（2017）粤0606民初6001号
裁判日期: 2017-07-10
公开日期: 2017-09-06
案件名称
黄敬辉与广东省佛山市顺德区伦教街三洲股份合作经济社土地租赁合同纠纷一审民事判决书
法院
佛山市顺德区人民法院
所属地区
佛山市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
黄敬辉,广东省佛山市顺德区伦教街三洲股份合作经济社
案由
土地租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第五十二条，第五十六条，第五十八条；《中华人民共和国民事诉讼法》：第六十四条；《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》：第二条
全文
广东省佛山市顺德区人民法院民 事 判 决 书（2017）粤0606民初6001号原告：黄敬辉，男，1963年9月23日出生，汉族，住址广东省佛山市顺德区，委托诉讼代理人：岑宇安，广东凤南律师事务所律师。委托诉讼代理人：陈丽坡，广东凤南律师事务所律师助理。被告：广东省佛山市顺德区伦教街三洲股份合作经济社，住所地广东省佛山市顺德区伦教街三洲德政路**号。负责人：霍耀荣。委托诉讼代理人：赵先祥，广东力创律师事务所律师。委托诉讼代理人：翁淑珊，广东力创律师事务所律师助理。原告黄敬辉诉被告广东省佛山市顺德区伦教街三洲股份合作经济社土地租赁合同纠纷一案，本院于2017年4月24日立案受理后，依法由审判员张锦华适用简易程序独任审判，于2017年5月23日公开开庭进行审理。原告黄敬辉及其委托诉讼代理人岑宇安、被告的委托诉讼代理人赵先祥到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.判令被告向原告赔偿损失500000元（以评估结果为准）；2.由被告承担本案全部诉讼费用。事实和理由：被告与原告于2008年9月9日签订《租用土地合同书》，被告将位于丰产围的土地（1.88亩）出租给原告办厂。合同第五条第7项约定“在合同期满，除地块所在的三洲木材市场搬迁以外，甲方应同意乙方继续租用该地块。如不同意乙方续约，甲方赔偿乙方经济损失”。出于对被告的信任，原告大兴土木进行基础建设。原、被告于2012年12月12日签订一份《土地承包合同书》，是对《租用土地合同书》的续约行为。在《土地承包合同书》约定的租赁期限届满后，被告告知原告，因涉案土地属于农用地，不能继续出租给原告办厂。当时被告陷入两难景况，出租则违法《中华人民共和国土地管理法》，不出租则违反于2008年9月9日签订的《租赁土地合同书》的约定。经多次协商后，被告向法院提起了诉讼，要求原告离场，违反2008年9月9日签订《租用土地合同书》的约定。原告并不知道涉案土地属于农用地，在原告承租时与基建投资时，被告也没有告知原告涉案土地是否属于农用地，被告明知涉案土地是属于农用地而在2008年9月9日、2012年12月12日两次出租给原告办厂，是明知故犯，应当赔偿原告损失。被告辩称，原告起诉没有事实及法律依据，双方在2008年签订的租赁土地合同书于2009年12月31日合同期满终止，于2012年12月12日签订土地承包合同书，合同期限至2015年12月31日止。原告根据已期满终止的2008年的合同向被告主张权利缺乏事实及法律依据，请求法院依法驳回原告诉讼请求。原告围绕诉讼请求依法提供了证据：身份证复印件、全国组织机构代码信息、租用土地合同书、土地承包合同书、民事起诉状复印件、传票复印件、搬迁协议复印件。被告提供的证据：土地权属证明复印件。本院组织双方当事人进行了质证，双方当事人对上列证据真实性均无异议，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据本院认定如下：1.原告提供的《国务院关于制止买卖、租赁土地的通知》1份，被告质证意见认为该证据属于法律适用问题，不应作为证据使用。本院认为，该国务院规范性文件不属于证据且已失效，不能作为审理本案纠纷的法律依据。根据上述有效证据及结合当事人的陈述，本院对以下法律事实予以确认：1997年12月13日，原顺德市伦教镇三洲办事处企业办公室（合同中称甲方）与原告（合同中称乙方）签订一份《临时租用土地建筑提前搬迁协议》，合同约定甲方因收回临时出租给乙方六十亩土地，就搬迁事宜达成如下协议，其中约定由甲方一次性付给乙方经济补偿70000元；甲方同意在乙方新租的地方（东联饭店以北），用乙方原有的角铁、星瓦等旧料为乙方新搭建星棚一间，费用由甲方负责；甲方同意把乙方原有的水电设施，用原有的材料安装到新租的地方，在靠近大门口处铺50平方米的水泥地面，以便修车，建单人厕所一间，重搭小卖部，费用由甲方负责；租用地点在市良路东联饭店以北的空地，面积约2000平方米（以实用面积计算），租用时间从1998年1月1日至2002年12月31日；乙方所租用土地属临时用地，如上级或国家征用，乙方应无条件服从搬迁，不作任何视补偿，届时甲方即停收土地租金和管理费。原告签订上述合同后就租用上述土地使用至今。2008年9月9日，被告（合同中称甲方）与原告（合同中称乙方）签订一份《租用土地合同书》，约定原告租用被告在三洲工业区丰产围土地办厂，租用面积1.88亩，租用时间从2008年9月11日起至2009年12月31日止，租金为每年每亩5000元；合同期内，如政府部门征用该地块，乙方应按政府部门的规定办理拆迁手续，政府对该地块上建筑物及各项设施的补偿归乙方所有，政府对该地块土地使用的补偿归甲方所有；在合同期满，除地块所在的三洲木材市场搬迁以外，甲方应同意乙方继续租用该地块。如不同意乙方续约，甲方赔偿乙方经济损失。2012年12月12日，被告（合同中称甲方）与原告（合同中称乙方）签订一份《土地承包合同书》，约定乙方承包甲方位于丰产围的土地（面积：1.88亩），承包期限从2013年1月1日起至2015年12月31日止；承包期内承包金总额为112800元，其中2013年至2015年每年缴交承包金为37600元（20000元/年/亩），每年承包款在当年6月15日前缴交全年承包款50%，余款在当年11月15日前缴交完毕；乙方在合同签订之日向甲方缴交定金37600元，承包期满后，该定金退回给乙方或抵扣承包金（定金不计利息），如中途退包或转让第三者，必须经甲方同意，否则，定金不予退回；乙方逾期缴交承包金的，按所拖欠金额每天向甲方缴交违约金1‰，如拖欠超过1个月，甲方可单方解除合同；承包期满后乙方不再续期或中途退包，必须在限期内负责清理该土地上的一切建筑物，如承包期满10天内不清理，由甲方清理，费用由乙方负责。双方签订合同后，原告依约将土地交付被告使用。在合同期满后，原告没有再向被告支付承包金但继续占有使用上述土地至今，被告为此向本院另案提起诉讼追讨原告拖欠的占有使用费。庭审中，原告称在上述合同期满后均有再签订合同，但至今只能提供上述合同的原件或复印件，双方确认原告现租用的地方即上述《临时租用土地建筑提前搬迁协议》所约定的“市良路东联饭店以北的空地”。原告认为除原顺德市伦教镇三洲办事处企业办公室搭建的建筑物外，还投入了三十多万进行装修及购置物品。另查，涉案租赁物并未依法领取房地产权证或者取得建设工程规划许可证。佛山市顺德区伦教街道国土城建和水利局出具《土地权属证明》，证明位于伦教街道三洲旧市良路边土地，经核实，该地块没有办理征（用）地手续，现属被告的集体土地。被告的机构名称为广东省佛山市顺德区伦教街三洲股份合作经济社，根据广东省农业厅《关于规范农村集体经济组织证明书、印章、牌匾中的名称缩写的通知》（粤农办[2007]15号），被告的印章名称缩写为佛山市顺德区伦教街三洲股份合作经济社。本院认为，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定，出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人签订的租赁合同无效。本案中，涉案土地上的建筑物是经原顺德市伦教镇三洲办事处企业办公室出资建造作为给原告的补偿，涉案集体土地由原告承租作工业用途使用至今，因双方没有为建筑物即位于丰产围的土地的厂房依法领取房地产权证或者取得建设工程规划许可证，故依照法律规定，原、被告于2008年9月9日、2012年12月12日签订的《租用土地合同书》、《土地承包合同书》为无效合同。根据原顺德市伦教镇三洲办事处企业办公室与原告签订的《临时租用土地建筑提前搬迁协议》，原告是知道涉案的土地属临时用地，原顺德市伦教镇三洲办事处企业办公室交给原告使用的建筑物是未取得建设工程规划许可证而建造的。被告作为涉案土地的权属人也是明确知悉上述土地及建筑物的情况。因此，原、被告此后再就涉案土地、建筑物签订《租用土地合同书》、《土地承包合同书》时，均知道涉案土地为临时用地且用于非农建设，且双方一直未为建筑物办理建设工程规划许可证，故本院认定双方对导致上述合同无效均有过错，且过错相当。原告认为因被告存在欺骗行为导致合同无效的主张，理由不充分，本院不予支持。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条第二款规定，当事人请求赔偿因合同无效受到的损失，人民法院依照合同法的有关规定和本司法解释第九条、第十三条、第十四条的规定处理。第九条规定，承租人经出租人同意装饰装修，租赁合同无效时，未形成附合的装饰装修物，出租人同意利用的，可折价归出租人所有；不同意利用的，可由承租人拆除。因拆除造成房屋毁损的，承租人应当恢复原状。已形成附合的装饰装修物，出租人同意利用的，可折价归出租人所有；不同意利用的，由双方各自按照导致合同无效的过错分担现值损失。第十四条规定，承租人经出租人同意扩建，但双方对扩建费用的处理没有约定的，人民法院按照下列情形分别处理：（一）办理合法建设手续的，扩建造价费用由出租人负担；（二）未办理合法建设手续的，扩建造价费用由双方按照过错分担。本案中，由于本院确认双方签订的《租用土地合同书》、《土地承包合同书》均为无效合同，涉案租赁土地上的建筑物由原顺德市伦教镇三洲办事处企业办公室出资为原告搭建，但没有约定建筑物的归属，即原告并没有出资相应的建造费用，现原告就该部分建筑要求被告承担相应的赔偿，理由不充分，本院不予支持。对于原告在搭建的建筑物上增加的装饰装修物，由于出租人即被告不同意利用，故对于未形成附合的装饰装修物，应由原告自行拆除，对于已形成附合的装饰装修物，根据本院确认的双方过错，应由原告自行负担该部分损失。综上所述，原告主张被告赔偿损失的请求，理据不足，本院不予支持。为此，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十六条、第五十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条的规定，判决如下：驳回原告黄敬辉的诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取4400元，由原告黄敬辉负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于广东省佛山市中级人民法院。审判员 张锦华二〇一七年七月十日书记员 彭 雅 来源：