（2017）沪02民终3798号
裁判日期: 2017-07-10
公开日期: 2017-09-19
案件名称
上海汇豪置业有限公司与王美红商品房销售合同纠纷二审民事判决书
法院
上海市第二中级人民法院
所属地区
上海市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
上海汇豪置业有限公司,王美红
案由
商品房销售合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条
全文
上海市第二中级人民法院民 事 判 决 书（2017）沪02民终3798号上诉人(原审原告)：上海汇豪置业有限公司，住所地上海市嘉定区。法定代表人：孙福平，董事长。委托诉讼代理人：杨青，上海市申光律师事务所律师。委托诉讼代理人：肖田，上海市申光律师事务所律师。被上诉人(原审被告)：王美红，女，1978年2月16日出生，汉族，住上海市嘉定区。委托诉讼代理人：陈剑(系王美红丈夫)，住上海市嘉定区。委托诉讼代理人：王松永，上海安硕律师事务所律师。上诉人上海汇豪置业有限公司(以下简称“汇豪公司”)因与被上诉人王美红商品房销售合同纠纷一案，不服上海市嘉定区人民法院(2016)沪0114民初12058号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年4月11日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。汇豪公司上诉请求：撤销一审法院判决，改判支持汇豪公司在一审中的诉讼请求。事实与理由：一、一审不应适用简易程序。根据民事诉讼法规定，简易程序适用于权利义务关系明确、争议不大的简单案件，本案错综复杂且涉及案外人利益，所以不应适用简易程序；二、涉案合同解除条件成就日非一审判决所述。虽2014年9月8日王美红未履约支付余款，但其后各方均口头变更了合同内容，双方亦遵照执行，所以汇豪公司认为解除权行使未超期限；三、王美红征信不良，两年之久无法取得贷款亦未现金补足余款，已造成合同无法继续履行。综上，汇豪公司认为一审法院判决认定事实错误，适用法律不当，请求二审法院予以纠正。王美红辩称，不同意汇豪公司的上诉请求，要求维持一审法院的判决。事实与理由：一、本案事实清楚，证据确实充分，法律适用正确。1、王美红履行了合同约定的义务，无违约行为。自始至终王美红都有履行合同的诚意，银行贷款虽未能如期发放，但王美红自行筹借了资金，交付了购房款。2016年9月25日王美红将36万元转入汇豪公司账户，汇豪公司却将该款项退回，系汇豪公司恶意不履行合同。王美红未能如期交付尾款，是因为汇豪公司违约在先。汇豪公司私自将已交付给王美红的709室房屋另售予他人，却始终未将709室的浇筑混凝土费用结算给王美红。2、汇豪公司怠于行使解除权，发出的解除通知不发生效力。3、汇豪公司轻易主张解除合同，有失公平。双方于2014年签订合同，至今已近三年，因为汇豪公司的原因，导致王美红至今未能完全办妥嘉定区白银路汇豪商务楼327号7层703室房屋(以下简称“系争房屋”)的各项手续，对王美红的权利造成了损害。4、贷款未能成功，并非王美红的责任；二、一审程序完全合法，汇豪公司关于程序的异议于法无据。汇豪公司向一审法院起诉请求：一、判令汇豪公司与王美红签订的《上海市商品房出售合同》于2016年9月13日解除；二、判令王美红支付逾期未付款的违约金1,080元及赔偿金7,238.31元；三、判令王美红于判决生效之日起配合汇豪公司办理登记备案、预告登记的解除手续；四、判令王美红承担律师费3万元。一审法院认定事实：2014年7月8日，汇豪公司与王美红签订《上海市商品房出售合同》，其中约定：汇豪公司将系争房屋以723,831元的价格出售给王美红；王美红应于签约当日支付首付款363,831元，并应采用商业贷款方式于2014年9月8日前支付房款360,000元；王美红如未按约定时间付款，应按逾期未付款的日万分之一标准支付违约金；逾期超过30天的，汇豪公司有权解除合同，并要求王美红赔偿，赔偿金额为总房价款的1%，该赔偿款可由汇豪公司在王美红已支付的房款中扣除；汇豪公司应在收到全部房价款之日起30日内将系争房屋交付王美红。该合同的补充条款一中约定：王美红须在签署本合同后的7天内按照汇豪公司或汇豪公司指定的贷款银行之要求提供必要材料，并积极配合汇豪公司办理贷款手续。若因王美红原因未能与银行签订贷款合同，或贷款申请未获审批或批准额度不足，王美红同意继续履行本合同并应在2014年9月8日前支付剩余房款；合同因法律规定或约定而解除或终止的，双方应互相配合办理合同备案登记的注销等手续；双方承诺合同中所提供的联系地址、电话等真实有效，如有变动应及时通知对方，若因提供有误或变动后未及时通知，根据合同约定进行的通知、答复等以挂号信邮寄的，同城以信件发出后第三日为送达日。双方另对其他事项作了约定。合同签订后，王美红支付了首付款363,831，剩余房款360,000元王美红未能支付。2015年10月，王美红丈夫短信向汇豪公司销售人员唐超提出需将浇筑隔板一事解决后办理系争房屋相关事宜，唐超答复就浇隔板一事可以帮助协调但与汇豪公司无关。王美红丈夫随即回复若浇隔板的事情本月不解决将申请退房，唐超答复不同意王美红退房。此后至2016年2月，双方在短信中就浇隔板一事亦进行过多次沟通，但均未果。2016年3月，唐超短信催促王美红丈夫支付尾款或办理银行贷款，王美红丈夫答复在银行办理贷款中。2016年4月初，唐超短信告知王美红丈夫，将以挂号信通知王美红按合同收取违约金。2016年4月24日，汇豪公司以挂号信方式向王美红在《上海市商品房出售合同》中预留的地址寄送《违约催告函》，要求王美红在收到该函后7日内配合汇豪公司办理贷款手续，否则将按合同收回房屋并追究违约责任。因王美红拒收，该书面函件退回汇豪公司处。后王美红委托汇豪公司代为办理银行贷款手续，但至2016年6月因王美红征信问题未获银行审批。2016年9月10日，汇豪公司向王美红发出《司法起诉告知函及合同解除通知书》，称因王美红未按约付款构成违约，现决定解除合同并将追究王美红的违约责任。王美红于2016年9月13日收到该解除通知。2016年9月25日，王美红向汇豪公司转账360,000元，但该款于次日被退回。系争房屋已由王美红进行了部分装修。一审法院审理中，汇豪公司否认曾将709室房屋出售给王美红，并就浇隔板一事陈述：王美红聘请案外人为系争房屋浇筑隔板后认为案外人要价过高，拒绝支付相关费用。案外人遂提出由王美红代案外人为707室房屋浇筑隔板，如审核通过可抵扣王美红拖欠的系争房屋浇隔板费用。案外人与王美红就系争房屋及707室房屋的浇隔板费用存在纠纷，与汇豪公司无关。一审法院认为：《上海市商品房出售合同》系汇豪公司与王美红的真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，应属合法有效，双方均应恪守。双方在合同中约定剩余尾款360,000元应在2014年9月8日前通过银行贷款方式支付，但王美红未能在此时间节点付款，逾期超过30天汇豪公司即享有合同解除权。但双方未就合同解除权的行使期限进行约定，且王美红未对汇豪公司行使解除权进行过催告，故汇豪公司依法应在解除权发生之日起一年内行使，逾期不行使解除权归于消灭。本案中，汇豪公司直至2016年9月才主张解除汇豪公司与王美红之间的合同，显然已经超过了一年的行使期限，此时汇豪公司的解除权因行使期限届满已消灭，其发出的《司法起诉告知函及合同解除通知书》不能发生解除双方合同的效力，故对其要求确认解除合同，并要求王美红协助汇豪公司办理登记备案、预告登记解除手续及要求王美红承担赔偿金7,238.31元的请求，法院不予支持。关于逾期未付款违约金，因确属王美红未按期付款构成违约，王美红应按约承担违约金至其付款之日止，现汇豪公司自愿主张30天的违约金1,080元，系其对自己权利的处分，法院予以准许。关于汇豪公司主张的律师费，无合同或法律依据，法院不予支持。关于王美红主张因709室房屋浇筑隔板的费用未予结算故无法支付系争房屋尾款的意见，王美红现提供的证据不足以证明其与汇豪公司间就709室房屋存有纠纷，且汇豪公司亦予以否认，故法院对该主张不予采纳。一审法院据此作出判决：一、王美红应于判决生效之日起十日内向汇豪公司支付逾期未付款违约金1,080元；二、驳回汇豪公司的其他诉讼请求。二审中，双方当事人均未提供新的证据。本院经审理查明，一审法院查明事实属实，本院予以确认。本院认为，依法成立的合同受法律保护。汇豪公司与王美红签订的《上海市商品房出售合同》系双方自愿、真实意思的表示，且与法不悖，双方应当恪守履行。依据查明的事实，根据合同约定，王美红未按合同在2014年9月8日前支付剩余房款36万元，且逾期超过30天，汇豪公司即享有系争合同的解除权。依据法律规定，解除权行使的期限既可以由法律规定，也可以由当事人约定，本案中汇豪公司与王美华未就解除权的行使期限进行约定，故依照法律规定，汇豪公司应在一年内行使合同解除权，逾期不行使的，解除权归于消灭。汇豪公司直至2016年9月才主张解除双方间的买卖合同，明显超出一年的除斥期间，其解除权也已经届满消灭，故汇豪公司发出的《司法起诉告知函及合同解除通知书》并不能解除双方间的合同关系，汇豪公司请求确认其与王美红间买卖合同关系已经解除，并要求王美红协助汇豪公司办理登记备案、预告登记解除手续及要求王美红承担赔偿金7,238.31元的上诉请求，本院无法支持。汇豪公司主张双方已就买卖合同进行了变更，故应重新计算解除权的行使期限，即使按照汇豪公司的主张，2016年5月汇豪公司接受王美红委托为其办理贷款，2016年6月因王美红的征信问题贷款被拒，汇豪公司从而产生新的解除权，因在王美红贷款被拒后，汇豪公司与王美红之间并未就购房款的支付期限有过新的约定，故汇豪公司如依法行使解除权，理应先行催告，经催告后在三个月的合理期限内仍未履行的，汇豪公司才可行使解除权。现汇豪公司并未进行催告，也未给予王美红合理的履行期间，即在2016年9月主张要求解除合同，不符合法律规定。对汇豪公司上述主张，本院不予采信。关于汇豪公司所称一审存在程序违法的问题，本院经查并未发现。综上所述，一审法院查明事实无误，适用法律正确，所作判决并无不当，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由上诉人上海汇豪置业有限公司负担。本判决为终审判决。法官助理孙幸冬审判长 卢薇薇审判员 邬海蓉审判员 王晓梅二〇一七年七月十日书记员 任思琦附：相关法律条文附：相关的法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：(一)原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；…… 来源：百度搜索“”