（2017）浙1002民初3576号
裁判日期: 2017-07-10
公开日期: 2017-09-29
案件名称
台州市方远物业服务有限公司与徐克莉物业服务合同纠纷一审民事判决书
法院
台州市椒江区人民法院
所属地区
台州市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
台州市方远物业服务有限公司,徐克莉
案由
物业服务合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第一百零七条；《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》：第一条，第六条
全文
台州市椒江区人民法院民 事 判 决 书（2017）浙1002民初3576号原告：台州市方远物业服务有限公司，住所地：台州市椒江区中山西路56-2号，统一社会信用代码：9133100270467445XX。法定代表人：黄赣浙，该公司总经理。委托代理人：陈建平，浙江平正律师事务所律师。委托代理人：孙翼，浙江平正律师事务所律师。被告：徐克莉，女，1969年12月26日出生，汉族，住台州市椒江区。委托代理人：季学亮，男，1966年3月15日出生，汉族，系被告徐克莉的丈夫。原告台州市方远物业服务有限公司（以下简称方远物业公司）为与被告徐克莉物业服务合同纠纷一案，于2017年4月24日向本院起诉。本院于同日立案受理后，依法由审判员陈静适用简易程序，于2017年5月23日公开开庭进行了审理。原告方远物业公司的委托代理人孙翼，被告徐克莉的委托代理人季学亮到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告方远物业公司起诉称：原告受方远建设集团房地产开发有限公司（以下简称方远房产公司）委托，为台州市椒江区景元南苑小区的物业管理服务公司（景元南苑后改名为景和名苑）。被告系台州市椒江区景和名苑23幢2单元903、904室的业主（建筑面积131.11平方米、公共设施服务费车位按照40元每月计收）。原告于2010年8月25日与方远房产公司签订景元南苑前期物业服务合同，约定合同期限为2年、自2012年12月15日起至2014年12月15日止。合同到期后，因小区业主委员会尚未成立，原告与方远房产公司续签了合同，合同约定“委托管理期限：自2014年12月16日起至业主委员会成立与业主大会所聘的物业管理公司签订物业管理服务合同生效时，本合同自然终止”。原告依据景元南苑前期物业服务合同对该小区实施管理服务义务，并按照合同约定向各业主收取物业管理服务费用。被告作为小区的业主，未依约向原告缴清物业管理服务费用，拖欠原告2014年度的物业服务费3469元（自2014年1月1日起算至2014年12月31日止），因被告拖欠物业费而产生的滞纳金380元（按照2014年度的欠交物业费3469元自2015年1月1日起计算至2015年12月31日止）。原告为收取拖欠的费用，通过电话催告、上门张贴催告函等方式多次催讨，至今未果。故请求判令被告立即支付2014年度的物业服务费3469元、滞纳金380元（自2015年1月1日起算至2015年12月31日止）。被告徐克莉答辩称：2014年度，原告为小区提供的物业服务不符合二级物业服务企业应做到的标准，小区的环境、卫生等搞得一塌糊涂，没有积极修补损坏的门禁，擅自改变通道、绿化的范围等。根据《台州市物业管理实施办法》，原告系未经过招投标程序而选聘的物业服务企业，所签订的物业服务合同无效。根据合同约定，应于每年1月份支付物业费，现已超过二年诉讼时效。原告在提供物业服务过程中，无故增加水费，损害了业主的合法权益。至于原告主张的滞纳金，被告不清楚计算方式，原告没有权利收取滞纳金。请求驳回原告的诉讼请求。本院经审理，认定本案事实如下：原告方远物业公司系具备二级资质的物业服务企业。方远房产公司系台州市景和名苑的建设单位。台州市景和名苑原使用名为景元南苑，后命名为现名。被告徐克莉系台州市景和名苑23幢2单元903室房屋（以下简称903室房屋）、台州市景和名苑23幢2单元904室房屋（以下简称904室房屋）及台州市景和名苑地下车位C-034号业主。903室房屋建筑面积为76.44平方米，904室房屋建筑面积为54.67平方米。2010年8月25日，方远房产公司与原告方远物业公司签订前期物业管理服务合同，约定由原告方远物业公司为景元南苑提供物业服务，期限为2012年12月15日至2014年12月15日，物业服务费高层、小高层按照1.9元/㎡·月、车位按照40元/个·月等，物业服务费按年交纳，每次缴纳时间为每年1月，逾期交纳物业服务费，每天按应交物业服务费的万分之五计算滞纳金。2014年12月，方远房产公司再次与原告方远物业公司签订前期物业管理服务合同，委托原告方远物业公司为景元南苑提供物业服务，约定，物业服务期限为2014年12月16日起至业主委员会成立与业主大会所聘的物业管理公司签订物业管理服务合同生效时，物业服务费高层、小高层按照1.9元/㎡·月、车位按照40元/个·月等，物业服务费按年交纳，每次缴纳时间为每年1月，逾期交纳物业服务费，每天按应交物业服务费的万分之五计算滞纳金。2012年12月4日，台州市椒江区发展和改革局出具文件，对景和名苑小区前期物业管理服务收费标准进行了批复，核定物业服务费收费标准为高层、小高层住宅用房按建筑面积1.9元/月·平方米、轿车位40元/位·月等。原告方远物业公司曾通过张贴或公告的方式要求缴纳物业服务费。被告徐克莉未支付2014年度的物业服务费。原告方远物业公司曾向被告徐克莉催讨。双方于2014年年底就2014年度物业服务费支付进行过协商，但未能达成一致意见。2016年5月23日，原告方远物业公司就本案纠纷向本院提交起诉材料，经原告方远物业公司同意，本院对案件进行诉前调解。上述事实有原告方远物业公司提供的资质证书、台州市人民政府关于同意台州经济开发区部分住宅建筑物及道路名称命名的批复、台州市房屋权属信息查询记录、景元南苑前期物业服务合同、台州市椒江区发展和改革局关于核定景和名苑前期物业管理服务收费标准的批复、照片、证明，被告徐克莉提供的照片以及原、被告的庭审陈述证实。本院认为：关于前期物业服务合同的效力。建设单位与原告方远物业公司签订的前期物业服务合同，对业主具有约束力。被告徐克莉抗辩认为，原告方远物业公司的选聘未经招投标方式，本案物业服务合同无效。本院认为，被告徐克莉所依据的规定并非效力性的强制性规定，即使存在原告方远物业公司违反上述规定的情形，也不影响本案前期物业服务合同的效力。因此，被告徐克莉的上述抗辩不能成立。前期物业服务合同中记载的小区名称为景元南苑，但所载明的小区坐落位置、四至均与景和名苑小区一致，可以确认原告方远物业公司提供物业服务的小区为景和名苑小区。故本案的前期物业服务合同有效，对被告徐克莉具有拘束力。关于原告方远物业公司起诉是否超过诉讼时效。前期物业服务合同明确应于每年1月份交纳物业服务费，2014年度的物业服务费应从2014年2月1日开始计算诉讼时效。2014年年底双方曾为此进行过协商，说明原告方远物业公司在2014年年底要求被告徐克莉履行义务，诉讼时效中断，诉讼时效期间从2014年年底重新计算。原告方远物业公司于2016年5月23日向本院提交诉状材料主张权利，未超过诉讼时效。被告徐克莉认为，其在2017年3月24日前未接到法院对本案进行调解的通知。本院认为，原告方远物业公司向本院提交起诉状材料，表明其向本院提出保护民事权利的请求，诉讼时效在权利人提出请求时就已中断。故原告方远物业公司起诉未超过诉讼时效。被告徐克莉作为业主，应及时支付物业服务费。经计算，被告徐克莉应支付2014年度的物业服务费3469.31元[（76.44平方米+54.67平方米）×1.9元/月·平方米×12月+40元/个·月×12月]。原告方远物业公司要求被告徐克莉支付3469元合理，本院予以支持。被告徐克莉抗辩，原告方远物业公司提供的物业服务不合格。本院认为，现实中的物业服务情况十分复杂，物业服务企业可能因为技术问题或者其他原因造成物业服务不符合约定或有瑕疵，只要物业服务企业仍持续不断地提供服务、积极改进服务，业主有容忍的义务，故被告徐克莉的抗辩不能成立。根据前期物业服务合同的约定，被告徐克莉应于每年的1月缴纳物业服务费，至今未付，应支付违约金。本案中，原告方远物业公司主张的滞纳金实为违约金，其有权进行主张。由于前期物业服务合同并未明确支付物业服务费的具体时间，2014年度未付物业服务费的违约金应从2014年的2月1日起计算。结合原告方远物业公司陈述的按日万分之三的标准计算一年，被告徐克莉应支付2014年度未付物业服务费的违约金为379.86元（3469元×0.3‰×365天）。依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条和《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条的规定，判决如下：一、被告徐克莉于本判决生效后十日内支付给原告台州市方远物业服务有限公司2014年1月1日至2014年12月31日的物业服务费3469元及2014年1月1日至2014年12月31日的物业服务费的违约金379.86元；二、驳回原告台州市方远物业服务有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费25元（已减半，原告台州市方远物业服务有限公司已预付），由被告徐克莉负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于浙江省台州市中级人民法院。审 判 员 陈 静二〇一七年七月十日代书记员 蔡美燕