（2017）粤0104民初6933号
裁判日期: 2017-07-01
公开日期: 2018-06-19
案件名称
张太杰与梁慧明、王伟秀房屋租赁合同纠纷一审民事判决书
法院
广州市越秀区人民法院
所属地区
广州市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
张太杰,梁慧明,王伟秀
案由
房屋租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第八条第一款，第九十一条，第九十四条
全文
广东省广州市越秀区人民法院民 事 判 决 书（2017）粤0104民初6933号原告：张太杰，男，1974年2月18日出生，汉族，住浙江省临海市。委托代理人：王清，广东安国律师事务所律师。被告：梁慧明，女，1986年7月19日出生，汉族，住广州市越秀区。被告：王伟秀，女，1966年10月12日出生，汉族，住广州市荔湾区。委托代理人：柯晓霞，广东德比律师事务所律师委托代理人：黄新超，广东德比律师事务所实习律师。原告张太杰诉被告梁慧明、王伟秀房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭公开开庭审理。原告张太杰及其委托代理人王清到庭参加诉讼，被告梁慧明，被告王伟秀及其委托代理人柯晓霞到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.解除原、被告的租赁合同；2.两被告共同承担原告经济损失188500元（从2015.1.1-2019.7.1应收租金2700元×55个月以及双倍押金40000元）的连带赔偿责任。事实及理由：2012年1月4日，被告王伟秀购买取得广州市越秀区西华路419号301房、302房所有权。2013年9月29日，被告王伟秀将涉诉房屋出租给案外人汪圭使用，月租3200元，押金3200元。2014年7月1日，原告与被告王伟秀签订《广州市房屋租赁合同》，约定原告承租上述房屋作为居住使用，租赁期限自2014年7月1日至2019年7月1日，月租金1500元，共60个月，租金合计90000元，押金为20000元。王伟秀收到原告110000元租金，每月房屋由原告收等。同时，王伟秀在其与汪圭签订的《房屋租赁合同》出租方加上原告的名字。原告自2014年7月1日起至2014年10月30日止，向汪圭收取房租。2014年11月1日，因汪圭停租，原告退还其押金3200元，又将涉诉房屋整体装修后，于2014年11月26日与广州湖天宾馆代表签订《房产租赁合同》，约定原告将房屋出租给其使用，租期一年，每月租金2700元。2014年12月8日，被告梁慧明在原告不知情的情况下，以购买的方式取得涉诉房屋，单方面终止原告与被告王伟秀的租赁合同，并从2015年1月起以房东的名义向广州湖天宾馆收取每月租金2700元。2015年原告向法院提起诉讼，2015年12月29日，法院作出（2015）穗越法民三初字第826号民事判决书，判决被告梁慧明继续履行原告与王伟秀2014年7月1日签订的《广州市房屋租赁合同》等等。该案经二审生效。但被告不仅不履行上述生效判决，原告于2017年3月10日查询到涉诉房屋的状况，被告梁慧明已将涉诉房屋再出售给他人。被告王伟秀辩称:不同意原告诉请。一、原告起诉违反一事不再理原则，根据相关司法解释，原告前诉与后诉的当事人相同，后诉否定了前诉的结果请求裁定驳回起诉。二、1.原告诉请没有事实和法律依据，原告主张由我方按照2700元/月承担其经济损失且租金计算到2019年7月1日，该部分租金实际并未产生。2.关于押金，根据合同法规定，原告不可同时起诉要求违约金和定金。被告称其和原告相识多年，是原告请求其租房屋给他，王伟秀的确向原告借了11万元，但是王伟秀给了他两间房屋收租两年。王伟秀租给原告是3200元/月+2200元/月，即每月5400元。原告和王伟秀签的合同是2013年9月29日，每月3200元，但是原告私下更改了签约日期和租金金额。被告梁慧明辨称:不同意原告的诉讼请求。经审理查明：2014年7月1日王伟秀（出租人、甲方）与张太杰（承租人、乙方）签订《广州市房屋租赁合同》，合同内容如下：一、甲方同意将坐落在越秀区西华路419号301房号的房地产出租给乙方作居住用途使用。二、甲乙双方协定的租赁期限、租金情况如下：2014年7月1日至2019年7月1日，月租金为1500元。租金按年结算，由乙方在每年的第1日前按现金付款方式缴付租金给甲方。三、乙方向甲方交纳（人民币）3000元保证金（可以收取不超过三个月月租金数额），甲方应在租赁期满或解除合同之日将保证金退回乙方。四、租赁期间转让该房屋时，须提前3个月（不少于3个月）书面通知乙方；抵押该房屋须提前60日书面通知乙方。五、发现乙方擅自改变房屋结构、用途致使租赁物受到损失的，或者乙方拖欠租金6个月以上的，甲方可解除合同，收回房屋，并要求赔偿损失。六、租赁期届满，应将原承租房屋交回甲方；如需继续承租房屋，应提前60日与甲方协商，双方另行签订合同。七、其他约定：我收到张太杰110000元租金，每个月房租由张太杰收。每月3200元，王伟秀等。2014年7月1日，被告王伟秀还在其于2013年9月29日与汪圭签订的《房屋租赁合同》出租方上加上了原告的名字，以便原告自2014年7月1日起，向汪圭租客收取房租。合同内容如下：王伟秀、张太杰为出租人、甲方，汪圭为承租人、乙方，甲方座落在广州市西华路419号中梯301房之物业，上述房屋的合法所有权人是甲方。建筑面积为110平方米，租给乙方作居住用途使用，租期为贰年，即从2013年10月1日至2015年10月1日止（包括首尾两天）。乙方需在每壹个月缴纳租金为人民币3200元，于双方签定合同时，乙方须交纳人民币3200元给甲方作租房之押金。备注：第一年月租金为3200元，第二年月租金为3300元。2014年11月26日，申请人张太杰查册的《房地产登记簿查册表》显示，位于广州市越秀区西华路419号301，302房的业主为王伟秀。2014年11月26日由张太杰（出租人、甲方）与冯玢代广州湖天宾馆（承租人、乙方）签订的《房产租赁合同》，内容如下：一、甲方将座落在广州市越秀区西华路419号301房的房产出租给乙方住宿使用、租赁期为12个月（即从2014年12月1日起至2015年11月30日止）。租金为人民币2700元，交租方式为每壹个月为一期结算一次。二、甲方已向乙方收取房产按金人民币3700元。三、租赁期未满，甲方不能迫迁乙方，否则除须退还按金给乙方外还须赔偿人民币3700元给乙方，如乙方因需要提前搬迁的，甲方可不予退还按金给乙方，租赁期满，该房产如需继续出租的，同等条件下，乙方具有优先租赁权。备注：在租赁期内发生任何事情由租客自己承担。2015年1月8日，被告梁慧明作出《告知书》，内容如下：现越秀区西华路419号301、302房现我已购买，现在我本人要求张太杰中止和王伟秀签订的伍年租赁合同，收回房屋。2015年1月21日，为证明梁慧明已收到房租，由冯玢作出了收租证明，显示冯玢已将2015年1月份的越秀区西华路419号301房的房租交给梁慧明。2015年3月25日，申请人张太杰查册的《房地产登记簿查册表》显示，位于广州市越秀区西华路419号301，302房的业主为梁慧明。因涉诉房屋纠纷，原告曾向本院起诉两被告，要求被告梁慧明继续履行原告与王伟秀之间的租赁合同，并要求梁慧明返还原告应收涉诉房屋的租金等。本院于2015年12月29日作出（2015）穗越法民三初字第826号《民事判决书》，该判决认为，原告和被告王伟秀在自愿基础上签订的《房屋租赁合同》是双方当事人真实意思表示，内容无违反法律、行政法规强制性规定，为合法有效合同，双方均应依约履行。被告王伟秀购买诉争房是在《房屋租赁合同》的租赁期间内，且被告购买诉争房是以不交吉价购买，即被告在购买房屋时已经明知有权利负担，故被告理应继续承担此义务。根据买卖不破租赁的法则，现原告要求新买受人梁慧明继续履行其与王伟秀的租赁合同合法合理等，据此判决被告梁慧明继续履行原告与王伟秀之间的2014年7月1日签订的《广州市房屋租赁合同》并驳回张太杰的其他诉讼请求。被告梁慧明不服判决，提出上诉。广州市中级人民法院于2016年7月28日作出（2016）粤01民终7116号《民事裁定书》，裁定本案按上诉人梁慧明撤回上诉处理，双方当事人均按原判决执行等。另查明：原告与被告王伟秀以及案外人关健成因民间借贷纠纷经本市荔湾区人民法院判决处理。该案执行过程中，原告（甲方）与被告王伟秀（乙方）于2017年1月5日达成《借款调解协议书》，其中约定：乙方于2013年7月1日向甲方借款30万，2013年9月1日向甲方借款11万，2013年12月13日向甲方借款10万，2014年1月30日向甲方借款9万，2014年7月11日向（甲方收到租金）当做借款11万，共计向甲方借款71万元整。现在因为乙方经济困难，经过甲乙双方共同友好协商，甲方同意乙方先归还甲方本金71万元整等。对此，被告王伟秀表示原、被告之间是借贷关系，并提交银行明细信息打印清单，证明原告曾通过银行向其转帐97000元，但实际借款金额为110000元，扣除利息13000元后实收97000元。对此，原告确认确曾转帐97000元给被告王伟秀，另支付了13000元现金。庭审中，被告王伟秀称因其借了原告的钱，所以将涉案房屋出租给原告，由原告以代收租金的形式来还款。被告梁慧明确认其已经将涉案房屋另行出售。本院认为：根据本案查明事实，原告与被告王伟秀之间形成借贷关系。涉案的《房屋租赁合同》实际是被告王伟秀通过让渡涉案房屋的租金收益的方式偿还其借款而订立，该合同的效力已有生效判决作出认定，本院在此不再赘述。因2015年1月8日，被告梁慧明已发出《告知书》，且在原告与被告梁慧明间的判决作出后，被告梁慧明并未履行上述生效判决，而是将涉案房屋另行出售，导致原租赁合同已无法实际履行。因此，原告主张解除租赁合同的请求，并不违反一事不再理原则，原告该诉讼请求合法合理，本院予以支持。至于原告诉请要求被告双倍返还押金40000元的诉请，结合原告与被告王伟秀之间的借贷关系以及《房屋租赁合同》的约定，涉案房屋的租期为伍年，月租金1500元，保证金为3000元。即整个租期内的租金总额为90000元，而双方在合同中又约定被告王伟秀收取110000元。对此，原告称多余的20000元实际是押金的意见，缺乏事实依据，本院不予采信，故对原告该项诉求，本院不予支持。至于原告诉请要求被告赔偿其经济损失的问题，因双方形成租赁合同关系的目的系以租金收益偿还借款，原告对于涉案房屋在其占用、使用期间可得的收益有待将来租赁过程中逐步实现，即原告主张的遭受损失的利益并未实际发生，故本院不予支持。考虑到本案纠纷实际系因被告王伟秀于合同中履行过程中的不诚信行为引致，故本案酌定本案案件受理费由被告王伟秀负担。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十一条第（二）项、第九十四条之规定，判决如下：一、原告张太杰与被告王伟秀就广州市越秀区西华路419号301房签订的《广州市房屋租赁合同》，于本判决生效之日起解除。二、驳回原告张太杰的其他诉讼请求。本案受理费4070元，由被告王伟秀负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。当事人上诉的，应在递交上诉状次日起七日内按不服本判决部分的上诉请求数额向广东省广州市中级人民法院预交上诉案件受理费。逾期不交的，按自动撤回上诉处理。审 判 长 程秀建人民陪审员 黄旭俐人民陪审员 张雪琼二〇一七年七月××日书 记 员 梁洁欣 来自