（2017）川0108民初2323、2324、2328、2331、2332、2333、2338、2340、2341、2343、2344、2345、2346、2348、2350、2351、2353、2354、2355、2356、2357、2359、2361号
裁判日期: 2017-07-10
公开日期: 2017-11-14
案件名称
原告梁建文与被告成都城投地产有限公司商品房预售合同纠纷一审民事判决书
法院
成都市成华区人民法院
所属地区
成都市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
李小平,曾碧华等,成都城投地产有限公司
案由
商品房预售合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第六十条第一款；《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》：第十八条第一款；《中华人民共和国民事诉讼法》：第六十四条
全文
{C} 成都市成华区人民法院 民 事 判 决 书 （2017）川0108民初2323、2324、2328、2331、2332、2333、2338、2340、2341、2343、2344、2345、2346、2348、2350、2351、2353、2354、2355、2356、2357、2359、2361号 原告:李小平、曾碧华等（详见附表一）。 共同委托诉讼代理人：江孝辉，四川中虹律师事务所律师，特别授权。 附表一 案号 原告姓名 身份信息 (2017)川0108民初2323号 李小平 李小平，男，汉族，1970年11月3日出生，住四川省资中县，身份证号码：。 曾碧华 曾碧华，女，汉族，1968年8月17日出生，住四川省资中县，身份证号码：。 (2017)川0108民初2324号 曾宪才 曾宪才，男，汉族，1976年8月11日出生，住重庆市大足县，身份证号码：。 高玉兰 高玉兰，女，汉族，1976年6月17日出生，住成都市龙泉驿区，身份证号码：。 (2017)川0108民初2328号 邓先正 邓先正，男，汉族，1978年5月25日出生，住四川省绵竹市，身份证号码：。 赵志芳 赵志芳，女，汉族，1978年4月1日出生，住四川省绵竹市，身份证号码：。 (2017)川0108民初2331号 安龙送 安龙送，男，苗族，1982年5月14日出生，住成都市成华区，身份证号码：。 吴应丹 吴应丹，女，汉族，1984年5月4日出生，住成都市青羊区，身份证号码：。 (2017)川0108民初2332号 罗章斌 罗章斌，男，汉族，1980年11月8日出生，住四川省南部县，身份证号码：。 包富香 包富香，女，汉族，1982年3月2日出生，住成都市成华区，身份证号码：。 (2017)川0108民初2333号 蒙晓华 蒙晓华，男，汉族，1977年1月4日出生，住成都市成华区，身份证号码：。 龙艳玲 龙艳玲，女，汉族，1979年12月26日出生，住四川省资阳市，身份证号码：。 (2017)川0108民初2338号 钟久发 钟久发，男，汉族，1982年1月28日出生，住四川省郫县，身份证号码：。 吴英 吴英，女，汉族，1979年9月20日出生，住四川省郫县，身份证号码：。 (2017)川0108民初2340号 段立坤 段立坤，男，汉族，1970年6月5日出生，住四川省资阳市乐至县，身份证号码：。 唐艳 唐艳，女，汉族，1970年9月27日出生，住四川省资阳市，身份证号码：。 (2017)川0108民初2341号 邱均 邱均，男，汉族，1979年11月29日出生，住四川省简阳市，身份证号码：。 陈倩 陈倩，女，汉族，1981年3月19日出生，住四川省巴中市，身份证号码：。 (2017)川0108民初2343号 徐书香 徐书香，女，汉族，1974年12月24日出生，住四川省简阳市，身份证号码：。 汪泽远 汪泽远，男，汉族，1974年10月18日出生，住四川省简阳市，身份证号码：。 (2017)川0108民初2344号 冯英 冯英，女，汉族，1971年1月8日出生，住成都市金牛区，身份证号码：。 (2017)川0108民初2345号 梁建文 梁建文，男，汉族，1969年9月24日出生，住成都市成华区，身份证号码：。 (2017)川0108民初2346号 杨东升 杨东升，男，汉族，1982年6月9日出生，住成华区，身份证号码：。 (2017)川0108民初2348号 陈黎 陈黎，男，汉族，1985年9月18日出生，住成都市成华区，身份证号码：。 (2017)川0108民初2350号 甘小冬 甘小冬，男，汉族，1987年4月25日出生，住成都市新都区，身份证号码：。 曹碧玉 曹碧玉，女，汉族，1989年3月3日出生，住成都市新都区，身份证号码：。 (2017)川0108民初2351号 鄢良军 鄢良军，男，汉族，1972年4月20日出生，住四川省资阳市，身份证号码：。 李胜霞 李胜霞，女，汉族，1973年9月15日出生，住四川省资阳市，身份证号码：。 (2017)川0108民初2353号 兰小林 兰小林，女，汉族，1985年9月15日出生，住成都市成华区，身份证号码：。 邓伟 邓伟，男，汉族，1984年3月15日出生，住成都市成华区，身份证号码：。 (2017)川0108民初2354号 吕海 吕海，男，汉族，1983年8月23日出生，住成都市成华区，身份证号码：。 尹启蓉 尹启蓉，女，汉族，1983年5月3日出生，住成都市成华区，身份证号码：。 (2017)川0108民初2355号 郭伦义 郭伦义，男，汉族，1978年11月6日出生，住四川省新津县，身份证号码：。 罗亚芬 罗亚芬，女，汉族，1981年12月22日出生，住四川省新津县，身份证号码：。 (2017)川0108民初2356号 卓勋 卓勋，男，汉族，1986年3月3日出生，住四川省金堂县，身份证号码：。 王应燕 王应燕，女，汉族，1988年10月14日出生，住四川省盐边县，身份证号码：。 (2017)川0108民初2357号 熊剑秋 熊剑秋，女，汉族，1985年8月13日出生，住四川省德阳市，身份证号码：。 廖东 廖东，男，汉族，1982年1月16日出生，住四川省德阳市，身份证号码：。 (2017)川0108民初2359号 卢世敏 卢世敏，男，汉族，1984年3月19日出生，住成都市武侯区，身份证号码：。 王小清 王小清，女，汉族，1986年3月20日出生，住四川省三台县，身份证号码：。 (2017)川0108民初2361号 胥建 胥建，男，汉族，1975年2月12日出生，住成都市成华区，身份证号码：。 任凤 任凤，女，汉族，1978年8月3日出生，住成都市成华区，身份证号码：。 被告：成都城投地产有限公司，住所地：成都市。 法定代表人：夏荣科。 委托诉讼代理人：周正义，四川致高律师事务所律师，一般授权。 委托诉讼代理人：侯盛，四川致高律师事务所律师，一般授权。 原告李小平、曾碧华等与被告成都城投地产有限公司（以下简称城投公司）商品房预售合同纠纷共计23案，本院于2017年4月13日立案受理后，适用简易程序，于2017年6月15日公开开庭进行了合并审理。原告李小平、曾碧华等共同委托诉讼代理人江孝辉，被告城投公司委托诉讼代理人周正义、侯盛均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告李小平、曾碧华等向本院提出诉讼请求：1、办理房屋所有权证书；2、支付逾期办理房屋所有权证违约金，逾期违约金以已付购房款总额为基数，按照中国人民银行同期银行贷款利率计算至实际取得房屋所有权证书之日止，暂时计算至2017年3月31日（详见附表二）；3、本案诉讼费由被告承担。 附表二 案号 原告姓名 违约金（单位：元） (2017)川0108民初2323号 李小平 13573.80 曾碧华 (2017)川0108民初2324号 曾宪才 15903.34 高玉兰 (2017)川0108民初2328号 邓先正 15953.76 赵志芳 (2017)川0108民初2331号 安龙送 12540.14 吴应丹 (2017)川0108民初2332号 罗章斌 14869.49 包富香 (2017)川0108民初2333号 蒙晓华 16831.76 龙艳玲 (2017)川0108民初2338号 钟久发 15926.90 吴英 (2017)川0108民初2340号 段立坤 16411.11 唐艳 (2017)川0108民初2341号 邱均 12419.38 陈倩 (2017)川0108民初2343号 徐书香 13584.75 汪泽远 (2017)川0108民初2344号 冯英 13303.77 (2017)川0108民初2345号 梁建文 13402.40 (2017)川0108民初2346号 杨东升 15103.18 (2017)川0108民初2348号 陈黎 16929.60 (2017)川0108民初2350号 甘小冬 10303.04 曹碧玉 (2017)川0108民初2351号 鄢良军 12486.72 李胜霞 (2017)川0108民初2353号 兰小林 11791.82 邓伟 (2017)川0108民初2354号 吕海 12483.76 尹启蓉 (2017)川0108民初2355号 郭伦义 13800.63 罗亚芬 (2017)川0108民初2356号 卓勋 12651.07 王应燕 (2017)川0108民初2357号 熊剑秋 12954.20 廖东 (2017)川0108民初2359号 卢世敏 16016.47 王小清 (2017)川0108民初2361号 胥建 16032.22 任凤 事实与理由：原告和被告签订《限价商品房买卖合同》，约定原告购买被告开发的城投东庐小区住房一套，合同约定被告应于交房之日起547日内按约定为原告办理房屋所有权证。合同签订后，原告按约定支付购房款及其他税费，被告向原告交付房屋。现合同约定的交付房屋所有权证书期限届满，被告逾期未履行合同义务，故原告遂诉至法院。 被告城投公司辩称，1、案涉房屋因为规划问题导致合同中房屋门牌号和公安机关认定不一致，被告从中协调导致办证时间迟延；2、按照房屋买卖合同补充协议约定，需要原告将办证所需全部资料提交被告后方能向不动产登记中心办理分户产权；3、因房屋所有权证和国有土地使用证统一更换为不动产权证，导致不动产登记机关受理办证迟延；4、涉及房屋的财税系统升级改造，导致相关涉房税费无法按时交纳导致办证迟延。故被告并不存在迟延办证行为，且依照合同约定的办证截止日期并未届满，请求驳回原告的全部诉讼请求。 经审理认定事实如下：原告和被告签订城投东庐《限价商品房买卖合同》，原告购买被告开发的城投东庐小区房屋。第十条交付条件，（一）出卖人应当在2014年12月28日前向买受人交付该限价商品房。第十四条（三）买受人选择第1方式办理分户产权。1、委托出卖人办理分户产权。委托出卖人办理分户产权的，出卖人不得将买受人缴纳税费作为交接该商品房的条件（按揭客户只能选择委托出卖人办理产权）买受人委托出卖人办理分户产权时，按现行缴费标准由出卖人代收买受人的以下相关费用。（1）专项维修资金；（2）契税；（3）印花税、产权登记费及办理该住房产权登记时属买受人应当缴纳的其他费用。第十九条产权登记。（一）初始登记：出卖人应当在2015年6月30日前，取得该商品房所在楼栋的权属证明。如因出卖人的责任未能在本款约定期限内取得该商品房所在楼栋的权属证明的，由出卖人赔偿由此给买受人造成的损失。（二）转移登记。1、商品房交付使用后，双方同意按照下列第（2）种方式处理：（2）买受人同意委托出卖人向权属登记机关申请办理房屋权属转移登记，委托费用零元。2、买受人应当于出卖人通知办理产权之日起30日内向出卖人提供完整的办理产权相关资料及应缴纳的所有税费。如因出卖人的责任，买受人未能在交房后的547天内取得房屋所有权证书的（买受人未按上述期限提供资料的除外），出卖人赔偿由此给买受人造成的实际损失。合同还约定其他条款。 原告和被告签订的《限价商品房买卖合同》第八条对合同第十九条（产权办理）的补充约定。1、买受人自愿委托出卖人办理合同项下房屋的房屋权属转移登记的，应向出卖人提供书面的委托书，该委托为无偿委托。依照《中华人民共和国合同法》第四百零六条的规定，无偿的委托合同，非因受托人（出卖人）的故意或重大过失行为给委托人（买受人）造成损失的，买受人不得要求出卖人承担损失赔偿责任。2、买受人须根据出卖人的要求出具办理上述事项的委托书并全力配合出卖人开展办证工作。3、在合同约定的房屋交付期限届满前，买受人须按照房管局和出卖人的要求主动向出卖人提交办理产权转移登记的相关资料，及时与出卖人办理房屋面积补差（合同约定面积与产权面积之间的误差）的结算手续和面积补差的补充协议签订手续，已婚买受人须携带婚姻关系的证明文件且夫妻双方共同到场、其他共同买受人也应当共同到场，填写产权登记机关办理房屋产权转移登记所必须的相关询问笔录等书面文件，支付按政府规定应由买受人承担的维修资金和办理房屋权属证书所需的各种税、费并提供全部资料，该税、费以及维修资金由买受人在收房前预交给出卖人；如买受人未在上述期限内履行前述义务的，出卖人不能及时办理房屋权属转移登记的后果由买受人自行承担，出卖人不承担逾期办理房屋权属登记的违约责任，并且买受人应当按日向出卖人承担50元违约金。4、出卖人在买受人交清全部资料、税、费及维修资金并办理完毕房屋面积补差手续和交房手续后的547日内，为买受人办理房屋所有权证，并在房屋所有权证办理后的5年内根据买受人的委托为其办理房屋分户的国有土地使用权证。 后被告收取原告交纳的契税、登记费以及维修资金等费用。被告按约定向原告交付案涉房屋。同时原告前述交房流程表，流程表载明交房时原告签订了《诚信保证书》、面积补差协议、填写委托书、申请表、承诺书，并向被告缴纳相关产权办理费用和物业管理费用等。2016年3月后，原告向被告补齐办证需要全部资料。现原告等人的不动产权证已经办理完毕并且在被告处实际领取。 另查明，成都市公安局成华区分局保和派出所出具的地址、门牌号证明证实被告开发的城投东庐小区住宅原地址成都市成华区东升村8组200号变更为成华区和润路77号。 被告开发的案涉房屋所在小区部分买受人曾多次向成都市市长信箱反映案涉小区房屋存在备案合同房屋坐落和公安机关核实地址不一致，并要求在妥善解决前暂停办理房屋所有权证。 2016年11月14日，成都市国土资源局发布关于实施不动产统一登记的通告第六条载明，因国土、房管系统测试联调和数据迁移，需要对系统进行封闭升级，市国土局、市房管局自2016年11月17日17：00起暂停受理主城区土地登记、房屋交易登记各类业务；2016年11月18日17：00起停止办理缴费领证事项，逾期尚未办理缴费领证事宜的登记申请将作退件处理，2016年11月23日后根据《不动产登记暂行条例》的相关规定可重新提出申请。 财政部、国家税务总局和住房城乡建设部于2016年2月17日发布的《关于调整房地产交易环节契税营业税优惠政策的通知》载明，一、关于契税政策（一）对个人购买家庭唯一住房（家庭成员范围包括购房人、配偶以及未成年子女，下同），面积为90平方米及以下的，减按1%的税率征收契税；面积为90平方米以上的，减按1.5%的税率征收契税。（三）纳税人申请享受税收优惠的，根据纳税人的申请或授权，由购房所在地的房地产主管部门出具纳税人家庭住房情况书面查询结果，并将查询结果和相关住房信息及时传递给税务机关。暂不具备查询条件而不能提供家庭住房查询结果的，纳税人应向税务机关提交家庭住房实有套数书面诚信保证，诚信保证不实的，属于虚假纳税申报，按照《中华人民共和国税收征收管理法》的有关规定处理，并将不诚信记录纳入个人征信系统。按照便民、高效原则，房地产主管部门应按规定及时出具纳税人家庭住房情况书面查询结果，税务机关应对纳税人提出的税收优惠申请限时办结。2016年3月期间，被告按照前述政策要求原告重新补充提交相关办证变更后的资料后陆续向房屋登记机构申请办理案涉房屋权属转移登记手续。 现前述原告已经在被告处领取所购房屋的不动产权证书。 上述事实，有以下证据在案证实：1、当事人身份信息；2、城投东庐限价商品房买卖合同及补充协议；3、销售不动产统一发票；4、成都城投抵偿有限公司专用收据、收据；5、公安机关地址、门牌号证明；6、财政部、国家税务总局和住房城乡建设部的《关于调整房地产交易环节契税营业税优惠政策的通知》；7、房屋不动产权证书；8、交房流程表；9、四川省非税收入通用票据等。 本院认为，原告和被告之间签订的商品房买卖合同及补充协议合法有效，系当事人真实意思表示，内容不违反法律法规的强制性规定，对各方当事人均有约束力。 关于协助办理房屋所有权证书的问题。首先根据现有政策，原房屋产权证和国有土地使用权证合并为不动产权证。故原告主张办理房屋产权证应指向不动产权证。关于被告是否应协助办理不动产权证的问题。根据原被告之间补充合同第八条约定：4、出卖人在买受人交清全部资料、税、费及维修资金并办理完毕房屋面积补差手续和交房手续后的547日内，为买受人办理房屋所有权证，并在房屋所有权证办理后的5年内根据买受人的委托为其办理房屋分户的国有土地使用权证。根据在案证据，原告在2016年3月后才将办证需要的全部资料交清，则依据前述合同约定被告办证的截止日期并未届满，且被告在合同约定期限内协助原告办理案涉房屋不动产权证符合合同约定。同时房屋产权证办证时间迟延也非被告原因造成，政策调整和案涉房屋门牌号地址变更亦是重要因素，并非被告违约造成迟延。但因原告现已经取得所购房屋的不动产权证，其诉讼请求已经实现，故原告的该项诉讼请求，本院不予支持。 关于承担违约金的问题。根据查明的事实，被告向原告交付案涉房屋后因房屋门牌号问题协调相关部门处理，部分业主也通过信访方式要求妥善解决，在此期间部分业主也要求暂缓办证，并且最终通过公安机关出具门牌号证明予以解决。同时在交房后相关与房屋有关的证件办理以及税收政策调整，客观上延迟证件办理进程。同时结合原被告签订补充合同约定，是以办证资料齐备作为权属证办理的时间节点的重要依据，而原告根据被告要求于2016年3月后才全部交清办证资料，则依照合同约定被告在合同约定期限内协助原告办理案涉房屋不动产权证并不存在约定违约情形。此外，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条，由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限；合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。该条亦规定出卖人承担违约责任的情形之一为超过约定办证期限。但是现有证据不能证明被告存在逾期办证行为。同时原告主张依照已付购房款总额为基数计算违约金的请求问题，因前述司法解释条款适用的前提条件应解读为合同中约定逾期办证违约金条款，但是对于适用标准和金额计算方式问题没有明确约定。但是本案中，原被告双方签订的合同中没有逾期办证违约金的条款，且并非被告原因迟延，尚不存在适用前述法律条款的前提。故原告主张被告承担违约责任请求缺乏事实和法律依据，本院不予支持。 综上，原告等人的诉讼请求不成立，本院均不予以支持。据此，本院依照《中华人民共和国合同法》第六十条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决如下： 驳回原告李小平、曾碧华等人全部诉讼请求。 诉讼费承担情况及具体金额详见附表三。 附表三 案号 原告姓名 诉讼费用由原告承担（单位：元） (2017)川0108民初2323号 李小平 120 曾碧华 (2017)川0108民初2324号 曾宪才 149 高玉兰 (2017)川0108民初2328号 邓先正 149 赵志芳 (2017)川0108民初2331号 安龙送 107 吴应丹 (2017)川0108民初2332号 罗章斌 136 包富香 (2017)川0108民初2333号 蒙晓华 160 龙艳玲 (2017)川0108民初2338号 钟久发 149 吴英 (2017)川0108民初2340号 段立坤 155 唐艳 (2017)川0108民初2341号 邱均 105 陈倩 (2017)川0108民初2343号 徐书香 120 汪泽远 (2017)川0108民初2344号 冯英 116 (2017)川0108民初2345号 梁建文 118 (2017)川0108民初2346号 杨东升 139 (2017)川0108民初2348号 陈黎 162 (2017)川0108民初2350号 甘小冬 79 曹碧玉 (2017)川0108民初2351号 鄢良军 106 李胜霞 (2017)川0108民初2353号 兰小林 97 邓伟 (2017)川0108民初2354号 吕海 106 尹启蓉 (2017)川0108民初2355号 郭伦义 123 罗亚芬 (2017)川0108民初2356号 卓勋 108 王应燕 (2017)川0108民初2357号 熊剑秋 112 廖东 (2017)川0108民初2359号 卢世敏 150 王小清 (2017)川0108民初2361号 胥建 150 任凤 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。 审判员 彭有志 二〇一七年七月十日 书记员 赵小宇 速录员 邹雪佳 关注微信公众号“”