（2017）皖0111民初2789号
裁判日期: 2017-07-10
公开日期: 2017-10-23
案件名称
黄晓兰与王欢房屋买卖合同纠纷一审民事判决书
法院
合肥市包河区人民法院
所属地区
合肥市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
黄晓兰,王欢
案由
房屋买卖合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第八条第一款，第六十条第一款，第六十七条；《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》：第二条第一款
全文
安徽省合肥市包河区人民法院民 事 判 决 书（2017）皖0111民初2789号原告：黄晓兰，女，1965年5月9日出生，汉族，中国工商银行合肥徽州大道支行员工，住合肥市蜀山区，委托代理人：李益，安徽昊华律师事务所律师。委托代理人：王良椿，安徽昊华律师事务所律师。被告：王欢，男，1988年2月1日出生，汉族，个体装修工，住合肥市包河区，委托代理人：浦强勇，安徽云旗律师事务所律师。原告黄晓兰诉被告王欢房屋买卖合同纠纷一案，本院立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告黄晓兰及其委托代理人李益、王良椿，被告王欢及其委托代理人浦强勇到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告黄晓兰向本院提出诉讼请求：1、判令解除黄晓兰与被告王欢于2016年3月1日签订的《存量房买卖合同》及《房屋买卖补充协议》；2、本案诉讼费用由王欢承担。事实与理由：黄晓兰（卖方）于2016年3月1日与王欢（买方）为买卖位于合肥市××室房屋签订《存量房买卖合同》及《房屋买卖补充协议》，约定：存量房转让价款628000元，王欢需于同年3月20日前将首付款157000元存入托管账户，如王欢未按约支付购房款，逾期超过十日，黄晓兰有权解除合同并要求王欢承担违约责任，王欢付清全部房款后三日内办理房屋交接手续。合同及协议签订后，王欢并未按约支付购房款，逾期早已超过十日，且其在仅付款2万元定金及首付款未予付清的情况下竟意图强行非法撬锁入住黄晓兰案涉房屋，并邀人对黄晓兰家人进行殴打，致黄晓兰丈夫受伤。现黄晓兰认为，王欢未支付购房款逾期超过十日，已经构成违约，黄晓兰有权按约要求解除合同，故诉讼来院。被告王欢辩称：王欢在案涉合同签订后一直在积极履行合同，多次通知中介公司要求履行，黄晓兰所诉称的案涉首付款未及时打入托管帐户，非系王欢所致，系因黄晓兰刻意回避不配合造成；因案涉房产在交易前须办理房屋地址变更手续后方能完成交税和资金托管事宜，中介公司曾多次约黄晓兰并最终确定于2016年3月29日办理房屋地址变更手续，但黄晓兰却在办理期间抢走房产证，并拒绝办理前述前置手续，致交易中止，故系黄晓兰严重违约。综上，不同意解除合同，请求驳回原告诉请。经审理查明：2016年3月1日，原告黄晓兰在合肥悦家房地产投资管理有限公司（以下简称“悦家公司“）的居间服务下与被告王欢签订《存量房买卖合同》一份，载明：“黄晓兰将其名下位于合肥市××室住宅房屋(建筑面积80.4平方米)出售给王欢，转让价款为628000元；双方确认于同年3月20日共同向房地产管理部门申请存量房转移登记手续；双方同意委托房地产管理部门存量房资金托管中心包河分中心对存量房转让价款实行托管；过户产生的税、费由王欢承担；合同附件四中约定：王欢于同年3月20日前将157000元（含定金2万元）存入托管帐户，并在当日内办理存量房转移手续，黄晓兰同意王欢向商业银行申请抵押贷款，总额为471000元等”。同日，原、被告双方又签订《房屋买卖补充协议》一份，载明：“王欢自本协议生效之日向黄晓兰支付定金2万元;黄晓兰应在房屋过户前迁出该房屋内的所有户口，到房屋所在地派出所开具《空户证明》;双方应在房产局下发已过户的房产证及王欢付清全部房款（王欢申请贷款的，以银行放款到指定的帐户为准）后的三日内办理房屋交接手续，水、电、气过户费用由王欢承担;原、被告双方定金自行交接，黄晓兰将产权证交于丙方（悦家公司）保管至交易结束;此房交易之前审查双方材料,若因一方导致此房无法正常交易,双方协商,协商不成合同自行解除,互不追究违约责任等”。上述合同及协议签订后，王欢于当日向黄晓兰支付购房定金2万元。后双方因为合同履行产生争议，黄晓兰遂诉至本院。庭审中，黄晓兰与王欢均陈述：案涉房屋买卖履行事宜通过悦家公司职员汪某居间电话联系进行。被告王欢申请的证人汪某到庭陈述：其时任悦家公司销售员，系当时原、被告房产交易提供居间服务的经办人，王欢于2016年2月中旬到其公司门店咨询买房，汪某在带王欢看过黄晓兰出售的案涉房屋，双方于同年3月1日在其公司水阳江路门店签订了案涉合同，王欢于当日支付2万元定金，黄晓兰亦于同日将房产证和土地证交给悦家公司；同年3月18日，汪某陪同王欢前往合肥市包河区房产局办理了首套房查询手续；因案涉房产的坐落位置与房产证登记的地址不符，需黄晓兰本人去辖区芜湖路派出所开具产权地址证明，故汪某于同日电话联系黄晓兰尽快安排时间去办理产权地址证明，黄晓兰答复没有时间去办理，隔两天后汪某又通知黄晓兰去办理产权地址证明，黄晓兰仍以没有时间为由拒绝；同年3月21日，汪某陪同王欢去合肥市包河区地税局办理了交税预约手续，领取的预约号是3月29日去办理交税手续，但交税需买卖双方均要到场；3月29号一早，汪某电话联系黄晓兰催办开具产权地址证明，因无该证明虽可交税但办不了产权过户手续，后汪某陪同黄晓兰夫妻于当日在芜湖路派出所准备办理地址变更手续时，派出所工作人员答复因案涉房产原系单位房需黄晓兰所在单位开具证明后方可办理，黄晓兰知晓后在未经汪某同意情况下将房产证原件和土地证原件从汪某手中拿走，汪某向黄晓兰索要产权证书时遭到黄晓兰的拒绝，黄晓兰表示要自己去办理产权地址证明，但黄晓兰后来一直未予办理；由于预约的3月29日交税时间需黄晓兰本人到场并提交房产证原件，而黄晓兰并未到场，且将产权证书拿走，故致当天无法办理交税手续；汪某后多次电话联系黄晓兰督促办理产权地址证明一直未果，同年4月初电话联系黄晓兰时，黄晓兰答复表示因王欢违约不卖房了。原告黄晓兰对上述证言认为：证人陈述在其于2016年3月18日通知黄晓兰去办理房屋产权地址证明是虚假陈述，3月29日去办理交税手续的时间也已超过了首付款约定的托管时间，黄晓兰虽于当日拿走产权证书并不是拒绝卖房，而是黄晓兰准备自行去办理产权地址证明手续。被告王欢对上述证言无异议。另查：2016年4月9日，王欢在闻知中介公司转达的黄晓兰抢走房产证的意思表示后将案涉房屋门锁撬开，并通过短信、现场彩信图片通过手机发送给黄晓兰，黄晓兰未予反映报警，仅事后将门锁更换，同年5月1日，王欢再次将门锁撬开占有房屋，双方为此发生矛盾，并于当年9月15日王欢与黄晓兰家人王某发生纠纷致王某头部受伤，王欢因此被行政处罚400元。再查：2016年6月27日，中国工商银行合肥市望江路支行工会委员会为黄晓兰开具证明一份，载明：“芜湖路派出所：桐江新村A幢1幢号603室，房屋所有权人××房产与××区××路××室，为同一套住房”。黄晓兰凭此证明于同年8月5日将原房产证更换为不动产权证（皖20**合不动产权第0110998号）。黄晓兰未将上述证明及不动产权证提交给悦家公司。上述事实，有原告黄晓兰提供的《存量房买卖合同》、《房屋买卖补充协议》、《行政处罚决定书》、证明、《不动产权证》，被告王欢提供的收条、申请证人汪某到庭证言及双方当事人陈述等证据在卷证明。本院认为：原告黄晓兰与被告王欢签订的《存量房买卖合同》及《房屋买卖补充协议》，系双方在平等自愿的基础上达成的真实意思表示，合同的内容不违反法律法规禁止性规定，应系合法、有效。双方均应按约履行各自义务。对于双方争议的焦点即谁先行违约致本案诉讼问题。庭审查明，王欢已按约向黄晓兰支付购房定金2万元，由于案涉房产的坐落位置与房产证登记的地址不符，需黄晓兰本人去辖区派出所开具产权地址证明后方能办理交税及向房地产管理部门申请存量房转移登记手续，因黄晓兰在派出所办理产权地址证明时将产权证书未经中介公司同意单方收回，且在合理时间内一直未予办理产权地址证明并提交中介公司，即使黄晓兰于2016年6月27日收到所在单位为其开具产权地址证明及于同年8月5日将原房产证更换为《不动产权证》（皖20**合不动产权第0110998号）后亦一直未提交给居间人悦家公司。黄晓兰诉称王欢未按约将首付款157000元（含定金）于2016年3月20日存入资金托管账户，系先行违约要求解除合同的请求，本院认为，因案涉房产在交易中需黄晓兰提供辖区派出所开具产权地址证明方能进行，依理只有黄晓兰提供上述证明后并向税务部门缴纳税费后且在双方当事人共同亲身前往房地产管理部门存量房资金托管中心的情况下方能办理资金托管手续，由于黄晓兰未能先行履行上述义务，其后来开具的证明日期明显滞后于约定的王欢将首付款存入资金托管中心的时间，在黄晓兰未履行上述开具证明义务及未到场并提供房产证配合王欢办理交税的情况下，王欢是无法依约将首付款存入托管帐户的。此外，黄晓兰与王欢在庭审中均陈述：案涉房屋买卖履行事宜均通过悦家公司职员汪某居间电话联系进行，而汪某系双方当事人合意选择的经纪公司合同履行经办人员，与本案不存在利害关系，故汪某符合证人作证资格。汪某到庭证言证明导致案涉房产交易不能是因黄晓兰未予配合开具案涉房产的产权地址证明、擅自收回产权证书及未亲身前往税务机关办理交税事宜所致，黄晓兰虽对此证言提出异议，但未提供证据予以反驳，本院对该证言效力予以认定,以上证言证明黄晓兰并未按约履行合同义务。黄晓兰的上述行为构成违约，王欢在履行合同中并无不当，但王欢在双方产生纠纷后未通过法律途径寻求解决，而是径行采取撬锁手段的方式占房的行为亦存不当。综上，黄晓兰诉称解除《存量房买卖合同》及《房屋买卖补充协议》的事实与理由不能成立，故对其请求本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第六十七条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：驳回原告黄晓兰的诉讼请求。案件受理费10080元减半收取5040元，由原告黄晓兰负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省合肥市中级人民法院。审判员 姜文强二〇一七年七月十日书记员 虞 盼附：本案适用的法律条文《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第六十七条当事人互负债务，有先后履行顺序，先履行一方未履行的，后履行一方有权拒绝其履行要求。先履行一方履行债务不符合约定的，后履行一方有权拒绝其相应的履行要求。最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。 来自：