（2017）闽0521民初1532号
裁判日期: 2017-07-10
公开日期: 2017-09-22
案件名称
郭一萍与惠安宏毅置业发展有限公司商品房预售合同纠纷一审民事判决书
法院
惠安县人民法院
所属地区
惠安县
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
郭一萍,惠安宏毅置业发展有限公司,中国建设银行股份有限公司泉州分行
案由
商品房预售合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第五十五条，第七十五条，第九十五条第一款；《中华人民共和国民事诉讼法》：第六十四条
全文
福建省惠安县人民法院民 事 判 决 书（2017）闽0521民初1532号原告：郭一萍，女，1963年8月6日出生，回族，住福建省福州市晋安区，被告：惠安宏毅置业发展有限公司，住所地福建省惠安县螺城镇君临世纪8幢203号，统一社会信用代码91350521581115577T。法定代表人：徐挚明，董事长。委托诉讼代理人：赵南华，福建和晟律师事务所律师。第三人：中国建设银行股份有限公司泉州分行，住所地福建省泉州市丰泽区丰泽街建行大厦，统一社会信用代码913505008561055558。负责人：孙国强，行长。委托诉讼代理人：郑悦悦，女，1991年5月9日出生，汉族，银行员工，住福建省仙游县。委托诉讼代理人：张扬，男，1985年3月19日出生，汉族，银行员工，住江苏省苏州市沧浪区。原告郭一萍与被告惠安宏毅置业发展有限公司（简称宏毅置业公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2017年2月10日立案后，依法适用普通程序，通知中国建设银行股份有限公司泉州分行（简称建行泉州分行）作为第三人参加诉讼，公开开庭进行了审理。原告郭一萍、被告宏毅置业公司的委托诉讼代理人赵南华、第三人建行泉州分行的委托诉讼代理人郑悦悦、张扬到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告郭一萍向本院提出诉讼请求：一、解除原、被告于2013年8月6日签订的《商品房买卖合同》（编号：201308060042）。二、判决被告返还原告购房款387013元，并按月利率0.5%支付原告的违约利息损失（其中：首付购房款197013元自2013年9月10日开具税务发票起，银行贷款19万元自2014年2月28日放款之日起，均计至付清款项之日止的利息损失）。事实与理由：2013年8月6日，原、被告签订《商品房买卖合同》（编号201308060042），约定原告向被告购买位于惠安县螺阳镇政府东侧惠崇路边第1#幢三层店铺330号商铺，面积22.62㎡，总房价387013元。合同第七条约定，原告逾期超过30天付款的，被告有权解除合同，原告应按累计应付款的20%向被告支付违约金；第八条约定，被告应当在2014年5月1日前，将符合《商品房买卖合同》各项约定条件的商品房交付给原告；第九条约定，被告如未按合同规定的期限将该商品房交付原告使用的，逾期超过180日的，原告有权解除合同，被告应退还原告全部已付款，并按原告已付款的1%向原告支付违约金。2013年9月10日，原告交纳首付购房款197013元，余下按揭款19万元，于2014年2月28日由第三人发放至被告的银行账户，至此，购房款已全部付清。2016年12月31日，原告才收到被告落款时间为2016年12月27日的《入伙通知书》。因被告违约，逾期交房时间长达近3年，原告于2017年1月1日两次向被告邮寄《解除合同通知书》，通知被告解除《商品房买卖合同》，要求被告退还购房款并承担违约责任。原告认为，被告违约逾期交房，原告有权解除合同。因原、被告签订的《商品房买卖合同》，是被告单方提供的格式合同，约定被告违约解除合同仅承担1000元的违约金，而原告违约则需承担购房款20%的违约金，双方承担违约金标准不一致，缺乏公平和对等，原告有权要求调高被告应承担的违约金。《中华人民共和国合同法》第九十七条规定：合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，当事人可以要求恢复原状、采取补救措施，并有权要求赔偿损失。被告宏毅置业公司辩称，案涉《商品房买卖合同》经惠安县城乡规划局网上签约备案，合同双方均应履行。被告不存在逾期交房的问题，原告要求解除合同的理由不能成立。被告早在2014年4月24日就在泉州晚报刊登宏毅·百汇广场交房公告，该公告面对包括原告在内的所有宏毅·百汇广场的业主，根据合同附件六补充协议第四条第二款约定，被告在泉州晚报刊登交房通知可视为原告已收到该通知，被告已履行交房义务，应自2014年5月1日起算交房时间。原告没有如期前来办理交房手续，责任应由原告承担。被告2016年向原告所发《入伙通知书》，是基于原告称要去物业办理交接手续才再次寄送给原告。第三人建行泉州分行陈述，对原、被告的陈述、答辩均无异议。请求对案涉商铺享有优先受偿。经审理查明，被告系经工商登记设立具有房地产开发、经营、物业管理的有限责任公司，于2013年7月31日取得位于惠崇公路北侧即324国道复线交叉口惠安中闽百汇商业广场商品房预售许可证。原、被告于2013年8月6日订立《商品房买卖合同》（合同编号为：201308060042），约定原告购买被告开发的位于惠安县螺阳镇政府东侧惠崇路边宏毅·百汇广场1#幢三层店铺330号房，建筑面积22.62㎡，单价17109.33元/㎡，总购房款387013元。合同第七条约定：“买受人逾期付款的违约责任……（2）逾期超过30日后，买受人在出卖人书面催告7日后仍未支付应付款的，出卖人有权解除合同。出卖人解除合同，买受人按累计应付款的20%向出卖人支付违约金……”；第八条约定：“交付条件与期限出卖人应当在2014年5月1日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将同时符合下列各项约定条件的商品房交付买受人使用：1、该商品房经建设单位依法组织勘察、设计、施工、监理等单位竣工验收合格和消防验收合格；2、该商品房所在建筑物生活给排水、用电、管道燃气、电信、有线电视、消防、邮政信报箱等设施达到设计要求条件；3、小区内部道路、绿化、室外照明、消防、环卫及其他商业、社区服务和管理等公共配套建筑、基础设施按规划设计要求建设完成……”；第九条约定：“出卖人逾期交房的违约责任。……（2）逾期超过180日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同书面通知到达之日起30天内退还全部已付款，并按买受人已付款的1%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已付款万分之1（该比率应不小于本条第（1）项和第七条中的比率）的违约金。”2013年9月10日，原告付清首付购房款197013元。2013年12月9日，原、被告与第三人签订《个人住房借款合同》(合同编号350656808-2032-20130378503)1份，约定以上述商铺作为抵押向第三人贷款19万元用于支付原告购房余款，被告作为保证人在《个人住房借款合同》签章，为该贷款提供连带责任保证担保。第三人依约于2014年2月28日发放贷款。原告与第三人于2014年1月3日办理案涉店铺的抵押登记手续，原告依约偿还贷款，截至2017年2月28日，原告共偿还贷款本金44996.41元，利息32562.43元，合计77558.84元。2014年4月24日，被告在泉州晚报刊登公告，通知业主宏毅·百汇广场项目已具备《商品房买卖合同》约定的房屋交付条件，可办理交房入伙手续，交房时间为2014年5月1日至2014年5月3日。案涉广场于2014年6月20日经消防验收合格。2014年8月5日，被告组织勘查、设计、施工、监理和有关专业工程主管部门对案涉工程进行验收，于2015年7月7日通过备案。2016年12月31日，原告收到被告寄出的落款时间为2016年12月27日的《入伙通知书》，通知原告自2017年1月1日开始为购房款已付清的业主办理房屋验收交付及入伙手续，如不能在2017年1月3日前办理交接手续，则视为已办理房屋验收交接手续，自2017年1月3日起开始收取物业管理费。2017年1月1日，原告向被告发出《解除合同通知书》，以被告严重违反合同约定，逾期交房为由要求解除《商品房买卖合同》，要求被告在收到该通知之日起30日内退还全部已付款，并支付违约金。被告收到该通知书。以上事实，有原告提供的企业登记信息、《商品房买卖合同》、销售不动产统一发票、《个人住房借款合同》及《银行个人贷款支付凭证》、《入伙通知书》及相应的EMS快递详情单、《解除合同通知书》及相应的EMS快递详情单，被告提供的营业执照、预售许可证、消防验收意见书、工程竣工验收备案证明书，第三人提供的商品房抵押登记证明、个人贷款对账单，以及各方当事人的陈述等证据加以证明，本院予以认定。原、被告争议的焦点为关于案涉商品房买卖合同是否应予解除的问题。原告郭一萍主张，《商品房买卖合同》约定，被告应在2014年5月1日前将符合约定条件的商品房交付给原告，如被告逾期交房超过180日，则原告有权解除合同，被告应退还原告全部已付款，并按原告已付款的1%向原告支付违约金。原告至2016年12月31日方收到被告的《入伙通知书》，原告有权要求解除合同，要求被告返还购房款并承担违约赔偿责任。被告逾期交房时间久，合同约定按总房款的1%支付违约金过低，原告按月利率0.5%支付利息损失是根据对等原则。要求一并解除《个人住房借款合同》，原告可以一次性偿还尚欠的银行按揭贷款。原告相应提供以下证据：证据1即《入伙通知书》及相应的EMS快递详情单各1份，以此证明原告于2016年12月31日才收到被告落款时间为2016年12月27日的《入伙通知书》，被告告知原告案涉商铺已通过相关部门验收，达到合同约定的交房条件，被告将于2017年1月1日开始为各购房款已付清的业主办理房屋验收交付手续等。证据2即《解除合同通知书》及相应的EMS快递详情单各2份，以此证明原告于2017年1月1日两次通过特快专递向被告寄送《解除合同通知书》，通知被告解除《商品房买卖合同》，要求被告退款并承担违约责任。被告质证称：对证据1即《入伙通知书》的真实性、关联性无异议，该通知书是基于原告多次要求被告再出具一份《入伙通知书》，以便原告与物业公司办理交房手续，被告才邮寄给原告。对证据2即《解除合同通知书》的真实性没有异议，但被告不存在违约行为，原告主张解除合同、返还购房款及承担违约责任的要求不能成立。第三人质证称：对原告提供的上述证据不清楚。被告宏毅置业公司认为，《商品房买卖合同》经网上签约备案，双方均应履行。宏毅·百汇广场在2014年4月完工报送验收，消防验收和竣工验收在手续上有滞后性，是政府原因导致验收滞后。且根据合同附件六即补充协议第四条第三款的约定，景观、绿化等可以适当推迟完工。被告早在2014年4月24日就在泉州晚报刊登宏毅·百汇广场交房公告，应自2014年5月1日起算交房时间。交房时有张贴竣工验收报告书，其上载明的时间为2014年4月。同楼层与原告购买的商铺相邻的其他商铺都已办理了交房手续，原告没有如期办理交房手续，责任应由原告承担。被告是基于原告要求，才重新再次寄送《入伙通知书》给原告，原告要求解除《商品房买卖合同》的理由不能成立。若解除《商品房买卖合同》，被告同意从应返还给原告的购房款中直接扣除原告尚欠的按揭贷款本息，由被告支付给第三人。被告相应提供以下证据：证据3即消防验收意见书1份，以此证明案涉商品房经消防部门验收。证据4即工程竣工验收备案证明书1份，以此证明案涉商品房经过竣工验收，符合交付条件。证据5即2014年4月24日的泉州晚报1份，以此证明被告于2014年4月24日在泉州晚报刊登交房公告，通知宏毅·百汇广场业主，宏毅·百汇广场已具备交房条件，可办理入伙手续，交房时间为2014年4月24日至2014年5月3日。原告质证称：证据3即消防验收意见书的真实性无法确定。对证据4即工程竣工验收备案证明书有异议，不能证明被告已经通过验收，且工程竣工验收证明体现验收时间为2015年7月7日，被告在泉州晚报公告时间为2014年4月24日，当时尚不具备交房条件。原告2014年5月1日去被告处要求提交验收证明，被告无法提供。对证据5即泉州晚报的真实性不清楚。因原告长期住在福州，没有看到该份公告，不清楚该份公告真假。原告作为买主，长期向被告追要交房通知，但被告一直到2016年才向原告寄送《入伙通知书》。第三人质证称：对被告提供的证据不清楚，由法院认定。第三人建行泉州分行认为，若《商品房买卖合同》解除，第三人同意直接由被告将原告尚欠的银行本息从应返还给原告的款项中扣除，直接由被告支付给第三人。本院经审查认为，原、被告提供的全部证据的真实性均予以采信。被告提供的证据3即消防验收意见书、证据4即工程竣工验收备案证明书相结合，可以证明案涉广场于2014年6月20日经消防验收合格，2014年8月5日，被告组织勘查、设计、施工、监理和有关专业工程主管部门对案涉广场（一期）工程进行验收，于2015年7月7日通过备案。可见，被告2014年4月24日在泉州晚报刊登交房公告时，尚不具备《商品房买卖合同》第八条约定的交房条件。《商品房买卖合同》第九条约定：“出卖人逾期交房的违约责任……逾期超过180日后，买受人有权解除合同”，合同约定的交房时间为2014年5月1日，逾期180日即至2014年10月29日未交房，合同解除条件成就。《中华人民共和国合同法》第七十五条的规定，撤销权自债权人知道或者应当知道撤销事由之日起一年内行使。被告至2014年10月29日仍未通知原告交房，其时，原告理应知道案涉合同已具备解除条件，应在一年内即2015年10月29日前请求解除合同。原告至2017年2月10日才提起本案诉讼，主张解除合同，已超过法律规定的合同解除权行使期限。根据《中华人民共和国合同法》第九十五条的规定，原告的解除权消灭，其请求解除案涉商品房买卖合同，于法无据，不予支持。综上事实，本院认为，原、被告于2013年8月6日签订《商品房买卖合同》，约定原告向被告购买位于惠安县螺阳镇政府东侧惠崇路边宏毅·百汇广场1#幢三层商铺330号房，原、被告以及第三人于2013年12月9日签订《个人住房借款合同》，以按揭贷款方式支付购房余款19万元，事实清楚，证据充分，应予认定。《商品房买卖合同》约定的交房时间为2014年5月1日，被告虽于2014年4月24日在泉州晚报刊登公告，通知业主在2014年5月1日至2014年5月4日期间办理交房手续，但其时案涉广场尚未通过消防及竣工验收，尚不具备《商品房买卖合同》第八条约定的交房条件。根据《商品房买卖合同》第九条的约定，被告逾期交房超过180日即至2014年10月29日仍未通知原告交房，合同解除条件成就，原告即有权解除合同。根据《中华人民共和国合同法》第七十五条的规定，原告应在一年内即2015年10月29日前请求解除合同。原告至2017年2月10日才提起本案诉讼，主张解除合同，已超过法律规定的合同解除权行使期限。根据《中华人民共和国合同法》第九十五条的规定，原告的解除权消灭，其请求解除合同并要求原告承担合同解除后的法律后果，于法无据，不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第五十五条第（一）项、第七十五条、第九十五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条第一款的规定，判决如下：驳回原告郭一萍的诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费8224元，由原告郭一萍负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于泉州市中级人民法院。审 判 长 陈秀军人民陪审员 陈炜清人民陪审员 卢晓平二〇一七年七月十日书 记 员 郑榕玲附本案适用的主要法律条文：《中华人民共和国合同法》第五十五条有下列情形之一的，撤销权消灭：（一）具有撤销权的当事人自知道或者应当知道撤销事由之日起一年内没有行使撤销权；（二）具有撤销权的当事人知道撤销事由后明确表示或者以自己的行为放弃撤销权。《中华人民共和国合同法》第七十五条撤销权自债权人知道或者应当知道撤销事由之日起一年内行使。自债务人的行为发生之日起五年内没有行使撤销权的，该撤销权消灭。《中华人民共和国合同法》第九十五条法律规定或者当事人约定解除权行使期限，期限届满当事人不行使的，该权利消灭。法律没有规定或者当事人没有约定解除权行使期限，经对方催告后在合理期限内不行使的，该权利消灭。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民事诉讼法＞的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。PAGE 关注公众号“”