（2017）川1526民初586号
裁判日期: 2017-07-10
公开日期: 2017-09-27
案件名称
钟志兵、谭文学与珙县阳光医院有限公司房屋租赁合同纠纷一审民事判决书
法院
珙县人民法院
所属地区
珙县
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
钟志兵,谭文学,珙县阳光医院有限公司
案由
房屋租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第九十三条第一款，第九十七条，第九十八条，第一百零九条，第一百七十四条；《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》：第二十四条第一款；《中华人民共和国民事诉讼法》：第六十四条，第一百四十四条
全文
四川省珙县人民法院民 事 判 决 书（2017）川1526民初586号原告：钟志兵，男，1965年11月11日出生，汉族，珙县人，小学文化，居民，住珙县。委托诉讼代理人：谭文学（系钟志兵之妻），女，1967年3月29日出生，汉族，珙县人，小学文化，村民，住珙县。原告：谭文学，女，1967年3月29日出生，汉族，珙县人，小学文化，村民，住珙县。被告：珙县阳光医院有限公司，住所地珙县巡场镇滨河西街北一段。法定代表人：李桂林。委托诉讼代理人：游超皕，男，1979年4月21日出生，汉族，住珙县，系该公司股东。原告钟志兵、谭文学与被告珙县阳光医院有限公司（以下简称阳光医院）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2017年5月2日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告钟志兵的委托诉讼代理人谭文学及原告谭文学到庭参加诉讼。被告阳光医院及其委托诉讼代理人游超皕经本院传票传唤和通知无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。钟志兵、谭文学向本院提出诉讼请求：1.判令解除原、被告于2011年4月25日签订的《房屋租赁合同》；2.判令被告将租用原告坐落于珙县×××号二、三、四楼的房屋恢复原状退还原告；3.判令被告给付尚欠原告的房租21648元（暂计算至2017年4月30日止，之后至合同解除之日的房租另计），并给付原告违约金5195.52元（以所欠房租21648元为基数，按月利率3%从2016年9月1日起暂计算至2017年4月30日止，以后另计算至付清房租之日止）；4.判令被告赔偿原告从解除合同之日起至退还房屋时止的房租损失，房租损失参照双方约定的房租标准计算；5.诉讼费和律师费用由被告负担。事实和理由：2011年4月25日，原、被告签订了《房屋租赁合同》，合同约定，原告将其坐落于珙县×××号自有住房二至四层出租给被告作医院经营场所，租期10年，从2011年3月1日起至2021年3月1日止。租金二、三、四层每层每月800元，合计每月租金2400元，每年租金28800元，租金每三年在原租金的基础上递增10%，递增时间分别为2014年3月1日、2017年3月1日、2020年3月1日。付款方式：租金每年支付一次，时间为每年的2月25日至3月10日支付第二年租金，逾期30日不支付租金视为违约，甲方（原告）有权收回房屋。合同还约定，违约责任按照《中华人民共和国合同法》和相关法律法规处理。此后，在2016年，被告仅支付了原告至当年8月31日止的房租，从2016年9月1日起至今的房租经原告多次催收至今未付，已构成违约。为此，根据合同法的规定，承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。因原告多次催促被告支付租金，被告总以各种理由搪塞至今未付，所以原告要求解除双方之间签订的《房屋租赁合同》。由于合同对违约金的计算标准约定不明确，按照最高人民法院相关司法解释的规定，适用同行业或同一地区违约金计算方式予以计算。从而参照与原告出租房屋同一地段同类型房屋相关交易即刘玉贤与杭州同济医院投资管理有限公司于2010年5月31日签订的《房屋租赁协议合同》约定的违约金计算标准即以月利率3%计算。阳光医院未答辩。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。本院经审理认定事实如下：珙县巡场外妇医院有限公司依法成立于2011年3月3日，于2015年7月20日依法变更为珙县阳光医院有限公司。2011年4月25日，原告钟志兵、谭文学夫妇与原珙县巡场外妇医院有限公司即现在的被告珙县阳光医院有限公司签订了《房屋租赁合同》，合同约定，原告将其坐落于珙县×××社（现珙县×××号）的自有住房二、三、四层出租给被告装修后作医院经营场所。租期10年，从2011年3月1日起至2021年3月1日止。租金二、三、四层每层每月800元，合计每月租金2400元，每年租金28800元；租金每三年在原租金的基础上递增10%，递增时间分别为2014年3月1日、2017年3月1日、2020年3月1日。付款方式为租金每年支付一次，付款时间为每年的2月25日至3月10日支付第二年租金，逾期30日不支付租金视为违约，甲方（原告）有权收回房屋。合同还约定，违约责任按照《中华人民共和国合同法》和相关法律法规处理。合同签订后，原告将房屋交付给被告，被告经原告同意，将该房装修改建作医院经营场所使用。2016年，被告仅支付了原告房租至当年8月31日止，从2016年9月1日起至今的房租经原告多次催收，被告至今未付。本院认为，原、被告之间签订的《房屋租赁合同》系双方当事人的真实意思表示，内容合法有效。钟志兵、谭文学按约提供了房屋给珙县阳光医院有限公司使用，珙县阳光医院有限公司则应按约如期向原告支付房租。2016年年度，被告按约应在当年2月25日至3月10日期间支付给原告次年的房租，但被告仅支付了原告至2016年8月31日止的房租，从2016年9月1日起至今的房租至今未付的事实清楚，被告的行为已构成违约。根据双方合同的约定，逾期30日不支付租金，原告有权收回房屋。所以原告钟志兵、谭文学要求解除双方之间的《房屋租赁合同》的请求，符合法律规定，本院予以支持。对原告要求被告将租用的房屋恢复原状退还原告的请求，因合同约定被告租用原告的房屋系用于医院经营场所，被告在对房屋进行装修改建时也经原告同意，原告也未提供证据证明双方曾约定合同期满或不再租用时被告须将装修改建的部分恢复原状；同时原告也未提供被告装修改建前房屋的设计、构造、布局以及原告自己此前对房屋装饰装修的状况的充分证据，所以本院对原告要求被告将房屋恢复原状的请求不予支持，但被告应当在合理的期限内将租用原告的房屋腾退给原告。因本院于2017年5月22日向被告送达了原告的起诉状副本，所以本院认为，合同应自2017年5月22日解除，拖欠的房租则应计算至当日。因合同约定，最初每年房租为28800元，租金每3年在原有的租金基础上递增10%，递增时间分别为2014年3月1日、2017年3月1日、2020年3月1日。所以从2014年3月1日起每年租金增长为31680元，2017年3月1日起每年租金增长为34848元，即从2016年9月1日起至2017年2月底止，被告拖欠原告2016年度6个月的房租31680元／年÷12月×6月＝15840元，从2017年3月1日起至2017年5月22日止，被告拖欠原告2017年度2.73个月的房租34848元／年÷12月×2.73月＝7927.92元，被告共计拖欠原告至2017年5月22日合同解除之日止的房租为23767.92元，被告应当支付给原告。对原告要求被告承担从2016年9月1日起，根据交易习惯参照原告出租房屋同一地段同类型房屋相关交易即刘玉贤同杭州同济医院投资管理有限公司于2010年5月31日签订的《房屋租赁协议合同》约定的违约金计算标准即以月利率3%计算的逾期支付拖欠房租的违约金的请求，因原告主张以刘玉贤同杭州同济医院投资管理有限公司签订的《房屋租赁协议合同》约定的违约金计算标准即月利率3%作为交易习惯计付违约金，予法无据，本院不予采信。本院认为，原被告之间的房屋租赁合同系有偿合同，对双方未明确约定逾期付款违约金的情形，可参照适用买卖合同的有关规定，根据《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十四条第四款的规定，人民法院可以以中国人民银行同期同类人民币贷款基准利率为基础，参照逾期罚息利率标准计算其逾期付款违约金。对原告主张的从2016年9月1日起，以从当日起被告至今拖欠的房租为基数计算其违约金的方式，本院认为，原被告之间所约定的支付房租时间为每年的2月25日至3月10日，即从2016年3月11日起被告拖欠的是2016年度的租金，从2017年3月11日起被告拖欠的是2017年度的租金，其逾期付款违约金按约应当分断计算。由此，对原告主张从2016年9月1日起合计计算违约金的方式，因不符合双方的约定，本院不予支持。但对原告主张从2016年9月1日起计算违约金，本院不持异议。经查，2016年9月1日中国人民银行一年期及2017年3月11日中国人民银行六个月贷款基准年利率均为4.35%，则其逾期罚息年利率也均为6.525%，所以应以年利率6.525%为标准计付违约金，从2016年9月1日起分断暂计算至2017年4月30日止的违约金为：15840元×（6.525%÷12月）×8月＋7927.92元×（6.525%÷12月）×1.67月＝761.03元。并且，本院认为，从2017年5月23日起，至被告将房屋腾退给原告之日止，被告占用原告房屋期间，给原告造成的损失，可以参照双方此前约定的房租标准每月34848元÷12月＝2904元予以计算给付。对原告要求被告负担其律师费用，因予法无据，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十七条、第九十八条、第一百零九条、第一百七十四条、《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十四条第四款、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条规定，判决如下：一、从2017年5月22日起解除原告钟志兵、谭文学与被告珙县阳光医院有限公司于2011年4月25日签订的《房屋租赁合同》；二、被告珙县阳光医院有限公司在本判决生效之日起十日内将租用原告钟志兵、谭文学坐落于珙县×××号二、三、四楼的房屋腾退给原告钟志兵、谭文学；三、被告珙县阳光医院有限公司在本判决生效之日起五日内给付尚欠原告钟志兵、谭文学的房租23767.92元及其逾期付款违约金761.03元（逾期付款违约金暂计算至2017年4月30日，2017年5月1日起的逾期付款违约金计算方式为：以尚欠的房租23767.92元为基数，从2017年5月1日起开始计算至本判决确定的房租给付之日止，以年利率6.525%为标准进行计算。若未按本判决确定的给付之日给付房租，上述违约金计算至房租付清之日止）；四、被告珙县阳光医院有限公司赔偿原告钟志兵、谭文学从2017年5月23日起至被告珙县阳光医院有限公司将上述房屋腾退给原告钟志兵、谭文学之日止，按照双方此前约定的房租标准每月2904元予以计算的占用房屋期间的房租损失；五、驳回原告钟志兵、谭文学的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费235元（原告已预交349元），由原告钟志兵、谭文学负担20元，被告珙县阳光医院有限公司负担215元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省宜宾市中级人民法院。审判员 常斌二〇一七年七月十日书记员 陈稳 关注公众号“”