（2017）渝0106民初8398号
裁判日期: 2017-07-10
公开日期: 2017-08-30
案件名称
黄东、许广发与谢晓菊房屋买卖合同纠纷一审民事判决书
法院
重庆市沙坪坝区人民法院
所属地区
重庆市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
黄东,许广发,谢晓菊,重庆友家房屋经纪有限公司
案由
房屋买卖合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民法通则》：第六十三条第一款；《中华人民共和国合同法》：第六十条第一款；《中华人民共和国民事诉讼法》：第六十四条
全文
重庆市沙坪坝区人民法院民 事 判 决 书（2017）渝0106民初8398号原告：黄东，男，1991年10月5日出生，汉族，无固定职业，住重庆市梁平县。委托诉讼代理人：谭杨，重庆合纵律师事务所律师。原告：许广发，男，1996年2月25日出生，汉族，无固定职业，住四川省开江县。委托诉讼代理人：谭杨，重庆合纵律师事务所律师。被告：谢晓菊，女，1974年7月15日出生，汉族，住重庆市忠县。第三人：重庆友家房屋经纪有限公司，住所地重庆市沙坪坝区大学城中路46号GJB1幢17，统一社会信用代码91500106554091768G。法定代表人：陈波，重庆友家房屋经纪有限公司执行董事。委托诉讼代理人：杨军，男，住四川省乐山市。原告黄东、许广发与被告谢晓菊、第三人重庆友家房屋经纪有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院于2017年5月22日立案受理后，本案依法由代理审判员陈劲松独任审判，适用简易程序于2017年7月3日公开开庭进行了审理。原告黄东、许广发的委托诉讼代理人谭杨，被告谢晓菊，第三人的委托诉讼代理人杨军到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告黄东、许广发提出诉讼请求：1、判令被告协助原告办理重庆市沙坪坝区××30-2号房屋过户手续。2、判令被告承担延迟交房违约金68000元。3、本案诉讼费由被告承担。2017年3月25日，原告许广发代理黄东与被告谢晓菊、第三人重庆友家房屋经纪有限公司签订《房地产买卖（转让）合同》，约定被告将位于重庆市沙坪坝区××30-2号房屋卖与原告。原告按约支付定金50000元及解压款220000元。2017年5月3日，被告通过第三人经办人员告知原告，其可能不愿出售涉案房屋。故诉至法院，请求判如所请。被告谢晓菊辩称，2017年5月3日，被告确实通过第三人经办人员告知原告，被告因家庭原因可能不愿出售涉案房屋。但双方在合同中约定，待被告房产证办理下来后，被告协助原告办理银行按揭贷款。2017年5月27日，被告取得涉案房屋房产证后，积极协助原告办理银行按揭贷款及房屋过户手续，并不存在违约行为。第三人重庆友家房屋经纪有限公司述称，原被告于2017年3月25日签订《房地产买卖（转让）合同》。2017年5月，被告通过微信告知第三人，因家庭原因涉案房屋不能出售，后，原被告又达成协议按合同继续履行。2017年5月27日，被告取得涉案房屋房产证后，于6月3日配合原告黄东的代理人许广发办理按揭款。6月3日，原被告双方出现了争议：是将涉案房屋过户给黄东一人还是过户至黄东、许广发两人名下。后，被告初步同意可以过户至黄东名下，但是许广发需要写一个承诺书，写明放弃该房屋的权利，如出现任何问题，都不能来找被告麻烦。最终，双方协商未果。经审理查明，2017年3月25日，抬头处载明甲方、卖方为谢晓菊，乙方、买方为黄东、许广发，经纪方、丙方为第三人重庆友家房屋经纪有限公司的《房地产买卖（转让）合同》，约定甲方将重庆市沙坪坝区××30-2号房屋住宅出售给乙方。该房屋建筑面积91.47平方米。该物业转让成交价为680000元。乙方通过按揭方式向甲方支付房款。乙方于签订本合同当日支付50000元予甲方，作为定金。乙方于2017年7月15日（具体时间以丙方通知为准）支付甲方290000元作为涉案房屋解压款，该款项等同应付房款的一部分。乙方于2017年8月15日（以银行发放贷款时间为准）通过银行按揭贷款方式支付甲方尾款340000元。关于甲方的违约责任，双方约定，本合同签订后，如甲方行为违反本合同规定内容以及不按照合同规定履行到期义务或者迟延履行到期义务：单方反悔终止、解除合同；不按时提供相关有效证件或不配合办理该物业的过户等相关手续；提供虚假材料导致合同无效或者不能办理相关转移、登记、公证、按揭等手续；不按时交付该物业；以及无权处分或者无完全处分该物业的权利导致合同无效或者不能正常交易、实现合同目的等行为，均视为甲方违约。其违约责任：由乙方选择定金罚则或要求按照该物业总价款10%的标准承担违约金。在补充约定栏，双方约定：1、甲方净收，不支付此次交易的过户税费和中介费；2、因房产证未办理下来，甲乙双方配合丙方在房产证办理下来后五日内签订银行贷款合同并提供资料；3、乙方在签订本合同之日支付甲方伍万定金，2017年3月31日前支付甲方贰拾贰万用于甲方银行贷款解押，过户当天将剩余的柒万首付款支付给甲方；4、甲方银行贷款由甲方自行解押。另外，双方还对中介费、乙方违约等进行了约定。合同尾部，买方处为黄东（许广发），签署：许广发；卖方处签署：谢晓菊。同日，原告黄东通过招商银行向被告谢晓菊转账50000元购房定金。被告在该合同尾部出具收据。该收据载明，“兹收到乙方之定金50000元”。2017年3月28日，原告黄东通过招商银行向被告谢晓菊转款220000元，用途栏载明为“购房解押”。2017年3月30日，被告谢晓菊出具收条一张，称收到该220000元涉案房屋解押款。庭审中，双方均确认，涉案房屋已解除抵押，房屋权利人为被告谢晓菊，无权利瑕疵。本院对此予以确认。庭审中，原告举示被告与第三人经办人微信聊天记录，证明2017年5月3日，被告通过第三人经办人员告知原告，其可能不愿出售涉案房屋。被告认可该事实，并举示重庆市公安局渝北区分局治安调解协议书、财产托管协议以及2017年5月27日、6月2日、6月7日、6月15日微信聊天截图等证据材料，证明当时系因家庭原因可能不能出售涉案房屋。但双方在合同中约定，待被告房产证办理下来后，被告协助原告办理银行按揭贷款。2017年5月27日，被告取得涉案房屋房产证后，积极协助原告办理银行按揭贷款及房屋过户手续，并不存在违约行为。第三人认可该事实，同时认为，2017年6月3日，原被告双方出现了争议：是将涉案房屋过户给黄东一人还是过户至黄东、许广发两人名下。庭审中，原告陈述涉案房屋买卖合同的实际购房人是黄东，原告许广发受黄东委托，代理黄东签订《房地产买卖（转让）合同》，涉案房款均由黄东支付。第三人认为原告陈述属实。被告认为合同相对方应为许广发。原告许广发当庭撤回起诉。上述事实，有当事人举示的《房地产买卖（转让）合同》、收据、招商银行跨行实时转账业务回单、个人转账汇款业务受理回单，及当事人的陈述等在案证明，并经本院审查，其证据效力可以确认。本院认为，《房地产买卖（转让）合同》系双方当事人真实意思表示，内容不违反法律法规的强制性规定，属有效合同，双方当事人应按合同约定全面履行。本案的争议焦点有二：一是2017年5月3日，被告通过第三人经办人员告知原告，其可能不愿出售涉案房屋是否构成预期违约。二是《房地产买卖（转让）合同》的合同相对方问题。关于争议焦点一，本院认为，《中华人民共和国合同法》第一百零八条对预期违约规定为，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行合同义务的，对方可以在履行期限届满之前要求其承担违约责任。本案中，被告虽向第三人作出了可能不能履行合同的模糊意思表示，但并未实际付诸行动。在合同履行期限到来后，被告按照合同约定配合原告申请银行按揭贷款并催促原告办理过户手续，原告亦接受被告的实际履行行为。故本院认为原告并不构成预期违约。本院对原告关于要求被告承担违约金的诉讼请求不予支持。关于争议焦点二，原告及第三人均陈述涉案房屋买卖合同的实际购房人是黄东，原告许广发系受黄东委托，代理黄东签订《房地产买卖（转让）合同》，涉案房款均由黄东支付。《中华人民共和国民法通则》第六十三条规定，公民、法人可以通过代理人实施民事法律行为。代理人在代理权限内，以被代理人的名义实施民事法律行为。被代理人对代理人的代理行为，承担民事责任。本案中，原告许广发代理黄东与被告签订《房地产买卖（转让）合同》，在合同实际履行中，由原告黄东实际支付房款，该合同的相对人应为原告黄东与被告谢晓菊。故，本院对原告许广发撤回起诉的申请予以准许。对原告关于要求被告协助协助原告黄东办理重庆市沙坪坝区××30-2号房屋过户手续的诉讼请求予以支持。需要说明的是：庭审中，原告并未举示证据证明原告许广发代理黄东与被告签订《房地产买卖（转让）合同》时，向被告披露该代理的事实，亦未在《房地产买卖（转让）合同》中明确许广发的代理人身份。被告要求将房屋过户至黄东和许广发名下，亦无过错。据此，依照《中华人民共和国民法通则》第六十三条，《中华人民共和国合同法》第六十条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下：一、被告谢晓菊于本判决发生法律效力之日起10日内协助原告黄东办理重庆市沙坪坝区××30-2号房屋过户手续。二、驳回原告黄东的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定支付迟延履行金。案件受理费1500元，减半交纳750元（原告已预交），由原告黄东负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提交副本，上诉于重庆市第一中级人民法院。同时,直接向该院预交上诉案件受理费，递交上诉状后上诉期满七日仍未预交诉讼费又不提出缓交申请的,按自动撤回上诉处理。双方当事人在法定上诉期内均未提出上诉或仅有一方上诉后又撤回的，本判决发生法律效力，当事人应自觉履行判决的全部义务。一方不履行的，自本判决内容生效后，权利人可以向本院申请强制执行。申请执行的期间为二年，该期间从法律文书规定履行期间的最后一日计算。代理审判员 陈劲松二〇一七年七月十日书 记 员 王 雪 关注微信公众号“”