（2017）闽0426民初574号
裁判日期: 2017-07-10
公开日期: 2017-11-16
案件名称
福州西酒物业管理有限公司与吴善亮物业服务合同纠纷一审民事判决书
法院
尤溪县人民法院
所属地区
尤溪县
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
福州西酒物业管理有限公司,吴善亮
案由
物业服务合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第四十四条第一款，第六十条第一款，第一百零七条，第一百零九条；《物业管理条例（2007年修正）》：第七条，第四十二条第一款；《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》：第六条；《中华人民共和国民事诉讼法》：第六十四条
全文
福建省尤溪县人民法院民 事 判 决 书（2017）闽0426民初574号原告：福州西酒物业管理有限公司，住所地福建省福州市鼓楼区湖滨路158号。法定代表人：孙勇，该公司董事长。委托诉讼代理人：张月明，女，该公司职员。被告：吴善亮，男，1968年10月15日出生，汉族，医生，住福建省尤溪县。委托诉讼代理人：张美华（系吴善亮配偶），住福建省尤溪县。原告福州西酒物业管理有限公司(以下简称西酒物业公司)与被告吴善亮物业服务合同纠纷一案，本院于2017年3月6日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告西酒物业公司的委托诉讼代理人张月明、被告吴善亮及其委托诉讼代理人张美华到庭参加诉讼。本案现已审理终结。西酒物业公司向本院提出诉讼请求：1.吴善亮缴清自2011年10月1日起至2015年7月31日止所欠的各项费用3,066.5元（其中物业费2,246.4元、水费302元、公摊水费65.8元、公摊电费239.8元、电梯维保费165元、电梯年检费41.3元、水泵维修费6.2元）；2.吴善亮支付所欠物业费算至2015年12月15日止的违约金883.9元。事实和理由：根据《福建省物业管理条例》第三章的规定，西酒物业公司于2011年4月29日与吴善亮签订的《前期物业管理服务协议》合法有效，吴善亮应当按照协议的第四条约定，经物价部门批准的收费标准，每季度向西酒物业公司缴清物业费，以及公摊水、电费、电梯年检费、电梯维保费等有关费用。截至2015年7月31日止，吴善亮结欠各项费用3,066.5元。根据协议第九条第四款的约定，吴善亮应按每日千分之五的标准向西酒物业公司支付违约金。西酒物业公司严格遵守和履行了协议的约定，按三级服务标准收费，按三级服务质量要求做好各项工作，但吴善亮所欠的各项费用，经西酒物业公司的楼管员上门催收、电话催收、送达催缴通知等，仍不及时缴纳。为此，西酒物业公司提起诉讼，请求判如所请。吴善亮辩称，一、西酒物业公司的请求超过诉讼时效的。二、西酒物业公司在提供物业服务过程中存在瑕疵，吴善亮无需支付违约金。（一）西酒物业公司未处理好小区业主在公共区域内违章搭建的问题，吴善亮所居住的大儒名城1A楼系11层建筑，现因违章搭建，1A楼变成12层建筑；（二）小区绿化带被破坏，西酒物业公司未及时恢复原状；（三）小区内车辆乱停放问题严重，物业管理不到位；（四）因西酒物业公司雇佣的保安不作为，小区内出现财产被盗的情况；（五）西酒物业公司存在重复收费的情况；（六）业主被困于出现问题的电梯内，西酒物业公司未及时救援；（七）小区内的游泳池系业主的财产，但西酒物业公司将其作为营业性收费经营，希望对此，西酒物业公司能给业主一个交代；（八）吴善亮结欠的水费应交至水务公司，无需西酒物业公司代收。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2011年4月29日，西酒物业公司作为甲方，吴善亮作为乙方签订《前期物业管理服务协议》一份，约定：1.前期物业管理是指自房屋出售之日起至业主委员会与物业管理企业签订的《物业管理协议》生效时止的物业管理。2.乙方购买的房屋位于尤溪县城××名城××楼××室。3.甲方的权利和义务：（1）对房屋共用部位、共用设施设备、绿化、环境卫生、保安、交通等项目进行维护、修缮、服务与管理；（2）根据有关法规和政策，结合实际情况，制定本物业的物业管理制度和《业主临时公约》并书面告知乙方；……（5）物业管理企业可委托专业公司承担本物业的专项管理与服务业务，但不得将本物业的整体管理责任转让给予第三方；（6）根据本协议向乙方收取物业管理费用；……（12）自本协议终止时30日内，与业主委员会选聘的物业管理企业办理本物业的物业管理移交手续，物业管理移交手续须经业主委员会确认。4.乙方的权利和义务：……（4）依据本协议向甲方缴纳管理费用；……5.物业管理服务费标准为带电梯住宅每月每平方米0.65元，该物业服务收费标准中不含电梯运行电费、公共水电分摊费、电梯年检费和电梯维保费，由乙方（业主或物业使用人）按实分摊。物业管理服务费用不包括房屋共用部位、共用设施设备大中修、更新、改造的费用。6.乙方交纳费用时间为交房入伙时预交半年物业费，半年后物业费按季预交，即每季度首月的10日前交纳。7.受有关部门或单位的委托，甲方可提供水费、电费、燃（煤）气费、供热费、房租等代收代缴收费服务（代收代缴费用不属于物业管理服务范畴），收费标准执行政府规定，物业管理企业以接收到相应的单位委托书时进行实施。8.根据《物业管理条例》规定，本物业建立共用设施设备保修期满后大中修、更新、改造的维修基金，保修期内维修费由开发建设单位负责，保修期外单次单项维修费用在200元以内由甲方负责，超出200元范围由甲方报方案，经乙方或业主委员会审核后由公共维修资金开支……9.违约责任：（1）甲方违反协议，未达到管理服务质量约定目标，乙方有权要求甲方限期改正，逾期未改正给乙方造成损失的，甲方承担相应的法律责任；……（3）甲方违反协议，擅自提高收费标准或者乱收费的，乙方有权要求甲方清退所收费用，退还利息并支付违约金；（4）乙方不按协议约定的收费标准和时间交纳有关费用的，甲方有权要求乙方补交并从逾期之日起按每天5‰的标准交纳违约金。在上述协议履行过程中，吴善亮因对西酒物业公司提供的物业服务存在瑕疵而拒不缴纳相关物业费用拖延至今，双方引起纠纷。为此，西酒物业公司诉至本院。另查明，吴善亮位于尤溪县城××名城××楼××室房屋的建筑面积为132.9平方米。2015年7月31日，西酒物业公司自行终止对尤溪县城关镇水东路1号大儒名城小区的物业管理服务。本院认为，西酒物业公司与吴善亮签订的《前期物业管理服务协议》的内容系双方当事人的真实意思表示，且未违反法律、法规的强制性规定，合法有效。依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定履行自己的义务。西酒物业公司为案涉小区提供了物业服务，吴善亮作为案涉小区的业主，享受了西酒物业公司提供的相关服务，应当支付相应的费用。对于吴善亮提出的西酒物业公司的请求超过诉讼时效的抗辩主张，根据《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条“向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为二年，法律另有规定的除外”以及第一百四十条“诉讼时效因提起诉讼、当事人一方提出要求或者同意履行义务而中断。从中断时起，诉讼时效期间重新计算”的规定，西酒物业公司提供的证据可以证实其于2013年1月4日向吴善亮进行了催缴物业费等费用的事实，向既往的时间倒推2年，故西酒物业公司主张要求吴善亮支付自2011年10月1日起至2015年7月31日止的物业费等费用并未超过诉讼时效。对于吴善亮提出的水费由其交至水务公司，无需西酒物业公司代收的抗辩主张，根据《前期物业管理服务协议》“受有关部门或单位的委托，甲方可提供水费、电费、燃（煤）气费、供热费、房租等代收代缴收费服务（代收代缴费用不属于物业管理服务范畴），收费标准执行政府规定，物业管理企业以接收到相应的单位委托书时进行实施”的约定，吴善亮称在欠缴之前都能按时缴纳物业费等费用，证明吴善亮认可了西酒物业公司的代收行为，因此，西酒物业公司请求吴善亮支付其代收的水费，有事实和法律依据，吴善亮的抗辩意见不成立，不予支持。结合西酒物业公司主张的诉讼请求及其提供的证据材料，经核算确认吴善亮应当支付自2011年10月1日起至2015年7月31日止的物业费2,246元、水费302元、公摊水费51.9元、公摊电费204.8元、电梯维保费165元、电梯年检费41.3元，合计3,011元。对于西酒物业公司主张要求吴善亮支付水泵维修费的请求，因西酒物业公司未提供相应的证据证明其已支出该项费用，西酒物业公司的该项请求，依据不足，不予支持。吴善亮和部分小区业主对西酒物业公司提供的服务质量提出质疑，从而拒交相关物业服务费用，从一定程度上反映了西酒物业公司在对案涉小区提供物业管理服务过程中存在某些问题，故结合本案具体情况，对西酒物业公司要求吴善亮支付违约金的请求，不予支持。综上所述，对于西酒物业公司提出的诉讼请求，符合本院上述认定的部分，予以支持，超出部分，不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条第一款、第一百零七条、第一百零九条，《物业管理条例》第七条第五项、第四十二条第一款，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，判决如下：一、吴善亮应于本判决生效之日起三日内支付福州西酒物业管理有限公司物业费2,246元、水费302元、公摊水费51.9元、公摊电费204.8元、电梯维保费165元、电梯年检费41.3元，合计3,011元；二、驳回福州西酒物业管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，减半收取计25元，由福州西酒物业管理有限公司负担5元，吴善亮负担20元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省三明市中级人民法院。审 判 长 黄慧珊人民陪审员 罗良趾人民陪审员 陈沈雁二〇一七年七月十日书 记 员 姜 辛附相关的法律条文：《中华人民共和国合同法》第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。第六十条第一款当事人应当按照约定全面履行自己的义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百零九条当事人一方未支付价款或者报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬。《物业管理条例》第七条第五项业主在物业管理活动中，履行下列义务：（五）按时交纳物业服务费用；第四十二条第一款业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。执行提示：《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。