（2017）京02民终4152号
裁判日期: 2017-07-10
公开日期: 2017-07-31
案件名称
黎伟与北京中海物业管理有限公司中海凯旋分公司物业服务合同纠纷二审民事判决书
法院
北京市第二中级人民法院
所属地区
北京市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
黎伟,北京中海物业管理有限公司中海凯旋分公司
案由
物业服务合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条
全文
北京市第二中级人民法院民 事 判 决 书（2017）京02民终4152号上诉人（原审被告、反诉原告）：黎伟，女，1953年12月15日出生。被上诉人（原审原告、反诉被告）：北京中海物业管理有限公司中海凯旋分公司，住所地北京市西城区二龙路中海凯旋第1幢1单元2B号。负责人：肖俊强，总经理。委托诉讼代理人：宋万杰，北京市金石律师事务所律师。委托诉讼代理人：刘玉晶，北京市金石律师事务所律师。上诉人黎伟因与被上诉人北京中海物业管理有限公司中海凯旋分公司（以下简称中海物业公司）物业服务合同纠纷一案，不服北京市西城区人民法院（2015）西民初字第31431号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年4月11日立案后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。黎伟上诉请求：撤销原判，驳回中海物业公司全部诉讼请求，支持其所提反诉请求，并由中海物业公司负担本案诉讼费用。事实和理由：一、中海物业公司与开发商北京中海豪庭房地产开发有限公司签订的前期服务协议及补充协议约定，物业服务合同期限至业委会成立并与物业公司签订新的物业管理合同时止。我按照前期物业服务协议及补充协议约定的物业费收费标准足额支付了物业费，因此不应按照中海物业公司擅自调价的标准支付物业费，故不存在欠付2014年5月1日至2015年12月31日期间物业服务费差额。二、中海物业公司未按照前期物业合同及补充协议约定全面履行合同义务，缩减服务事项、违规重复收费，且自行提高物业费，存在严重违约行为。因此中海物业公司应当退还重复收取的垃圾清运费、公共照明费及由此产生的同期银行利息。三、中海物业公司假借业主大会名义，作出的提高物业费决议程序严重违法，应属无效决议。中海物业公司辩称，不同意黎伟的上诉请求，同意一审判决。中海物业公司向一审法院起诉请求：1、黎伟足额支付2014年5月1日至2015年12月31日物业管理服务费3093.8元、2015年度垃圾清运费30元、2015年度公共照明费180元、2015年度的车位管理费1800元；2、黎伟支付2015年1月1日至2015年12月31日物业管理服务费滞纳金3047.06元；3.黎伟支付2015年1月1日至2015年12月31日的车位管理费滞纳金1971元；4、由黎伟承担本案诉讼费用。黎伟向一审法院反诉请求：1、中海物业公司返还自2004年9月1日至2014年12月31日收取的生活垃圾清运费310元；2、中海物业公司返还自2004年9月1日至2014年12月31日收取的公共照明费1860元；3、黎伟承担全部诉讼费用。一审法院认定事实：北京市西城区“中海凯旋”小区由中海物业公司提供物业服务。黎伟系该小区业主，其房屋坐落于西城区太平桥大街×号，房屋建筑面积为154.69平方米。2002年12月18日，该小区的开发商北京中海豪庭房地产开发有限公司委托北京中海物业管理有限公司对该小区进行前期物业管理服务，合同期限为五年，后双方续签合同。黎伟（甲方）与中海物业公司（乙方）于2004年8月28日签订了《前期服务协议》，该协议约定：物业管理服务费为3.6元/建筑平方米/月；每季首月的1-15日缴纳当季物业管理费及相关费用；其他有偿服务费用包括有地下车位管理服务费、临时停车费、业主的特约有偿服务费用；符合相关法规、政策的其他有偿服务费用及受有关部分或单位的委托，部分代收代缴服务，收费标准执行政府规定；甲方违反协议未按约定的收费标准和时间交纳有关费用的，乙方有权要求甲方补交并从逾期之日起每日按欠费总额的千分之三交纳滞纳金。根据该协议附件一《中海凯旋物业管理服务说明书》记载：垃圾清运费按照30元/户/年单独收取，入伙时，交到年末，以后每年第一季度与物业管理费同步缴纳；大堂、楼道等楼内照明电费按京国土房管物字[2000]268号文件执行，按实际发生结算，每季度每户预收45元，按季度结算，与物业管理费同步交缴。2014年5月1日前，双方均依照合同行使权利、履行义务，亦未出现物业服务费拖欠纠纷。2014年2月间，中海物业公司以物价、成本持续上涨，物业服务费10年来未曾改变为由，以发放宣传资料和在公共区域张贴海报的方式向小区业主提出调整物业服务费收费标准的请求。2014年3月11日，中海物业公司向二龙路社区居民委员会、北京市西城区房屋管理局送交了《关于北京中海凯旋小区调涨物业服务费的函》，该函件中显示：中海物业公司计划于2014年4月1日至2014年4月30日对物业调价事项进行表决，物业服务费标准计划自2014年5月1日起上调，住宅的物业服务费标准由原3.6元/建筑平方米/月上调为4.6元/建筑平方米/月，底商的物业服务费由原6.8元/建筑平方米/月上调为7.8元/建筑平方米/月。同日，中海物业公司在小区公告栏处张贴了《关于召开中海凯旋业主大会的公告》，该公告记载有：中海凯旋小区定于2014年4月15日至5月15日召开书面征求意见形式的业主大会，表决本小区物业服务费调整事宜，届时望全体业主积极参与，行使您的表决权利。2014年5月16日，中海物业公司联系部分业主到场，并在小区物业办公室对其所述的表决票进行了唱票统计工作，社区居委会亦派出工作人员到场。根据中海物业公司提供的《关于中海凯旋物业服务费调整表决结果的公告》显示：中海凯旋小区共计户数378户，表决发放表决票300张，收回300张，其中有效票299张，废票1张；同意调整物业服务费票数278票，占总人数的73.55%；同意调整物业服务费专属面积占总面积74.84%。中海物业公司将上述公告向社区居委会和北京市西城区房屋管理局进行了送交。中海物业公司据此认为小区业主已过半参与投票，业主所有的专有面积亦超过小区总面积的一半，故按照前述计划上调了该小区的物业服务费，并自2014年5月1日后按照上调后的物业服务费向业主收取。另查，根据双方所述“中海凯旋”小区于2014年12月12日成立业主委员会，黎伟系该业主委员会主任。因对物业服务费上调一事持有异议，包括黎伟在内的部分小区业主未按照上调后的标准交纳物业服务费。庭审中，经双方确认，黎伟已按照3.6元/平方米/月的标准向中海物业公司交纳了2014年5月1日至2015年12月31日间的物业服务费。2014年12月31日前的垃圾清运费、公共照明费，双方认可均已清结，均未向法院提交相关证据。一审庭审中，中海物业公司申请就中海凯旋小区2014年度、2015年度物业服务费收费标准和缴纳情况进行审计鉴定，一审法院经摇号程序确定北京中润达会计师事务所有限公司对案件所需查明事实进行审计鉴定。根据北京中润达会计师事务所有限公司出具的《司法会计鉴定检验报告书》记载：中海凯旋小区共有业主379户，其中商铺18户、住宅361户。商铺物业面积共计2494.23平方米，住宅物业面积共计69447.36平方米。2014年5月1日前依照原始住宅及商铺的物业服务费标准统计，2014年5月1日后均按照上调后的物业服务费标准统计，2014年度该小区物业服务费实际收缴率为92.09%、2015年该小区物业服务费实际收缴率为92.84%；两年全部足额缴费的业主占总业主户数的78.1%，对应专有面积占物业总面积的76.23%，上述两个年度的已缴费户数和专有部分面积数均已超过小区户数和建筑物总面积的一半。再查，中海物业公司于2015年9月7日、2015年9月9月向黎伟分别发送了客户缴费通知单和律师函用于催缴物业服务费及相关费用。因双方就差额的每平方米1元的物业服务费标准存有分歧，中海物业公司起诉要求黎伟交纳2014年5月1日至2015年12月31日间的物业服务费差额3093.8元及滞纳金3047.06元、2015年度垃圾清运费30元、2015年度公共照明费180元。黎伟反诉要求中海物业公司返还2004年9月1日至2014年12月31日间的生活垃圾清运费310元；返还2004年9月1日至2014年12月31日间的公共照明费1860元。一审法院认为，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。随着社会经济发展和经营成本的变化，物业服务企业可以通过入户调查等方式在征得大多数业主真实意愿的情况下合理调整物业服务费用。法律并不禁止物业企业在小区未召开业主大会成立业主委员会前调整物业服务费价格，综合在案证据可以显示出小区业主应已获悉中海物业公司上调物业服务费价格的要求，结合2014年度、2015年度的物业服务费缴费情况可以反映出远超半数的小区业主实际接受并依照新的物业服务费标准交纳了物业服务费，因此对于中海物业公司要求黎伟按照上调后的物业服务费标准交纳2014年5月1日至2015年12月31日间物业服务费差额的诉讼请求，法院予以支持。因双方就物业服务费标准存在分歧，黎伟并非恶意拖欠全部物业服务费用，故对于中海物业公司要求黎伟支付逾期交费滞纳金的诉讼请求，法院不予支持。黎伟反诉要求中海物业公司退还的垃圾清运费、公共照明费并未包含在其与中海物业公司的物业服务费收费项目中，且上述两项费用均属于小区业主应依照合同约定承担和分摊的费用，黎伟亦未提交其主张的相应证据，故对于黎伟要求返还上述两项费用的反诉请求，法院不予支持。中海物业公司在庭审中申请审计鉴定所产生的相关费用，其自愿承担，法院不持异议。需要指出的是，中海物业公司未征求业主意见并促使其参与投票而采取以业主大会为名的公告表决方式有所不妥，在收集业主意见的过程中亦缺乏第三方监督或其他有力证据，所取得的统计结论证明力不足，中海物业公司应在今后加强管理、改进工作，依法维护双方的合法权益。如小区业主对物业公司选聘、现行物业服务费标准持有异议，应尽早召开业主大会对物业公司进行选聘并协商约定物业服务费标准。物业管理是一种同时具有社会公共服务和个体服务性质的群体性服务，是不间断的全天候、全方位、多层次的过程性服务，而正是由于物业服务的这一特性，致使物业服务难免会出现一些问题，导致业主对物业公司提供的服务不满意而拒绝交纳物业费，但长此以往会出现因业主欠费导致物业服务水平进一步下降的恶性循环，最终受到损害的则是业主的利益，物业公司与业主委员会、业主之间应相互理解，加强沟通协作，共同营造一个良好的生活居住环境。黎伟所述中海物业公司在物业管理工作中存在问题的说法，系对中海物业公司工作的鞭策，中海物业公司应就业主提出的问题积极整改，在今后的物业服务中充分听取业主的意见和建议，树立为业主服务的意识，提高自身物业管理水平，更好地为业主提供服务，促进社区和谐。综上所述，一审法院于2016年12月判决：一、黎伟于判决生效后十日内向北京中海物业管理有限公司中海凯旋分公司支付2014年5月1日至2015年12月31日间的物业服务费差额3093.8元。二、黎伟于判决生效后十日内向北京中海物业管理有限公司中海凯旋分公司支付2015年1月1日至2015年12月31日间的垃圾清运费30元。三、黎伟于判决生效后十日内向北京中海物业管理有限公司中海凯旋分公司支付2015年1月1日至2015年12月31日间的公共照明费180元。四、驳回北京中海物业管理有限公司中海凯旋分公司的其他诉讼请求。五、驳回黎伟的全部反诉请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本院二审期间，黎伟提供了北京市西城区房屋管理局政府信息公开申请答复书，在该答复书中载明：“北京中海物业公司送交西城区房管局的有关2014年3至5月份中海物业公司以业主大会的名义涨价物业费的资料信息”的信息并非我局在履职过程中应当获取或保存的信息，且经查我局与该小区物业管理相关档案，未查询到与您申请所述内容有关的信息，该信息我局未获取、未保存。金融街街道办事处出具的政府信息答复告知书载明：黎伟要求获取2014年3至5月，金融街街道办事处对北京中海物业管理有限公司物业费涨价的指导与协助的有关资料；金融街街道办事处在2014年5月16日委派二龙路社区居委会派人参加中海物业在中海凯旋小区主持召开的提高物业费会议的资料和信息。经检索信息资料，黎伟申请公开的政府信息不存在。根据以上证据，黎伟主张中海物业公司调整物业服务收费价格系擅自调整价格。中海物业公司对于黎伟提供证据的真实性认可。但其主张，2014年5月16日中海物业公司联系部分业主到场，并在小区物业办公室对其所述的表决票进行了唱票统计工作，社区居委会亦派出工作人员到场。此外，根据现行物业管理规定，物业公司调整物业收费价格，不需进行备案。本院认为：公民、法人的合法权益受法律保护。本案中，黎伟与中海物业公司签订了《前期服务协议》，中海物业公司也实际为黎伟提供了物业管理服务，因此黎伟与中海物业公司已经形成物业管理合同关系，黎伟接受了中海物业公司提供的物业服务理应缴纳物业费。本案的争议焦点问题是，物业企业是否有权在未召开业主大会以及成立业主委员会之前调整物业服务价格。本案中，首先，涉案小区物业服务收费标准是实行市场调节价，对于实行市场调节价的物业收费，法律并不禁止物业企业在小区未召开业主大会成立业主委员会前调整物业服务费价格。其次，综合在案证据可以显示出小区业主应已获悉中海物业公司上调物业服务费价格的要求，此外结合2014年度、2015年度的小区物业服务费缴费情况可以反映出远超半数的小区业主实际接受并依照新的物业服务费标准交纳了物业服务费。综合上述因素，对于中海物业公司要求黎伟按照上调后的物业服务费标准交纳2014年5月1日至2015年12月31日间物业服务费差额的诉讼请求，本院予以支持。对于黎伟所提中海物业公司提高物业服务费缺乏依据的上诉主张本院不予支持。黎伟另提要求中海物业公司退还垃圾清运费、公共照明费的上诉主张，经查，中海物业公司收取的垃圾清运费、公共照明费并未包含在黎伟与中海物业公司的物业服务费收费项目中，且上述两项费用均属于小区业主应依照合同约定承担和分摊的费用，故对于黎伟此项上诉主张本院亦不予支持。综上，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由黎伟负担（已交纳）。本判决为终审判决。审判长 孟 龙审判员 李 桃审判员 王 云二〇一七年七月十日书记员 杨春雪 来自