（2017）辽1322民初325号
裁判日期: 2017-07-10
公开日期: 2017-09-28
案件名称
原告于凤艳诉被告建平万方汇购物广场有限公司合同纠纷一案民事判决书
法院
建平县人民法院
所属地区
建平县
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
案由
法律依据
全文
建平县人民法院民 事 判 决 书（2017）辽1322民初325号原告于凤艳被告建平万方汇购物广场有限公司，住所地建平县人民路46号（万方会购物广场十楼）。法定代表人王河润，经理。委托代理人林立峰，辽宁承远律师事务所律师。原告于凤艳诉被告建平万方汇购物广场有限公司合同纠纷一案，本院于2017年1月16日立案受理，依法组成合议庭公开开庭进行了审理。原告于凤艳，被告建平万方汇购物广场有限公司的委托代理人林立峰到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告于凤艳诉称：2012年10月24日原告在辽宁宏达企业集团房地产开发有限公司购买了建平万方汇购物广场有限公司1号楼3层B038号商铺。2012年10月24日与被告签订了《商铺委托经营管理协议》，双方约定原告将自己购买的商铺租给被告，由被告负责向外招租，商铺面积8.69平方米，商铺总价款118,445元，原告收取租金，租赁期限为十五年，自2012年9月1日至2027年8月31日止。被告按年度向原告交付租金，前五年商铺租金为商铺总价款的6%，每年7,106元，租金实行后打租，2013年8月31日起七日内返还第一年租金，以此类推。被告按时将年租金交付给原告，如延期交付，每延期一天，则按延期交付款项总额的千分之三向原告支付滞纳金。合同签订后，被告年年以各种理由拖延支付租金，违反协议约定拒绝承担违约责任。现起诉至法院，请求人民法院依法判令:1、被告支付2015年9月1日至2016年8月31日租金7,106元及自2014年9月8日起至2014年11月24日止、2015年9月8日起至2015年11月12日止、2016年9月8日起至租金给付之日止按日千分之三计算的违约金；2、解除原、被告于2012年10月24日签订的《商铺委托经营管理协议》并返还商铺；3、被告承担本案的诉讼费用。被告建平万方汇购物广场有限公司辩称：一、根据买卖不破租赁的原则，原告对《商铺委托经营管理协议》不享有解除权。二、违约金过高，请求人民法院调整。三、2014年、2015年租金已经领取，视为放弃违约金，2014年的违约金已经超过诉讼时效。经审理查明：被告建平万方汇购物广场有限公司系由2012年2月3日辽宁宏达商业运营管理有限公司变更登记为辽宁万方丰汇商业运营管理有限公司后又于2012年10月16日变更登记为现在的有限公司。2012年10月24日，原告于凤艳与案外人朝阳宏达企业集团房地产开发有限公司签订《财富领域商品房购房协议》，约定原告购买案外人朝阳宏达企业集团房地产开发有限公司开发建设的位于财富领域1号楼3层B038号铺位，建筑面积8.69平方米。同日，原告（甲方）与辽宁宏达商业运营管理有限公司（乙方）签订《商铺委托经营管理协议》，协议约定辽宁宏达商业运营管理有限公司租赁原告购买的位于财富领域1号楼3层B038号铺位，租赁期限为十五年，自2012年9月1日至2027年8月31日止，同时还约定：“二、甲方租金收益1、乙方按年度向甲方交付年租金，即固定收益：前五年商铺年租金为商铺总价款的6%每年，为人民币7,106元；…2、租金交付形式及日期租金实行后打租，2013年8月31日起七日内返还第一年租金，以此类推。…五、违约责任1、乙方应按时将年租金交付甲方，如延期交付，每延期一天，则按延期交付款项总额的千分之三支付滞纳金给甲方。”协议签订后，原、被告依约履行各自义务。2013年9月1日至2014年8月31日的租金被告于2014年11月24日向原告支付；2014年9月1日至2015年8月31日的租金被告于2015年10月4日向原告支付了2,132元，于2015年11月12日向原告支付了4,974元，2015年9月1日至2016年8月31日的租金被告至今未向原告支付。上述事实，有原、被告的陈述及原告向本院提交的企业档案3页、《商铺委托经营管理协议》1份、《财富领域商品房购房协议》1份、收款收据2枚、银行明细清单2页在卷佐证，以上证据经过庭审质证、认证，能够客观证明本案查明事实，本院予以采信。原告向本院提交的图纸1份，因原告未能提供原件，本院无法确定证据的真实性，故本院不予采信。被告向本院提交的（2016）辽民申4896号民事裁定书1份、商场租赁合同书1份，与本案没有直接关系，本院不予采信。本院认为:原、被告签订的《商铺委托经营管理协议》依法成立并有效，双方应按协议的约定履行各自的义务。被告至今尚欠原告2015年9月1日至2016年8月31日的租金7,106元的事实成立，被告应履行给付原告该期间租金的义务，故对于原告要求被告给付2015年9月1日至2016年8月31日租金7,106元的诉讼请求本院予以支持。由于双方在《商铺委托经营管理协议》中约定租赁费的给付形式为后打租，即于每年的8月31日起七日内支付上一年度租金，但被告未按约定期间给付原告租金，故被告在2013年9月1日至2016年8月31日的租金给付形式上存在违约行为，被告对此应按管理协议的约定承担相应的违约责任。原告请求按双方约定的日3‰给付违约金，被告主张约定违约金的比例过高，请求对违约金比例进行调整，根据最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）第二十九条“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程序以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。”的规定，本院酌情按日1‰支持原告关于违约金的请求，即2013年9月1日至2014年8月31日的租金违约金应当自2014年9月8日起计算至2014年11月23日止（按7,106元的日1‰的标准计算违约金）；2014年9月1日至2015年8月31日的租金违约金应当自2015年9月8日起计算至2015年11月11日止（其中2015年9月8日至2015年10月3日按7,106元的日1‰的标准计算违金；2015年10月4日至2015年11月11日按4,974元的日1‰的标准计算违金）；2015年9月1日至2016年8月31日的租金违约金应当自2016年9月8日起计算至租金付清之日止（按7,106元的日1‰的标准计算违约金）。被告抗辩原告要求2013年9月1日至2014年8月31日的租金违约金已过诉讼时效，对此本院分析，相关法律规定请求保护民事权利的诉讼时效期间为二年，诉讼时效期间从知道或应当知道权利被侵害时起计算,被告给付原告该期间租金的时间为2014年11月24日，故原告该期间的租金违约金诉讼时效应自2014年11月24日起向后计算二年，原告2017年1月16日起诉，已经超诉讼时效期间，故对于被告的相关主张本院予以支持，对于原告关于该期间租金违约金的诉讼请求本院不予支持。根据《中华人民共和国合同法》第九十三条规定：“当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。”第九十四条规定：“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期间届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。”第二百二十七条规定：“承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。”原告现提交的证据并不能充分证明符合上述规定合同解除的条件，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定：“当事人对自己的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。”，故对于原告请求解除原、被告之间于2012年10月24日签订的《商铺委托经营管理协议》并返还位于建平万方汇购物广场1号楼3层B038号商铺的诉讼请求本院不予支持。依照《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条、第一百三十七条，《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百一十四条、第二百一十二条、第二百二十六条，最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）第二十七条、第二十九条的规定，判决如下：一、被告建平万方汇购物广场有限公司于本判决发生法律效力后五日内给付原告于凤艳2015年9月1日起至2016年8月31日止的租金7,106元及2015年9月8日至2015年11月11日的租金违约金（其中2015年9月8日至2015年10月3日按7,106元的日1‰的标准计算违约金；2015年10月4日至2015年11月11日按4,974元的日1‰的标准计算违约金）、2016年9月8日起至租金付清之日止的租金违约金（按7,106元的日1‰的标准计算违约金）；二、驳回原告于凤艳的其他诉讼请求。如果被告未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，则应当依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。案件受理费116元由被告建平万方汇购物广场有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于辽宁省朝阳市中级人民法院。审 判 长 孙晓峰审 判 员 王惠芳人民陪审员 亢学民二〇一七年七月十日书 记 员 郭乐乐