（2017）浙04民终980号
裁判日期: 2017-07-10
公开日期: 2017-09-18
案件名称
余招生、嘉兴中悦物业服务有限公司房屋租赁合同纠纷二审民事判决书
法院
浙江省嘉兴市中级人民法院
所属地区
浙江省嘉兴市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
余招生,嘉兴中悦物业服务有限公司
案由
房屋租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条
全文
浙江省嘉兴市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）浙04民终980号上诉人（原审被告）：余招生，男，1950年4月1日出生，汉族，住衢州市柯城区。委托诉讼代理人：腾义富，上海德尚（嘉兴）律师事务所律师。委托诉讼代理人：华伊宁，上海德尚（嘉兴）律师事务所实习律师。被上诉人（原审原告）：嘉兴中悦物业服务有限公司。住所地：嘉兴市中南家居广场自留商铺***室。委托诉讼代理人：刘宇平、何飞飞，浙江辞达律师事务所律师上诉人余招生因与被上诉人嘉兴中悦物业服务有限公司（以下简称中悦公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服浙江省嘉兴市南湖区人民法院（2016）浙0402民初4883号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年5月16日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人余招生的委托诉讼代理人腾义富和被上诉人中悦公司的委托诉讼代理人刘宇平到庭参加诉讼。本案现已审理终结。余招生上诉请求：撤销原判，将本案发回重审或者改判驳回中悦公司的诉讼请求。事实和理由：第一、一审认定涉案合同有效是错误的，涉案商铺并非全部为嘉兴中弘置业有限公司所有，中悦公司无权对外出租涉案商铺。涉案合同上红星美凯龙的印章可能是伪造的。第二、一审认定双方系房屋租赁关系，余招生需要支付租赁费是错误的。《场地租赁使用合同》第三条约定场地使用费包括场地租金、物业服务费和市场服务咨询费三部分，租金为0元。余招生是合同的丙方红星美凯龙公司招商免费入驻，因此本案不存在支付租金的问题。按照合同约定，物业管理费应当由中悦公司委托红星美凯龙公司收取，红星美凯龙公司应当为合同一方当事人，中悦公司起诉时没有将红星美凯龙公司列为当事人，也没有举证证明红星美凯龙公司未收到余招生支付的物业服务费。而且物业服务费也应当按照业主方和物业公司签订的《物业服务合同》的收费标准收取。而且中悦公司收取的物业服务费也已经超过了政府指导价。第三、中悦公司在（2016）浙04民终1007号案件审理期间，于2016年8月2日，未经通知擅自将余招生的商铺物品搬离一空，给余招生造成巨大损失。中悦公司本案中也是主张2016年8月2日前的物业费，也证明了中悦公司擅自搬离余招生商铺内物品的事实。中悦公司答辩称，一审判决合法有效。中悦公司向一审法院起诉请求：一、余招生支付中悦公司自2015年10月1日起至2016年8月2日占用位于嘉兴红星美凯龙家居生活广场一楼展厅A8049、A8050号场地的物业管理服务费共计120699.33元（按每月11990元计算10个月2天）。一审法院认定事实：2011年5月27日，中悦公司与嘉兴中弘置业有限公司签订委托经营管理协议书，约定嘉兴中弘置业有限公司将其自有的中南家居广场建筑面积56239.62平方米商铺委托中悦公司经营、管理，委托期限自2011年6月30日至2020年10月30日等等。2014年8月30日，中悦公司（甲方、物业方）、余招生（乙方、使用方）和上海红星美凯龙品牌管理有限公司嘉兴分公司（丙方、管理方）签订了场地租赁使用合同一份，约定：乙方向中悦公司租赁位于嘉兴市南湖区广益路1111号的嘉兴红星美凯龙家居生活广场一楼展厅A8049、A8050号（该商铺属嘉兴中弘置业有限公司自留商铺，在上述委托经营管理范围之内），计218平方米，经营卡德维品牌；租赁期为2014年10月1日至2015年9月30日；丙方代中悦公司按每月每平方米55元向乙方收取物业管理服务费，乙方按半年支付物业管理服务费，每月物业管理服务费为11990元，乙方于公历展位下一缴交期前一个月的20号前缴交下一使用期物业管理服务费等。本合同解除或终止后，乙方应于解除或终止之日前三日内（或按丙方指定的其他期限），将乙方展位内物品全部撤出展位，如乙方未按上述期限撤出场地，则丙方有权腾空展位及处理其相关物品，乙方无权因此向丙方主张任何费用或损失等。之后，余招生经由其合同经办人仲敏锐支付了合同期内的物业管理服务费。2014年10月15日、2015年4月1日，由余招生银行帐户向中悦公司转账房租53955元、53955元。但合同到期后，中悦公司以公告或通知的形式数次通知余招生腾退场地，但余招生拒不腾退。2015年10月8日，中悦公司以房屋租赁合同纠纷为由向一审法院起诉余招生，要求其腾退场地租赁使用合同项下的A8049、A8050号面积为218平方米的场地，并支付自起诉之日至实际腾空场地之日的物业管理服务费。后中悦公司撤回了对余招生的起诉。2015年12月16日，中悦公司以房屋租赁合同纠纷为由向一审法院起诉仲敏锐，要求其腾退场地租赁使用合同项下的A8049、A8050号场地，并支付自起诉之日至实际腾空场地之日的物业管理服务费（按每月物业管理费11990元计算）。一审法院作出(2015)嘉南巡民初字第301号民事判决，判令：仲敏锐于判决生效之日起十日内腾空位于嘉兴红星美凯龙家居生活广场一楼展厅A8049、A8050号场地并将场地交还给中悦公司，同时支付中悦公司物业管理服务费（按每月11990元，自2015年12月16日起，计算至实际腾退之日止）；案件受理费减半收取40元，由仲敏锐负担，于判决生效之日起七日内交纳。仲敏锐不服，上诉至嘉兴市中级人民法院，2016年8月9日，嘉兴市中级人民法院作出（2016）浙04民终1007号民事判决，认为2014年8月30日签订的场地租赁使用合同约定余招生向中悦公司承租场地，仲敏锐代余招生签字并在经办人处签字。合同签订后，余招生以转账方式向中悦公司支付了租金，表明仲敏锐是以经办人的身份代理余招生与中悦公司签订了合同，余招生在租赁合同签订后也履行了合同所约定的支付租金的义务，因此，中悦公司的合同相对人为余招生，故撤销(2015)嘉南巡民初字第301号民事判决，驳回中悦公司的全部诉讼请求。中悦公司以余招生为被告，提起本案诉讼。一审法院认为，本案系房屋租赁合同纠纷，中悦公司、余招生双方签订的场地租赁使用合同约定由余招生向中悦公司承租场地，嘉兴市中级人民法院（2016）浙04民终1007号民事判决也认定余招生系本案所涉合同的相对方，故中悦公司以余招生为被告提起本案诉讼，主体适格。双方签订的合同系当事人真实意思表示，合法有效，双方均应按合同约定行使权利、履行义务。合同约定合同解除或终止后，余招生应于解除或终止之日前三日内（或按丙方上海红星美凯龙品牌管理有限公司嘉兴分公司指定的其他期限）将其展位内的物品全部撤出展位。因余招生未举证证明丙方另行指定腾空展位的期限，故应按合同约定在合同终止后前三日进行腾退。现余招生未能按约腾退，应按原合同约定支付中悦公司占用租赁物期间的相应费用。余招生未能举证证明相关的腾退日期，中悦公司主张费用计算至2016年8月2日，予以支持。中悦公司应得的物业管理服务费为119834.3元[11990元/月×12个月/年÷365天/×304天（2015年10月4日至2016年8月2日共计304天），中悦公司主张的数额中超过核定部分，不予支持。余招生经一审法院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，亦不答辩和提供证据，视为放弃一审抗辩的权利，并自行承担由此带来的不利法律后果，依法可以缺席判决。据此，一审法院依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条和《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，判决：余招生于该判决生效之日起十日内支付中悦公司物业管理服务费119834.3元。如果未按上述期限履行给付金钱义务，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2714元、保全费1120元、公告费460元，合计4294元，由中悦公司负担31元，余招生负担4263元，于判决生效后七日内交纳。二审中，余招生提交证据如下：证据一、不动产登记信息查询和红星美凯龙一楼平面图各一份，证明余招生承租的涉案200多平米商铺中有40多平米属于案外人彭金柱所有；证据二、照片一份，证明涉案合同上盖的红星美凯龙的印章是假的；证据三、情况说明和视频各一份，证明涉案商铺内的物品已于2016年8月2日被中悦公司的工作人员清掉。中悦公司质证后对证据一的登记查询信息真实性无异议，关联性有异议，涉案商铺为虚拟分割，一部分属于中弘置业自有房产，另一部分属于其他小业主所有，委托开发商招租，所以中弘置业是有自主权的。对证据二的“三性”均有异议，红星美凯龙不是本案的当事人。证据三真实性没有异议，但中悦公司一审起诉的物业服务费的终止日期本来就是2016年8月2日，因此该证据与本案也没有关联性。本院认证意见：证据一中不动产登记信息查询中悦公司对其真实性无异议，本院对此予以认定，平面图系复印件，中悦公司对其中部分系其他业主所有不持异议，本院对其予以认定。证据二系影印件，无其他证据相印证，本院对此不予认定。证据三与本案缺乏关联性，因为中悦公司并未主张2016年8月2日之后的物业费，本院对此不予认定。本院对一审查明的事实予以确认。另认定，2016年8月2日，嘉兴市公安局南湖区分局东栅派出所接到报警称“有人抢涉案商铺内物品”，经公安机关了解，涉案商铺租期于2015年9月30日到期，未续租，红星美凯龙物业工作人员来清理商铺。2016年10月13日，中悦公司向一审法院申请对余招生放置于涉案场地内商品进行财产保全，中悦公司将涉案场地内的物品转移至红星美凯龙5楼空置商铺内。一审法院于2016年10月13日对涉案物品进行查封，并告知未经法院许可，不得擅自转移、买卖、毁损。本院认为，余招生承租的涉案商铺虽有一小部分系案外人彭金柱所有，但彭金柱对中悦公司出租并获取收益的行为未持异议，况且业主购买涉案商业综合体——红星美凯龙所属商铺的目的系获取委托经营收益，中悦公司出租商铺正是为了实现这一目的。另外，余招生未举证证明涉案场地租赁合同上红星美凯龙公司的印章系伪造，退一步讲，即使有这种情况，也仅涉及红星美凯龙公司对合同的履行，合同中关于中悦公司和余招生权利义务的约定对双方仍具有约束力。因此，余招生关于合同无效的上诉理由不能成立，对其该主张本院不予支持。经查，在2015年9月30日租期届满后，余招生仍占有使用涉案商铺，享受中悦公司提供的物业服务。余招生虽对物业服务费的收取主体和收费标准提出异议，但中悦公司在委托红星美凯龙公司收取物业服务费的同时，作为合同约定的“物业方”，也有权直接向余招生收取；余招生未证明其已经向红星美凯龙公司支付物业服务费，也未证明收费标准不符合法律规定。因此，余招生的异议不能成立，一审参照合同约定判决余招生支付占有使用期间的物业服务费并无不当。关于涉案商铺内物品被搬离的损失问题，余招生一审未提起反诉，不属于本案处理范围，余招生可另行主张。综上，余招生的上诉请求不能成立，应予驳回；一审认定事实清楚，适用法律正确，予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费2714元，由余招生负担。本判决为终审判决。审判长 刘坤审判员 毛彦审判员 陈远二〇一七年七月十日书记员 苏轶 来自：