交禾田公司，该款退还义务应当由新佳华公司承担。前期投资款应按10年计，仅剩余2年期限需返还。前期投资款的缴纳及返还条款不属于租赁条款，即使禾田公司概括承受新佳华公司在《（生产）经营铺面出让经营权协议书》的租赁合同权利义务，也无须执行该条款。禾田公司是通过抵押权实现形式获得商铺产权，依照法律规定，《（生产）经营铺面出让经营权协议书》对禾田公司不具有约束力，禾田公司无须承担返还前期投资款的义务。二审判决认定禾田公司概括承受《生产）经营铺面出让经营权协议书》的合同权利义务是错误的。综上，原审认定基本事实缺乏证据证明，适用法律错误，禾田公司依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百条之规定申请再审本案。本院经审查认为，禾田公司在本案一、二审诉讼过程中，均主张依照《最高人民法院关于适用若干问题的解释》第六十六条第一款的规定予以免责。在二审判决作出因本案抵押权尚未正式设立，禾田公司不是抵押权人，也并非通过实现抵押权的方式取得案涉铺面所有权的认定后，禾田公司方在申请再审时才就覃照时等经营户履行《（生产）经营铺面出让经营权协议书》的情况及其是否构成违约提出主张。由于本案覃照时一审起诉时主张依据《（生产）经营铺面出让经营权协议书》第十条“在协议期内，因政府行为或新佳华公司债权债务纠纷终止协议的，新佳华公司将从终止协议之日起，如数按剩余年限退回余款”的约定，请求责任主体向其返还剩余前期投资款，而按照二审查明的案件事实，禾田公司根据柳州市中级人民法院（2007)柳市执字第50-2号民事裁定书承受新佳华公司在《（生产）经营铺面出让经营权协议书》的权利义务后，成为《（生产）经营铺面出让经营权协议书》的履行主体。覃照时等经营户在一审庭审中陈述禾田公司在2009-2011年期间虽有迟延履行合同的情况，但在其到柳南区人民政府上访后仍继续履行；禾田公司对在此期间实际并未终止原租赁合同的履行亦在庭审中予以自认。因此，二审判决依据合同的相对性原则，认定禾田公司退还剩余年限的前期投资款符合合同约定。如前分析，禾田公司作为《（生产）经营铺面出让经营权协议书》的履行主体，二审判决其退还剩余年限的前期投资款并无不当。其主张二审判决适用法律错误的理由，亦不能成立。至于禾田公司承担责任后，如认为依照其与新佳华公司签订的与案涉商厦铺面债权债务相关的协议约定的具体内容，应由新佳华公司承担责任的，可由禾田公司另行主张。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零四条第一款，《最高人民法院关于适用的解释》第三百九十五条第二款规定，裁定如下：驳回柳州市禾田商贸有限公司的再审申请。审判长 梁 文审判员 陈 丹审判员 万晓敏二〇一七年七月十日书记员 黄利奎